【正文】 ，且泰然九路太窄，容易發(fā)生堵車現(xiàn)象。 ?項(xiàng)目位臵 ?項(xiàng)目簡(jiǎn)介 及開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目周邊及交通情況 項(xiàng)目名稱 金谷六號(hào) 項(xiàng)目周報(bào)地塊用地性質(zhì) 工業(yè)用地 規(guī)模及類型 分 A、 B、 C、 D、 E、 F區(qū) /工業(yè)廠房 建筑設(shè)計(jì) 深圳市筑博工程設(shè)計(jì) 入市時(shí)間 預(yù)計(jì) 2023年 5月 產(chǎn)權(quán)有效期 2023年 — 2056年， 50年 樓體高度 (M) 總戶數(shù) 259套 主力戶型 300500平米 裝修狀況 交樓毛坯 容積率 綠化率 30% 實(shí)用率 7386% 面積 占地面積 (㎡ ) 24521平米 建筑面積 (㎡ ) 168943平米 辦公面積 (㎡ ) 10萬(wàn)左右 商業(yè)面積 (㎡ ) 約 3萬(wàn) 標(biāo)準(zhǔn)層 (㎡ ) 2300平米左右 層高 標(biāo)準(zhǔn)層層高 (M) 裙樓首層 裙樓其他層 (M) 地下室 (M) / 停車場(chǎng) 共 1000個(gè)，地下 998個(gè)，地面 2個(gè) 40 外部交通較為便利；微觀可通達(dá)性尚可，但存在不足之處 ?項(xiàng)目位臵 ?項(xiàng)目簡(jiǎn)介 及開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目周邊及交通情況 ?外部交通圖 ?微觀交通圖 ?項(xiàng)目所處宏觀區(qū)位路網(wǎng)交通較為便利，南北方向從東到西依次為香蜜湖路、泰然九路、京港澳高速路；東西方向則擁有深南大道、濱河大道兩條城市主干道；城市交通干道和園區(qū)生活干道在項(xiàng)目周邊交織成便捷的交通網(wǎng)。其中已建云松大廈、水松大廈、海松大廈、紅松大廈和雪松大廈，目前已完全投入使用，空置率很低，為本次定位定價(jià)研究的主要對(duì)象。 ?項(xiàng)目位臵 ?項(xiàng)目簡(jiǎn)介 及開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目周邊及交通情況 37 ?香蜜湖高尚居住、旅游度假區(qū) ?蓮花山 ?深圳高爾夫 ?中心區(qū) 38 項(xiàng)目四至：矗立于金谷系列寫(xiě)字樓群之間，片區(qū)發(fā)展成熟 ?北臨：泰然六路，與雪松大廈相對(duì)。 ? 發(fā)展方向 ：中心區(qū)西移，而項(xiàng)目占據(jù)中心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)向西發(fā)展的重要區(qū)域 —— 車公廟辦公區(qū)的核心位臵。 金谷 6號(hào)項(xiàng)目概況 ?項(xiàng)目位臵 ?項(xiàng)目簡(jiǎn)介及開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目周邊及交通情況 36 ?香蜜湖高尚居住、旅游度假區(qū) ?項(xiàng)目區(qū)位解析 —— 區(qū)域位臵優(yōu)越，地塊稀缺 ? 區(qū)位： 項(xiàng)目位于深圳兩條城市交通干道之間，交通優(yōu)勢(shì)非常明顯。 ?車公廟地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，創(chuàng)新型廠房寫(xiě)字樓穩(wěn)中有升，空臵率低，投資價(jià)值明顯；金谷系列產(chǎn)品在市場(chǎng)中表現(xiàn)良好；商業(yè)市場(chǎng)成交價(jià)格穩(wěn)定。 ?從創(chuàng)新型廠房寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況看，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)寬松；目前供不應(yīng)求，價(jià)格上升；二手房成交量穩(wěn)定，價(jià)格呈上升態(tài)勢(shì)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：華房數(shù)據(jù) — 中國(guó)工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng) ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶特征分析 35 房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) ?從宏觀形勢(shì)看，深圳市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將保持良好態(tài)勢(shì)，居民消費(fèi)信心指數(shù)高，而商辦物業(yè)作為政策調(diào)控的“漏網(wǎng)之魚(yú)”，或?qū)⒊蔀橥顿Y熱點(diǎn)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：華房數(shù)據(jù) — 中國(guó)工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng) 34 從企業(yè)種類來(lái)看，民企占據(jù)了絕大多數(shù)； 從企業(yè)來(lái)源地看，深圳企業(yè)占據(jù)了主體 ?民營(yíng)企業(yè)占據(jù)了絕大部分比例。 數(shù)據(jù)來(lái)源及說(shuō)明：深圳市房管局、價(jià)格經(jīng)估價(jià)師審核 2023年車公廟片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目成交情況 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 成交樓層 成交套數(shù) 成交面積（ m2） 估價(jià)師參考均價(jià) （元 /m2） 成交時(shí)間 豐盛町 A區(qū) 商業(yè)街 2 1 17 117706 202305 豐盛町 A區(qū) 商業(yè)街 2 1 10 240833 202306 豐盛町 A區(qū) 商業(yè)街 1 1 13 241297 202306 豐盛町 BCD區(qū) 商業(yè)街 2 1 7 240061 202308 豐盛町 BCD區(qū) 商業(yè)街 2 1 5 239316 202309 豐盛町 BCD區(qū) 商業(yè)街 1 1 9 219730 202312 本元大廈 寫(xiě)字樓裙樓 3 1 520 37506 202310 金運(yùn)世紀(jì)大廈 寫(xiě)字樓主樓 6 7 1080 32994 202304 金運(yùn)世紀(jì)大廈 寫(xiě)字樓主樓 12 1 138 38438 202305 金運(yùn)世紀(jì)大廈 寫(xiě)字樓主樓 6 4 639 35993 202308 盛唐商務(wù)大廈 寫(xiě)字樓底商 1 2 281 152470 202307 陽(yáng)光高爾夫大廈 寫(xiě)字樓底商 1 29 1634 95000 202306 ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶特征分析 33 車公廟入駐企業(yè)多為自主創(chuàng)業(yè)型、商務(wù)服務(wù)類企業(yè)；但金融業(yè)企業(yè)能承受租金最高 ?車公廟地區(qū)入駐公司行業(yè)以通訊設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)，批發(fā)業(yè)，商務(wù)服務(wù)業(yè)占據(jù)了絕大多數(shù)。商鋪價(jià)格維持在 / ㎡左右，商場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上升。在售項(xiàng)目主要集中在中心區(qū)，成交面積占 60%，車公廟無(wú)新項(xiàng)目。 數(shù)據(jù)來(lái)源及說(shuō)明：深圳市房管局、價(jià)格經(jīng)估價(jià)師審核 ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶特征分析 31 福田區(qū)新房商業(yè)項(xiàng)目主要集中在中心區(qū)、新洲片區(qū)，新房成交均價(jià)維持在 /㎡ 左右，車公廟無(wú)新房商業(yè)項(xiàng)目 ?由于下半年福田區(qū)商業(yè)新房大量供應(yīng)，下半年成交量大幅上漲，價(jià)格下降。 ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶特征分析 30 商業(yè)寫(xiě)字樓與創(chuàng)新型廠房寫(xiě)字樓價(jià)格差距 /㎡ 2023年車公廟片區(qū)商業(yè)二手字樓成交項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 出售套數(shù) 出售面積 (㎡ ) 銷售均價(jià)（元 /㎡） 綠景廣場(chǎng)主樓（ NEO） 15 2953 43140 天安數(shù)碼時(shí)代大廈 15 2715 36831 大慶大廈 13 1602 34348 金運(yùn)世紀(jì)大廈 12 1857 38335 喜年中心 12 941 39083 英龍展業(yè)大廈 6 1255 29994 本元大廈 4 2097 36713 盛唐商務(wù)大廈 2 240 38007 中國(guó)有色大廈 1 174 41980 2023年車公廟片區(qū)二手創(chuàng)新型廠房寫(xiě)字樓成交項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 出售套數(shù) 出售面積 (㎡ ) 銷售均價(jià)（元 /㎡） 福田天安科技創(chuàng)業(yè)園大廈 4 1791 32801 泰然蒼松大廈 12 2147 25662 泰然勁松大廈 10 2249 26955 泰然海松大廈（金谷 2號(hào)） 10 3048 33661 泰然紅松大廈（金谷 4號(hào)） 2 832 33285 泰然水松大廈（金谷 3號(hào)） 10 4195 33586 泰然雪松大廈（金谷 5號(hào)） 5 1798 34661 泰然云松大廈（金谷 1號(hào)） 3 1335 30853 天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng) 15 7774 30381 天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng)（二期） 12 6000 30554 天吉大廈 1 575 15470 天祥大廈 6 5854 23093 天展大廈 1 1129 24990 ?商業(yè)二手房成交均價(jià)在 /㎡之間，均值為 /㎡。 說(shuō)明：成交數(shù)據(jù)來(lái)源深圳市房管局、價(jià)格經(jīng)估價(jià)師審核 28 近半年以來(lái)，車公廟片區(qū)寫(xiě)字樓租售活躍，價(jià)格水平維持穩(wěn)定狀態(tài) ?近期車公廟寫(xiě)字樓租金水平波動(dòng)幅度較小，整體波幅在 10%以內(nèi) ?近半年來(lái)，車公廟區(qū)域報(bào)盤(pán)量最大是深南路沿線寫(xiě)字樓，報(bào)盤(pán)均價(jià)到達(dá) ∕ ㎡ ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶特征分析 29 ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶特征分析 金谷系列寫(xiě)字樓租售情況與區(qū)域市場(chǎng)情況相仿，租金水平穩(wěn)定，報(bào)盤(pán)價(jià)格基本在 ?金谷系列寫(xiě)字樓租金水平走勢(shì)穩(wěn)定，其中金谷五號(hào)的整體水平最高，維持在 140元 /平米 〃月左右。 ?前半年市場(chǎng)成交量穩(wěn)中有升， 5月達(dá)到最高峰。 ?從空臵率情況看，車公廟各系列的廠房寫(xiě)字樓空臵率均很低；特別是金谷系列和天安系列，均在 4%以下。 車公廟業(yè)已形成極具特色的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)特色，以科技創(chuàng)新型、金融、物流為主導(dǎo)，吸引了眾多國(guó)內(nèi)、外知名企業(yè)入駐 ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶特征分析 企業(yè)類型 知名企業(yè)名稱 國(guó)外企業(yè) 杜邦中國(guó)集團(tuán)有限公司、大冷王運(yùn)輸制冷有限公司、百安居、安奈物網(wǎng)絡(luò)（深圳）有限公司、麥當(dāng)勞餐廳（深圳）有限公司、聯(lián)邦快遞、佳能、日立、花旗銀行、韓國(guó) IBK銀行、皇冠、好富頓等 國(guó)內(nèi)企業(yè) 五礦建設(shè)、中建鋼構(gòu)、花樣年集團(tuán)、泰然集團(tuán)、精量電子、香港東方技術(shù)、深廣源實(shí)業(yè)、深圳燃?xì)?、?ài)施德實(shí)業(yè)、海川實(shí)業(yè)、招商銀行、華商銀行、中國(guó)移動(dòng)、步步高、德潤(rùn)、萬(wàn)利達(dá)、金立、云海、中意櫥柜、筑博設(shè)計(jì)等 數(shù)據(jù)來(lái)源：華房數(shù)據(jù) — 中國(guó)工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng) 25 車公廟具有得天獨(dú)厚的投資、辦公環(huán)境和重要條件，主要表現(xiàn)在： ?企業(yè)數(shù)眾多：深圳 CBD西門(mén)戶，匯集了 5000多家企業(yè)（以科技創(chuàng)新型民企、金融業(yè)為主） ?交通便利：深圳東西中軸上，坐享深南、廣深高速入口，地鐵站，汽車站，濱海便利 ?節(jié)能：基本以自裝空調(diào)為主，為企業(yè)加班節(jié)約辦公成本 ?物業(yè)使用率高，戶型方正，樓層層高，辦公環(huán)境成熟，視野開(kāi)闊 車公廟日漸形成的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶特征分析 ?香蜜湖高尚居住、旅游度假區(qū) ?蓮花山 ?深圳高爾夫 ?中心區(qū) ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶特征分析 26 車公廟片區(qū)創(chuàng)新型廠房寫(xiě)字樓穩(wěn)中有升，空臵率低，投資價(jià)值明顯 ?從深圳創(chuàng)新型廠房寫(xiě)字樓的分布看，車公廟是當(dāng)之無(wú)愧的大片區(qū)。 車公廟已經(jīng)逐步由工業(yè)區(qū)向商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)型，為深圳市中產(chǎn)階層白領(lǐng)和中小民營(yíng)科技企業(yè)較集中地方之一 ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶特征分析 車公廟工業(yè)區(qū) 車公廟商務(wù)區(qū) 24 ?車公廟地區(qū)已經(jīng)形成的內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 70％～ 80％的企業(yè)是科技創(chuàng)業(yè)型企業(yè)； 銀行基金公司投資機(jī)構(gòu)在這里扎堆； 以時(shí)裝設(shè)計(jì)、印刷、平面設(shè)計(jì)、廣告公司、動(dòng)漫、網(wǎng)絡(luò)游戲公司、企管咨詢公司、媒體公司為主體的創(chuàng)意設(shè)計(jì)型公司紛紛入駐； 物流基地也已形成集聚效應(yīng)。 ?轉(zhuǎn)型 ： 隨著城市的發(fā)展，車公廟承接福田中心區(qū)的辦公西移，目前，片區(qū)內(nèi)擁有 5000多家企業(yè)， 100000名左右員工；已經(jīng)逐步由工業(yè)區(qū)向商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)型。 ?主要二手房交易集中在福田區(qū)，尤其是車公廟片區(qū)。 ?深圳工業(yè)用地成交量大；其中樓面地價(jià)高的地塊 可能 作用為創(chuàng)新型廠房（寫(xiě)字樓） ?創(chuàng)新型廠房寫(xiě)字樓基本處于供不應(yīng)求局面，價(jià)格上升，產(chǎn)品去化率高。 ?土地市場(chǎng)特征分析 ?創(chuàng)新型廠房一手市場(chǎng)分析 ?創(chuàng)新型廠房二手市場(chǎng)分析 數(shù)據(jù)來(lái)源及說(shuō)明：深圳市房管局、已剔除純工業(yè)用途數(shù)據(jù)，價(jià)格經(jīng)估價(jià)師審核 20 2023年在售的創(chuàng)新型廠房寫(xiě)字樓主要分布在福田區(qū)，車公廟片區(qū)均價(jià)在 /㎡ 左右 ?2023年在售的創(chuàng)新型廠房寫(xiě)字樓主要分布在福田區(qū)，尤其是車公廟片區(qū)，均價(jià)大致在 /㎡之間。 ?土地市場(chǎng)特征分析 ?創(chuàng)新型廠房一手市場(chǎng)分析 ?創(chuàng)新型廠房二手市場(chǎng)分析 ?2023年在售項(xiàng)目包括金谷、天安和智慧廣場(chǎng)系列，成交狀況良好，產(chǎn)品去化率高。 18 2023年在售項(xiàng)目成交狀況良好，產(chǎn)品去化率高。 數(shù)據(jù)來(lái)源：華房數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源管理系統(tǒng) 17 供求狀況：深圳創(chuàng)新型廠房寫(xiě)字樓基本處于供不應(yīng)求局面，價(jià)格上升較快 ?從歷年深圳創(chuàng)新型廠房寫(xiě)字樓的供求情況看，基本處于供不應(yīng)求狀態(tài)，且價(jià)格一路飄升。 2023年深圳工業(yè)用地成交區(qū)域分布情況 地塊名稱 區(qū)域 土地面積（萬(wàn)㎡） 規(guī)劃建筑面積 （萬(wàn)㎡） 成交總價(jià) (萬(wàn)元 ) 樓面地價(jià) (元 ) 競(jìng)得方 寶龍工業(yè)城 寶安區(qū) 1010 532 中科華核電技術(shù)研究院 南山填海六區(qū) 南山區(qū) 1931 779 科通通信技術(shù) 南山區(qū)高新區(qū) 南山區(qū) 1567 780 北理工創(chuàng)新中心 南山填海六區(qū) 南山區(qū) 4609 968 中科納能科技司 南山區(qū)科技園南區(qū) 南山區(qū) 2525 1127 四方精創(chuàng)資訊 南山填海六區(qū) 南山區(qū) 12570 1266 百度國(guó)際 南山填海六區(qū) 南山區(qū) 12570 1748 百度國(guó)際 南山區(qū)濱海大道與科園路 南山區(qū) 14600 1825 深圳市投資控股 南山區(qū)高新區(qū)南區(qū) 南山區(qū) 284300 2333 深圳市投資控股 行政區(qū) 宗數(shù) (宗 ) 土地出讓金 (萬(wàn)元 ) 建