燕莊寫(xiě)字樓項(xiàng)目定位報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-12 17:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 積 150平方公里，規(guī)模相當(dāng)于鄭州原有已建成市區(qū)面積； ? CBD、龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)為先期建設(shè)重點(diǎn)，占地面積約 33平方公里； ? 確定發(fā)展金融服務(wù)業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)階段發(fā)展以物流、會(huì)展為主。 鄭東新區(qū)分析 41 鄭東新區(qū) CBD內(nèi)外環(huán)共計(jì) 60棟高層，其中 ? 在售純寫(xiě)字樓項(xiàng)目：綠地世紀(jì)峰會(huì)、藍(lán)碼地王大廈、聯(lián)合中心等； ? 已動(dòng)工未售項(xiàng)目：中煙大廈、中油大廈、格拉姆大廈、國(guó)泰財(cái)富中心、商會(huì)大廈、中華大廈、國(guó)龍大廈、金融大廈、順馳第一國(guó)際等。 鄭東新區(qū)分析 42 ? 鄭東新區(qū) CBD寫(xiě)字樓總體市場(chǎng)投放量巨大、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，其中 CBD外環(huán)未來(lái)兩年會(huì)有30— 40萬(wàn)平米純寫(xiě)字樓陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)； ? 政策性利好致使鄭東新區(qū)遠(yuǎn)景看好，但是短期內(nèi)受鄭州城市自身發(fā)展及產(chǎn)業(yè)限制，商務(wù)氛圍不夠濃厚。 鄭東新區(qū)分析 43 在 售 項(xiàng) 目 位 置 建筑面積 （㎡） 均價(jià) （元 /㎡ ） 銷(xiāo)售率 藍(lán)碼地王大廈 CBD外環(huán)＋西八街 55890 7000 85% 聯(lián)合中心 CBD外環(huán) 66000 5900 80% 綠地世紀(jì)峰會(huì) CBD外環(huán)＋第十大街 40000 5300 90% 鄭東新區(qū)分析 44 ? 檔次 —— 目前鄭東新區(qū)外環(huán) 30座寫(xiě)字樓均屬于鄭州中端和中高端寫(xiě)字 樓行列； ? 價(jià)格 —— 鄭東新區(qū)在售寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格均高于市區(qū)大部分在售樓盤(pán) 價(jià)格孤島依然形成： ? 產(chǎn)品 —— 鄭東新區(qū)寫(xiě)字樓產(chǎn)品在硬件配臵、立面造型、設(shè)計(jì)理念、智 能化技術(shù)應(yīng)用等方面缺乏特色，理念落后，同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn) 品創(chuàng)新商亟待突破； ? 市場(chǎng) —— 鄭東新區(qū)寫(xiě)字樓已經(jīng)出現(xiàn)大量同質(zhì)化產(chǎn)品且推售時(shí)間集中， 未來(lái)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)局面不可避免。 鄭東新區(qū)分析 總 結(jié) 45 項(xiàng)目機(jī)會(huì)與價(jià)值 46 ? ... … … ? ... … 1 機(jī)會(huì)點(diǎn) … … … 寫(xiě)字樓 高端市場(chǎng)和中端市場(chǎng)存在較大市場(chǎng)空間 商業(yè) 高檔和中檔綜合商業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì) 酒店 低星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)激烈，五星級(jí)酒店市場(chǎng)需求較大 住宅 商務(wù)配套型公寓是空白，普通住宅需求旺盛 47 2 3 4 高端酒店和寫(xiě)字樓提升項(xiàng)目的整體形象和價(jià)值 酒店功能對(duì)寫(xiě)字樓和公寓的價(jià)值提升 大規(guī)模的商業(yè)配套提升項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值 資源的整合，節(jié)省投資成本，滿足市場(chǎng)多元化需求 1 2 價(jià)值點(diǎn) 48 項(xiàng)目難點(diǎn)與問(wèn)題 49 2 3 4 寫(xiě)字樓存在一定的銷(xiāo)售壓力，需重點(diǎn)突破，關(guān)鍵是定位與產(chǎn)品創(chuàng)新 南北地塊相對(duì)獨(dú)立，影響了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性 項(xiàng)目規(guī)模大，功能多，容易給市場(chǎng)造成形象識(shí)別的混亂 開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)不確定因素多 ，存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 1 1 難點(diǎn) 50 2 矛盾點(diǎn) 人流沖突 商業(yè) 寫(xiě)字樓和寫(xiě)字樓 51 2 矛盾點(diǎn) 同質(zhì)化沖突 52 中低端物業(yè) 高端酒店與寫(xiě)字樓 檔次沖突 矛盾點(diǎn) 53 定位構(gòu)想 54 關(guān)于項(xiàng)目定位的思考 …… ? 以銷(xiāo)售和資金回籠為第一目標(biāo) ？ ? 以樹(shù)立品牌和形象為第一目標(biāo)？ ? 品牌與銷(xiāo)售速度兩者都要 …… ？ 我們的戰(zhàn)略目標(biāo)？ √ 55 —— 打造一座鄭州標(biāo)志性的商務(wù)綜合體 ? 鄭州的寫(xiě)字樓價(jià)值標(biāo)桿 ? 鄭州規(guī)模最大的商務(wù)建筑群 ? 多類(lèi)型多檔次商務(wù)組合 ? 生龍燕莊項(xiàng)目品牌的真正升華 總體戰(zhàn)略目標(biāo) 56 Hotel 酒店 Office 辦公 Shopping 商業(yè) Apartment 居住 Complex Traffic 交通 Exhibition 展覽 Entertainment 文娛 Restaurant 餐飲 綜合體是將城市中商業(yè) /辦公 /居住 /旅店 /展覽 /餐飲 /會(huì)議 /文娛/交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合 都市 綜合體分析 （ plex） 57 模式 1 均衡發(fā)展的模式 模式 3 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式 4 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 Complex =hotel+office+shopping+apartment+…… Complex =office (主 ) +apartment(次 ) + …… Hotel Shopping Complex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + …… Office Shopping Complex =shopping (主 ) + …… Office Hotel Shopping 綜合體發(fā)展的四種模式 模式 2 以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式 58 案例（香港太古廣場(chǎng)） 模式 1：各項(xiàng)功能均衡發(fā)展 位于香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點(diǎn) 甲級(jí)寫(xiě)字樓 +頂級(jí)購(gòu)物中心 +五星級(jí)酒店 +頂級(jí)酒店式公寓 定位為 ——香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè) 59 案例（香港太古廣場(chǎng)） 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 酒店式公寓 —— 星級(jí)物管 +多產(chǎn)品組合 ?提供 24小時(shí)房間餐飲服務(wù) /洗衣服 /中央冷氣調(diào)節(jié) ?可使用港麗酒店的游泳池 /健體中心及商務(wù)中心海景 ? 套房面積定位 56平米 /110平米 /245平米 ?高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積（ 315平米） ?太古購(gòu)物廣場(chǎng)匯集國(guó)際名流 ?會(huì)議展覽中心使 Tri—Me成為香港時(shí)尚發(fā)布場(chǎng) ?金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂(lè)文化 ?高檔餐飲品牌店以及融入商場(chǎng)各角落的咖啡休閑吧 商業(yè) ——太古廣場(chǎng)為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心 酒店 ——通過(guò)國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿 ?多家五星級(jí)商務(wù)酒店 +高級(jí)酒店式公寓使 Tri—Me成為夜間中環(huán)的活力中心 ?各功能空間相互連通 /延展了共享空間 ?統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最大化的資源共享 60 案例（廣州中信廣場(chǎng)） 定位為 ——廣州最頂級(jí)的超高層寫(xiě)字樓 超高層寫(xiě)字樓 +公寓 +小型購(gòu)物商場(chǎng) 位于廣州南北向的城市新中軸線上 /南向天河體育中心及珠江新城區(qū) /北靠廣州火車(chē)東站、港穗直通火車(chē)站及地鐵 2號(hào)線總站 模式 2：以寫(xiě)字樓為核心 功能
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