【正文】 埠賓館 —— 寫字樓租賃市場的后起之秀 哈爾濱市 在改革開放以前的高檔賓館均由省市政府接待辦公室和旅游局直接管理，普通賓館由商業(yè)局統(tǒng)一管理，賓館的建設(shè)維護(hù)由財(cái)政性撥款解決。 改革開放前省市政府管理的賓館一覽表 8 賓館名稱 地址 主管 單位 花園 邨 賓館 南崗區(qū)海關(guān)街 2 號 黑龍江 省政府接待辦公室 和平 邨 賓館 南崗區(qū)中山路 171 號 黑龍江 省委辦公廳 北方大廈 南崗區(qū)花園街 403 號 黑龍江 省政府接待辦公室 哈爾濱國際旅行社賓館 南崗區(qū)紅軍街 25 號 黑龍江省 外事辦公室 哈爾濱華僑飯店 南崗區(qū)紅軍街 72 號 哈爾濱市旅游局 友誼宮賓館 道里區(qū)友誼路 263 號 哈爾濱 市政府接待辦公室 馬迭爾賓館 道里區(qū)中央大街 89 號 哈爾濱市旅游局 天鵝飯店 香坊區(qū)中山路 95 號 黑龍江省接待辦公室 改革開放以后，哈爾濱市加快了經(jīng)濟(jì)建設(shè)的步伐，省市政府 機(jī)關(guān)及國有企業(yè)開始興辦第三產(chǎn)業(yè)，一時間幾乎所有的省市機(jī)關(guān)及事業(yè)單位和國有企業(yè)以及 駐哈 中直單位都建立了勞動服務(wù)公司，并以第三產(chǎn)業(yè)為主展開經(jīng)營，結(jié)合哈爾濱的地理環(huán)境優(yōu)勢建立了眾多的星級賓館。 9 由于許多賓館都是政府機(jī)關(guān)及企業(yè)投資開辦的，所以在租賃寫字間的客源方面具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，很多外 地企業(yè) 駐哈機(jī)構(gòu)幾乎都是租賃當(dāng)?shù)仃P(guān)系單位的賓館，如：銀河賓館隸屬于省物資局，來自全國各地的建材、鋼鐵企業(yè)的辦事機(jī)構(gòu)都因與省物資局有著直接的業(yè)務(wù)關(guān)系而常年租賃銀河賓館的寫字 間開展業(yè)務(wù)。 （四）民營企業(yè) 的發(fā)展推動了寫字樓市場的繁榮 改革開放中期，哈爾濱民營企業(yè)發(fā)展迅猛，松雷集團(tuán)、鐵力集團(tuán)、哈磁集團(tuán)、東方集團(tuán)、相繼建造了 自用 寫字樓，在改善了自身企業(yè)辦公環(huán)境的基礎(chǔ)上，開始將空置的寫字間推向租賃市場，尤其是東方集團(tuán)的寫字樓，由于地處省委辦公區(qū)的花園街，毗鄰秋林商圈，地理位置優(yōu)越，出租率達(dá)到了 90%。 20xx 年 始，由于民營企業(yè)發(fā)展空間的壯大，民營企業(yè)開始大規(guī)模建造寫字樓，如人和集團(tuán)、 圣泰制藥、歐替藥業(yè)、濟(jì)仁藥業(yè)、金都普樂實(shí)業(yè) 、億陽集團(tuán)、新中新電子 、光宇集團(tuán)相繼建成了自己的寫字樓，以寫字樓為標(biāo)識樹立自己的企業(yè)形象，并為擴(kuò)大企業(yè)影響，產(chǎn)生聚集效應(yīng)，面向中小民營企業(yè)租賃部分寫字間，以寫字樓為聚焦點(diǎn)，形成多個民營企業(yè)園區(qū) 開 10 始享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策 。哈經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)分別創(chuàng)建于 1991年和 1988年，分別于 1991年 1993和年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級開發(fā)區(qū)。設(shè)有南崗、哈平路和迎賓路三個集中區(qū) 。此后，隨著南崗集中 區(qū)的發(fā)展，大批的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入，在這一時期相繼建成了哈氣辦公樓、四海寫字樓、中國移動綜合樓、開發(fā)區(qū)管理委員會綜合樓等。 通過十余年的建設(shè)，開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)形成了巨大的規(guī)模，尤其是南崗集中區(qū)自 1994 年起相繼建成了遠(yuǎn)東商務(wù)中心、萬寶大廈、樂業(yè)大廈、華輝商貿(mào)中心等多座寫字樓。經(jīng)過 10 年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)具備了建設(shè)城市 CBD 的雛形。 從目前的寫字樓分布的情況和未來發(fā)展趨勢來看，寫字樓區(qū)域大體可劃分為： 南崗中心區(qū)、道里中心區(qū)、省政府中心區(qū)、開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) 四大部分，松北新區(qū) 、群力新區(qū)、平房區(qū) 占有的比例 較 小，暫不具備規(guī)模。另外，一些小型 服務(wù)類 企業(yè) 為減少經(jīng)費(fèi) 開支 選擇 了 居民住宅為 辦公場所。 90 年代至今，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，南崗中心區(qū)成為了發(fā)展調(diào)控的樞紐地帶，在秋林地區(qū)、紅軍街地區(qū)、煙廠地區(qū)相繼建設(shè)了 汽車大廈、新發(fā)展大 13 廈、深業(yè)大廈、滬士大廈、華驛大廈、 錦繡科技大廈、 遠(yuǎn)大商務(wù)公寓、恒運(yùn)大廈、龍工大廈、金融大廈、北亞大廈、東方大廈、奧維斯發(fā)展大廈 、船舶大廈、大世界寫字樓 等多座寫字樓。 （ 1） 南崗中心區(qū)寫字樓租售價位調(diào)查 寫字樓名稱 層 數(shù) 使用面積 售 價（ S） 租（ 天 /米 2） 銷售率 出租率 奧維斯 28 層 501200 恒運(yùn)大廈 28 層 20480 中寶大廈 17 層 28800 遠(yuǎn)大商務(wù)公寓 22 層 57268 （?。? 70% 新發(fā)展大廈 8 層 1532 不出售 —— 85% 滬士大廈 30 層 40120 不出售 —— 87% 深業(yè)大廈 31 層 50150 7500/米 2商住 60%（?。? 60% 華驛大廈 27 層 65240 不出售 —— 67% 北亞大廈 18 層 45120 不出售 —— 78% 船舶大廈 16 層 50230 不出售 —— 42% 錦秀科技大廈 20 層 28120 不出售 —— 67% 東方大廈 18 層 65240 不出售 —— 93% （ 2）南崗中心區(qū)賓館寫字間租賃價格情況 賓館名稱 地址 服務(wù)等級 日租 金 / 米 2 哈爾濱華融飯店 南崗區(qū)頤園街 2 號 ★★★★★ 元 黑龍江帕弗爾賓館 南崗區(qū) 郵政街 79 號 ★★★★ 元 哈爾濱大慶賓館 南崗區(qū)國民街 23 號 ★★★ 元 黑龍江銀河賓館 南崗區(qū)中山路 252 號 ★★★ 元 哈爾濱哈特酒店 南崗區(qū)西大直街 108 號 ★★★ 元 哈爾濱華威商務(wù)酒店 南崗區(qū)花園街 368 號 ★★★ 元 哈爾濱龍達(dá)瑞吉商務(wù)酒店 南崗區(qū)海城街 156 號 ★★★ 元 哈爾濱北北大酒店 南崗區(qū)春申街 2 號 ★★ 元 哈爾濱八 一賓館 南崗區(qū)文廟街 9 號 ★★ 元 14 （ 3）南崗中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查 項(xiàng)目 奧維斯 恒運(yùn)大廈 中寶大廈 遠(yuǎn)大商務(wù) 滬士大廈 華驛大廈 北亞大廈 船舶大廈 錦繡大廈 開發(fā)商 奧威斯集團(tuán) 恒運(yùn)集團(tuán) 中寶公司 東力地產(chǎn) 臺灣滬士 省郵政局 北亞集團(tuán) 哈工程大學(xué) 錦繡集團(tuán) 寫字樓等級 5A 甲級 甲級 賓館 ★★★ 商住一體 甲級寫字樓 5A 級智能化 普通寫字樓 甲級寫字樓 甲級 落成時間 20xx 1999 1997 1998 20xx 20xx 網(wǎng)絡(luò)設(shè)施 ADSL ADSL ADSL ADSL ADSL ADSL 無 ADSL ADSL 電梯 8 部 4 部 4 部 2 部 4 部 4 部 4 部 3 部 2 部 總建筑面積 40265M2 30000M2 33100M2 31000M2 41284 M2 43000M2 13000M2 220xxM2 320xxM2 寫字樓面積 18504M2 13240M2 16700M2 31000M2 32700 M2 120xxM2 13000M2 5300M2 12300M 層高 米 米 米 米 米 米 米 米 米 大型餐廳 600 M2 400 M2 800 M2 無 無 800M2 無 600 M2 無 室內(nèi) 停車場 地下 2 層 地下 2 層 地下 2 層 地下 1 層 地下 3 層 地下 2 層 地下 1 層 地下 2 層 地下 2 層 泊車位 240 100 100 80 200 180 80 130 100 首層大廳 600 M2 200 M2 600 M2 300M2 240M2 800 M2 500 M2 300M2 無 多功能會議廳 1000 M2 600 M2 無 無 無 1200M2 750 M2 無 600M2 煙感報(bào)警 有 有 有 有 有 有 有 有 有 自動噴淋系統(tǒng) 有 有 有 有 有 有 有 有 有 中央空調(diào) 有 有 有 有 有 有 有 無 有 監(jiān)控設(shè)備 有 有 有 有 有 有 有 有 有 大型購物 有 無 有 有 有 有 無 無 有 物業(yè)管理 戴德梁行 恒運(yùn)物業(yè) 中寶公司 億宏物業(yè) 滬士管理 華驛賓館 北亞物業(yè) 哈工程 錦繡物業(yè) 洗浴中心 無 無 有 無 無 有 無 無 無 游泳館 無 無 有 無 無 有 無 無 無 健身房 有 有 有 無 無 有 無 無 有 15 （ 4） 南崗中心區(qū)寫字樓客戶特征： A、南崗中心區(qū)寫字樓客戶調(diào)查 寫字樓名稱 單位名稱 樓層 行業(yè) 使用性質(zhì) 中寶大廈 哈爾濱丁和科技有限公司 12 層 GPW 綠色防水劑 租賃 中寶大廈 哈爾濱韋氏電器有限公司 14 層 工業(yè)電器 租賃 中寶大廈 琦瑞美容用品有限公司 10 層 美容用品 租賃 中寶大廈 參美天賜康產(chǎn)業(yè)集團(tuán) 14 層 醫(yī)藥 租賃 中寶大廈 哈爾濱圣邦微電子有限公司 10 層 質(zhì)量管理系統(tǒng) 租賃 中寶大廈 加利福尼亞夏尼國際語言中心 5 層 國際語言教育 租賃 恒運(yùn)大廈 哈爾濱弘明商貿(mào)有限責(zé)任公司 8 層 美容用品 租賃 恒運(yùn)大廈 哈爾濱海洲營銷有限公司 12 層 企業(yè)顧問 租賃 恒運(yùn)大廈 黑龍江省假日旅行社 6 層 國內(nèi)旅游 租賃 恒運(yùn)大廈 宏程廣告翻譯有限公司 17 層 翻譯 租賃 恒運(yùn)大廈 哈爾濱冬之星旅行社有限公司 28 層 國內(nèi)旅游 租賃 恒運(yùn)大廈 宇洋出國留學(xué)服務(wù)有限公司 19 層 留學(xué)服務(wù) 租賃 恒運(yùn)大廈 哈爾濱報(bào)達(dá)營銷有限公司 9 層 手機(jī)代理 租賃 恒運(yùn)大廈 黑龍江啟南律師事務(wù)所 11 層 法律事務(wù) 租賃 恒運(yùn)大廈 浮想科技 開發(fā)有限責(zé)任公司 8 層 旅游軟件 租賃 恒運(yùn)大廈 哈爾濱哈科電子公司 27 層 網(wǎng)絡(luò)軟件 租賃 恒運(yùn)大廈 銀河基金管理有限公司 4 層 投資基金 租賃 恒運(yùn)大廈 東澤計(jì)算機(jī)培訓(xùn)中心 6 層 計(jì)算機(jī)培訓(xùn) 租賃 恒運(yùn)大廈 哈爾濱環(huán)球國際旅行社 17 層 邊境旅游 租賃 恒運(yùn)大廈 卓越致遠(yuǎn)教育咨詢有限公司 20 層 企業(yè)高端培訓(xùn) 租賃 恒運(yùn)大廈 哈爾濱江帆旅游有限公司 8 層 邊境旅游 租賃 恒運(yùn)大廈 北斗哈爾濱分公司 16 層 IT 產(chǎn)品 租賃 恒運(yùn)大廈 “達(dá)達(dá)貓“兒童用品 15 層 兒童用品 租賃 恒運(yùn)大廈 哈爾濱大生藥品有限公司 12 層 醫(yī)藥 租賃 恒運(yùn)大廈 新藝文化交流有限責(zé)任公司 28 層 文化傳播 租賃 奧威斯 哈爾濱時代網(wǎng)絡(luò)有限公司 22 層 門戶網(wǎng)站建設(shè) 租賃 奧威斯 百勝餐飲集團(tuán)哈爾濱分公司 26 層 肯德基食品 租賃 奧威斯 （西門子）哈爾濱辦事處 30 層 通訊產(chǎn)品 租賃 奧威斯 美國通用電器哈爾濱辦事處 27 層 電器產(chǎn)品 租賃 奧威斯 愛立信（中國）哈爾濱辦事處 25 層 通信產(chǎn)品 租賃 滬士大廈 金馬科技 17 層 教育軟件 租賃 滬士大廈 哈爾濱麗瑞商貿(mào)有限公司 7 層 美容美發(fā)用品 租賃 滬士大廈 濱才國際交流有限公司 12 層 因私留學(xué)服務(wù) 租賃 滬士大廈 金東紙業(yè)有限公司駐哈辦 13 層 印刷紙張 租賃 滬士大廈 華瑞制藥黑龍江代表處 8 層 藥品銷售 租賃 滬士大廈 露西國際商務(wù)咨詢有限公司 22 層 對俄貿(mào)易服務(wù) 租賃 16 滬士大廈 金視野教育科技有限公司 10 層 學(xué)習(xí)卡 租賃 滬士大廈 哈爾濱偉視達(dá)影視器材公司 8 層 攝影器材 租賃 滬士大廈 奇酷地帶黑龍江（加盟）總部 13 層 影視器材 租賃 滬士大廈 開宇美容美發(fā)機(jī)構(gòu) 29 層 美容美發(fā)學(xué)校 租賃 滬士大廈 紫光科技網(wǎng) 絡(luò)有限公司 15 層 網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品 租賃 滬士大廈 哈爾濱普林辦公用品經(jīng)銷部 13 層 辦公自動化產(chǎn)品 租賃 滬士大廈 北京豹馳技術(shù)發(fā)展有限公司 14 層 印刷機(jī) 租賃 滬士大廈 哈爾濱金蝶美容公司 11 層 美容用品 租賃 滬士大廈 黑龍江永樂經(jīng)貿(mào)有限公司 20 層 化妝品、日用百貨 租賃 滬士大廈 韓國啟明大學(xué)中國辦事處 12 層 留學(xué) 租賃 滬士大廈 平安保險哈爾濱分公司（壽險） 4 層 保險 租賃 滬士大廈 英國劍橋教育組織中國代表處 15 層 留學(xué) 租賃 滬士大廈 黑龍江省中國國際旅行社 11 層 境外 旅游 租賃 新發(fā)展大廈 哈爾濱球迷協(xié)會 8 層 團(tuán)體 租賃 新發(fā)展大廈 鴻德霖經(jīng)濟(jì)貿(mào)易有限公司 8 層 經(jīng)貿(mào) 租賃 新發(fā)展大廈 愛第爾動畫工作室 6 層 電腦設(shè)計(jì) 租賃 新發(fā)展大廈 匯申展覽（哈爾濱）有限公司 7 層 展覽公司 租賃 新發(fā)展大廈 渴康集團(tuán) 1 層 醫(yī)療保健品 租賃 新發(fā)展大廈 山石科技 6 層 網(wǎng)站制作 租賃 新發(fā)展大廈 湖北上寶服裝有限公司 4 層 服裝團(tuán)購 租賃 新發(fā)展大廈 哈爾濱市博澳科技 市場部 6 層 長途通訊 租賃 新發(fā)展大廈 國際機(jī)械展覽會 7 層 專業(yè)展覽會 租賃 東方大 廈 東方澳新出國服務(wù)有限公司 8 層 移民服務(wù) 租賃 東方大廈 黑龍江海外旅游總公司