武漢寫字樓項目市場調(diào)研及定位報告(編輯修改稿)
2024-08-31 01:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 邊從配套設(shè)施來看，有如下特點：※ 40%寫字樓采用進口電梯,60%寫字樓采用中外合資電梯?！?0%寫字樓一樓為大堂和金融證券機構(gòu),40%寫字樓一樓為商業(yè)購物場所,20%寫字樓一樓為金融服務(wù)機構(gòu)?！?0%寫字樓以為地下停車位為主,30%寫字樓以地面停車位為主。 寫字樓市場需求分析 市場需求概況從銷售、出租情況來看，板塊市場需求比較分析如下表：板 塊板塊特征主要客戶建設(shè)大道“金融一條街”金融一條街,高檔寫字樓密集外資及合資企業(yè)的駐漢公司和分支機構(gòu),本地企業(yè)數(shù)量少解放大道至武勝路濃厚商業(yè)氛圍,中高檔寫字樓外地駐漢機構(gòu)/知名品牌代理公司及合資企業(yè)取水樓至江漢北路CBD輻射區(qū),中檔寫字樓中小私營企業(yè)沿江大道及江漢路步行街濃厚商業(yè)氛圍,一般寫字樓和商住樓銷售代理/廣告策劃分 析：※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，建銀大廈、國貿(mào)中心、瑞通廣場、招銀大廈、信合大廈等寫字樓，入駐機構(gòu)以外企為主，包括摩托羅拉、貝爾、西門子、愛立信、柯達、愛普生，國內(nèi)知名品牌企業(yè)包括海爾、萬科、華為技術(shù)，大唐電信等；※ 解放大道沿線板塊，武商、武廣、世貿(mào)、SOGO寫字樓、富商大廈、中原大廈等寫字樓，入駐機構(gòu)以國內(nèi)知名品牌駐漢機構(gòu)和武漢本地強勢公司為主，小部分包括知名外企分支機構(gòu)；※ 取水樓至江漢北路板塊，良友大廈、凱盟大廈、登月大廈等寫字樓，入駐機構(gòu)以武漢本地創(chuàng)業(yè)階段中小企業(yè)為主，少數(shù)外地駐漢公司分支機構(gòu)?！? 沿江大道及江漢路步行街板塊，世紀大廈、港奧中心、正信大廈、中百商廈等寫字樓，主要以銷售代理及廣告策劃機構(gòu)等中小私營企業(yè)為主。 市場需求特征分析寫字樓市場需求特征如下：※ 承租人挑選寫字樓的順序喜歡從乙級到甲級，或從其它寫字樓到乙級寫字樓※ 寫字樓市場的區(qū)域性不強，客戶選擇寫字樓時一般從武漢市范圍來看?！〗?jīng)濟發(fā)展周期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、就業(yè)趨勢對寫字樓的需求產(chǎn)生很大影響。武漢市就業(yè)人口中律師、會計師比例不高，而保險、金融、房地產(chǎn)中介行業(yè)就業(yè)人口多，對寫字樓需求大。※ 目前寫字樓市場需求不是很大。之所以目前企業(yè)對寫字樓物業(yè)需求不是很大，主要有以下原因：※ 武漢不同沿海城市，對國際經(jīng)濟大潮感覺比較遲鈍，對入世亦是如此。※ 武漢市寫字樓的存量比較多，非但如此，還有寫字樓在開工、完工、待租，總供給大于總需求?！? 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。一些寫字樓在設(shè)計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。※ 大廈的停車位少，這幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標?！? 客戶對寬帶網(wǎng)的建設(shè)也有了相當大的興趣。隨著網(wǎng)絡(luò)時代來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。DDN、ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。一些高科技公司還要求有大型機房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高?！? 商住樓的沖擊也很大，商住兩用的房子，價位相對于單作為辦公用的寫字樓來說要劃算得多。 【三 項目調(diào)研分析】 項目資源調(diào)查分析 地理位置及交通本案地塊位于橋口體育館路車站旁，臨解放大道。體育館路車站有30余條公交車經(jīng)過，距離漢口火車站約15分鐘車程，距離天河國際機場約30分鐘車程，交通十分便捷. 商務(wù)辦公環(huán)境項目周邊范圍配套資源較為豐富，商務(wù)辦公環(huán)境比較成熟?！∥鋸V商圈、CBD中央商務(wù)區(qū)及江漢一橋周邊規(guī)劃SOHO商務(wù)居住區(qū)，將為寫字樓項目帶來潛在市場※ 銀行證券機構(gòu)較為豐富，有招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、工商銀行等※ 酒店賓館林立。有藍天賓館、長江大酒店、亞洲大酒店、艷陽天酒店、西陵賓館、寶豐賓館等※ 娛樂、購物場所林立。武廣商圈、中山公園、中百倉儲等受CBD商務(wù)區(qū)和武廣商業(yè)中心的輻射，商務(wù)環(huán)境優(yōu)越。另外大量中小企業(yè)的扎堆，極大地促進了周邊商務(wù)氛圍?！皳?jù)統(tǒng)計，2003年1—3月，有56家外地企業(yè)在武漢設(shè)立辦事機構(gòu)，其中注冊資金1000萬元以上的大企業(yè)、大公司、大集團漢辦就有12家”（資料來源于武漢市統(tǒng)計局）?？梢?，區(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境逐漸成熟，有優(yōu)越的發(fā)展前景。 3．2 項目SWOT分析優(yōu) 勢 （S） 劣 勢 （W） 市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及CBD輻射影響，且先于主 項目位置不在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)，只是在相對中心位置，地理優(yōu)勢不是很明顯，給銷售要競爭對手新世界中心開發(fā)為發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)提供空間 帶來一定的阻力 現(xiàn)代先進的設(shè)計和規(guī)劃，在使用率、功能及設(shè)備方面大大 區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟不很發(fā)達，商務(wù)活動以中小企業(yè)為主，商務(wù)氛圍不是很濃厚超過區(qū)域內(nèi)先期開發(fā)的寫字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有 出行交通道路條件不是很好，景觀環(huán)境不佳 優(yōu)勢 建筑物的高度只有18層，在整體的氣勢上不夠磅礴 具備寫字樓物業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，如交通、人流量、商務(wù) 氛圍等； 借住宅之景觀，形成本案景觀優(yōu)勢，營造生態(tài)賣點 克服商住樓辦公條件設(shè)施不足、辦公氣氛不夠濃厚等不足機 會 (O) 威 脅 (T) 現(xiàn)代新型寫字樓概念，帶來的優(yōu)勢 區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對純寫字樓市場沖擊大 區(qū)域競爭對手不多，近2年來不會
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