【正文】 商業(yè)寫字樓二手市場分析 ?深圳三級市場成交量在 2022年前半年和后半年差別較大，而 7月份成為了分水嶺； ?成交價格則是穩(wěn)中有降。 數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源管理系統(tǒng) 10 ?2022年預計共有 15個商業(yè)寫字樓項目入市，入市面積達 ，主要集中在福田區(qū)，占了近一半的數(shù)量。 數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源管理系統(tǒng) 9 福田 2022年商業(yè)寫字樓在售項目大部分位于車公廟地區(qū)，去化率高，成交均價在 ?土地市場特征分析 ?商業(yè)寫字樓一手市場分析 ?商業(yè)寫字樓二手市場分析 年份 區(qū)域 在售項目名稱 總面積（㎡） 成交面積（㎡） 累積成交面積（㎡） 成交均價（元 /㎡） 去化率 2022年 車公廟 耀華創(chuàng)建大廈 28160 205 28010 32022 % 2022年 車公廟 時代科技大廈 73674 923 73674 35671 % 2022年 中心區(qū) 大中華國際金融中心 42682 37294 40425 56576 % 2022年 龍崗中心城 珠江廣場 28064 674 27613 16808 % 2022年 蔡屋圍 鴻隆世紀廣場 47066 4569 46475 28798 % 2022年 前海 田廈翡翠明珠 3棟 20962 3734 4339 28033 % 2022年 前海 振業(yè)國際商務(wù)中心 36371 17287 27450 31177 % 2022年商業(yè)寫字樓在售項目銷售情況 ?從累計成交面積看，福田區(qū)特別是車公廟地區(qū)是 2022年最大的商業(yè)寫字樓成交區(qū)域； ?從成交價格看，關(guān)內(nèi)、外存在較大差別，關(guān)內(nèi)大致價格在 34萬元之間；車公廟地區(qū)價格在 。 ?成交價格在 2022年第三季度之后，再次上揚。 ?從福田區(qū)商業(yè)寫字樓的供求情況看， 2022年第一季度至 2022年第二季度均無新房入市，市場以去存量為主。隨著“總部經(jīng)濟”的深入發(fā)展，以及開發(fā)商通過運營寫字樓以獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流和收益的意識增強，寫字樓租賃趨勢漸顯，回購的現(xiàn)象也時有發(fā)生， 2022年純租賃型的寫字樓占總量的 %，全市一半寫字樓物業(yè)只租不售。 ?土地市場特征分析 ?商業(yè)寫字樓一手市場分析 ?商業(yè)寫字樓二手市場分析 數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會 7 供求狀況：近年來深圳寫字樓市場供應(yīng)量較少，成交量接近于 2022年水平，但價格呈上升趨勢；空臵面積逐年縮小 ?銷售面積近三年來最低值，但價格卻一路飄升。 ?市場供給十分有限。 數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會 6 辦公用地成交區(qū)域集中在南山區(qū)，預示未來市場供給十分有限，商業(yè)寫字樓新房市場競爭相對寬松 項目名稱 區(qū)域 建設(shè) 面積㎡ 規(guī)劃建 筑面積㎡ 成交總 價 (萬元 ) 樓面地 價 (元 ) 競得方 南山后海中心區(qū) 南山 4101 58000 59400 10241 大成基金 南山區(qū)后海中心區(qū) T107 0011地塊 南山 4139 41400 49000 11836 深圳市海王星辰 南山后海中心區(qū) 南山 3727 41500 44400 10699 中山證券 南山區(qū)后海中心區(qū) 南山 5253 43100 34100 7912 中鐵南方投資 南山區(qū)濱海大道南側(cè)、環(huán) 東路西側(cè) 南山 3024 29600 23100 7804 深圳市天威視訊 龍崗區(qū)南澳街道桔釣沙 龍崗 41487 22380 13900 6211 深圳市浪騎游艇會 （萬科子公司） 南山區(qū)后海中心區(qū) T107 0022(G) 南山 3354 2596 天虹商場 光明高新區(qū) 寶安 6632. 9750 2138 2193 光明新區(qū)城建投資 龍崗區(qū)五聯(lián)社區(qū) 龍崗 3557 995 2022 20221 深圳市中油潤德銷售 寶安區(qū)石巖街道 寶安 3074 800 1800 22500 深圳市中油潤德銷售 龍崗區(qū)五聯(lián)社區(qū) 龍崗 2516 755 1160 15364 中國石油化工 寶安區(qū)沙井街道 寶安 2050 1025 1160 11317 中國石油化工 鹽田北四街北側(cè) 鹽田 2022 3010 941 深圳市郵政局、深圳 市金安信科技 ?從商業(yè)性辦公用地的分布來看： 南山區(qū)占據(jù)了 13席中的 6席，且面積較大，多為股份制公司競得，以建設(shè)企業(yè)總部。 商業(yè)寫字樓市場分析 ?土地市場特征分析 ?商業(yè)寫字樓一手市場分析 ?商業(yè)寫字樓二手市場分析 4 5 深圳商業(yè)辦公樓用地成交量少，而成交價格則呈上升趨勢；成交商業(yè)辦公用地集中在南山區(qū) 行政區(qū) 宗數(shù) (宗 ) 土地出讓金 (億元 ) 建設(shè)用地 面積 (㎡ ) 規(guī)劃建筑 面積 (㎡ ) 平均樓面地價 (元 /㎡ ) 平均 溢價率 寶安區(qū) 3 11756 11575 4404 % 龍崗區(qū) 3 47559 24130 7070 % 南山區(qū) 6 23596 213600 9831 % 鹽田區(qū) 1 2022 3010 941 % 合計 13 84918 252315 9212 % ?土地市場特征分析 ?商業(yè)寫字樓一手市場分析 ?商業(yè)寫字樓二手市場分析 ?近四年來，深圳商業(yè)辦公樓用地成交量呈下降趨勢，特別是 2022年出現(xiàn)了峰谷；而成交價格則呈上升趨勢， 2022年達到了近年來最大值。金谷系列市場調(diào)研報告 2022/4/17 2 客戶目標 通過世聯(lián)專業(yè)角度進行創(chuàng)新型廠房寫字樓市場研究，實 現(xiàn)金谷系列最后一個產(chǎn)品泰然大廈（金谷 6號）價值最大 化，為泰然大廈（金谷 6號）提供市場判斷及合理售價 ?目標： 3 世聯(lián)對目標的理解及本報告需解決的核心問題 ?我們的理解 房地產(chǎn)市場未來核心發(fā)展由住宅市場向城市綜合體及工商物業(yè)轉(zhuǎn)移，作為泛科技園區(qū)綜合運營商，貴司創(chuàng)新型廠房產(chǎn)品已成為城市創(chuàng)新企業(yè)、中小企業(yè)的聚集平臺，為此，如何在同類型房地產(chǎn)企業(yè)競爭中，搶占新高地，從而建立泰然集團的標桿，是保證未來企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。 ?本報告需要解決的核心問題 報告主要從市場角度出發(fā) ?通過對深圳創(chuàng)新型廠房辦公樓的市場調(diào)研，掌握競爭對手同類型產(chǎn)品的特征、發(fā)展趨勢、銷售情況；以及在運營創(chuàng)新型廠房的租賃情況、租金水平、客戶類別及租期狀況； ?從而研判：符合車公廟區(qū)域創(chuàng)新型長期發(fā)展趨勢，為實現(xiàn)金谷 6號價值最大化，給出具有前瞻性的價格建議。 2022年深圳商業(yè)辦公樓用地成交區(qū)域分布情況 ?2022年，深圳商業(yè)辦公樓用地成交區(qū)域以南山區(qū)為主，占比超過了 80%，平均樓面地價接近 1萬元 /㎡ 。其余項目面積較小，主要分布在寶安和龍崗。預計未來 23年商業(yè)辦公市場競爭更加激烈。 ?2022年深圳寫字樓空臵率創(chuàng)四年來新低。 ?土地市場特征分析 ?商業(yè)寫字樓一手市場分析 ?商業(yè)寫字樓二手市場分析 數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源管理系統(tǒng) 8 近兩年來，福田區(qū)成為深圳商業(yè)寫字樓市場的供應(yīng)、成交大戶； 2022年第三季度后，市場又進入了去存量階段 ?土地市場特征分析 ?商業(yè)寫字樓一手市場分析 ?商業(yè)寫字樓二手市場分析 年份 區(qū)域 供應(yīng)面積（萬㎡） 成交面積（萬㎡） 2022年 寶安區(qū) 2022年 福田區(qū) 2022年 龍崗區(qū) 2022年 羅湖區(qū) 2022年 南山區(qū) 2022年 寶安區(qū) 2022年 福田區(qū) 2022年 龍崗區(qū) 2022年 羅湖區(qū) 2022年 南山區(qū) ?從商業(yè)寫字樓的分布，近兩年來，福田區(qū)是深圳寫字樓市場的供應(yīng)和成交大區(qū)；其次是龍崗和南山。 2022年第三季度，由于世紀匯廣場等的入市，使得市場供應(yīng)量驟增，市場又進入去存量階段。 注：羅湖區(qū)新開盤的京基 100采取只租不售形式。 ?從去化率情況看，車公廟地區(qū)是去化率最高的片區(qū)。 ?土地市場特征分析 ?商業(yè)寫字樓一手市場分析 ?商業(yè)寫字樓二手市場分析 預計 2022年深圳市場共 15個商業(yè)寫字樓項目入市，福田中心區(qū)仍是主要的供應(yīng)區(qū)域，并有向外擴散的趨勢 項目名稱 建筑面積 辦公面積 片區(qū) 租售形式 最新動態(tài) 開發(fā)商 英龍國際中心 55508 3780 福田中心區(qū) 租售，租 賃為主 預計 2022年開盤，樓戶型 402200平，可租可售，預計月租金 150元 /平，售 45000元 /平 英龍臵業(yè) 榮超國際 36000 32022 福田中心區(qū) 出售 榮超國際寫字樓預計 2022年 6月封頂， 2022年 2月竣工 榮超地產(chǎn) 華安保險總部大廈 45000 35000 福田中心區(qū) 華安保險總部大廈在建，明年竣工，預計 2022年開盤 華安財產(chǎn)保險 深交所營運中心 267300 180000 福田中心區(qū) 出租 深交所營運中心即將完工，預計 2022年開盤 深交所 電力調(diào)度大廈 53000 48000 福田中心區(qū) 出售 電力調(diào)度大廈裝修中，由深圳市供電局投資興建，地上 29層，地下 3層，可提供約 600個停車位 廣東電網(wǎng) 漢國城市商業(yè)中心 133895 18828 福田華強 出租 預計 2022年 12月竣工，或?qū)?2022年開盤，建成后將成深圳的標志性建筑 廣海投資 福田科技廣場 217000 184500 福田皇崗 出租 福田科技廣場主體 2022年 12月 21日封頂，預計2022年開盤 福田區(qū)建工局 榮超英隆大廈 64588 45212 龍崗中心區(qū) 出售 榮超英隆大廈預計 2022年 5月封頂， 11月竣工，預計 2022年開盤 榮超地產(chǎn) 銀信中心 59499 23607 龍崗橫崗 出租 預計 2022年 7月竣工，預計寫字樓 2022年開盤發(fā)售，具體推出時間待定，寫字樓裙樓商鋪純租賃 港信達投資 科技園金融基地 77848 62278 南山科技園 出租 科技園金融基地期寫字樓在意向登記中，預計到2022年 1月以后公開招租，面積 500平以上 深圳科技工業(yè)園 田廈國際中心 150587 68235 南山前海 出售 商務(wù)寫字樓 11月 26日開盤發(fā)售， 451400㎡ 可自由組合， 40000元 /平，寫字樓和公寓預計 2022年開盤 田廈房地產(chǎn) 招商局廣場 68516 61884 南山蛇口 在建，規(guī)劃有辦公建筑面積 61884平方米，商業(yè)3127平方米，預計 2022年竣工，或 2022年開盤 招商地產(chǎn) 香江日航廣場 232045 81216 南山中心區(qū) 目前在建，預計 2022年竣工， 2022年開盤 香江臵業(yè) 正中商業(yè)廣場 158000 12022 寶安中心區(qū) 出售 即將封頂，預計 2022年開盤 正中臵業(yè)集團 昊 海君悅 29650 25203 鹽田沙頭角 出售 臨時營銷中心預計 2022年 1月開放，接受咨詢，2022年開盤，具體時間待定 耀都房地產(chǎn) ?2022年深圳寫字樓市場仍然是以市內(nèi)為主要發(fā)展區(qū)，地段優(yōu)勢不容忽略，并有向外擴展的趨勢，同時，這也是很符合城市的發(fā)展規(guī)律的。 ?福田區(qū) 2022年三級市場成交量變化情況與全市類似； ?成交價格則是相對穩(wěn)定，穩(wěn)中有升。 ?福田區(qū)在經(jīng)歷一連串上升之后，于年底回歸年初水平。車公廟片區(qū)處于中高水平。 數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù) — 中國工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng) 14 深圳市商業(yè)寫字樓市場分析小結(jié) ?土地市場特征 ?一手市場 ?二手市場 ?市場競爭相對寬松 ?新房價格仍有上漲空間 ?二手房租金穩(wěn)定 ?商業(yè)辦公樓用地成交量少，而成交價格則呈上升趨勢； ?未來市場新房供給十分有限，新房市場競爭寬松。 ?成交量較低，成交價格較為穩(wěn)定； ?租金走勢平穩(wěn)，車公廟地區(qū)租金處于中高水平； ?中心區(qū) CBD和車公廟地區(qū)是深圳辦公總體量最大的兩個片區(qū)，空臵率較低。 2022年深圳工業(yè)用地成交區(qū)域分布情況 地塊名稱 區(qū)域 土地面積（萬㎡） 規(guī)劃建筑面積 （萬㎡） 成交總價 (萬元 ) 樓面地價 (元 ) 競得方 寶龍工業(yè)城 寶安區(qū) 1010 532 中科華核電技術(shù)研究院 南山填海六區(qū) 南山區(qū) 1931 779 科通通信技術(shù) 南山區(qū)高新區(qū) 南山區(qū)