【文章內(nèi)容簡介】 波特曼中心為集酒店、寫字樓、酒店式公寓為一體的綜合物業(yè)，建筑風(fēng)格及業(yè)態(tài)組合類似上海商城，充分挖掘 “ 波特曼 ” 這一品牌價值是該物業(yè)的營銷主題， 16,000元 /平方米的價格將寧波寫字樓價格提升到一新的高度，但彩虹路路面較窄，該物業(yè)多業(yè)態(tài)組合且建筑密度高，將影響其交通通暢度 代表樓盤 東部新城 —— 新天地國際商務(wù)大廈 地 址： 民安路 1066號 開 發(fā) 商： 寧波新恒德置業(yè) 物業(yè)管理： 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 建筑面積： 5幢寫字樓，總面積 120,000平方米，主樓面積 地上層數(shù)： 2126層 樓層高度： 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 主樓約 2,200平方米，小樓約 700平方米 最小可分隔面積： 72平方米 得 房 率： 70% 大 堂： 主樓 電梯系統(tǒng)： 主樓 8部電梯 空調(diào)系統(tǒng)： 中央空調(diào) 停 車 位： 總計 竣工時間 2021年 銷售報價： 8,0009,000元 /平方米（均價） 新天地國際商務(wù)中心為距離本項目最近的寫字樓項目，該物業(yè)體量較大，以小面積分隔為主，其購買者多為投資類客戶，投資客主要是看中地段的升值潛力，該樓盤整體品質(zhì)同波特曼中心、金隆國際等高品質(zhì)寫字樓依然存在一定的差距 代表樓盤 細分市場篇 甲級寫字樓： 有極佳的區(qū)位 、 通達性 ， 高品質(zhì)的承租人 ， 專業(yè)化管理 ， 建筑材料好 ， 租金具有競爭力 。 乙級寫字樓： 有較好的區(qū)位 、 管理 、 建筑材料和承租人 。 丙級寫字樓： 房齡在 1525年左右 ， 且占用率比較穩(wěn)定 。 一般而言 ， 承租人挑選寫字樓的順序喜歡從 B級到 A級 ， 或從 C級到B級； 城市中不同等級的寫字樓的樓面總量間有一個合理的比率，經(jīng)驗上，許多城市的甲級寫字樓樓面／ (乙級寫字樓樓面 +丙級寫字樓樓面)=1： 2 辦公市場 —— 細分篇 老式辦公樓： 丙級居多 ， 設(shè)備老化 ， 但通常地段還可以 新造辦公樓： 基本為甲級寫字樓 ， 設(shè)備條件相對較高 爛尾樓改造： 通常原本計劃為甲級 ， 但由于地段 、 產(chǎn)品等原 因 ， 基本為乙級寫字樓 辦公市場 —— 細分篇 辦公市場 —— 細分篇 寫字樓的存在總是建立在一定商圈基礎(chǔ)上的，不同商圈的不同特性區(qū)域直接影響寫字樓的分布，主要存在以下特點： 中心區(qū) 獨立的頂級和甲級寫字樓，一般以經(jīng)營型為主。 副中心區(qū) 準(zhǔn)甲級或乙級寫字樓，一般銷售和經(jīng)營皆有。 邊緣區(qū) 小寫字樓 /商住型辦公 /SOHO等。 外延區(qū) 辦公生產(chǎn)結(jié)合型獨立建筑 細分市場去化分析 檔次 項目 價格 開盤日期 銷售周期 總建筑面積 銷售面積 銷售率 月銷售速度（平方） 金隆國際 15000 15個月 35% 第一檔次 恒隆中心 12021 9個月 14% 第二檔洗 上東國際 8500 8個月 % 麒麟大廈 8500 8個月 75% 月湖銀座 8500 9個月 % 麗園尚都 8100 7個月 48% 金匯大廈 8000 7個月 % 第三檔洗 寧波國際汽車城 7000 2個月 15% 名匯國際 6000 2個月 % 奧麗賽大廈 5900 7個月 95% ?目 前在售寫字樓項目的價格主要集中在 80009000元之間，中檔偏下和中高檔的寫字樓的供應(yīng)總量較少。 ?從去化來看，中低檔寫字樓和中檔寫字樓的去化情況總體較好 ?高檔寫字樓的去化速度要慢于其他類型寫字樓，這與客戶的購買能力和消費心理存在一定的相關(guān)性。 產(chǎn)品篇 產(chǎn)品的發(fā)展趨勢 ?產(chǎn)品形態(tài)上來看，專業(yè)化寫字樓將成為主流 從近年來崛起中的波特曼中心、金隆國際、麒麟大廈、上東國際、金匯大廈，無論從配套設(shè)施、項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計方面等都使寧波的辦公商務(wù)氣質(zhì)不斷拔高，商務(wù)氛圍也越孕越濃。寫字樓的發(fā)展從商住混合模式將會逐漸被開發(fā)商所舍棄，取而代之的將是品質(zhì)更高的純商務(wù)寫字樓，或者更多是辦公樓與商業(yè)街區(qū)的混合型產(chǎn)品。 ?商務(wù)環(huán)境來看，新生態(tài)化寫字樓成為亮點 在產(chǎn)業(yè)環(huán)境、商務(wù)配套環(huán)境相對較好的城市二線區(qū)出現(xiàn)了接軌國際流行的 Business Park（商務(wù)花園）形式的新型辦公項目。有需求就有市場。 2021年，隨著城市化的不斷深入，低密度、獨棟、花園、生態(tài)式辦公樓產(chǎn)品逐漸走進了寧波辦公樓市場。那些位于寧波非傳統(tǒng)核心地段寫字樓由于有著較低的容積率和高綠化率，提供給了客戶一種新的辦公模式。如新城國際、上東國際等，且均取得較好的銷售業(yè)績。 ?產(chǎn)品設(shè)計上， loft設(shè)計受到了投資者的偏愛。 市區(qū)寫字樓主要物業(yè)缺陷 由于現(xiàn)有已投入使用的寫字樓多為 90年代建造或爛尾樓改造項目，并且寫字樓基本為銷售型項目，因而，市場中存量寫字樓的整體品質(zhì)較低，高品質(zhì)的寫字樓供應(yīng)不足 現(xiàn)有物業(yè)缺陷 ?標(biāo)準(zhǔn)層高度偏低： 目前大多數(shù)寫字樓的凈高約 ，樓層過低容易給用戶帶來壓抑感，且不利于室內(nèi)空氣的流通，例如華聯(lián)寫字樓、中農(nóng)信凈高約 ，而外灘大廈、都市仁和中心總高度約為 ?缺乏寬敞、高標(biāo)準(zhǔn)裝修的大堂： 大堂是除樓身外寫字樓最重要的形象展示因素，而目前寧波絕大多數(shù)寫字樓大堂標(biāo)準(zhǔn)同發(fā)達城市甲級寫字樓存在顯著差距，例如中農(nóng)信、華聯(lián)寫字樓、平安大廈均沒有挑空大堂，且面積非常小 ?室內(nèi)空氣質(zhì)量差： 由于多數(shù)寫字樓缺乏新風(fēng)系統(tǒng)或新風(fēng)量不足、樓層凈高低、無可開啟窗或可開啟窗有限，室內(nèi)空氣流動性弱，空氣質(zhì)量較差 ?公共區(qū)域照明不足： 多數(shù)寫字樓在大堂、走廊、電梯廳等公共區(qū)域照明不足，在設(shè)計中未充分考慮公共區(qū)域的照明及節(jié)省大廈運營費用是主要原因 ?得房率偏低： 多數(shù)寫字樓目前的得房率為 6070%，例如華聯(lián)寫字樓（ 63%）、中農(nóng)信（ 65%）、平安大廈（ 69%）、天元大廈（ 65%），單層面積較小、標(biāo)準(zhǔn)層進深較小是主要原因 ?車位較少： 市區(qū)相當(dāng)部分屬于爛尾樓改造，車位配比嚴(yán)重不足。 寫字樓 寧波部分物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積 物業(yè)名稱 標(biāo)準(zhǔn)層面積金隆國際 1 3 5 0 s q m華聯(lián)寫字樓 1 7 0 0 s q m中農(nóng)信國際商務(wù)大廈 1 4 0 0 s q m人民保險大廈 1 2 0 0 s q m華宏國際中心 1 6 0 0 s q m新天地 2 2 0 0 s q m都市仁和中心 1 5 0 0 s q m波特曼 1 4 0 0 s q m寫字樓 物業(yè)名稱 樓層高度華聯(lián)寫字樓 凈高 米中農(nóng)信國際商務(wù)大廈 凈高 米人民保險大廈 凈高 米波特曼 凈高 米平安大廈 凈高 米中寧大廈 凈高 米金隆國際 凈高 米都市仁和中心 總高 米華宏國際中心 總高 米新天地 總高 米寧波部分寫字樓樓層高度 寫字樓 寧波部分物業(yè)停車位情況 物業(yè)名稱 停車位華聯(lián)寫字樓 約 400平安大廈 無停車位都市仁和中心 約 200人民保險大廈 約 150中寧大廈 約 200金隆國際 422外灘大廈 200新天地 萬平方米寫字樓 寧波部分物業(yè)電梯配置情況 物業(yè)名稱 客梯配置狀況金隆國際 5 部O T I S 電梯華聯(lián)寫字樓 4 部三菱電梯中寧大廈 5 部日立電梯銀億外灘大廈 4 部通力電梯中農(nóng)信國際商務(wù)大廈 4 部L G 電梯平安大廈 4 部上海三菱電梯天元大廈 4 部上海三菱電梯浦東發(fā)展銀行大廈 3 部O T I S 電梯人民保險大廈 4 部三菱電梯華宏國際中心 4 部三菱電梯新天地 8 部電梯波特曼 6 部富士電梯鄞州區(qū)寫字樓市場 鄞州寫字樓商圈 鄞州商務(wù)區(qū)系寧波城南最重要的較為成熟的商務(wù)區(qū)，涵括了鄞縣大道、四明路、環(huán)城南路、寧南北路、天童北路、錢湖北路等眾多交通大動脈，杭甬高速更是穿其而過。 以寧波萬達廣場為中心，麒麟大廈、奧麗賽 鉑金時代、南苑國際、和邦大廈、鄞信大廈、新中源商務(wù)大廈星列左右。 在今后二三年內(nèi)，本商務(wù)區(qū)的商業(yè)氛圍將日趨成熟。鄞州區(qū)政府座落于本商務(wù)區(qū)。 鄞州寫字樓商圈 ? 賓館方面：晨光大酒店、江南春大酒店、金緯賓館、石浦金山漁港酒店、新舟賓館等均在本商務(wù)區(qū)內(nèi)。作為鄞州生活與商務(wù)中心，本商務(wù)內(nèi)餐飲，娛樂方面相對滯后。 ? 交通方面： 交通較為發(fā)達 369 、 364 、 9 、 507 、 3 、 12 、 15 、 512 、 526 路城市交通干線均經(jīng)過本區(qū)。本商務(wù)區(qū)經(jīng)雅戈爾大道可直接上高速。向東經(jīng)世紀(jì)大道可至北侖。鄞州汽車站在座落其中。 ? 金融方面：中行、農(nóng)行、建行、工業(yè)、浦發(fā)等均在商務(wù)的中心點，鄞州商務(wù)區(qū)作為鄞州區(qū)商務(wù)生活中心。 ? 在最近二三年內(nèi)崛起了不少高檔的住宅區(qū)，如格蘭云天、春江花城、四明春曉、都市森林、東湖馨園等。 “ 生活在鄞州、新興商務(wù)區(qū) ” 是本商務(wù)區(qū)的最大特色。 鄞州寫字樓商圈 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 坐落位置 新中源商務(wù)大廈 純寫字樓 萬達廣場 南苑國際 鄞縣大道與天童 北路交叉口 鄞州銀行 鄞州大道 和邦大廈 寫字樓 奧麗賽 前程 純寫字樓 錢湖北路與貿(mào)成 中路交叉口 麒麟大廈 純寫字樓 天童北路與貿(mào)城 中路交匯口 鄞州商務(wù)區(qū)寫字樓當(dāng)前客戶主要為外貿(mào)企業(yè)、文化媒體企業(yè)及科技研發(fā)公司等。 市場特征 ?寧波市寫字樓市場的價格洼地，目前市場的主力價格在 60007000元之間，不及市區(qū)第二檔次項目 ?寧波寫字樓市場未來的供應(yīng)大戶，南部新區(qū)將有上百萬方的寫字樓供應(yīng)，占到寧波市未來供應(yīng)的一半左右。 ?市場整體去化較好，低價位受到投資者和中小型企業(yè)的追捧 ?客戶主要是立業(yè)成長型客戶，部分客戶來自于市區(qū)中低檔寫字樓 產(chǎn)品特征 ?中檔產(chǎn)品，乙級和準(zhǔn)甲級標(biāo)準(zhǔn)是目前區(qū)域主流 ?單位分割