【正文】 ，關(guān)外的投資回報率高于關(guān)內(nèi)。 43 典型競爭對手運營狀況良好，特別是同關(guān)內(nèi)的工業(yè)寫字樓；關(guān)內(nèi)寫字樓售價集中在 /㎡之間 ?項目主要競爭對手分布 ?典型案例 項目名稱 智慧廣場 香年廣場 美年廣場 天安數(shù)碼 時代大廈 創(chuàng)新科技 廣場一期 創(chuàng)新科技 廣場二期 龍崗天安 數(shù)碼創(chuàng)新園 福年廣場 辦公總體量（萬㎡） 在建 已租（入駐）面積（萬㎡） 空臵面積 （萬㎡） 空臵率 % 平均租金（元 /㎡ /月） 160 130 118 150 120 145 60 平均售價（元 /㎡ ） 48000 36000 31000 38000 32022 35000 12500 投資回報率 % % % % % % % ?主要競爭對手典型項目運營情況 ?從具體運營情況看，關(guān)內(nèi)、關(guān)外差別較大。 ?從運營狀態(tài)看，普遍非常樂觀，基本上市項目售罄或出租完畢。 金谷 6號 金谷 6號 競爭環(huán)境 ?項目主要競爭對手分布 ?典型案例 41 42 新近上市的工業(yè)寫字樓主要分布在華僑城、車公廟片區(qū)；產(chǎn)品系列以天安、金谷和花樣年為主；花樣年福年廣場或?qū)⒊蔀轫椖康母偁帉κ? ?項目主要競爭對手分布 ?典型案例 新近在售（剛售完）工業(yè)寫字樓清單 行政區(qū) 片區(qū) 系列名稱 樓盤名稱 狀態(tài) 南山 華僑城 其他 智慧廣場 售罄 /出租完畢 南山 華僑城 花樣年 香年廣場 售罄 /出租完畢 南山 蛇口 花樣年 美年廣場 售罄 /出租完畢 福田 車公廟地區(qū) 金谷 雪松大廈 售罄 /出租完畢 福田 車公廟地區(qū) 天安 天安數(shù)碼時代大廈 售罄 /出租完畢 福田 車公廟地區(qū) 天安 天安創(chuàng)新科技廣場 售罄 /出租完畢 福田 保稅區(qū) 其他 花樣年福年廣場 待售 龍崗 龍崗中心區(qū) 天安 龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園 售罄 /出租完畢 ?南山 ?華僑城、蛇口 ?福田 ?車公廟 ?福田 ?保稅區(qū) ?龍崗 ?中心區(qū) ?智慧廣場 ?香年廣場 ?美年廣場 ?雪松大廈 ?天安數(shù)碼時代大廈 ?天安創(chuàng)新科技廣場 ?福年廣場 ?龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園 ?近兩年來，深圳工業(yè)寫字樓上市項目較少，主要分布在南山的華僑城片區(qū)、福田的車公廟地區(qū)以及龍崗中心區(qū)。此外，地鐵站車公廟距離項目近 900米左右。金谷 6號項目目前正在建設(shè)中，預(yù)計正式上市時間為 2022年 5月。 ?項目位臵 ?項目簡介 及開發(fā)現(xiàn)狀 ?項目周邊及交通情況 ?東臨：泰然十一路，雙向 2車道，與海松大廈相對 ?南臨：泰然八路，雙向2車道，與云松大廈相對 ?西臨：與京港澳高速毗鄰（接駁口尚未打通） N E W S 39 項目將與原金谷系列協(xié)同，以工業(yè)寫字樓形式面市，預(yù)計上市時間為今年五月 ?泰然金谷系列現(xiàn)已形成了相對獨立的工業(yè)寫字樓園區(qū)。 ?金谷 6號項目位于深圳市福田區(qū)泰然工業(yè)園區(qū)泰然十一路和泰然八路交匯處西北角，屬于車公廟片區(qū)西南部。 ? 人文： 固定的高檔富人居住區(qū)支持周邊商業(yè)；整個區(qū)域體現(xiàn)安靜、整潔、休閑的居住氛圍。 創(chuàng)新型廠房寫字樓市場態(tài)勢良好，競爭較為寬松；在市場中已逐漸成為一個投資熱點。金谷系列寫字樓租售情況與區(qū)域市場情況相仿，租金水平穩(wěn)定。 ?從商業(yè)寫字樓市場狀況看，市場競爭相對寬松，新房價格仍有上漲空間，二手房租金穩(wěn)定。 ?來自本土的企業(yè)是入駐企業(yè)中的主體。 ?車公廟地區(qū)入駐公司以金融行業(yè)承受的租金最高，其次是商務(wù)服務(wù)業(yè)。 ?車公廟三級市場商業(yè)主要成交在豐盛町、深南路沿線寫字樓商業(yè)、盛唐商務(wù)大廈底商，成交量較少，底商價格在 1525萬元 / ㎡。 數(shù)據(jù)來源及說明：深圳市房管局、華房房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源系統(tǒng) 2022年福田各片區(qū)商業(yè)在售項目成交情況 片區(qū) 項目名稱 銷售月 成交套數(shù) 成交面積（㎡） 均價（元 /㎡ ） 新洲 嘉葆潤金座家園（新洲中心廣場） 2022年 1月 75 2958 43301 新洲 嘉葆潤金座家園（新洲中心廣場） 2022年 2月 74 2836 45666 新洲 君臨天下名苑（國都高爾夫花園三期） 2022年 1月 2 87 40955 新洲 君臨天下名苑（國都高爾夫花園三期） 2022年 2月 9 614 42131 中心區(qū) 世紀匯廣場 2022年 1月 5 478 46471 中心區(qū) 世紀匯廣場 2022年 2月 7 455 42449 ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場 ?商業(yè)市場情況 ?客戶特征分析 32 福田區(qū)三級市場商業(yè)成交從 11年上半年成交火爆轉(zhuǎn)為下半年的平穩(wěn)過渡，車公廟片區(qū)成交量少，價格穩(wěn)定 ?福田區(qū)三級市場商業(yè)成交從 11年上半年成交火爆轉(zhuǎn)為下半年的平穩(wěn)過渡。11年年底至 12年 2月成交量價小幅上升，市場前景看好。 ?創(chuàng)新型廠房二手房成交均價在 /㎡之間，均值為 /㎡。 ?報盤價格基本在 ，其中金谷 5號的報盤價格最高。下半年市場業(yè)主惜售，放盤量減少，以租賃為主，成交價格上升趨勢明顯。 數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù) — 中國工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng) 27 ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場 ?商業(yè)市場情況 ?客戶特征分析 2022年車公廟創(chuàng)新型廠房呈現(xiàn)前半年成交活躍，后半年業(yè)主惜售紛紛轉(zhuǎn)租，價格穩(wěn)中有升 ?車公廟片區(qū)創(chuàng)新型廠房三級市場供需比維持在 6： 1左右， 4月、 5月、 10月是成交最為活躍。 ?從歷年來各個系列的產(chǎn)品的租金走勢看，車公廟片區(qū)穩(wěn)中有升。 ?規(guī)劃成為融商科技產(chǎn)業(yè)、金融、物流、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、餐飲及配套等于一體的新城。 ?未來： 將會成為深圳市繼華強北成功完成工轉(zhuǎn)商后的又一力作，逐漸成為深圳市中產(chǎn)階層白領(lǐng)和中小民營科技企業(yè)較集中地方之一。 車公廟片區(qū)分析研究 ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場 ?商業(yè)市場情況 ?客戶特征分析 22 23 ?成立 ： 車公廟片區(qū)是在 1988年批準建立的深圳首批工業(yè)區(qū)之一。 ?2022年預(yù)計市場新增三個創(chuàng)新型寫字樓項目入市，主要分布在福田、龍崗區(qū)域 ?成交量較為穩(wěn)定，成交價格呈現(xiàn)上升趨勢，已逐漸成為一個投資熱點。 ?土地市場特征分析 ?創(chuàng)新型廠房一手市場分析 ?創(chuàng)新型廠房二手市場分析 2022年二手創(chuàng)新型廠房寫字樓分布區(qū)域項目成交情況 片區(qū) 項目名稱 出售套數(shù) 出售面積 (㎡ ) 銷售均價（元 /㎡） 車公廟 福田天安科技創(chuàng)業(yè)園大廈 4 1791 32801 車公廟 泰然蒼松大廈 12 2147 25662 車公廟 泰然海松大廈（金谷 2號） 10 3048 33661 車公廟 泰然紅松大廈（金谷 4號） 2 832 33285 車公廟 泰然勁松大廈 10 2249 26955 車公廟 泰然水松大廈（金谷 3號） 10 4195 33586 車公廟 泰然雪松大廈（金谷 5號） 5 1798 34661 車公廟 泰然云松大廈（金谷 1號） 3 1335 30853 車公廟 天安創(chuàng)新科技廣場 15 7774 30381 車公廟 天安創(chuàng)新科技廣場（二期） 12 6000 30554 車公廟 天吉大廈 1 575 15470 車公廟 天祥大廈 6 5854 23093 車公廟 天展大廈 1 1129 24990 福田保稅區(qū) 萬利工業(yè)大廈（三期） 2 2704 9995 福田保稅區(qū) 英達利科技數(shù)碼園 4 1388 12778 華僑城 香年廣場 7 2680 32829 龍崗中心城 龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園 3 1266 12475 沙頭角保稅區(qū) 黃金珠寶大廈 2 1639 6991 蛇口 花樣年美年廣場 132 30655 30397 數(shù)據(jù)來源及說明：深圳市房管局、已剔除純工業(yè)用途數(shù)據(jù)，價格經(jīng)估價師審核 21 深圳市創(chuàng)新型廠房寫字樓市場分析小結(jié) ?土地市場特征 ?一手市場 ?二手市場 ?未來市場競爭寬松； ?目前市場存在供不應(yīng)求，價格上升的狀況； ?二手房成交量穩(wěn)定，價格呈上升態(tài)勢。 年份 區(qū)域 在售項目名稱 總面積（㎡） 成交面積（㎡） 累積成交面積（㎡） 成交均價（元 /㎡） 去化率 2022年 車公廟 深業(yè)泰然雪松大 廈 41801 2503 41801 27958 % 2022年 龍崗中 心城 龍崗天安數(shù)碼創(chuàng) 新園 112470 27156 97816 12536 % 2022年 華僑城 智慧廣場 95088 32053 91797 48130 % 2022年創(chuàng)新型廠房寫字樓在售項目銷售情況 數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源管理系統(tǒng) 2022年創(chuàng)新型廠房供應(yīng)情況 19 二手房市場成交量較為穩(wěn)定，成交價格呈現(xiàn)上升趨勢，已逐漸成為一個投資熱點 ?二手房市場成交量較為穩(wěn)定，成交價格呈現(xiàn)上升趨勢；目前平均價格已超過 萬元 /㎡。 2022年預(yù)計市場新增三個創(chuàng)新型寫字樓項目入市，主要分布在福田、龍崗區(qū)域 項目名稱 建筑面積 辦公面積 片區(qū) 租售形式 最新動態(tài) 開發(fā)商 花樣年福年廣場 46792 37434 福田皇崗 租售 預(yù)計 2022年開盤 ，寫字樓 主力面積為 150500平，一層 3000平，在租寫字樓部分預(yù)計6月之后開始招商 花樣年集團 泰然大廈 168943 100000 福 田車公廟 出售 預(yù)計 2022年 5月開盤，現(xiàn)正內(nèi)部火爆認籌 泰然地產(chǎn) 天安龍崗數(shù)碼新城三期 117882 91744 龍崗中心區(qū) 出售 三期在建，預(yù)計 2022年 5月份推出，四期預(yù)計 2022年竣工 龍崗天安數(shù)碼新城 ?創(chuàng)新型廠房寫字樓供應(yīng)為 ，占全市寫字樓總供應(yīng)量的1/5，主要分布在福田車公廟、保稅區(qū)、龍崗中心區(qū)，創(chuàng)新型廠房競爭環(huán)境小。 ?土地市場特征分析 ?創(chuàng)新型廠房一手市場分析 ?創(chuàng)新型廠房二手市場分析 數(shù)據(jù)來源及說明：華房數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源管理系統(tǒng)、已剔除純工業(yè)用途數(shù)據(jù) ?2022年創(chuàng)新型廠房寫了供應(yīng)為歷年最高值，供應(yīng)體量達 20萬平米，銷售供過于求，尚有 2022年創(chuàng)新型廠房寫字樓市場， 2022年市場呈現(xiàn)零供應(yīng)，處于去存量階段。新房入市的可能性較少。 創(chuàng)新型廠房寫字樓市場分析 ?土地市場特征分析 ?創(chuàng)新型廠房一手市場分析 ?創(chuàng)新型廠房二手市場分析 15 16 深圳工業(yè)用地成交量大；其中樓面地價高的地塊 可能 作用為創(chuàng)新型廠房（寫字樓） ?土地市場特征分析 ?創(chuàng)新型廠房一手市場分析 ?創(chuàng)新型廠房二手市場分析 ?2022年深圳工業(yè)成交量大，集中在龍崗、南山區(qū)。 ?2022年供應(yīng)量少、成交量下跌，價格上升；空臵面積逐年縮??； ?福田區(qū)供應(yīng)、成交大戶；目前，市場又進入了去存量階段； ?福田在售項目大部分位于車公廟地區(qū)，去化率高，成交均價在 間 ?2022年 15個寫字樓項目入市，體量達 ，福田區(qū)仍是主要的供應(yīng)區(qū)域，并有向外擴散的趨勢。 數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù) — 中國工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng) 13 三級市場：中心區(qū) CBD和車公廟地區(qū)是深圳辦公總體量最大的兩個片區(qū)，空臵率較低 ?土地市場特征分析 ?商業(yè)寫字樓一手市場分析 ?商業(yè)寫字樓二手市場分析 ?中心區(qū) CBD和車公廟地區(qū)是深圳辦公總體量最大的兩個片區(qū)； ?福田區(qū)、南山區(qū)空臵率較低，其中，福田中心 CBD、車公廟、竹子林分別為 %、%、 %。 ?從各片區(qū)的租金情況看，福田中心 CBD最高，其次是南山中心區(qū)。 數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù) — 中國工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng) 12 三級市場：福田、羅湖租金走勢平穩(wěn)，福田中心區(qū)和南山中心區(qū)是租金最高的區(qū)域；車公廟地區(qū)租金處于中高水平 ?土地市場特征分析 ?商業(yè)寫字樓一手市場分析 ?商業(yè)寫字樓二手市場分析 ?從三級市場的租金走勢看，福田、羅湖均為較為平穩(wěn)，南山漲幅最大。 11 三級市場： 2022年后半年相對前半年較為萎靡，成交價格起伏不大，較為穩(wěn)定 ?土地市場特征分析 ?商業(yè)寫字樓一手市場分析 ?