【正文】 中在福田區(qū)，尤其是車公廟片區(qū)。 車公廟已經(jīng)逐步由工業(yè)區(qū)向商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)型，為深圳市中產(chǎn)階層白領(lǐng)和中小民營(yíng)科技企業(yè)較集中地方之一 ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶特征分析 車公廟工業(yè)區(qū) 車公廟商務(wù)區(qū) 24 ?車公廟地區(qū)已經(jīng)形成的內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 70％～ 80％的企業(yè)是科技創(chuàng)業(yè)型企業(yè)； 銀行基金公司投資機(jī)構(gòu)在這里扎堆； 以時(shí)裝設(shè)計(jì)、印刷、平面設(shè)計(jì)、廣告公司、動(dòng)漫、網(wǎng)絡(luò)游戲公司、企管咨詢公司、媒體公司為主體的創(chuàng)意設(shè)計(jì)型公司紛紛入駐； 物流基地也已形成集聚效應(yīng)。 ?從空臵率情況看，車公廟各系列的廠房寫字樓空臵率均很低；特別是金谷系列和天安系列，均在 4%以下。 說(shuō)明：成交數(shù)據(jù)來(lái)源深圳市房管局、價(jià)格經(jīng)估價(jià)師審核 28 近半年以來(lái)，車公廟片區(qū)寫字樓租售活躍，價(jià)格水平維持穩(wěn)定狀態(tài) ?近期車公廟寫字樓租金水平波動(dòng)幅度較小，整體波幅在 10%以內(nèi) ?近半年來(lái)，車公廟區(qū)域報(bào)盤量最大是深南路沿線寫字樓，報(bào)盤均價(jià)到達(dá) ∕ ㎡ ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶特征分析 29 ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶特征分析 金谷系列寫字樓租售情況與區(qū)域市場(chǎng)情況相仿，租金水平穩(wěn)定，報(bào)盤價(jià)格基本在 ?金谷系列寫字樓租金水平走勢(shì)穩(wěn)定，其中金谷五號(hào)的整體水平最高，維持在 140元 /平米 〃月左右。 數(shù)據(jù)來(lái)源及說(shuō)明：深圳市房管局、價(jià)格經(jīng)估價(jià)師審核 ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶特征分析 31 福田區(qū)新房商業(yè)項(xiàng)目主要集中在中心區(qū)、新洲片區(qū)，新房成交均價(jià)維持在 /㎡ 左右，車公廟無(wú)新房商業(yè)項(xiàng)目 ?由于下半年福田區(qū)商業(yè)新房大量供應(yīng)，下半年成交量大幅上漲，價(jià)格下降。商鋪價(jià)格維持在 / ㎡左右，商場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上升。 數(shù)據(jù)來(lái)源：華房數(shù)據(jù) — 中國(guó)工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng) 34 從企業(yè)種類來(lái)看，民企占據(jù)了絕大多數(shù)； 從企業(yè)來(lái)源地看，深圳企業(yè)占據(jù)了主體 ?民營(yíng)企業(yè)占據(jù)了絕大部分比例。 ?從創(chuàng)新型廠房寫字樓市場(chǎng)狀況看，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)寬松；目前供不應(yīng)求，價(jià)格上升；二手房成交量穩(wěn)定，價(jià)格呈上升態(tài)勢(shì)。 金谷 6號(hào)項(xiàng)目概況 ?項(xiàng)目位臵 ?項(xiàng)目簡(jiǎn)介及開發(fā)現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目周邊及交通情況 36 ?香蜜湖高尚居住、旅游度假區(qū) ?項(xiàng)目區(qū)位解析 —— 區(qū)域位臵優(yōu)越，地塊稀缺 ? 區(qū)位： 項(xiàng)目位于深圳兩條城市交通干道之間，交通優(yōu)勢(shì)非常明顯。 ?項(xiàng)目位臵 ?項(xiàng)目簡(jiǎn)介 及開發(fā)現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目周邊及交通情況 37 ?香蜜湖高尚居住、旅游度假區(qū) ?蓮花山 ?深圳高爾夫 ?中心區(qū) 38 項(xiàng)目四至：矗立于金谷系列寫字樓群之間，片區(qū)發(fā)展成熟 ?北臨：泰然六路，與雪松大廈相對(duì)。 ?項(xiàng)目位臵 ?項(xiàng)目簡(jiǎn)介 及開發(fā)現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目周邊及交通情況 項(xiàng)目名稱 金谷六號(hào) 項(xiàng)目周報(bào)地塊用地性質(zhì) 工業(yè)用地 規(guī)模及類型 分 A、 B、 C、 D、 E、 F區(qū) /工業(yè)廠房 建筑設(shè)計(jì) 深圳市筑博工程設(shè)計(jì) 入市時(shí)間 預(yù)計(jì) 2023年 5月 產(chǎn)權(quán)有效期 2023年 — 2056年， 50年 樓體高度 (M) 總戶數(shù) 259套 主力戶型 300500平米 裝修狀況 交樓毛坯 容積率 綠化率 30% 實(shí)用率 7386% 面積 占地面積 (㎡ ) 24521平米 建筑面積 (㎡ ) 168943平米 辦公面積 (㎡ ) 10萬(wàn)左右 商業(yè)面積 (㎡ ) 約 3萬(wàn) 標(biāo)準(zhǔn)層 (㎡ ) 2300平米左右 層高 標(biāo)準(zhǔn)層層高 (M) 裙樓首層 裙樓其他層 (M) 地下室 (M) / 停車場(chǎng) 共 1000個(gè)，地下 998個(gè)，地面 2個(gè) 40 外部交通較為便利；微觀可通達(dá)性尚可，但存在不足之處 ?項(xiàng)目位臵 ?項(xiàng)目簡(jiǎn)介 及開發(fā)現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目周邊及交通情況 ?外部交通圖 ?微觀交通圖 ?項(xiàng)目所處宏觀區(qū)位路網(wǎng)交通較為便利，南北方向從東到西依次為香蜜湖路、泰然九路、京港澳高速路；東西方向則擁有深南大道、濱河大道兩條城市主干道；城市交通干道和園區(qū)生活干道在項(xiàng)目周邊交織成便捷的交通網(wǎng)。 ?產(chǎn)品以天安系列、金谷系列以及花樣年工業(yè)寫字樓為主。關(guān)內(nèi)工業(yè)寫字樓空臵率（除較慢上市的美年廣場(chǎng)外）普遍較低，關(guān)外空臵率較高； ?從租金、售價(jià)看，關(guān)內(nèi)差不多為關(guān)外的兩倍多；智慧廣場(chǎng)的價(jià)格接近于甲級(jí)寫字樓的價(jià)格；關(guān)內(nèi)工業(yè)寫字樓的售價(jià)范圍集中在 /㎡之間。 ?該項(xiàng)目 2023年 10月上市， 2023年年底， 766㎡的戶型便全部售罄； 2023年 5月，所有戶型均已進(jìn)入封盤期。 ?該項(xiàng)目 2023年 12月上市， 2023年 4月，便進(jìn)入尾盤，去化周期 5個(gè)月。 ?該項(xiàng)目 2023年 8月上市， 2023年 5月，便進(jìn)入尾盤，去化周期 10個(gè)月。 ? 總用地面積 ㎡ ，建筑面積 46792㎡ ，容積率 。 ? 工業(yè)寫字樓一直以來(lái)便是民營(yíng)企業(yè)的入駐的首選。 ? 待售中的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手福年廣場(chǎng)由于位臵較偏，加之商業(yè)配套嚴(yán)重不足，綜合評(píng)價(jià)不高。 ? 受訪者中，購(gòu)買者占據(jù)了 68%。 56 不同臵業(yè)類型的臵業(yè)動(dòng)機(jī)以自用為主；受訪者對(duì)市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度，普遍認(rèn)為價(jià)格會(huì)上漲，至少是持平 ?基本特征 ?交叉分析 ?對(duì)產(chǎn)品提升的建議 ?不同臵業(yè)類型的購(gòu)買動(dòng)機(jī) ?不同臵業(yè)類型的價(jià)格心理趨勢(shì) ? 不同臵業(yè)類型的購(gòu)買動(dòng)機(jī)集中在“自用 ” 。 ? 在首次臵業(yè)的客戶中“價(jià)格看漲”者遠(yuǎn)多于“持平，不會(huì)有大波動(dòng)”者 。 ? 受訪者對(duì)公共交通較為滿意。表示不滿意者，提出：減少地下室視頻廣告，抑制噪音；完善停車場(chǎng)防盜監(jiān)控；降低停車場(chǎng)對(duì)臨時(shí)停車的收費(fèi)；注意禮貌等。 ? 很多受訪者反映招進(jìn)中高檔次餐飲品牌、增加娛樂(lè)設(shè)施；完善空間規(guī)劃布局，提升泰然金谷系列的檔次。主要是低 檔次，排布零星的社區(qū)型商業(yè)，形象不好； 工業(yè)性質(zhì)用地，減弱投資吸引力； 項(xiàng)目昭示性不強(qiáng) 63 發(fā)展戰(zhàn)略描述 ?針對(duì)本項(xiàng)目選擇的 SO戰(zhàn)略描述： 以充分展示項(xiàng)目區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，通過(guò)完善商業(yè)配套，打通與周邊交通網(wǎng)絡(luò)的鏈接，提升物業(yè)的檔次，結(jié)合先期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和客戶資源，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。 客戶定位 65 價(jià)格建議 66 ?價(jià)格定位 ?風(fēng)險(xiǎn)提示 ?世聯(lián)建議 價(jià)格測(cè)算 ?測(cè)算方法 市場(chǎng)法 租金收益法（修正） 結(jié)合以上兩種方法，根據(jù)深圳本年度的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)及經(jīng)驗(yàn)對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)開售做出價(jià)格校對(duì)。 售價(jià) =月租金 *12個(gè)月 *回報(bào)年限 =145*12/5%= 34800元 /平方米 與以上通過(guò)市場(chǎng)方法計(jì)算結(jié)果，相差較小。 ? 樓體由 3棟建筑圍成一個(gè) U字形和一棟花樣年總部建筑組成。 企業(yè)名稱 銷售金額 TOP30排名 銷售面積 TOP50排名 拿地金額 TOP50排名 拿地面積 TOP50排名 萬(wàn)科 1 2 6 5 中國(guó)建筑股份有限公司（含中海） 3 3 2 10 保利 5 5 3 8 ?開發(fā)商拿地 76 未來(lái)走勢(shì)模擬：住宅 市場(chǎng)至 2023年上半年量?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下探并可能觸底，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用將進(jìn)一步減弱， 2023年 3月深圳出現(xiàn)第一例寫字樓回購(gòu) 部分城市二次觸底的成交量可能略高于首次觸底，如虛線所示 ?未來(lái)走勢(shì)模擬 開發(fā)商 在售樓盤 促銷措施 萬(wàn)科 萬(wàn)科紅二期 團(tuán)購(gòu)折扣已沖 ，預(yù)計(jì)將在 3月入市 綠景集團(tuán) 綠景香頌 三年原價(jià)回購(gòu) 豪方地產(chǎn) 豪方菁園 購(gòu)房限額限時(shí)送 ，另額外可享 按揭 99折，全款 97折優(yōu)惠 恒祥基地產(chǎn) 龍華花半里 龍華花半里從開盤到去年底，一共降價(jià)三次，降價(jià)幅度高達(dá)三成 田廈地產(chǎn) 田廈國(guó)際中心 三月下旬發(fā)售，寫字樓部分打出“ 100%回購(gòu)?fù)馑鸵荒曜饨鹧a(bǔ)貼”的優(yōu)惠。 改善： ①擁堵：因?yàn)槲ㄒ槐毙械奶┤痪怕诽嚵髁看螅? ②進(jìn)入主干線的出入口少； ? 客戶對(duì)金谷系列產(chǎn)品，需要迫切改善其商業(yè)配套、提高商業(yè)檔次、改善綠化、提高服務(wù)質(zhì)量 ?附：溢價(jià)可行性 80 比較因素修正系數(shù)表 項(xiàng)目 福田天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng) 福田泰然雪松大廈 福田泰然海松大廈 可比實(shí)例價(jià)格（元 /m2） 30,381 34,661 33,661 交易情況修正系數(shù) 102% 105% 108% 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù) 105% 105% 103% 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 106% 107% 106% 綜合修正系數(shù) 114% 119% 118% 比準(zhǔn)價(jià)格（元 /m2） 34,580 41,106 39,739 權(quán)重 1/3 1/3 1/3 加權(quán)平均值（元 /m2） 38,475 評(píng)估單價(jià)（元 /m2）取整 38,000 若能與政府規(guī)劃和交通部門協(xié)調(diào)，改善車公廟片區(qū)交通網(wǎng)路，提升金谷 6號(hào)的導(dǎo)示系統(tǒng)、物管服務(wù)檔次及商業(yè)中高端配套，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)法評(píng)估，項(xiàng)目溢價(jià)可提升到 /㎡ 備注：可比實(shí)例價(jià)格為 2023年成交參考價(jià) 謝 謝 :04:0523:0423::04 23:0423:04::04:05 2023年 2月 7日星期二 11時(shí) 4分 5秒 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 23:04:0523:04:0523:04Tuesday, February 7, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 2023年 2月 下午 11時(shí) 4分 :04February 7, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 23:04:0523:04:0523:042/7/2023 11:04:05 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 11時(shí) 4分 5秒 下午 11時(shí) 4分 23:04: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 2月 7日星期二 下午 11時(shí) 4分 5秒 23:04: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 23:04:0523:04:0523:042/7/2023 11:04:05 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 ? 年后樓市復(fù)蘇較緩慢，超低成交量將一步刺激開發(fā)商降價(jià)，各種非常規(guī)促銷手段開始出現(xiàn)。 效果圖 位臵圖 工地圖 周邊配套 ?目前市場(chǎng)可能的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 ? 福年廣場(chǎng)位于福田保稅區(qū)內(nèi)市花路與紫荊路的交匯處，由于區(qū)域不同，與金谷系列價(jià)格差異明顯。 71 72 價(jià)格定位： 價(jià)格定位 ?寫字樓售價(jià)： 35400元 /平方米 采取租售結(jié)合的形式： 商業(yè)面積出租并統(tǒng)一管理以完善商業(yè)配套， 辦公樓采取出售形式。其中評(píng)估子項(xiàng)及評(píng)估數(shù)值根據(jù)行業(yè)和地方慣例及公司從業(yè)經(jīng)驗(yàn)得出。 64 基于市場(chǎng)分析和項(xiàng)目 SWOT分析，判定項(xiàng)目的產(chǎn)品定位： 判定依據(jù)如下： ?戰(zhàn)機(jī) ： 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)良好、競(jìng)爭(zhēng)寬松，創(chuàng)新型廠房寫字樓成為投資熱點(diǎn)之一； ?地利 ： 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，但原系列中的產(chǎn)品定位偏低； ?人和 ： 客戶普遍認(rèn)可泰然品牌，但認(rèn)為金谷系列必須提高檔次，增加商業(yè)配 套。 項(xiàng)目定位 ?項(xiàng)目 SWOT分析 ?產(chǎn)品定位 ?客戶定位 61 62 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak 地塊稀缺性無(wú)與倫比，仍有一定的溢價(jià)空間 商務(wù)區(qū)、住宅區(qū)、交通樞紐區(qū)黃金三角區(qū)位 良好的商務(wù)辦公區(qū)，成熟高檔居住社區(qū)，原業(yè)態(tài)對(duì)周邊形成一定影響 項(xiàng)目頻臨城市交通干道，交通便利，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較高 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富，開發(fā)商品牌認(rèn)可度高 微觀交通存在不足，未能充分利用外部交通資源 項(xiàng)目周邊及內(nèi)部配套不足。 ?基本特征 ?交叉分析 ?對(duì)產(chǎn)品提升的建議 60 認(rèn)可泰然品牌，但是提出了金谷系列產(chǎn)品的提升方向，增加商業(yè)配套、提高檔次 ?基本特征 ?交叉分析 ?對(duì)產(chǎn)品提升的建議 ? 受訪者對(duì)泰然品牌的認(rèn)可度較高，“認(rèn)可” +“非常認(rèn)可”占據(jù)了 88%； ? 受訪者對(duì)于金谷系列產(chǎn)品的提升方向共指出了五個(gè)，包括“增加商業(yè)配套”、“提高檔次”、“改善交通”、“改善綠化”以及“提高服務(wù)質(zhì)量”。 58 受訪者普遍對(duì)導(dǎo)視系統(tǒng)不滿意，而對(duì)停車場(chǎng)服務(wù)比較滿意 ?基本特征 ?交叉分析 ?對(duì)產(chǎn)品提升的建議 ?導(dǎo)視效果 ? 受訪者普遍對(duì)金谷系列的導(dǎo)視效果不滿意：建議加強(qiáng)項(xiàng)目標(biāo)示的顯現(xiàn)性，如增加門牌；完善小區(qū)導(dǎo)視系統(tǒng)建設(shè)有利于提升泰然品牌的影響力。 57 對(duì)車行進(jìn)入性不太滿意，對(duì)公共交通較為滿意 ?基本特征 ?交叉分