武漢寫字樓項目市場調(diào)研及定位報告(存儲版)
【正文】 公司西北湖廣場，新華下路85%瑞通廣場85元/平方米+12（物管）8500元/平方米甲級外企，國內(nèi)知名公司長江日報路，建設(shè)大道90%招銀大廈4555元/平方米甲級外企，國內(nèi)知名公司建設(shè)大道與青年路交匯處85%信合大廈50元/平方米甲級國內(nèi)知名公司，少量外企建設(shè)大道，噴泉公園附近85%國貿(mào)大廈100元/平方米（租價+物管）甲級外企，少量國內(nèi)知名企業(yè)建設(shè)大道，西北湖廣場對面95%良友大廈40元/平方米乙級(優(yōu)秀)少量國內(nèi)知名公司，少量外企，大量武漢有實力公司新華路與噴泉公園附近80%凱盟大廈38元/平方米乙級大量武漢有一定實力公司，創(chuàng)業(yè)期公司新華路，噴泉公園對面75%登月大廈25元/平方米乙級大量武漢創(chuàng)業(yè)期公司新華路與噴泉公園附近70%陽光大廈2300元/平方米乙級大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司新華下路95%青年廣場22元/平方米乙級大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司青年路靠近建設(shè)大道55%項目名稱武漢廣場世貿(mào)廣場富商大廈中原大廈租金報價30453520項目名稱世紀大廈港奧中心正信大廈中百商廈租金報價2735302143 / 43?！? 文藝公關(guān)活動 結(jié)合具體事件，組織各種活動，制造銷售氣氛，如認購、開盤等吸引注意力?！?航空SHOW商務(wù)港寫字樓——為本案迅速建立市場知名度。他們要忍受太多的工作壓力，適應(yīng)太快的社會節(jié)奏，因此簡約便成為首當其沖的選擇。健康的員工需要有健康自由的空間環(huán)境?！?開放、透明——現(xiàn)代企業(yè)的第一特性。 ◎ 現(xiàn)代化是功能的升級，借此可有效淡化本案外觀形象一般，建筑物不夠大氣磅礴的弱點。未來的寫字樓產(chǎn)品，誰能改善這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市場上的佼佼者。理由：◎ 本案所立基之解放大道寶豐路段，并非中心商務(wù)區(qū)；◎ 18層框架結(jié)構(gòu)，造型簡單、設(shè)計傳統(tǒng)；◎ 企業(yè)知名度、企業(yè)實現(xiàn)力均有待提高與發(fā)展；◎ 沒有豪華大堂支撐。 區(qū)域競爭對手不多，近2年來不會出現(xiàn)較多寫字樓項目 區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟不很發(fā)達，商務(wù)活動以中小企業(yè)為主，商務(wù)氛圍不是很濃厚超過區(qū)域內(nèi)先期開發(fā)的寫字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有 武廣商圈、中山公園、中百倉儲等受CBD商務(wù)區(qū)和武廣商業(yè)中心的輻射，商務(wù)環(huán)境優(yōu)越。隨著網(wǎng)絡(luò)時代來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施?！? 目前寫字樓市場需求不是很大。 物業(yè)特征分析物業(yè)板塊比較分析如下表所示：項目 / 板塊金融一條街取水樓至江漢北路江漢路及沿江大道解放大道沿線及武勝路檔次甲級寫字樓一般檔次寫字樓商住公寓樓早期高檔寫字樓形象現(xiàn)代，氣派一般商業(yè)外觀商業(yè)外觀規(guī)模大而集中小大而分散大而集中配套現(xiàn)代化，先進一般化不齊全老舊物管公司深港派物業(yè)管理公司本地物業(yè)管理公司沿海物業(yè)管理公司沿海物業(yè)管理公司分 析：從檔次來看，表現(xiàn)出如下特征：※ 甲級寫字樓一般有極佳的區(qū)位、通達性，高品質(zhì)的承租人，專業(yè)化管理，建筑材料好，租金具有競爭力，主要在金融一條街沿線※ 乙級寫字樓：有較好的區(qū)位、管理、建筑材料和承租人，主要分布在金融一條街周邊，如江漢北路沿線、解放大道沿線※ 其它寫字樓房齡在1525年左右，且占用率較穩(wěn)定，經(jīng)濟上過時, 無現(xiàn)代電腦系統(tǒng),其附近新開發(fā)的寫字樓項目安裝了更好的設(shè)施，主要分布在甲級乙級寫字樓周邊從配套設(shè)施來看，有如下特點：※ 40%寫字樓采用進口電梯,60%寫字樓采用中外合資電梯。板塊受金融一條街商務(wù)環(huán)境和新興甲級寫字樓云集的協(xié)同影響，寫字樓物業(yè)市場價值高，未來升值趨勢明顯?！?漢口寫字樓板塊價格特征 漢口地區(qū)寫字樓板塊銷售價格特征如下圖表所示：板 塊平均售價(元/㎡)建設(shè)大道“金融一條街”7000解放大道至武勝路5000取水樓至江漢北路4000沿江大道及江漢路步行街4200平均售價4270分 析：※ 從銷售價格來看，漢口寫字樓板塊銷售價格差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。 【二 漢口寫字樓市場供應(yīng)需求分析】 漢口寫字樓市場供應(yīng)分析 供應(yīng)量分析漢口地區(qū)主要寫字樓項目板塊分布情況如下圖表所示：（注：此處分析時寫字樓不分等級）板 塊數(shù) 量 (個)建設(shè)大道“金融一條街”10解放大道至武勝路4取水樓至江漢北路3沿江大道及江漢路步行街5合 計22分 析：※ 市場板塊供應(yīng)特征明顯。目 錄前 言……………………………………………………………………………………………………………………………………4一 漢口寫字樓市場概況…………………………………………………………………………………………………4 漢口寫字樓市場發(fā)展回顧………………………………………………………………………………………4 寫字樓總體市場特征……………………………………………………………………………………………5二 漢口寫字樓市場供應(yīng)需求分析……………………………………………………………………………………6 漢口寫字樓市場供應(yīng)分析………………………………………………………………………………………6 供應(yīng)量分析………………………………………………………………………………………………6 租金/售價分析…………………………………………………………………………………………7 ★ 武漢市寫字樓價格指數(shù)………………………………………………………………………………… 7 ★ 武漢市字樓市場成交價格……………………………………………………
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