【正文】 主力戶型 13091762平方米 設(shè)施設(shè)備 電梯： 12部 /棟 單部服務(wù)面積： 10002020平 空調(diào)：獨(dú)立戶式空調(diào) 采暖：衛(wèi)生間及地下室暖氣片采暖 網(wǎng)絡(luò)：電話、寬帶信號(hào)入戶。一期、二期為低密度的企業(yè)獨(dú)棟建筑，主要為科技研發(fā)、企業(yè)區(qū)域總部、商務(wù)和配套，樓宇面積在 1000平方米到 4000平方米。介于天津開發(fā)區(qū)東西區(qū)之間，京津塘高速公路、津?yàn)I高速毗鄰而過(guò)，向東 1公里規(guī)劃 300萬(wàn)人口的大型居住區(qū)正在建設(shè)，“北方第一大港”天津港、濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)、津?yàn)I輕軌咫尺可達(dá)。 ? 從總部基地產(chǎn)品建筑來(lái)看，高效能、綠色環(huán)保的辦公建筑將越來(lái)越多。 ? 總部基地項(xiàng)目的功能定位將更加明確，將憑借其鮮明的特色在市場(chǎng)中取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。總部辦公物業(yè)的持續(xù)放量，容易導(dǎo)致這類物業(yè)的明顯過(guò)剩。 ? 天津市場(chǎng)呈現(xiàn)的各類總部辦公物業(yè)面積在 80萬(wàn)平方米左右，且呈現(xiàn)繼續(xù)增加態(tài)勢(shì)。 ? 據(jù)此預(yù)測(cè)，總部基地市場(chǎng)未來(lái)需求情況將以科研、計(jì)算機(jī)、軟件業(yè)等行業(yè)企業(yè)為主，此外，各種類型的大型國(guó)有企業(yè)、跨國(guó)企業(yè)仍然是總部基地的主要目標(biāo)客群。 行業(yè)分布 新注冊(cè)企業(yè)戶數(shù)增長(zhǎng)幅度最大的是衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)，增長(zhǎng) 124%，其次文化、體育和娛樂(lè)業(yè)增長(zhǎng) 74%，其他如房地產(chǎn)、金融、租賃和商務(wù)服務(wù)、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)以及信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件等行業(yè)增長(zhǎng)均超過(guò) 20%；新注冊(cè)企業(yè)注冊(cè)資本（金）增長(zhǎng)幅度較大的是信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，建筑業(yè)、水利、環(huán)境和公共基礎(chǔ)設(shè)施、文化體育和娛樂(lè)等行業(yè)以及科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)等行業(yè)。其中國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)12559戶，比上年同期增加 165戶，增長(zhǎng) %；民營(yíng)企業(yè) 128364戶，比上年同期增加 12049戶，增長(zhǎng) %。具有政府行為的項(xiàng)目，由于其在招商方面的優(yōu)勢(shì)，單體面積也較大，面積集中在 40006000平方米；而由企業(yè)行為運(yùn)作的項(xiàng)目，單體面積普遍較小，主要集中在 10002020平方米。 ? 目前天津在售總部基地項(xiàng)目的客戶主要行業(yè)為進(jìn)駐企業(yè)集中在網(wǎng)絡(luò)、傳媒、信息、電子、物流、研發(fā)、生物醫(yī)藥、新能源、貿(mào)易等行業(yè)。 潛在供應(yīng)情況 ? 天津潛在的總部基地項(xiàng)目 同樣分布在各產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，目前可確定的項(xiàng)目 出了在售項(xiàng)目的后續(xù)工程外，還有 有空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的天保商務(wù)園、武清開發(fā)區(qū)的創(chuàng)業(yè)總部基地、濱海科技園的渤龍湖總部基地等，總規(guī)模約為 ，據(jù)了解，目前天津 也有部分 的產(chǎn)業(yè)園在籌劃建設(shè)總部基地項(xiàng)目 武清開發(fā)區(qū) 華苑科技園 東麗軟件園 泛空港區(qū)域 濱海新區(qū) ? 現(xiàn)有供應(yīng)量不大，但潛在供應(yīng)量巨大，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 天津總部基地市場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)狀況 市場(chǎng)供應(yīng)情況 ? 天津現(xiàn)有的總部基地項(xiàng)目主要沿京津高速分布，各項(xiàng)目均位于不同的開發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，如西青的的華苑產(chǎn)業(yè)園、東部的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、濱海新區(qū)以及城區(qū)內(nèi)部的東麗軟件園內(nèi)。多數(shù)項(xiàng)目都在宣傳產(chǎn)品的低密度、生態(tài)化、環(huán)保等，真正有特色的競(jìng)爭(zhēng)手段并不見得新鮮。 ? 天津總部基地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)手段 由于天津總部基地項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間較晚，多數(shù)項(xiàng)目都參考了國(guó)外的總部基地項(xiàng)目及北京 ABP等項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作模式，這就不可避免地導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品呈現(xiàn)一定的同質(zhì)化傾向。 ? 從開發(fā)主體來(lái)看，天津總部基地的開發(fā)單位可分為三種類型：開發(fā)商自主開發(fā)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)與政府合作共同開發(fā)、政府主導(dǎo)一攬子開發(fā)。 ? 天津總部基地的開發(fā)模式可歸納為渤龍湖模式、濱海國(guó)企大道模式、中北模式、武清模式。 天津總部基地市場(chǎng)特征 ? 天津的總部基地項(xiàng)目大多位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)，總部企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)的集聚，既可以獲得特殊政策支持便于企業(yè)的發(fā)展壯大，又可以形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，提升區(qū)域整體競(jìng)爭(zhēng)力。在 2020年 10月 17日召開的第四屆中國(guó)總部經(jīng)濟(jì)高層論壇上，天津獲得了總部經(jīng)濟(jì)第七位的好成績(jī)，這更將刺激天津總部基地的建設(shè)進(jìn)一步升溫。 ? 就純粹“總部基地”概念項(xiàng)目和項(xiàng)目所處區(qū)域來(lái)講，天津的總部基地市場(chǎng)至今已形成“ 3+X”的發(fā)展格局：“ 3”指的是濱?？萍紙@的渤龍湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的天保國(guó)際商務(wù)園、武清開發(fā)區(qū)的創(chuàng)業(yè)總部基地三個(gè)大型的總部基地項(xiàng)目；“ X”指的是其他中小型總部基地項(xiàng)目，包括 EOD總部港、濱海國(guó)企大道、中北創(chuàng)業(yè)總部基地、矽谷城、華鼎智地等項(xiàng)目。 ? “ 總部基地”作為一種新型的辦公模式，將成為推動(dòng)中心城市發(fā)展，提高區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的重要平臺(tái)。 –同時(shí)對(duì)在天津市新設(shè)立的總部或地區(qū)總部購(gòu)建的自用辦公用房，按每平方米 1000元的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性資金補(bǔ)助。 –如：在促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的財(cái)稅優(yōu)惠政策包括：一是對(duì)在天津市新設(shè)立的總部或地區(qū)總部給予一次性資金補(bǔ)助。尤其是京津高鐵的建成，拉近了兩城的距離。 ? 天津市中心近年加強(qiáng)了城建規(guī)劃，深挖服務(wù)吸引了各地的總部聚集。 2020年天津的國(guó)內(nèi) 500強(qiáng)企業(yè)總部迅速增長(zhǎng)至 25家，短短兩年里，增幅達(dá) 25%，總部經(jīng)濟(jì)已成為天津現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一股重要而且潛力巨大的新興力量。寫字樓市場(chǎng)日趨市場(chǎng)化、國(guó)際化，新供應(yīng)的寫字樓品質(zhì)將凸顯其高端屬性，由此會(huì)對(duì)市場(chǎng)的售價(jià)和租金產(chǎn)生一些影響，但預(yù)計(jì)在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的市場(chǎng)認(rèn)知和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)后，消費(fèi)者會(huì)更愿意接受高品質(zhì)的項(xiàng)目，并為之付出更多的租金或者售價(jià)。與此同時(shí)，海河沿線的環(huán)球金融中心、合生國(guó)際大廈，南站商務(wù)區(qū)的嘉里中心、中信廣場(chǎng)等。另外突破傳統(tǒng)的南京路、小白樓和友誼路商務(wù)區(qū)，眾多新興區(qū)域也在陸續(xù)興建高品質(zhì)寫字樓，并逐步形成初具規(guī)模的新商務(wù)區(qū)，使寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)多核心發(fā)展的平衡態(tài)勢(shì)。 天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ? 未來(lái) 13年內(nèi)，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)將進(jìn)入一個(gè)全新跨越式發(fā)展階段，大量大型綜合性、高品質(zhì)的項(xiàng)目將投入市場(chǎng)。 寫字樓銷售市場(chǎng) ? 由于受宏觀政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較小，成交量和成交價(jià)格仍保持穩(wěn)定，與上一季度持平。截至 2020年三季度，今年市場(chǎng)吸納量總計(jì)為 52,741平方米，因三季度有新項(xiàng)目入市，空置率上升至%，但與 2020年第四季度比仍有 ，供求狀況基本平衡； – 其次，寫字樓平均租金保持在平穩(wěn)水平。從 2020年下半年起，隨著全球經(jīng)濟(jì)回暖以及內(nèi)資需求的擴(kuò)張，寫字樓市場(chǎng)逐步復(fù)蘇。乙級(jí)寫字樓還有很大的市場(chǎng)前景。 天津乙級(jí)寫字樓租賃情況 ? 和甲級(jí)寫字樓比較，天津市區(qū)乙級(jí)寫字樓租賃情況更勝一籌。 ? 和平 – 國(guó)際大廈 金融、物流、貨運(yùn) – 世貿(mào)廣場(chǎng) 貿(mào)易、電子機(jī)械 – 亞太大廈 貿(mào)易、運(yùn)輸、電子科技 ? 河 西 – 金皇大廈 貿(mào)易、裝飾、運(yùn)輸 – 北方金融大廈 金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)、事務(wù)所 – 泰達(dá)大廈 貨運(yùn)、評(píng)估、咨詢 – 華盛廣場(chǎng) 貨代、科貿(mào)、金融、工程技術(shù)、裝飾 – 文華中心 事務(wù)所、貿(mào)易、物流、廣告裝飾 – 峰匯廣場(chǎng) 貿(mào)易、金融、市政公司 – 天信大廈 船務(wù)貨運(yùn)、電器化工、 IT ? 南開 – 今晚大廈 裝飾、 IT、房地產(chǎn) ? 河?xùn)| – 天星河畔廣場(chǎng) 貨運(yùn)、物流、電子、貿(mào)易 ? 河北 – 遠(yuǎn)洋大廈 貨運(yùn)、貿(mào)易、金融 — 供應(yīng)及市場(chǎng)分布情況 ? 天津市乙級(jí)寫字樓的分布沒(méi)有甲級(jí)寫字樓如此集中，除了友誼路上的友誼大廈和大安大廈，其他乙級(jí)寫字樓主要分布在內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間。 ? 以上說(shuō)明，商務(wù)中心對(duì)寫字樓用戶絕對(duì)的吸引力，有影響的寫字樓能帶動(dòng)周圍相同業(yè)態(tài)的發(fā)展。 ? 第二：歷史原因。 ? 第一：經(jīng)濟(jì)原因。 甲級(jí)寫字樓分布主要為兩個(gè)路段 第一：內(nèi)環(huán)線南京路南面 (紅色區(qū)域 ) 第二：外環(huán)線的圍堤道路段 (黑色區(qū)域 )。從2020年以后，空置率不斷下降，并有進(jìn)一步下降的趨勢(shì)目前空置率在 22%左右。目前天津市甲乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)月平均租金分別為 81元 /平方米和 53元 /平方米。近年來(lái)，隨著天津在華北地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的中心定位以及城市經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展，大量的新批外資企業(yè)駐扎，上外地企業(yè)的進(jìn)入、本地新企業(yè)的誕生、舊企業(yè)的擴(kuò)大和改善，這些都促使辦公場(chǎng)所的需求大量增長(zhǎng)，帶動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的繁榮。直到 2020年，每年僅有 4萬(wàn)平方米的吸納量 ? 20202020 迅猛發(fā)展階段 ? 2020 年以來(lái)受益于經(jīng)濟(jì)景氣、市政領(lǐng)導(dǎo)換屆、濱海新區(qū)開發(fā)、海河改造、資本流入增加的影響，天津?qū)懽謽鞘行兄鸩交嘏? ? 19972020 市場(chǎng)低迷階段