【正文】 寫字樓銷售競爭激烈，價格在 13000以上；u2023年中心西區(qū)寫字樓后續(xù)銷售壓力較大，與供應激增相關(guān)，價格在 9000~11000。中空鍍膜 ,玻璃幕墻；大堂 :3000平方米大堂 ,花崗石輔地 ,大理石墻面 .電梯間 :花崗石地面 ,大理石墻面 ,玻璃天花 . 西側(cè)的外墻上設(shè)有鋁合金遮陽板，減少日照 。u香蜜湖片區(qū)不是寫字樓市場的主流區(qū)域。u高端產(chǎn)品面臨較大銷售壓力。寫字樓市場需求： 2023~2023的寫字樓銷售面積平均增長率約為 45%, 依此速度預期 2023年銷售量增至 47萬平米2023~2023的寫字樓面積平均增長率約為 45%, 依此速度預期 2023年銷售量增至 47萬平米。商業(yè)競爭分析216。u按照庫茲涅茨 的模型判斷，深圳市房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段。宏觀市場分析216。項目對資金流沒有提出要求，我們按照利潤最大化條件考慮，項目規(guī)劃盡量考慮以售為主，特殊情況可考慮出租216。占地面積 8800平米216。指標及限制條件216。地塊解析216。容積率 項目限制條件216。項目要求建面中 ，剩余 ，并且規(guī)劃局辦公樓與商業(yè)寫字樓出入口相對獨立5農(nóng)科豪宅片區(qū)景田中高檔住宅區(qū)香蜜湖高尚居住、旅游度假區(qū)車公廟辦公區(qū)中心區(qū)蓮花山深圳高爾夫項目地塊解析 —— 區(qū)域位置獨一無二，資源一流，地塊稀缺u 區(qū)位： 項目緊鄰香蜜湖，位于紅荔西路與香梅路交差叉兩個商業(yè)中心之間，距離在。寫字樓競爭分析216。按照世界發(fā)展銀行的經(jīng)濟理論：一個國家的人均 GDP與整體社會經(jīng)濟發(fā)展之間的對應關(guān)系 美元匯率取 庫茲涅茨著作中論述了宏觀經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段之間的關(guān)系如下： 4% 4%~5% 5%~8%萎縮 停滯 穩(wěn)定增長8%高速發(fā)展8004000US$ 40008000US$ 800020230US$高速增長 平穩(wěn)增長 衰退增長15市場競爭分析216。市場競爭戰(zhàn)略的確定16銷售狀況u市場走出谷底，進入持續(xù)發(fā)展階段。17項目 寫字樓供應量 銷售狀況在售項目安聯(lián)大廈 61205m2 在售 諾德中心 42023m2 在售華融大廈 73656m2 在售國際商會中心 26719m2 在售在建待建項目金中環(huán)廣場 130206m2 待售 大中華廣場 308365m2 待售 新世界中心 100000m2 待售 江勝大廈附樓 35000m2 待售 卓越時代廣場 119467㎡ 待售 榮超經(jīng)貿(mào)中心 92023㎡ 待售 鳳凰置業(yè) 110000㎡ 待售時代財富大廈 108940m2 待售合計 約 100萬2023年市場供應統(tǒng)計 —— 中心區(qū)寫字樓18項目 供應量 銷售狀況金潤大廈 50894m2 售罄政協(xié)大廈 121316m2 待售 明年廣場 229000m2 待售 中國經(jīng)貿(mào)大廈 42920m2 待售 萬軒項目 40000m2 待售 聯(lián)泰大廈 30000m2 待售 金谷 2號 待售 遼寧大廈 45000m2 待售 合計 約 60萬左右單位： m22023年市場供應統(tǒng)計 —— 中心西區(qū)寫字樓掃描19寫字樓未來兩年市場放量激增， 2023年供應 87萬平米，預計 2023年供應 90萬平米數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫u供應預測： 未來兩年寫字樓放量激增（2023年供應 87萬平米，預計 2023年供應 90萬平米），尤其是高端寫字樓。 05年中心區(qū)高端寫字樓放量接近 90萬平米。22 中心區(qū)寫字樓案例對比樓盤樓盤 諾德中心諾德中心 國際商會中心國際商會中心 安聯(lián)大廈安聯(lián)大廈 開盤日期開盤日期 20230618 20230329 20230924 配套配套 世界著名中央空調(diào)主機 ——— 特靈空調(diào)分戶計費，自主控制 ；流量自動調(diào)控 的FUJITEC電梯 。大堂設(shè)有綠化共享空間 ，物業(yè)管理費物業(yè)管理費 16元 /月 /平米 26元 /月 /平米 13元 /月 /平米出售均價出售均價 15000元 / m2 16000元 /平米？ 13300元 /平米客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成 大中型民營及外資企業(yè)，貿(mào)易、電子類居多大中型民營及外資企業(yè)，貿(mào)易、電子類居多，低層有部分中小型企業(yè)高層多為大中型民營及外資企業(yè)，貿(mào)易、電子類居多，低層有部分中小型企業(yè) 投資比例投資比例 約 80% 約 40% 約 40%最小開間面積最小開間面積 /標準層面積標準層面積125/2023平米 100/2023平米 80/2023平米三級報盤價格三級報盤價格 N/A 12500~14500/平米 12500~14000/平米 租租 /銷售率銷售率 70% 約 90% 約 90%23 中心西區(qū)寫字樓案例比較樓盤樓盤 金潤大廈金潤大廈 英龍大廈英龍大廈 杭鋼大廈杭鋼大廈 開盤日期開盤日期 20230917 20230329 20230622 硬件配套硬件配套 6部客梯、 4部扶梯 6梯 24戶每單元車位數(shù)車位數(shù) 1： （ 220個） 120 353 昭示性昭示性 沿主干道，外立面一般 沿主干道，外立面一般 沿主干道，外立面一般出售均價出售均價 11000元 / m2 8400元 /平米 9000 物業(yè)管理費物業(yè)管理費 7元 /月 /平米 9元 /月 /平米 7元 /月 /平米客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成 中小型電子科技類和實業(yè)類企業(yè)各占一半電子科技類企業(yè)占 7成，實業(yè)型企業(yè)和投資公司占 3成 電子科技、 IT類公司占 9成，實業(yè)類企業(yè)占 1成。中心區(qū)、中心西區(qū)比較 —— 銷售率、價格26中心區(qū)、中心西區(qū)比較 —— 投資客比重、升值情況注：紅色虛線是升值與否的分界線u中心區(qū)寫字樓的投資客戶比重在 45%；u中心西區(qū)寫字樓投資客戶比重在 30%~50%。v產(chǎn)品： 中心區(qū)高檔寫字樓形象昭示性強，立意高，平均最小開間 100平米，標準層面積 2023平米；中心西區(qū)形象昭示一般，立意較高，平均最小開間 50平米，標準層面積 1300平米。宏觀市場分析216。p香蜜湖片區(qū)除山姆會員店及順電外，商鋪少且規(guī)模不大。 3層 ：家居天地 4層 ：生活大 師?開 業(yè)時間 ： 2023年 5月?銷 售情況： ————31香蜜湖片區(qū)集中商業(yè)掃描 —— 山姆會員店占地面占地面 積積 ：： ?建筑面 積 ： 營業(yè) 面 積 平方米。據(jù)了解，二期工程 預計 今年 12月封底，明年 8月正式投入使用。4層：文體用品、兒童用品、床上用品u 香蜜湖片區(qū)商鋪和集中大型商業(yè)面積的總和約為 。v業(yè)態(tài)和產(chǎn)品： 香蜜湖目前市場 100平米左右的小型一層商鋪租售旺盛，汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)鋪面積以 200~300平米為主。宏觀市場分析216。最先進入市場216。改變游戲規(guī)則216。搭便車，借勢216。細分市場，瞄準縫隙216。中心區(qū)另有部分后起樓盤，成為了市場的挑戰(zhàn)者216。216。明確目標：明確第三類客戶的需求特征，打造產(chǎn)品，補充市場空隙216。較晚進入市場216。主要是低檔次，排布零星的社區(qū)型商業(yè)，形象不好。地緣優(yōu)勢：通過政務(wù)經(jīng)濟、周邊成熟高檔社區(qū)及周邊原業(yè)態(tài)的影響，挖掘事實存在的客戶216。寫字樓斷層：細分客戶、明確目標、補缺產(chǎn)品216。價格定位216。 ? 相關(guān)機構(gòu)和企業(yè) ：深圳市建筑設(shè)計研究總院、深圳市居眾裝飾設(shè)計工程有限公司、深圳國房地產(chǎn)咨詢有限公司、香港阿特森泛華建筑與景觀設(shè)計公司、安道森地域規(guī)劃發(fā)展公司、中聯(lián)銀擔保有限公司等 ? 平均租金 ： 45元 /平米? 開間劃分情況：最小開間 80平米，主要企業(yè)使用面積80~400平米。價格實惠。該潛在客戶群的數(shù)量充足，價格承受力很強，可達 15000元 /平米。價格承受力 9000元 /平米左右。市場空白點：市場空白點：高檔富人居住區(qū)氛圍成熟，為他們貼身設(shè)計的創(chuàng)新產(chǎn)品缺少市場特征：市場特征：投資行為很活躍市場空白點：市場空白點：自然景觀資源一流，整個市場缺乏個性化、創(chuàng)意濃厚的寫字樓作品結(jié)合富人區(qū)優(yōu)勢結(jié)合政務(wù)資源優(yōu)勢結(jié)合市場特點C A B 鑒于富人生活配套和未來辦公需求的組合辦公室（生活與工作融合、過渡型）投資客戶54客戶定位－－寫字樓由于發(fā)展戰(zhàn)略和競爭戰(zhàn)略的特點，項目核心客戶的選擇將由戰(zhàn)略的要求而制約核心客戶重要客戶游離客戶216。 投資客戶核心驅(qū)動力：核心驅(qū)動力：充分享用政府規(guī)劃局資源、充分享用政府規(guī)劃局資源彰顯創(chuàng)智型企業(yè)的創(chuàng)意、個性化和自由格調(diào)的形象、彰顯創(chuàng)智型企業(yè)的創(chuàng)意、個性化和自由格調(diào)的形象由于地塊稀缺性及市場大勢影響投資驅(qū)動力明顯、由于地塊稀缺性及市場大勢影響投資驅(qū)動力明顯216。根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略把握市場機會的要求，投資客戶項目重要的機會，也將成為本項目的重要客戶55u深南大道路口處、香逸名園、香蜜三村社區(qū)街鋪，以汽車配件、超市、餐飲、美發(fā)美容為主。商業(yè)掃描：原業(yè)態(tài)影響依然存在，但檔次不高56u紅荔路段以汽車配件、裝飾工程、仕多、攝影曬相、醫(yī)藥、房產(chǎn)地鋪、小餐飲為主。 奢侈品展示（汽車、洋酒等）相關(guān)的行業(yè)高端客戶216。 投資客戶216。產(chǎn)品定位216。局部 100平米小分割組合考慮放在底樓層?形象：個性化，創(chuàng)意，舒適寫字樓核心客戶群核心客戶群需求產(chǎn)品特征：?大中型建筑設(shè)計類公司核心要求是外立面和空間設(shè)計能夠有足夠的創(chuàng)意和突破，充分展現(xiàn)其別致的格調(diào)和氣質(zhì)。能承受的價格在 900011000元 /平米。?寫字樓面積統(tǒng)一考慮 ,原則上寫字樓面積在上滿足以100200平方米為基本單元的劃分基數(shù)，進深盡量控制在 1012米?電梯的承載按高于普通標準的 20% 配置 。 補缺型，餐飲、原業(yè)態(tài)，216。汽車相關(guān)商業(yè)以 200平左右為主，大鋪型壓力較大。v業(yè)態(tài)：高檔奢侈品銷售與展示； 如：汽車，雪茄，名酒 。?面積估計在 200平米左右。小分割組合考慮放在底樓層，滿足投資客和小型創(chuàng)智型公司的的需要?商業(yè)面積最小 100平米左右，可自由組合?形象：個性化，創(chuàng)意，舒適82建筑風格適當?shù)?運用建筑色彩 ；玻璃幕墻 ，體現(xiàn)項目品質(zhì)感、商務(wù)感；避免空調(diào)機位對立面的影響 及大型機的處理，在片區(qū)形象的 領(lǐng)先產(chǎn)品展示建筑細節(jié)的建議：建筑立面的色彩與細節(jié)83?便利性、融合性、安全私密性?與商業(yè)入口一體化的大堂?可以打 TAX