【正文】 紀(jì)宏巖旅游有限公司 7 層 旅游 租賃 齊魯大廈 大宇重工哈爾濱辦事處 7 層 韓國(guó)機(jī)械 租賃 齊 魯大廈 哈爾濱遠(yuǎn)方科技發(fā)展有限公司 4 層 電腦 租賃 齊魯大廈 黑龍江農(nóng)墾鴻鵠旅游有限公司 10 層 旅游 租賃 21 B、 寫字樓 客戶企業(yè) 性質(zhì) 由于是以省政府為核心的辦公區(qū)域， 選擇在省政府周邊寫字樓辦公的企業(yè)多為國(guó)內(nèi)大型企業(yè)駐哈分支機(jī)構(gòu)，由于這些企業(yè)必須在日常的業(yè)務(wù)過(guò)程中與政府打交道，故此，選擇在省政府中心區(qū) 可以 提高企業(yè)的辦事效率。 省政府中心區(qū) 省政府 中心區(qū) 是我省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，是聯(lián)系南崗、動(dòng)力兩區(qū)的樞紐，又鄰近香坊區(qū)， 區(qū)域內(nèi)共有省直機(jī)關(guān) 30 余家， 260 多 個(gè) 原政府改制企業(yè) 。 從辦公面積的客戶需求來(lái)看，需求最大的是 50 平方米～ 100 平方米的辦公空間 (42%)，對(duì) 200 平方米以下面積的需求則達(dá)到了 25%，這反映了多數(shù)公司及辦事 處規(guī)模小的特點(diǎn)。 在客戶行業(yè)的調(diào)查結(jié)果中， 旅游公司占 20%、 IT 業(yè) 占 36%、貿(mào)易 占 15 %、保險(xiǎn)公司占 5%、廣告 咨詢?cè)O(shè)計(jì)等專業(yè)公司占 14%、其他占 10%。目前，這些寫字樓業(yè)態(tài)多數(shù)運(yùn)行良好，空置率較低。 哈爾濱寫字樓租賃類型比例國(guó)有企業(yè)辦公樓37%賓館24%專業(yè)寫字樓28%底層商服6%民居5% （三）各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售 情況 的調(diào)查 南崗中心區(qū) 南崗中心區(qū)屬于哈爾濱老辦公區(qū)域，自 1954 年松江省 與黑龍江省合并之后，中共黑龍江省委員會(huì)就設(shè)立在秋林區(qū)域的花園街，此后各直屬黨政機(jī)關(guān)均設(shè)置在省委周圍，形成了黨政辦公區(qū)。 寫字樓分布區(qū)域劃分明細(xì)表 分布區(qū)域 劃分范圍 南崗中心區(qū) 哈站地區(qū) 秋林地區(qū) 煙廠地區(qū) 宣化地區(qū) 教化地區(qū) 和興地區(qū)； 省政府中心區(qū) 和平路 中山路 中宣街 文府街 文治街 文政街 文昌街 開(kāi)發(fā)南崗集中區(qū) 贛水路 民航路 鴻翔路 衡山路 珠江路 嵩山路 紅旗大街 湘江路 閩江路 海河路 遼河路 淮河路 黃河路； 道里中心區(qū) 經(jīng)緯街 地段街 友誼路 哈藥路 新陽(yáng)路； 12 （二）哈埠寫字樓 租賃市場(chǎng)供給 形態(tài)的劃分 哈爾濱寫字樓供應(yīng)的來(lái)源主要 劃 分為：專業(yè)化寫字樓、政府機(jī)關(guān)及企業(yè)閑置的辦公樓 、賓館、臨街底層商服。 二、哈爾濱寫字樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 （一） 哈埠 寫字樓 辦公區(qū)域的劃分 哈爾濱 市原有 的 寫字樓分布比較集中，主 要 分布在 哈 站 地區(qū) 、 秋林商圈 、 省政府 、道里中心區(qū)四 大區(qū)域， 20xx年初期 則呈現(xiàn)出東移趨勢(shì)，尤以會(huì)展中心為龍頭的開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái) 3年內(nèi)將會(huì)有多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。 11 目前，開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)有 中國(guó)銀行開(kāi)發(fā)區(qū)支行等各有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu) 7 家；保險(xiǎn)公司 3 家，投資類咨詢公司 14 家；通訊類企業(yè) 17 家；中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 26 家；餐飲類企業(yè) 121 家；交通運(yùn)輸企業(yè) 69家；貿(mào)易類企業(yè) 282家；科技型企業(yè) 504 家，還有 已 建成 及 即將 完工 的華風(fēng)世貿(mào)廣場(chǎng) 、福斯特大廈、星河國(guó)際、中融國(guó)際大廈、盟科匯 及 景觀新都市等可利用的房產(chǎn) 61 處，更有著四通八達(dá)的交通干線。 1994 年之后，眾多的國(guó)內(nèi)外高科技企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)，寫字樓的需求迅速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也看好這個(gè)時(shí)機(jī)紛紛進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)興建寫字樓及住宅。 南崗集中區(qū)主要作為高新技術(shù)項(xiàng)目孵化和企業(yè)研發(fā)基地，金融、保險(xiǎn)、中介服務(wù)、餐飲、旅游、文化、休閑、娛樂(lè)中心，國(guó)內(nèi)外著名大公司總部及駐哈分支機(jī)構(gòu)的集中地； 1989 年 11 月 ，哈爾濱 開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)興建了第一座寫字樓，即：“ 哈爾濱高科技創(chuàng)業(yè)中心 ”?，F(xiàn)集中區(qū)規(guī)劃總面積 平方公里。 （五）開(kāi)發(fā)區(qū)打造新經(jīng)濟(jì)，寫字樓演繹 CBD 哈爾濱開(kāi)發(fā)區(qū)是由國(guó)家級(jí)哈爾濱經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 和國(guó)家級(jí)哈爾濱高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)于 20xx 年 11 月合并組成。 民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展逐漸推動(dòng)了哈爾濱市經(jīng)濟(jì)格局的改 變，目前哈爾濱民營(yíng)企業(yè)總數(shù)達(dá)到了 2300 余家，相對(duì)地?cái)U(kuò)大了哈爾濱寫字樓市場(chǎng)的需求。 為了能夠吸引到更多的外埠企業(yè)駐哈機(jī)構(gòu)租賃寫字間，各家賓館都開(kāi)始進(jìn)行內(nèi)部裝修并建立商務(wù)中心及娛樂(lè)配套設(shè)施，逐漸向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化商務(wù)酒店的方向發(fā)展。 改革開(kāi)放后哈爾濱 興 建的國(guó)有 （部分） 星級(jí)賓館 賓館名稱 地址 服務(wù)等級(jí) 投資單位 黑龍江林苑賓館 道里區(qū)田地街 118 號(hào) ★★ ★ 黑龍江省森工總局 哈爾濱望江賓館 道里區(qū)河圖街 175 號(hào) ★★★ 大慶石油化工總廠 哈爾濱星河賓館 道外區(qū)承德街 186 號(hào) ★★★ 省生產(chǎn)資料總公司 哈爾濱秀水賓館 南崗區(qū)果戈里大街 174號(hào) ★★★ 市經(jīng)濟(jì)協(xié)作委員會(huì) 哈爾濱鑫鑫賓館 南崗區(qū)東大直街 108 號(hào) ★★ 黑龍江省國(guó)家稅務(wù)局 八一賓館 南崗區(qū)文廟街 9 號(hào) ★★★ 黑龍江省軍區(qū) 哈爾濱天竹賓館 南崗區(qū)松花江街 6 號(hào) ★★★ 哈爾濱鐵路局 哈爾濱龍運(yùn)賓館 南崗區(qū)春申街 28 號(hào) ★★★ 哈爾濱公路客運(yùn)公司 哈爾濱大慶賓館 南崗區(qū)國(guó)民街 23 號(hào) ★★★ 大慶市人民政府 哈爾濱藍(lán)天賓館 南崗區(qū)中山路 169 號(hào) ★★ 空軍 016 部隊(duì) 黑龍江銀河賓館 南崗區(qū)中山路 252 號(hào) ★★★★ 黑龍江省物資局 帕弗爾賓館 南崗區(qū)郵政街 ★★★★ 黑龍江 省電力工業(yè)局 龍門大廈 南崗區(qū)鐵路街 ★★★ 黑龍江省旅游局 這些賓館最初的經(jīng)營(yíng)對(duì)象 只 是以招待全國(guó)各地系統(tǒng)內(nèi) 兄弟 單位為主，入住率不是很高，但 隨著經(jīng)濟(jì)的放開(kāi)， 全國(guó)各地的廠礦企業(yè)紛紛進(jìn)入哈埠市場(chǎng)設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，賓館開(kāi)始對(duì)外常年出租寫字間，收益頗豐。改革開(kāi)放前，高檔賓館除接待外國(guó)來(lái)賓及中央、省外政府官員及政府大型會(huì)議代表之外，均不對(duì)外營(yíng)業(yè)。 至此，原政府機(jī)構(gòu)及國(guó)有企業(yè)辦公樓在哈爾濱寫字樓租賃市場(chǎng)上占有了相當(dāng)大的比例，由于其均處于 COD 之內(nèi)，在地理位置上極其優(yōu)越，租賃情況一直看好。 第四次改革對(duì)以往黑龍江省及哈爾濱政府改制的企業(yè)沖擊巨大，除電信、金融、電力、石油、煙草等少數(shù)國(guó)家壟斷企業(yè)仍然可以良性運(yùn)轉(zhuǎn)擴(kuò)大發(fā)展之外，像 外貿(mào)、煤炭、物資、林業(yè)、機(jī)械、冶金、紡織、土畜產(chǎn)、供銷 等原政府轉(zhuǎn)制的企業(yè)公司均失去壟斷地位，經(jīng)營(yíng)舉步為艱，大量的工作人員陸續(xù)下崗。 1998 年政府開(kāi)始了第四次機(jī)構(gòu)改革和經(jīng)濟(jì)體制改革， 改革的目標(biāo)是：建立辦事高效、運(yùn)轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)、行為規(guī)范的政府行政管理體系，完善國(guó)家公務(wù)員制度，建設(shè)高素質(zhì)的專業(yè)化行政管理隊(duì)伍，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的有中國(guó)特色的政府行政管理體制。 第三次機(jī)構(gòu)改革后，哈爾濱市在短暫的幾年里出現(xiàn)了上百家國(guó)有專業(yè)公司，并隨著政府機(jī)關(guān)超編人員的分流，各家公司的員工人數(shù)逐步地?cái)U(kuò)大，繼而成立了若干專項(xiàng)的子公司，導(dǎo)致辦公 環(huán)境 越 來(lái)越擁擠，許多國(guó)有專業(yè)公司的子公司開(kāi)始選擇租賃寫字樓或賓館辦公。 根據(jù)改革方案， 政府 組成部門、直屬機(jī)構(gòu)、辦事機(jī)構(gòu)要減少 27 個(gè)，人員減少 20%。 90 年代初，這些公司逐漸開(kāi)始興建自己的寫字樓，并陸續(xù)從政府機(jī)關(guān)的辦公樓內(nèi)遷出。 黑龍江省及哈爾濱市政府機(jī)關(guān)在 1988 年的改革中開(kāi)始精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，省市部分委辦廳局開(kāi)始合并，重復(fù)性的處室按計(jì)劃精簡(jiǎn)，被精簡(jiǎn)下來(lái)的處室隨即轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)實(shí)體的專業(yè)公司， 并 配有相應(yīng)的行政級(jí)別，兼 有政府 權(quán)利，依舊在政府機(jī)關(guān)辦公樓內(nèi)無(wú)償使用寫字間辦公。 1988 年的第二次政府機(jī)構(gòu)改革 首次提出了轉(zhuǎn)變政府職能的要求，強(qiáng)調(diào)政府的經(jīng)濟(jì)管理部門要從直接管理轉(zhuǎn)變?yōu)?以 間接管理為主，強(qiáng)化宏觀管理職能，淡化微觀管理。 4 （二）政府機(jī)構(gòu)改革促進(jìn)了寫字樓的市場(chǎng)化 1978 年 12 月中共十一屆三中全會(huì) 以后， 政府在 1982 年、 1988 年、 1993年和 1998 年進(jìn)行了四次大的機(jī)構(gòu)改革和行政體制改革。這些房地產(chǎn)投資都是在國(guó)家高度統(tǒng)一的計(jì)劃體制下完成的，是集中投資建設(shè)的結(jié)果。 （一）辦公樓的公有化 —— 國(guó)有分配制 新中國(guó)成立以后，政府通過(guò)沒(méi)收敵偽房地產(chǎn)和住宅的方式，迅速確定 3 了辦公樓及住宅的國(guó)有化基礎(chǔ)；并將這些辦公樓及住宅分配給政府機(jī)關(guān)和國(guó)家職工。 與此同時(shí)，中國(guó)民族資本也有了較大發(fā)展，建立起哈爾濱在當(dāng)時(shí)的北滿經(jīng)濟(jì)中心和國(guó)際都市地位。中東鐵路建成時(shí)，哈爾濱已經(jīng)形成近代城市的雛形。 19 世紀(jì)末，哈爾濱已出現(xiàn)村屯數(shù)十個(gè)，居民約 3 萬(wàn)人，交通、貿(mào)易、人口等經(jīng)濟(jì)因素開(kāi)始膨脹 ,為城市的形成與發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 1 哈爾濱寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 一、哈爾濱寫字樓的發(fā)展歷史 .......................................................................................................2 （一）辦公樓的公有化 —— 國(guó)有分配制 ..................................................................................2 （二）政府機(jī)構(gòu)改革促進(jìn)了寫字樓的市場(chǎng)化 ...........................................................................4 （三）哈埠賓館 —— 寫字樓租賃市場(chǎng)的后起之秀 ....................................................................7 （四）民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了寫字樓市場(chǎng)的繁榮 ....................................................................9 （五）開(kāi)發(fā)區(qū)打造新經(jīng)濟(jì)，寫字樓 演繹 CBD .......................................................................... 10 二、哈爾濱寫字樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 .................................................................................................. 11 （一）哈埠寫字樓辦公區(qū)域的劃分 ....................................................................................... 11 （二）哈埠寫字樓租賃市場(chǎng)供給形態(tài)的劃 分 ......................................................................... 12 （三）各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況的調(diào)查 ............................................................................. 12 南崗中心區(qū) .............................................................................................................. 12 （ 1）南崗中心區(qū)寫字樓租售價(jià)位調(diào)查 .................................................................... 13 （ 2）南崗中心區(qū)賓館寫字間租賃價(jià)格情況 ............................................................. 13 （ 3）南崗中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 ............................................................. 14 （ 4）南崗中心區(qū)寫字樓客戶特征： ....................................................................... 15 A、南崗中心區(qū)寫字樓客戶調(diào)查 ....................................................................... 15 B、寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì) .................................................................................. 16 C、寫字樓用戶企業(yè)規(guī)模 .................................................................................. 17 省政府中心區(qū) ........................................................................................................... 17 （ 1）省政府中心區(qū)寫字樓租售價(jià)位調(diào)查 ................................................................ 17 （ 2）省政府中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 ...........