【正文】 自己的辦事處或分支機構。無論是產品設計方面，還是物業(yè)管理方面都越來越偏重人性化服務。隨著網絡經濟時代的來臨，一些新興行業(yè)如網絡業(yè)、律師業(yè)、廣告業(yè)、咨詢業(yè)等也逐步成為寫字樓的主要消費群體。隨著中國加入世貿組織，一些金融、保險、電信服務、商務運輸等行業(yè)的市場限制逐漸取消。 軟件服務特征目前，淮安市市場上的寫字樓只能提供辦公場地清潔和保安的基本物管服務，沒有提供軟件服務，如商務中心、代取物品、代辦剪報、定餐、代辦票務、設備維修養(yǎng)護、行李寄存、代訂報紙，淮安寫字樓市場從單純的硬件配套時代進入到綜合服務配套時代的特征尚未出現。日益成熟的商業(yè)環(huán)境和商務氛圍吸引著大批中介公司、服務型企業(yè)、金融機構甚至傳媒、房地產機構的目光。隨著房地產行業(yè)的逐漸成熟，寫字樓的品質和配套要求也在不斷的提升。一般而言，以辦公戶數：停車位按照 1： 的比例設置停車位，基本能滿足寫字樓停車的需要。另外，寫字樓的外立面整體形象越來越成為影響客戶決策的重要因素。在客戶使用情況中我們了解到，客戶對于寫字樓空間、層高設計的要求，普遍都希望樓層最好無強制分隔，有利于消費者根據自己的實際需要進行空間間隔，層高一般不宜低于 3 米，避免辦公人員有壓抑感。超級大型企業(yè)或國有企業(yè)則通常會選擇整層買斷、出租或自建商務樓來滿足辦公的需求。一些知名寫字樓，如聯通大廈、創(chuàng)業(yè)大廈等則是本地企事業(yè)單位、地產、裝飾行業(yè)為主。這些寫字樓通常以中小民營企業(yè)、個人投資等購買為主。四、客戶具體需求分析套型設計及消費特征 淮安市寫字樓的套型建筑面積區(qū)間差距很大，從 50 平米到 2022 平米的套型都有。隨著淮安樓市物業(yè)價值的上漲，寫字樓相對較好的發(fā)展前景及較穩(wěn)定的投資回報率，將會吸引一定數量的純粹投資型客戶群體。未來該類客戶群體的需求將主要分布在傳統(tǒng)市中心區(qū)域和西部商圈。他們創(chuàng)業(yè)之初資金實力有限，而且企業(yè)作風低調務實，因此“宜居宜辦公”的商住樓成為最好的選擇。 中小型企業(yè)客戶群。該類客戶是未來淮安高檔寫字樓的重要消費群體，且具有較大的增長潛力。該類客戶群主要包括各類大型的金融企業(yè)、工商企業(yè)、制造企業(yè)、14 / 34房地產企業(yè)。 二、客戶基本需求分析是否符合公司發(fā)展及形象的要求；商務辦公物業(yè)的租金和售價；進出辦公地點的交通順暢、方便；商務辦公物業(yè)所處的位置，是否是商業(yè)繁華地段；商務和辦公配套是否完善及方便程度；辦公環(huán)境的舒適性、健康性(如就餐是否方便，通風、采光條件是否良好等) ；辦公環(huán)境安靜、整潔；停車便利、有充足的停車位；提供餐廳或餐飲配套，解決上班的工作餐；網絡和寬帶、中央空調的配備；對入駐企業(yè)的整體素質進行選擇，事前控件有利于提升物業(yè)自身檔次；建立整個物業(yè)內各租戶的通訊錄，方便業(yè)務聯絡。他們愿意盡可能的選擇形象好、品質高的寫字樓物業(yè)； 三是剛剛起步的小型公司。這類公司經過多年的發(fā)展，實力雄厚，能承受得起高檔寫字樓不菲的售價或租金，這類公司已經在市場中樹立起良好的信譽和形象，選擇形象高檔的寫字樓作為實力的見證； 二是發(fā)展中的中小型公司。第 二 節(jié) 寫 字 樓 客 戶 市 場 分 析一、客戶類型分析隨著淮安市社會經濟的迅猛發(fā)展，眾多外來企業(yè)的涌入、本地一批企業(yè)的成長壯大，為專業(yè)寫字樓的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的發(fā)展空間。到 4 月份，開發(fā)商開始提價，5 月份，市場回復日13 / 34甚，開發(fā)商拿地、開工、開盤和成交量均突破前期高點。2022 年 6 月，網上樓市數據顯示，淮安市共成交商品住房 萬平方米。房企忙拿地、開工、開盤和招人，購房者則忙著看房、選房、買房。進入 2022 年 5 月，隨著市場回暖跡象日益明顯，樓市失去的信心終于完全找回。 4 月 份 ， 受 暖 市 政策 以 及 春 季 房 博 會 的 順 利 舉 行 ， 各 房 企 推 出 了 目 前 來 看 “最 后 的 優(yōu) 惠 大 餐 ”等因 素 的 影 響 ， 商 品 房 成 交 量 創(chuàng) 了 去 年 以 來 的 月 度 新 高 —— 萬 平 方 米 。 與 此 同 時 ， 由 于1~2 月 商 品 房 上 市 量 較 少 ， 可 售 量 出 現 了 首 次 減 少 。 據 淮 安 市 網 上 樓 市 統(tǒng) 計 顯 示 ， 當 月 淮 安 市 共 完 成 商 品 房 銷 售 萬 平方 米 。 市 場 意外 的 “春 光 乍 現 ”， 在 給 不 少 開 發(fā) 企 業(yè) 帶 來 希 望 的 同 時 ， 現 在 來 看 ， 或 多 或 少 也 為市 場 的 回 暖 埋 下 了 伏 筆 。 受 此 因 素 的 影 響 ， 樓 市 將 “繼 續(xù) 調 整 ”成 為 當 時 普 遍 的 論 調 。第 四 章 專 業(yè) 市 場 需 求 分 析第 一 節(jié) 房 地 產 市 場 供 求 分 析2022 年 1 月 ， 淮 安 樓 市 延 續(xù) 去 年 底 走 勢 ， 成 交 量 持 續(xù) 放 大 ， 共 完 成 商 品 房 銷 售 萬 平 方 米 ， 環(huán) 比 增 加 35%?；磽P菜美食文化節(jié)” 、 “金湖荷花藝術節(jié)” 、盱眙“中國龍蝦節(jié)” 、“中國優(yōu)質稻米博覽會”等一系列節(jié)慶會展活動的陸續(xù)開展，吸引了游客、集聚了人氣，有力推動了淮安旅游經濟的發(fā)展。作為蘇北南部的重要旅游城市，淮安旅游業(yè)發(fā)展面對的長江三角洲及整個華東中短程旅游客源市場的開拓潛力非常巨大，將之作為近幾年淮安旅游宣傳促銷的重點和突破口。五、立足長江三角洲及華東市場，加強淮安旅游宣傳促銷政府和旅游部門通過媒體廣告發(fā)布、參加旅交會、辦好旅游網站、組織外出促銷等多種形式，提高宣傳促銷的時效性和針對性，加強對旅游整體形象和旅游產品的宣傳和促銷。融資途徑有三條，一是制定優(yōu)惠政策，降低市場準入門檻，加大招商引資力度，吸引民間資本和外來資本投入；二是抓住國家加大基礎設施投入、加快旅游開發(fā)的機遇，積極尋求上級的支持；三是加大地方財政金融支持力度。圍繞淮安 20 個旅游重點項目加快旅游新產品開發(fā)，努力形成一批上規(guī)模、有品位、影響大的景區(qū)景點和特色線路，盡快形成以市區(qū)為一級旅游發(fā)展核心，以盱眙為次級發(fā)展核心，以洪澤湖沿湖風景帶為重點發(fā)展軸，以金湖、漣水為新的旅游增長點的淮安大旅游發(fā)展格局。三、以項目為中心打造一批富有地方文化特色的旅游精品豐富獨特的歷史文化人文景觀、旖旎的自然風光奠定了今日淮安在蘇北旅游業(yè)中的重要地位，歷史文化名城的特色主題也自然成為淮安市旅游業(yè)今后發(fā)展的根本立足點。對旅游規(guī)劃的權威性進一步加強宣傳，切實增強全社會按照規(guī)劃進行旅游開發(fā)的主動性和自覺性。因此，充分認識旅游業(yè)的重要地位和作用，正確認識淮安旅游工作所面臨的新形勢，切實增強發(fā)展旅游業(yè)的自覺性和緊迫感。一、提高發(fā)展旅游業(yè)重要性的認識旅游業(yè)是新興的“無煙工業(yè)”和“朝陽產業(yè)” ，也是一個綜合帶動效應很強的產業(yè)。9 / 34城市建設用地規(guī)劃：從用地規(guī)劃來看，本項目附近區(qū)域以住宅用地為主，開發(fā)區(qū)以工業(yè)用地為主，城西邊緣同樣是工業(yè)用地，城南為大學城教育用地，城區(qū)中心以商業(yè)和住宅用地為主。高等教育方面：對現有高校資源進行優(yōu)化配制，籌劃組建綜合性淮安大學。交通方面：近期開工建設淮揚鎮(zhèn)城際鐵路、連鹽淮城際鐵路、宿淮鐵路，并對現有的新長鐵路進行電氣化改造；中期規(guī)劃建設寧淮城際鐵路，進行滬徐鐵路（淮安段）的前期準備工作。第 二 節(jié) 都 市 圈 規(guī) 劃淮安市未來發(fā)展規(guī)劃,定位為江蘇省長江以北地區(qū)的重要中心城市，長三角北部地區(qū)的重要交通樞紐、區(qū)域商貿中心、制造業(yè)基地和重要節(jié)點城市,南京都市圈成員城市。三條軸線：工業(yè)產業(yè)軸、文化商務軸、生活休閑軸。一個高速圈：由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路組成的一個高速公路圈。遠景城市人口 180 萬人，城市建設用地規(guī)模為 200 平方公里。城市規(guī)模：中期（2022 年）100 萬人，遠期（2020 年）120 萬人。 其 中 ， 郵 政 業(yè) 務 收 入 億元 ， 增 長 ％ ； 電 信 業(yè) 務 收 入 億 元 ， 增 長 ％ 。社 會 累 計 完 成 貨 運 量 5260 萬 噸 ， 客 運 量 萬 人 ， 同 比 分 別 增 長 ％ 和%； 貨 運 周 轉 量 億 噸 公 里 ， 同 比 增 長 ％ ， 客 運 周 轉 量 億 人 公 里 ，同 比 增 長 ％ 。 淮 安 到 上 海 虹橋 機 場 僅 3 個 半 小 時 的 路 程 ， 到 南 京 祿 口 機 場 、 徐 州 觀 音 機 場 、 連 云 港 港 口 和 機 場 分別 只 有 2 個 半 小 時 、 1 個 半 小 時 、 1 小 時 的 路 程 ， 正 在 建 設 淮 安 機 場 。第 八 節(jié) 交 通 郵 電交 通 樞 紐 地 位 基 本 確 立 。 實 現 業(yè) 務 收 入 億 元 ， 同 比 增 長 ％ ， 其 中 保 費 收 入 億 元 ， 增 長 ％ ； 營 業(yè) 支 出 合 計 億 元 ， 同 比 增 長 ％ 。 各 項 貸 款 余 額 億 元 ， 比 年 初 增 加 億 元 ， 同 比 增 長 %。 分 項 目 看 ， 一 般 預 算 收 入 億 元 ， 增 長%， 增 幅 高 于 全 省 平 均 個 百 分 點 ； 上 劃 中 央 收 入 億 元 ， 增 長 %；基 金 收 入 億 元 ， 增 長 %。第 六 節(jié) 財 政 金 融 保 險2022 年 全 年 共 計 完 成 財 政 收 入 億 元 ， 同 比 增 長 ％ 。 其 中 ： 城 鎮(zhèn) 投 資 億 元 ， 增 長 %； 農 村 投 資 億 元 ， 增 長 %。 完 成 實 際到 賬 注 冊 外 資 億 美 元 ， 增 長 %。 全 年 完 成 進 出 口 總 額 億 美 元 ， 同 比 增 長 ％ ，增 幅 高 于 全 省 平 均 個 百 分 點 。住 宿 餐 飲 業(yè) 實現 零 售 額 億 元 ， 同 比 增 長 %。 批 發(fā) 零 售 穩(wěn) 居 主 體 ， 住 宿 餐 飲 經 營紅 火 。 全 年 規(guī) 模 以 上 工 業(yè) 企 業(yè) 實 現 銷 售 收 入 、 利 稅 和 利 潤 分別 為 億 元 、 億 元 和 億 元 ， 同 比 分 別 增 長 %、 %和 %。 淮 安 超 10 億 元 企 業(yè) 有 15 家 ， 其 中 產 值 超 百 億 元 企 業(yè) 有 1 家 ， 超 50 億 元 企6 / 34業(yè) 1 家 ， 超 20 億 元 企 業(yè) 有 5 家 。 重 點 企 業(yè) 支 撐 帶 動 作 用 明 顯 。第 三 節(jié) 工 業(yè)　 　 工業(yè)方面，淮安 2022 年全 年 規(guī) 模 以 上 工 業(yè) 累 計 實 現 總 產 值 億 元 ， 同 比 增長 ％ ； 實 現 增 加 值 億 元 ， 可 比 價 增 長 %， 增 幅 高 于 全 省 平 均 個百 分 點 。第 二 節(jié) 農 林 牧 漁 業(yè)　 　 淮 安 2022 年 全 年 農 林 牧 漁 業(yè) 實 現 總 產 值 億 元 ， 同 比 增 長 %。從 三 大 產 業(yè) 來 看 ， 第 一 產 業(yè) 增 加 值 億 元 ， 增 長 %； 第 二 產 業(yè) 增 加 值 億 元 ， 增 長 %， 其 中 工 業(yè) 增 加 值 億 元 ， 增 長 %； 第 三 產 業(yè) 增加 值 億 元 ， 增 長 %。 第 二 章 城 市 宏 觀 經 濟第 一 節(jié) 綜 述改 革 開 放 以 來 ， 特 別 是 近 幾 年 來 ， 淮 安 的 經 濟 建 設 和 各 項 社 會 事 業(yè) 取 得 了 長 足 發(fā) 展 ，綜 合 實 力 逐 步 增 強 。 葷 菜 原 料 主 要 是 魚 、 肉 、 蝦 ， 雞 吃 得 很 少 ， 據 說 容 易5 / 34“上 火 ”。 此 亦 天 下 之 至 美也 ……　 　 中 華 人 民 共 和 國 開 國 總 理 周 恩 來 一 生 喜 食 家 鄉(xiāng) 淮 揚 菜 ， 時 刻 關 心 淮 揚 菜 飲 食 文 化 的發(fā) 展 。 山 梁 之 餐 ， 豢 豹 之 胎 。 秋 黃 之 蘇 ， 白 露 之 茹 。 熊 蹯 之 膈 ， 芍 藥 之 醬 。 摶 之 不 解 ， 一 啜 而 散 。肥 狗 之 和 ， 冒 以 山 膚 ?！?　 西 漢 辭 賦 大 家 枚 乘 (現 江 蘇 淮 安 楚 州 )。 民 間 或 延 貴 客 ， 陳 設 方 丈 ， 伎 樂 雜 陳 ，珍 氏 百 味 ， 一 筵 費 數 金 。 ”這 “制 度 ”之 中 ， 就 包 括 飲 宴規(guī) 格 、 規(guī) 矩 。二 、 淮 安 菜　 　 明 清 時 期 ， 淮 揚 宴 席 的 發(fā) 展 形 成 一 個 高 潮 。 淮 安 、 揚 州 早 在 隋 、 唐 時 期就 已 經 相 當 繁 華 ， 當 時 的 淮 安 地 區(qū) (即 淮 安 府 )、 揚 州 地 區(qū) 不 僅 僅 是 文 化 交 流 上 的 發(fā) 達 ，更 可 以 理 解 為 淮 安 、 揚 州 在 那 個 時 候 便 已 是 消 費 集 中 地 帶 ！ 從 文 獻 記 載 中 淮 揚 菜 的 聞 名可 以 追 溯 到 一 千 多 年 以 前 ； 和 淮 安 以 及 揚 州 的 文 化 交 流 發(fā) 展 、 鼎 盛 過 程 一 樣 ， 歷 唐 、 清兩 個 時 期 ， 且 也 是 在 清 代 康 熙 、 乾 隆 年 間 達 到 顛 峰 ， 借 勢 于 兩 代 皇 帝 的 頻 頻 南 巡 期 間屢 屢 逗 留 淮 安