大連寫字樓市場調(diào)研報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧資料
2025-06-12 21:38本頁面
【正文】 的客戶來訪量和來電量都較年初和年尾有所下降。在與這些舊項(xiàng)目的招商負(fù)責(zé)人的交談中了解到，這類大廈由于入市時(shí)間較早，在硬件水平上嚴(yán)重落后于新項(xiàng)目，并且這種落后很難從實(shí)際中改變，各大廈目前都試圖在軟件服務(wù)、營銷策略、優(yōu)惠政策等方面入手，意圖縮小與新項(xiàng)目之間的差距。在現(xiàn)有項(xiàng)目中，以 2000 年為界，新老項(xiàng)目大概比例為 1： 1。由此可見，投資型公寓與寫字間的競爭很大程度上取決于客群構(gòu)成，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，無論是國際金融大廈、虹源大廈這樣的近期項(xiàng)目，還是宏譽(yù)大廈等入市較早的項(xiàng)目，因?yàn)樵诳腿憾ㄎ簧系膬?yōu)勢，使得其在招租上都極為順利，信心十足。但人民路區(qū)域有些寫字間項(xiàng)目自今年春天以來，租售情況有所下滑，原有客戶出現(xiàn)流動(dòng)，并且流向了投資型公寓。 具體來說，人民路的高檔寫字間在客群上以大型企業(yè)、外資企業(yè)辦事處為主，這類公司在辦公間的使用上一般采取租賃方式，而且相關(guān)費(fèi) 用支出上一般需向上級(jí)或總部提出申請(qǐng)，更為重要的是，相對(duì)于辦公支出，這類公司更為注重企業(yè)形象、行業(yè)氛圍等方面的情況，因此盡管投資型公寓在營銷方式、價(jià)格水平、優(yōu)惠政策等方面都較有吸引力，但不會(huì)對(duì)這類公司產(chǎn)生什么影響，換言之，投資型公寓所針對(duì)的客戶群體與高檔寫字間所針對(duì)的客戶群體是不同的。 ? 受投資型產(chǎn)品影響不大 今年，鮮有新入市的純寫字間項(xiàng)目，而商住兩用的投資型公寓卻為數(shù)不少，尤其以距離人民路區(qū)域最近的三八廣場區(qū)域較多，并且這類商住公寓的品質(zhì)檔次也較高，營銷方式比較靈活，客戶可選擇購買或租賃。這種特征的形成并非一日之間，而是人民路區(qū)域歷史形成的。 同時(shí)，雖然同處于人民路區(qū)域，但客群分布因地理位置而呈現(xiàn)出不同的特征。這在其他區(qū)域的辦公項(xiàng)目中是沒有的。 ? 客群分布呈現(xiàn)“地理規(guī)則” 人民路區(qū)域的客群特點(diǎn)早已形成，以貿(mào)易、貨運(yùn)、金融、咨詢?yōu)橹饕涡袠I(yè)。人民路寫字間的區(qū)域特點(diǎn)主要?dú)w納為如下幾點(diǎn)： ? 區(qū)域地位“穩(wěn)中有進(jìn)” 人民路區(qū)域在大連各大商務(wù)區(qū)域中是發(fā)展最早的一個(gè)，但近來，隨著“大大連”建設(shè)以及加快城市西部建設(shè)的推進(jìn)，像西安路、星海灣等區(qū)域的商務(wù)氛圍愈發(fā)濃厚，新入市項(xiàng)目陡增，大有直逼人民路這一傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)之勢；同時(shí)，政府為推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)高新園區(qū)、軟件園等區(qū)域的招商引資給予了大力扶持，這在一定程度上會(huì)不會(huì)對(duì)人民路區(qū)域造成影響？然而，通過近期對(duì)人民路區(qū)域各大寫字間的深入走訪，發(fā)現(xiàn)這個(gè)區(qū)域的商務(wù)地位是很難輕易撼動(dòng)的，無論從客群還是從租售價(jià)格等方面，都未受其他區(qū)域快速發(fā)展的影響，原有的客戶中約有七成是受人民路一帶的商務(wù)氛圍影響，未有更換寫字間區(qū)域的打算，從而也支撐起人民路區(qū)域商務(wù)辦公的穩(wěn) 定性。 二、 區(qū)域特點(diǎn)分析 人民路區(qū)域 人民路區(qū)域的寫字間盤量規(guī)模較大，是其他任何區(qū)域無法相比的。 m2) 入住時(shí)間 6 錦聯(lián)大廈 純寫字間 只租不售 17400 75% 含于租金內(nèi) 1997 7 萬泰大廈 純寫字間 只租不售 25485 85% 含于租金內(nèi) 1998 8 亞太國際金融中心 純寫字間 租售并舉 32730 85% 12500 18 2000 9 成大大廈 純寫字間 只租不售 31568 80% 含于租金內(nèi) 1996 10 宏譽(yù)大廈 純寫字間 只租不售 37800 95% 20 1996 11 國運(yùn)大廈 純寫字間 只租不售 22473 94% 21 1999 12 富源商務(wù)酒店 酒店 +寫字間 租售并舉 33000 85% 6800 含于租金內(nèi) 2000 13 長江寫字樓 純寫字間 只租不售 23890 85% 含于租金內(nèi) 1995 中山廣場 — 希望廣場沿線區(qū)域 315234 83% 9283 15 1 森茂大廈 純寫字間 只租不售 46401 95% 含于租金內(nèi) 1996 2 天安國際大廈 純寫字間 租售并舉 77653 80% 13500 24 2020 3 友好大廈 純寫字間 租售并舉 46626 85% 8400 5 2001 4 中糧廣場 純寫字間 只租不售 15380 80%
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