【正文】 公司 招商局中心 3樓 40000 2550 三星集團(tuán) 招商局中心 1樓 20000 3000 花旗銀行 光華長(zhǎng)安大廈 4000 1800 德國(guó)巴斯夫公司 盛福大廈 3500 2500 德國(guó)赫斯特公司 招商局中心 2樓 7564 2600 金杜律師事務(wù)所 建外 SOHO 第一大道 3000 2200 新加坡 GIC 基金投資 招商局中心 4樓 25000 1950 美國(guó)漢斯投資集團(tuán) 現(xiàn)代盛世大廈 50000 2500 1999 年后，一批在北京經(jīng)商的三資公司出于多種原因考慮購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓辦公。如新加坡 GIC 集團(tuán)整棟購(gòu)買(mǎi)航華科貿(mào)大廈 4 號(hào)樓和美國(guó)漢斯公司整 棟購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)代盛世大廈。 銷(xiāo)售市場(chǎng)價(jià)量關(guān)系 CBD 及其周邊地區(qū)寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售市場(chǎng)始于 1995 年的高瀾大廈、南銀大廈、東海中心和豐聯(lián)大廈， 1997 年前的銷(xiāo)售價(jià)格和業(yè)績(jī)均保持高水平，隨著供應(yīng)量的增加和亞洲金融危機(jī)等因素，導(dǎo)致寫(xiě)字樓租金大幅下降，影響了寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售，銷(xiāo)售價(jià)格走低。2001 年美國(guó)漢斯公司投資購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)代盛世大廈，主要看重對(duì)于該大廈的投資市場(chǎng)潛力以及物業(yè)優(yōu)良的硬件設(shè)施。2002 年甲級(jí)寫(xiě)字樓的買(mǎi)家仍主要來(lái)自國(guó)內(nèi)公司及投資個(gè)人。這些寫(xiě)字樓存量基本為前一階段銷(xiāo)售剩余的面積或已經(jīng)出租的面積，這類寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售報(bào)價(jià)通常在每平方米 2500 美元以上。但隨著租期的延長(zhǎng)和租金水平的上升，其銷(xiāo)售已不存在壓力，由于有穩(wěn)定的租金回報(bào)，對(duì)于未售出的存量，投資商的策略 是低于每平方米 2800 美元不售。漢斯收購(gòu)盛世大廈與原投資者的資金狀況和經(jīng)營(yíng)方式有關(guān)，漢斯以相對(duì)低的價(jià)格成交，從而在以后的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中獲得較高的投資回報(bào)。 圖表 316 20022020 年 CBD 在售和計(jì)劃銷(xiāo)售寫(xiě)字樓項(xiàng)目一覽表 項(xiàng)目名稱 銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售時(shí)間及方式 建外 SOHO USD2000/平方米 2002 年，散售 (一棟 )；整售 (一棟 ) 金地國(guó)際中心 待定 整售 財(cái)富中心 計(jì)劃 USD2500－ 3000 元 /平方米 2020 年 12 月開(kāi)盤(pán)，20 層以上出租， 20 層以下出售 世紀(jì)財(cái)富中心 待定 部分整售，部分散售 藍(lán)堡國(guó)際中心 計(jì)劃人民幣 14000－ 17000 元 /平方米 計(jì)劃 2002年底開(kāi)盤(pán) 陽(yáng)光 100 計(jì)劃 USD2000 元 /平方米 2002 年底 市場(chǎng)需求分析 CBD 區(qū)是北京高檔寫(xiě)字樓的用戶集中地，根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)， CBD區(qū)寫(xiě)字樓的主要客戶為外資公司，以租用寫(xiě)字樓為主，占總需求的 82%。 需求行業(yè) 在 CBD 辦公的外資公司行業(yè)包括：銀行 /保險(xiǎn)業(yè)、工業(yè) /制造業(yè)、石油 /化工業(yè)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 － 設(shè)備要求 (HVAC)：對(duì)寫(xiě)字樓的硬件設(shè) 施要求較高。 工業(yè) /制造業(yè)，石油 /化工業(yè)公司：由于 CBD 地區(qū)距機(jī)場(chǎng)和港口，以及空港工業(yè)區(qū)、北京經(jīng)濟(jì)技 術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等地較近，且交通十分便利。 需求調(diào)查 500 強(qiáng)企業(yè)在 CBD 辦公狀況 目前進(jìn)駐北京的世界 500 強(qiáng)企業(yè)有 159 家，在 CBD 辦公的有 83家，其中金融保險(xiǎn)業(yè)和制造業(yè)數(shù)量最多，分別占 27％和 26％，計(jì)算機(jī)及其信息產(chǎn)業(yè)占 15％，石油化工醫(yī)藥占 10％，此外為資詢服務(wù)、航空、廣告、貿(mào)易等其它行業(yè)。辦公面積為 500－ 1000 平方米的公司中金融、保險(xiǎn)業(yè)比例最高，這與國(guó)家對(duì)此類行業(yè)限制有關(guān)。對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)特征的研究，主要借鑒了金融街和中關(guān)村等地區(qū)的成交記錄，對(duì)其需求特征和需求偏好總結(jié)如下： 168。 168。 168。 168。 價(jià)格及付款方式 國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓通常會(huì)依據(jù)國(guó)家或企業(yè)內(nèi)部對(duì)單價(jià)和總價(jià)的要求，從目前的成交記錄來(lái)看，一般以 2000 美元每建筑面積平方米為主。國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)者的決策也會(huì)受到寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況和公司內(nèi)部運(yùn)作階段有關(guān)。另一方面，一些跨國(guó)公司提高了中國(guó)在其戰(zhàn)略中的地位，把總部都搬到了北京或上海。而制造業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、石油化工和咨詢服務(wù)等行業(yè)將繼續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)。中央電視臺(tái)和北京電視臺(tái)在遷入 CBD 后，將擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。 北京市擁有全國(guó)最多的文化藝術(shù)類高等院校，為發(fā)展文化傳媒業(yè)提供了豐富的人力資源。北京市作 為全國(guó)金融管理的決策和信息中心，國(guó)家的金融政策都出自北京，全國(guó)的金融結(jié)算大多在北京進(jìn)行。首先，目前絕大部分外資銀行在 CBD或其周邊地區(qū)設(shè)置了辦事機(jī)構(gòu)；將來(lái)這些外資銀行的主要客戶也主要集中在這一區(qū)域， 如三資企業(yè)、外國(guó)駐京工作人員等，而CBD 現(xiàn)有良 好的商務(wù)辦公氣氛和完備的配套設(shè)施是吸引這些外資銀行落戶的主要原因。 隨著金融政策的逐步開(kāi)放，外資銀行、保險(xiǎn)業(yè)的辦公需求將有大幅增長(zhǎng)，盡管 會(huì)受到金融街的影響，產(chǎn)生某種程度的分流，但是它們?nèi)匀灰?CBD 地區(qū)作為主要選擇的次市場(chǎng)，是未來(lái) CBD 地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要客戶。而小型的廣告公司和媒體相關(guān)的公司處于自身經(jīng)營(yíng)的需要，會(huì)以選擇商住式寫(xiě)字樓為主。 圖表 321 CBD 甲級(jí)寫(xiě)字樓需求預(yù)測(cè) 三、 2020~2020 年 CBD 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 供求分析 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)量 2020 年 CBD 內(nèi)銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓總供應(yīng)面積約為 25 萬(wàn)平米，市場(chǎng)均價(jià)在 15000 左右。 2020 年 CBD 寫(xiě)字樓供應(yīng)量 項(xiàng)目 寫(xiě)字樓總建面 售價(jià)（均價(jià)） 銷(xiāo)售率 財(cái)富中心 Ⅰ 10 萬(wàn)平方米 22000 60% 建外 SOHO 12 萬(wàn)平米 16000 100% 藍(lán)堡國(guó)際中心 3 萬(wàn)平米 14000 70% 尚都國(guó)際中心 10 萬(wàn)平米 14000 65% 住邦 2000Ⅱ 18 萬(wàn)平米 11000 50% 2020 年 CBD 內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)量： 預(yù)計(jì) 2020 年 CBD 區(qū)域內(nèi)新寫(xiě)字樓的市場(chǎng)供應(yīng)量將明顯加大，特別是 2020 年下半年，將有大量的寫(xiě)字樓項(xiàng)目投入市場(chǎng)。由于供應(yīng)量小，銷(xiāo)售情況較為理想。 CBD 未來(lái)寫(xiě)字樓需求總量 目前 CBD 地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓新增需求占全市總新增需求的 25％，這主要由于近年 CBD 地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量有限，抑制了該地區(qū)需求的增長(zhǎng)。 未來(lái) CBD 地區(qū)寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)者將以國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)者和國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者為主，從行業(yè)上來(lái)看，金融和信息產(chǎn)業(yè)仍然是未來(lái)寫(xiě)字樓主要的購(gòu)買(mǎi)者。 CBD 未來(lái)寫(xiě)字樓需求特點(diǎn) 外資企業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)仍將以租用寫(xiě)字樓為主，未來(lái)外資企業(yè)的寫(xiě)字樓新增需求主要在來(lái)源于新增的外資企業(yè)和現(xiàn)有企業(yè)的擴(kuò)張需求。 未來(lái)兩年，北京對(duì)外資全面開(kāi)放金融市場(chǎng)。使用公寓作為辦公地點(diǎn)的公司占一定比例。 優(yōu)良的通訊設(shè)施為是發(fā)展傳媒業(yè)必要的硬件設(shè)施 北京市是中國(guó)與世界各國(guó)郵政、通信的樞紐，國(guó)家級(jí)主干互聯(lián)網(wǎng)也坐落在北京。大量影響大、覆蓋面廣的信息在這里產(chǎn)生、匯集、交流、傳遞，使北京成為中國(guó)最大的信息集散地。 168。 北京廣闊的市場(chǎng)前景和豐富的人才資源吸引了眾多跨國(guó)公司來(lái)華設(shè)立辦事處、生產(chǎn)和研發(fā)機(jī)構(gòu)。 168。而目前寫(xiě)字樓的建筑設(shè)備和配套設(shè)施基本滿足客戶要求，對(duì)寫(xiě)字樓的配套設(shè)施會(huì)根據(jù)自身要求而調(diào)整，這就要求建筑平面布局能夠具有較強(qiáng)的靈活 性。有能力 購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的公司多為發(fā)展較快或較為成熟的企業(yè)，他們選擇寫(xiě)字樓更加注重整體形象、樓宇的命名權(quán)和獨(dú)立性。由于市場(chǎng)沒(méi)有較小規(guī)模的供給，購(gòu)買(mǎi)者一般采用整體購(gòu)買(mǎi)再將多余部分出租的方式。例如銀行、保險(xiǎn)、期貨、 信托機(jī)構(gòu)；電信及其相關(guān)行業(yè)的國(guó)有大型公司；由國(guó)家部委、軍隊(duì)分離出來(lái)的公司或者會(huì)計(jì)和稅務(wù)等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。 圖表 318 CBD 地區(qū)世界 500 強(qiáng)企業(yè)對(duì)辦公面積的需求 國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)客戶構(gòu)成及特征分析 由于在 CBD 地區(qū)國(guó)內(nèi)公司需求比例較低，無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)還是租賃記錄均較少，其需求特征及偏好不能完全反映市場(chǎng)狀況和趨勢(shì)。需求面積為 3000－ 5000 平方米的公司多為從事電子、信息產(chǎn)業(yè)和醫(yī)藥等行業(yè)。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)：這些公司非常注重整個(gè)地區(qū)的商務(wù)氣氛、辦公場(chǎng)地的交通和易接近性，以及寫(xiě)字樓所提供的先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)施。 168。 168。正是這些公司，特別是外資企業(yè)的需求，促進(jìn)了這一地區(qū)高檔寫(xiě)字樓數(shù)量的增加和品質(zhì)的提升。 在 CBD 待開(kāi)發(fā)物業(yè)規(guī)劃方案日趨明朗的同時(shí)，多數(shù)物業(yè)從項(xiàng)目的運(yùn)作及公司經(jīng)營(yíng)模式角度考慮，希望銷(xiāo)售而不是持有物業(yè)。泛利大廈等項(xiàng)目則采用租售并舉的方式。還有些項(xiàng)目對(duì)購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目的客戶有所要求，如要求購(gòu)買(mǎi)者為大投資機(jī)構(gòu)或是有影響的公司。 價(jià)格分析 由于 1997 年前寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售價(jià)格位于歷史的相對(duì)高位，后經(jīng)歷了租金水平的大幅度降低，在這一階段購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓的初始回報(bào)率低于此后銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓水平， 1999 年底后隨著租金水平的上揚(yáng)，以相對(duì)低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓的投資回報(bào)較為可觀。 19992001 年國(guó)內(nèi)公司的購(gòu)買(mǎi)總量為 11 萬(wàn)平方米，其中 1999 年為 73,000 平方米， 2000 年 22,080 平方米 2001 年 15140 平方米主要以散購(gòu)為主，整棟購(gòu)買(mǎi)的不多。其余基本為小面積購(gòu)買(mǎi)。建外 SOHO 就是針對(duì)個(gè)人投資者而推出的銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓。 2000 年 SOHO 概念的小面積辦公寫(xiě)字樓，如數(shù)碼 01 和現(xiàn)代城，由于是以住宅項(xiàng)目立項(xiàng)，在銀行按揭方面獲得支持，從而吸引了一些小型公司購(gòu)買(mǎi)單元式或小面積單位的辦公樓?？鐕?guó)公司購(gòu)買(mǎi)或自建寫(xiě)字樓一方面是看好中國(guó)的市場(chǎng)，考慮長(zhǎng)期發(fā)展；另一方面是由于當(dāng)時(shí)國(guó)家的外匯管制，使其向境外匯款較困難，為了減少繳納相關(guān)稅費(fèi)，同時(shí)滿足辦公需求，所以一些在中國(guó)盈利較高的跨國(guó)公司，選擇購(gòu)買(mǎi)甲級(jí)寫(xiě)字樓。同時(shí)，外資企業(yè)業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)展，辦事處轉(zhuǎn)變?yōu)楹腺Y企業(yè)或其他形式具有國(guó)內(nèi)獨(dú)立法人的外資企業(yè)，寫(xiě)字樓的需求面積增加很快。而同年度 CBD 周邊區(qū)域的租金為每平方米每月 美金，比 CBD 租金低 8%，市場(chǎng)新增供給量為 萬(wàn)平方米，這一數(shù)值與吸納量持平。因此選取了東二環(huán)、東三環(huán)和 CBD 周邊的項(xiàng)目共同進(jìn)行分析。由此可見(jiàn) CBD 由于具有穩(wěn)定的市場(chǎng)需求，租金表現(xiàn)和空置率狀況均優(yōu)于其它次市場(chǎng)。 圖表 39 CBD 及周邊地區(qū)主要寫(xiě)字樓情況一覽表 物業(yè)名稱 盈科中心 京廣商務(wù)樓 國(guó)貿(mào)中心 II 期 嘉里中心 盛福大廈 外觀形象 非常好 一般 非常好 非常好 非常好 到機(jī)場(chǎng)的交通 一般 一般 好 好 非常好 物業(yè)周?chē)慕煌? 一般 一般 好 一般 一般 本地員工的交通 好 好 非常好 一般 一般 服務(wù)設(shè)施 好 好 非常好 非常好 好 周?chē)频昵闆r 好 好 非常好 非常好 非常好 平均樓層面積 (建筑面積平方米 /層 ) 2,416 1,800 2,300 1100－ 2900 1,700 電梯狀況 好 一般 非常好 非常好 非常好 空調(diào)類型 風(fēng)機(jī)盤(pán)管 ,四管 風(fēng)機(jī)盤(pán)管 ,兩管 變頻式 ,四管 風(fēng)機(jī)盤(pán)管 ,四管 風(fēng)機(jī)盤(pán)管 ,四管 室內(nèi)凈高 (米 ) － 入住時(shí)間 1999年 1997年 9月 1999年 10月 1998年 10月 1999年 3 月 物業(yè)名稱 華潤(rùn)大廈 豐聯(lián)廣場(chǎng) 京匯大廈 鵬潤(rùn)大廈 現(xiàn)代盛世大廈 外觀形象 非常好 非常好 好 好 好 到機(jī)場(chǎng)的交通 好 一般 好 非常好 非常好 物業(yè)周?chē)慕煌? 好 一般 好 一般 一般 本地員工的交通 非常好 非常好 非常好 一般 好 服務(wù)設(shè)施 好 好 好 好 好 周?chē)频昵闆r 好 較差 好 非常好 非常好 平均樓層面積 (建筑面積平方米 /層 ) 1,700 2800－ 5500 3000 5400 2550 電梯狀況 非常好 好 好 好 好 空調(diào)類型 變頻式 ,四管 風(fēng)機(jī)盤(pán)管 ,四管 風(fēng)機(jī)盤(pán)管 ,四管 風(fēng)機(jī)盤(pán)管 ,四管 風(fēng)機(jī)盤(pán)管和變頻式 ,四管 室內(nèi)凈高 (米 ) 入住時(shí)間 1999 年 4 月 1997 年 2001 年 2000 年 8 月 2000 年 租賃市場(chǎng)分析 168。該地區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)管理主要有兩種形式：一種是業(yè)主自己管理，這種形式一般是業(yè)主有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，租戶對(duì)其比較信任。 車(chē)位 該地區(qū)寫(xiě)字樓提供的停車(chē)位普遍較少，與租戶的需求存在較大差距，許多物業(yè)不同程度的存在來(lái)訪車(chē)輛停車(chē)?yán)щy的問(wèn)題。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 辦公區(qū)域裝修業(yè)主一般提供統(tǒng)一的天花吊頂，其它由租戶自行安排。 設(shè)備要求 樓宇設(shè)備的優(yōu)劣直接影響大廈出租和銷(xiāo)售。 168。如：國(guó)貿(mào)中心、盛福大廈、華潤(rùn)大廈等。主要原因是可提高整層購(gòu)買(mǎi)或整層租賃客戶的使用效率，便于銷(xiāo)售或整層出租。 物業(yè)檔次及體現(xiàn)形式 寫(xiě)字樓的成功主要取決于：地理位置、硬件設(shè)施、物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商背景和推廣時(shí)機(jī)等因素。開(kāi)發(fā)商具有開(kāi)發(fā)高檔寫(xiě)字樓的經(jīng)驗(yàn) 寫(xiě)字樓體量較大，成本及占用資金較多，不利于銷(xiāo)售；整體項(xiàng)目規(guī)模較大，存在影響工程不能按計(jì)劃完成的因素 一期寫(xiě)字樓計(jì)劃本年 1 月開(kāi)盤(pán)，對(duì)本項(xiàng)目前期銷(xiāo)售工作造成威協(xié) 世紀(jì)財(cái)富中心 150000 2020 靠近國(guó)貿(mào)和嘉里，有利于吸引與國(guó)貿(mào)和嘉里有業(yè)務(wù)往來(lái)的公司 發(fā)展商實(shí)力不足，項(xiàng)目進(jìn)度出現(xiàn)問(wèn)題 如與本項(xiàng)目同期開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，有在價(jià)格 和銷(xiāo)售方式方面存在競(jìng)爭(zhēng) 世紀(jì)城