【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)需求的回暖，迅速搶占市場(chǎng)成為了追隨者216。本項(xiàng)目由于自身規(guī)模和特定地塊位置的限制，項(xiàng)目屬于非主流商圈范疇，商圈邊緣化影響明顯，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)有別于上述三類(lèi)。且項(xiàng)目有特定的市場(chǎng)背景，因此項(xiàng)目屬于補(bǔ)缺型競(jìng)爭(zhēng)格局。216。但中心西區(qū)個(gè)別樓盤(pán)，在價(jià)格定位和客戶定位方面，與本項(xiàng)目又存在著競(jìng)爭(zhēng)中心區(qū) 中心區(qū)部分樓盤(pán)金谷中心西區(qū)部分樓盤(pán) 本項(xiàng)目40市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略描述216。細(xì)分市場(chǎng)：明確目前市場(chǎng)的所有客戶，并找尋客戶對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品特點(diǎn)216。尋找縫隙：針對(duì)中心區(qū)和中心西區(qū)寫(xiě)字樓的特點(diǎn)，篩選第三類(lèi)工作需求，尋找他們需要的產(chǎn)品是什么216。明確目標(biāo)：明確第三類(lèi)客戶的需求特征，打造產(chǎn)品，補(bǔ)充市場(chǎng)空隙216。挖掘客戶：尋找政務(wù)經(jīng)濟(jì)、周邊成熟高檔富人社區(qū)及周邊原業(yè)態(tài)的影響，挖掘事實(shí)存在的客戶，了解其產(chǎn)品要求216。產(chǎn)品創(chuàng)新：針對(duì)客戶需求，為客戶量身定做，創(chuàng)造適合客戶要求的產(chǎn)品，補(bǔ)充市場(chǎng)需求縫隙216。商業(yè)補(bǔ)缺：通過(guò)市場(chǎng)的分析，以補(bǔ)缺型業(yè)態(tài)做為底層商業(yè)的主要購(gòu)買(mǎi)群體，結(jié)合政務(wù)經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)，吸引配套性行業(yè)客戶購(gòu)買(mǎi)補(bǔ)缺型競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：補(bǔ)缺型競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略： 細(xì)分市場(chǎng)客戶及產(chǎn)品，打造第細(xì)分市場(chǎng)客戶及產(chǎn)品，打造第三類(lèi)工作空間，以差異化的產(chǎn)品補(bǔ)充市場(chǎng)縫隙三類(lèi)工作空間，以差異化的產(chǎn)品補(bǔ)充市場(chǎng)縫隙216。較晚進(jìn)入市場(chǎng)216。細(xì)分市場(chǎng)，瞄準(zhǔn)縫隙216。目標(biāo)明確，挖掘客戶216。創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)補(bǔ)缺者41分析思維導(dǎo)圖項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位項(xiàng)目預(yù)算市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析SWOT分 析選擇戰(zhàn)略指標(biāo)及限制條件地塊解析問(wèn)題界定宏觀市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)分析商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的確定戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略描述客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位42項(xiàng)目 SWOT分析： SO發(fā)展戰(zhàn)略通過(guò)走差異化路線，結(jié)合項(xiàng)目稀缺性及政務(wù)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力SWOT優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak1. 地塊稀缺性無(wú)與倫比，溢價(jià)空間強(qiáng)勁2. 商務(wù)區(qū)、住宅區(qū)、旅游區(qū)黃金三角區(qū)位3. 良好的政務(wù)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，成熟高檔居住社區(qū)，極佳的環(huán)境資源，原業(yè)態(tài)對(duì)周邊形成一定影響4. 項(xiàng)目地塊位置處于干道交匯處，交通便利，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較高5. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未形成，有較強(qiáng)的變動(dòng)空間1. 項(xiàng)目占地不大，總量較小，難以形成規(guī)模效應(yīng)，成本不易控制2. 項(xiàng)目總量的限制，樓體不高，形成昭示性有難度3. 項(xiàng)目部分寫(xiě)字樓要求獨(dú)立出入口機(jī)會(huì) Opportunity SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略1. 投資型購(gòu)買(mǎi)力拉動(dòng)市場(chǎng)需求2. 寫(xiě)字樓市場(chǎng)中檔次低總價(jià)的寫(xiě)字樓需求斷層明顯3. 還有較大的社區(qū)商業(yè)容量以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)抓住市場(chǎng)為核心手段；通過(guò)走差異化補(bǔ)缺路線，打造第三類(lèi)的工作空間，結(jié)合政務(wù)經(jīng)濟(jì)和稀缺性的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇為核心策略，通過(guò)差異化路項(xiàng)目限制，打造中檔次低價(jià)產(chǎn)品威脅 Threaten ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略1. 市場(chǎng)寫(xiě)字樓放量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈2. 寫(xiě)字樓商業(yè)氛圍低，昭示性不強(qiáng)3. 附近有大型集中商業(yè)，但周邊的商業(yè)氛圍沒(méi)有形成。主要是低檔次，排布零星的社區(qū)型商業(yè)，形象不好。充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，通過(guò)項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)的挖掘和提升，規(guī)避市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的威脅，降低風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)走低價(jià)路線，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，打造低價(jià)產(chǎn)品已規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，避免項(xiàng)目威脅帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，以低價(jià)快速的方式迅速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值43發(fā)展戰(zhàn)略描述針對(duì)本項(xiàng)目選擇的針對(duì)本項(xiàng)目選擇的 SO戰(zhàn)略描述：戰(zhàn)略描述： 以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)抓住市場(chǎng)為核心手段；通過(guò)走差異化補(bǔ)缺路線，打造第三類(lèi)的工作空間，結(jié)合政務(wù)經(jīng)濟(jì)和地塊稀缺性的特點(diǎn)，抓窄縱市場(chǎng)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力216。稀缺性優(yōu)勢(shì)：充分展現(xiàn)項(xiàng)目地塊的稀缺性，提升溢價(jià)空間；216。地塊價(jià)值優(yōu)勢(shì)：黃金三角區(qū)域優(yōu)勢(shì)，打造項(xiàng)目立意高度（有氧、健康、環(huán)保的未來(lái)工作模式）216。地緣優(yōu)勢(shì)：通過(guò)政務(wù)經(jīng)濟(jì)、周邊成熟高檔社區(qū)及周邊原業(yè)態(tài)的影響，挖掘事實(shí)存在的客戶216。交通優(yōu)勢(shì)：解決昭示性問(wèn)題，打造項(xiàng)目轉(zhuǎn)角位置的商業(yè)價(jià)值216。規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：靈活規(guī)劃為產(chǎn)品創(chuàng)新奠定基礎(chǔ)216。市場(chǎng)機(jī)會(huì)：充分挖掘投資客戶市場(chǎng)216。寫(xiě)字樓斷層：細(xì)分客戶、明確目標(biāo)、補(bǔ)缺產(chǎn)品216。商業(yè)機(jī)會(huì)：社區(qū)配套商業(yè)的充分挖掘44分析思維導(dǎo)圖項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位項(xiàng)目預(yù)算市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析SWOT分 析選擇戰(zhàn)略指標(biāo)及限制條件地塊解析問(wèn)題界定宏觀市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)分析商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的確定戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略描述客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位45項(xiàng)目定位216?？蛻舳ㄎ?16。產(chǎn)品定位216。價(jià)格定位216。形象定位46以國(guó)內(nèi)、本地私營(yíng)企業(yè)為主資本來(lái)源規(guī)模小，知名度低資產(chǎn)規(guī)模 偏低偏低偏低偏低偏低偏低偏低200平米以下著名商圈的輻射區(qū)域小區(qū)域性的企業(yè)，依附于產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，廣告類(lèi)、貿(mào)易類(lèi)、物流業(yè)行業(yè)低端客戶以國(guó)內(nèi)中型私營(yíng)企業(yè)為主資本來(lái)源規(guī)模中等，知名度一般資產(chǎn)規(guī)模 一般適中適中中等中等中等中等200500平米華強(qiáng)北商圈；車(chē)公廟商圈；區(qū)域性加工貿(mào)易類(lèi)、咨詢顧問(wèn)類(lèi)公司分部，市級(jí)機(jī)構(gòu)、地區(qū)性中型企業(yè)辦事處、代表處行業(yè)中級(jí)客戶以中外合資、港臺(tái)資、國(guó)內(nèi)股份制企業(yè)為主資本來(lái)源規(guī)模中等偏大，知名度較高。資產(chǎn)規(guī)?；诘?2產(chǎn)業(yè)區(qū)域性公司深圳營(yíng)銷(xiāo)總部、研發(fā)、服務(wù)中心 偏高適中偏高適中偏高高高偏高中等偏高500平米以上為主中心區(qū)商圈、華強(qiáng)北商圈；地王商圈；國(guó)貿(mào)商圈；車(chē)公廟商圈；區(qū)域性的純貿(mào)易類(lèi)、資本投資類(lèi)、咨詢顧問(wèn)類(lèi)公司地區(qū)總部，省級(jí)機(jī)構(gòu)、地區(qū)性大企業(yè)集團(tuán)辦事處、代表處行業(yè)中高級(jí)客戶景觀要求區(qū)行業(yè)集中度投資回報(bào)交通停車(chē)形象檔次配套完善度價(jià)格承受需求面積置業(yè)取向目前主要分布區(qū)域具體描述分類(lèi)寫(xiě)字樓客戶細(xì)分客戶群需要舒適、自由、開(kāi)闊、個(gè)性的辦公空間面積需求： 200~400平米；形象要求：個(gè)性、自我，但注重成本；價(jià)格需求： 900011000元產(chǎn)品需求：舒適、自由、開(kāi)闊、個(gè)性的辦公空間 47案例分析 —— 建藝大廈? 政府職能部門(mén) ：深圳市規(guī)劃國(guó)土局、規(guī)劃國(guó)土信息中心、紀(jì)委監(jiān)察局分部小組、深圳市建筑工務(wù)局? 相關(guān)機(jī)構(gòu)和企業(yè) ：市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究眼、深圳市不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)、深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、廣東博思建筑工程造價(jià)司法鑒定所、深圳市誠(chéng)信行工程咨詢公司、建星建筑監(jiān)理公司、城市空間規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司、中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司等? 平均租金 ： 45元 /平米? 開(kāi)間劃分情況： 企業(yè)使用面積主要為80~400平米。48案例分析 —— 設(shè)計(jì)大廈? 政府職能部門(mén) ：深圳市房地產(chǎn)交易中心、深圳市建筑工程交易服務(wù)中心、深圳市房屋租賃管理辦公室、深圳市建設(shè)局。 ? 相關(guān)機(jī)構(gòu)和企業(yè) ：深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院、深圳市居眾裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司、深圳國(guó)房地產(chǎn)咨詢有限公司、香港阿特森泛華建筑與景觀設(shè)計(jì)公司、安道森地域規(guī)劃發(fā)展公司、中聯(lián)銀擔(dān)保有限公司等 ? 平均租金 ： 45元 /平米? 開(kāi)間劃分情況：最小開(kāi)間 80平米，主要企業(yè)使用面積80~400平米。49 客戶群特點(diǎn)金融銀行業(yè) 建筑設(shè)計(jì)、裝修業(yè) 工程咨詢、評(píng)估監(jiān)理業(yè) 學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu) 客戶例舉 建設(shè)銀行、興業(yè)銀行、廣東發(fā)展銀行、中國(guó)人壽保險(xiǎn)、中聯(lián)銀擔(dān)保公司城市空間規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司、香港阿特森泛華建筑與景觀設(shè)計(jì)公司、安道森地域規(guī)劃發(fā)展公司、深圳市居眾裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司廣東博思建筑工程造價(jià)司法鑒定所、深圳市誠(chéng)信行工程咨詢公司、建星建筑監(jiān)理公司深圳市不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)、深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院、建筑專業(yè)書(shū)店形象、面積、價(jià)格要求 形象較高、位于底層，面積不大 形象要求不高、面積不大，約200~400平米。價(jià)格實(shí)惠。形象要求不高、面積不大，約 200~400平米。價(jià)格實(shí)惠。形象要求不高、面積不大，約200~400平米。價(jià)格實(shí)惠。配套要求 —— 2~3部電梯 2~3部電梯 2~3部電梯寫(xiě)字樓客戶群細(xì)分： 根據(jù)對(duì)于類(lèi)似寫(xiě)字樓的調(diào)查歸納出本項(xiàng)目寫(xiě)字樓產(chǎn)品的核心客戶群? 與國(guó)土規(guī)劃局相關(guān)的 4大類(lèi)型企業(yè)機(jī)構(gòu)有：金融證券業(yè)、設(shè)計(jì)裝飾、工程、地產(chǎn)咨詢和監(jiān)理公司和建筑地產(chǎn)類(lèi)學(xué)術(shù)性機(jī)構(gòu)50建筑設(shè)計(jì)類(lèi)、創(chuàng)智型公司高層訪談 —— 訪談名錄和內(nèi)容訪談對(duì)象公司名稱 公司地址 公司類(lèi)型、規(guī)模職務(wù)陳先生 深圳建藝設(shè)計(jì)公司南山區(qū)南頭新綠島大廈小型建筑設(shè)計(jì)公司N/A陳先生 深圳銥視野數(shù)碼科技上梅林雕塑家園大廈小型 IT智力型公司執(zhí)行總監(jiān)侯先生 深圳柏濤建筑設(shè)計(jì)公司華僑城生態(tài)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓大中型建筑設(shè)計(jì)類(lèi)公司董事 /設(shè)計(jì)副總監(jiān)Q1:對(duì)于集中設(shè)計(jì)、創(chuàng)智類(lèi)的個(gè)性化寫(xiě)字樓的需求程度Q2:對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、功能上的要求Q3:基于本項(xiàng)目的資源和立意，能夠承受的價(jià)格是多少51建筑設(shè)計(jì)類(lèi)、創(chuàng)智型公司高層訪談 —— 客戶需求紀(jì)要 客戶商務(wù)氛圍產(chǎn)品特征 產(chǎn)品形象 底層商業(yè)政務(wù)資源價(jià)格承受力大中型建筑設(shè)計(jì)類(lèi)公司 希望與同類(lèi)公司聚集 要求空間創(chuàng)新突出，同時(shí)注重大單位的私密性設(shè)計(jì)，最小單位 200平米 強(qiáng)烈要求與眾不同的格調(diào)和氣質(zhì)，這是買(mǎi)單與否的關(guān)鍵中高檔小型配套商業(yè)，金融和餐飲希望能比鄰國(guó)土規(guī)劃局20230元 /平米小型建筑設(shè)計(jì)類(lèi)公司 不太重視 實(shí)惠、便利為主要考慮 不重視，以實(shí)惠為首要不要做低檔餐飲無(wú)所謂 8000元/平米IT數(shù)碼科技智力型公司 希望與同類(lèi)公司聚集 對(duì)于網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)器等硬件要求是核心需求，最小單位 100平米 需要有創(chuàng)意的形象金融、中高檔配套型餐飲N/A 9000元/平米52訪談總結(jié)? 大中型建筑設(shè)計(jì)類(lèi)企業(yè)對(duì)于本項(xiàng)目的自然景觀和政務(wù)資源很有興趣，樹(shù)立自己的個(gè)性化形象，提升格調(diào)和氣質(zhì)使他們的核心驅(qū)動(dòng)力。該潛在客戶群的數(shù)量充足，價(jià)格承受力很強(qiáng)，可達(dá) 15000元 /平米。? 小型建筑公司注重實(shí)惠的特點(diǎn)，使他們不能成為核心客戶群體。? 創(chuàng)智型公司也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目起到支撐作用。他們對(duì)于網(wǎng)絡(luò)硬件的配套要求是核心驅(qū)動(dòng)力。價(jià)格承受力 9000元 /平米左右。? 商