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正文內(nèi)容

武漢寫字樓項目市場調(diào)研及定位報告(編輯修改稿)

2024-08-31 01:58 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 邊從配套設施來看,有如下特點:※ 40%寫字樓采用進口電梯,60%寫字樓采用中外合資電梯。※ 40%寫字樓一樓為大堂和金融證券機構,40%寫字樓一樓為商業(yè)購物場所,20%寫字樓一樓為金融服務機構。※ 70%寫字樓以為地下停車位為主,30%寫字樓以地面停車位為主。 寫字樓市場需求分析 市場需求概況從銷售、出租情況來看,板塊市場需求比較分析如下表:板 塊板塊特征主要客戶建設大道“金融一條街”金融一條街,高檔寫字樓密集外資及合資企業(yè)的駐漢公司和分支機構,本地企業(yè)數(shù)量少解放大道至武勝路濃厚商業(yè)氛圍,中高檔寫字樓外地駐漢機構/知名品牌代理公司及合資企業(yè)取水樓至江漢北路CBD輻射區(qū),中檔寫字樓中小私營企業(yè)沿江大道及江漢路步行街濃厚商業(yè)氛圍,一般寫字樓和商住樓銷售代理/廣告策劃分 析:※ 建設大道金融一條街板塊,建銀大廈、國貿(mào)中心、瑞通廣場、招銀大廈、信合大廈等寫字樓,入駐機構以外企為主,包括摩托羅拉、貝爾、西門子、愛立信、柯達、愛普生,國內(nèi)知名品牌企業(yè)包括海爾、萬科、華為技術,大唐電信等;※ 解放大道沿線板塊,武商、武廣、世貿(mào)、SOGO寫字樓、富商大廈、中原大廈等寫字樓,入駐機構以國內(nèi)知名品牌駐漢機構和武漢本地強勢公司為主,小部分包括知名外企分支機構;※ 取水樓至江漢北路板塊,良友大廈、凱盟大廈、登月大廈等寫字樓,入駐機構以武漢本地創(chuàng)業(yè)階段中小企業(yè)為主,少數(shù)外地駐漢公司分支機構?!? 沿江大道及江漢路步行街板塊,世紀大廈、港奧中心、正信大廈、中百商廈等寫字樓,主要以銷售代理及廣告策劃機構等中小私營企業(yè)為主。 市場需求特征分析寫字樓市場需求特征如下:※ 承租人挑選寫字樓的順序喜歡從乙級到甲級,或從其它寫字樓到乙級寫字樓※ 寫字樓市場的區(qū)域性不強,客戶選擇寫字樓時一般從武漢市范圍來看?!〗?jīng)濟發(fā)展周期、產(chǎn)業(yè)結構變化、就業(yè)趨勢對寫字樓的需求產(chǎn)生很大影響。武漢市就業(yè)人口中律師、會計師比例不高,而保險、金融、房地產(chǎn)中介行業(yè)就業(yè)人口多,對寫字樓需求大?!? 目前寫字樓市場需求不是很大。之所以目前企業(yè)對寫字樓物業(yè)需求不是很大,主要有以下原因:※ 武漢不同沿海城市,對國際經(jīng)濟大潮感覺比較遲鈍,對入世亦是如此?!? 武漢市寫字樓的存量比較多,非但如此,還有寫字樓在開工、完工、待租,總供給大于總需求?!? 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。一些寫字樓在設計的時候,或迫于資金壓力,或為了節(jié)約建造成本,或為了減少公攤面積,將電梯的數(shù)量壓到最小,價格壓到最低,這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。※ 大廈的停車位少,這幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。將來,白領們開車上下班將成為一種習慣,車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標?!? 客戶對寬帶網(wǎng)的建設也有了相當大的興趣。隨著網(wǎng)絡時代來臨,客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務和配套設施。DDN、ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設施。一些高科技公司還要求有大型機房冷卻裝置,對用電量要求也明顯提高?!? 商住樓的沖擊也很大,商住兩用的房子,價位相對于單作為辦公用的寫字樓來說要劃算得多。 【三 項目調(diào)研分析】 項目資源調(diào)查分析 地理位置及交通本案地塊位于橋口體育館路車站旁,臨解放大道。體育館路車站有30余條公交車經(jīng)過,距離漢口火車站約15分鐘車程,距離天河國際機場約30分鐘車程,交通十分便捷. 商務辦公環(huán)境項目周邊范圍配套資源較為豐富,商務辦公環(huán)境比較成熟。※ 武廣商圈、CBD中央商務區(qū)及江漢一橋周邊規(guī)劃SOHO商務居住區(qū),將為寫字樓項目帶來潛在市場※ 銀行證券機構較為豐富,有招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、工商銀行等※ 酒店賓館林立。有藍天賓館、長江大酒店、亞洲大酒店、艷陽天酒店、西陵賓館、寶豐賓館等※ 娛樂、購物場所林立。武廣商圈、中山公園、中百倉儲等受CBD商務區(qū)和武廣商業(yè)中心的輻射,商務環(huán)境優(yōu)越。另外大量中小企業(yè)的扎堆,極大地促進了周邊商務氛圍?!皳?jù)統(tǒng)計,2003年1—3月,有56家外地企業(yè)在武漢設立辦事機構,其中注冊資金1000萬元以上的大企業(yè)、大公司、大集團漢辦就有12家”(資料來源于武漢市統(tǒng)計局)??梢?,區(qū)域商務辦公環(huán)境逐漸成熟,有優(yōu)越的發(fā)展前景。 3.2 項目SWOT分析優(yōu) 勢 (S) 劣 勢 (W) 市政規(guī)劃清晰,受周邊商業(yè)區(qū)及CBD輻射影響,且先于主 項目位置不在中心商務區(qū)內(nèi),只是在相對中心位置,地理優(yōu)勢不是很明顯,給銷售要競爭對手新世界中心開發(fā)為發(fā)展商務辦公物業(yè)提供空間 帶來一定的阻力  現(xiàn)代先進的設計和規(guī)劃,在使用率、功能及設備方面大大 區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟不很發(fā)達,商務活動以中小企業(yè)為主,商務氛圍不是很濃厚超過區(qū)域內(nèi)先期開發(fā)的寫字樓物業(yè),在區(qū)域范圍內(nèi)具有 出行交通道路條件不是很好,景觀環(huán)境不佳 優(yōu)勢 建筑物的高度只有18層,在整體的氣勢上不夠磅礴 具備寫字樓物業(yè)開發(fā)的基礎條件,如交通、人流量、商務 氛圍等; 借住宅之景觀,形成本案景觀優(yōu)勢,營造生態(tài)賣點 克服商住樓辦公條件設施不足、辦公氣氛不夠濃厚等不足機 會 (O)                    威 脅 (T) 現(xiàn)代新型寫字樓概念,帶來的優(yōu)勢                區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對純寫字樓市場沖擊大       區(qū)域競爭對手不多,近2年來不會
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