寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫字樓提案-105ppt(編輯修改稿)
2025-02-14 01:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)論證 消費(fèi)研究高檔辦公 個(gè)性化 \低密度 舒適性 \專業(yè)化獨(dú)立式國際商務(wù)花園國際商務(wù)花園的典型案例 :美國甲骨文總部定位詮釋? 區(qū)位環(huán)境具備商務(wù)花園的條件? 地塊周邊環(huán)境優(yōu)美，得天獨(dú)厚。? 充分利用自身容積率低的特殊性。? 我們的客戶具備商務(wù)的世界觀。? 與市場(chǎng)上的產(chǎn)品形成根本上的區(qū)隔。物業(yè)類型配比物業(yè)類型 體量（平方米）獨(dú)立式辦公 ３００００ 專業(yè)寫字樓 ２２８００ 酒店式公寓 １６０００ 商業(yè) ７６００ 配套 ４００ 地下面積 １１５００ 規(guī)劃建議A、獨(dú)立式辦公 獨(dú)立式辦公為本案主打產(chǎn)品，主要為大型企業(yè)量身定制，因此無論在規(guī)劃上，形態(tài)上，配置上 與國際商務(wù)花園接軌 ：? 單幢面積 2500平方米。? 5F，單層面積 400500平方米。? 層高 。? 每幢規(guī)劃 露臺(tái)花園 等生態(tài)元素。? 每幢配備 外掛式進(jìn)口品牌電梯 。? 5A智能化 系統(tǒng)，配備小型 中央空調(diào) 。? 外立面采用 干掛石材 +玻璃幕墻 。產(chǎn)品建議B、專業(yè)辦公樓 專業(yè)辦公樓為本項(xiàng)目的梯度型產(chǎn)品， 滿足中小企業(yè)的需求 并且騰出容積 讓獨(dú)立式辦公有更大的發(fā)揮空間：? 中等檔次的 實(shí)用型 專業(yè)辦公樓。? 單層面積 1200平方米左右。? 層高 。? 單間面積 120160平方米。? 配備 四部以上 的品牌電梯。? 注入空中花園等 生態(tài) 元素。? 分戶計(jì)量式 中央空調(diào)。 科技園區(qū)單身公寓推出量并不多，從 04年底至今，共有新 3個(gè)新推樓盤，并且銷售表現(xiàn)不一：項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 開發(fā)商 套數(shù) 主力面積 單價(jià) (元 /平方米 )裝修標(biāo)準(zhǔn) 主力總價(jià) 開盤日期 銷售率歐寶花苑 江南路 568號(hào) 歐寶房產(chǎn) 300余 45/46 8500 1000 元 /平方米 40萬 2023年 12月 70%錦誠名都東靠楊木契路，南接丹桂路民意房產(chǎn) 108 35 6500800 元 /平方米 ,送家電22萬 2023年初 90%東城峰匯江南路和清水橋路的交界處蕭峰實(shí)業(yè) 280 5063 5100 無裝修 28萬 2023年 12月 60%C、酒店式公寓從區(qū)域內(nèi)三個(gè)個(gè)案的銷售表現(xiàn)我們發(fā)現(xiàn)： 總價(jià) 決定銷售難度的高低，總價(jià)越低，銷售情況越理想。精裝修，送家電等 性價(jià)比 高的項(xiàng)目銷售情況較理想。 本案位于未來科技園區(qū) CBD核心區(qū)，將來周邊辦公物業(yè)林立，對(duì)單身公寓物業(yè)的需求量較大，而區(qū)域內(nèi)該類物業(yè)放量較小，因此我們認(rèn)為： 只要適當(dāng)控制總價(jià)和提高性價(jià)比，區(qū)域內(nèi)小面積公寓仍然存在較大市場(chǎng)。酒店式公寓產(chǎn)品建議? 以 SOHO形式 開發(fā)，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。? 單層面積控制在 8001000平方米。? 單元主力面積約 3540平方米左右。? 公共部分裝修，套內(nèi) 菜單式 裝修。? 盡量 減少共攤 ，得房率達(dá)到 75%左右。? 采用 酒店化管理 模式。 本案的酒店式公寓主要是作為本案辦公樓以及周邊商務(wù)區(qū)的配套，為周邊企業(yè)的高級(jí)員工提供住宿，因此酒店式公寓盡量以 小面積、低總價(jià)，簡(jiǎn)約、實(shí)用 為主：參考圖片D、商業(yè) 本項(xiàng)目商業(yè)主要功能為辦公區(qū)以及附近研發(fā)園區(qū)的，軟件園區(qū)的配套商業(yè)，主要業(yè)態(tài)為金融配套、休閑、小型購物為主：? 沿路進(jìn)行排布? 開間 ，進(jìn)深 1015米? 挑高 ? 單間 70100平方米? 套型 方正 ，自由組合方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算 測(cè)算價(jià)格： 非銷售價(jià)格，僅以目前市場(chǎng)價(jià)格做參考，作為方案利潤(rùn)率測(cè)算。產(chǎn)品類型 市場(chǎng)價(jià)格獨(dú)立式辦公 7500元 /平方米酒店式公寓 5500元 /平方米專業(yè)辦公樓 5500元 /平方米商業(yè) 7000元 /平方米經(jīng)濟(jì)測(cè)算銷售收入測(cè)算方案銷售收入表產(chǎn)品類型 可銷售面積設(shè)定 （單位： M2） 市場(chǎng)參考價(jià)（單位：元 /M2） 銷售總額設(shè)定 （萬元）獨(dú)立式辦公 30000 7500 22500專業(yè)寫字樓 22800 5500 12540酒店式公寓 16000 5500 8800商業(yè) 7600 7000 5320合計(jì) 49160成本測(cè)算 方案成本測(cè)算序號(hào) 成本購成項(xiàng)目 計(jì)算程序 總成本 (單位：萬元 )1 土地成本 55002 商品房開發(fā)成本 （ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） （ 1）前期工程費(fèi) 150元 /M2 （ 2）建安工程費(fèi) 參見建安成本計(jì)算表 17475（ 3）附屬工程費(fèi) 200元 /M2 1766（ 4）開發(fā)間接費(fèi) （（ 1） +（ 2） +（ 3）） *2% 3 房屋開發(fā)期間費(fèi) （ 5） +（ 6） +（ 7） +（ 8） （ 5）管理費(fèi)用 銷售收入 *2% （ 6）銷售費(fèi)用 銷售收入 *3% （ 7）貸款利息 (1+2)*50%*%*18 （ 8）不可 預(yù)見費(fèi) (1+2)*2% 4 稅金 按銷售總額*% 成本合計(jì) (1+2+3+4) 備注：銀行貸款按照 50％為自有資金，貸款期 18個(gè)月計(jì)算。利潤(rùn)及利潤(rùn)率測(cè)算利潤(rùn)?。健′N售收入 － 總成本?。健?49160 － ?。? 利潤(rùn)率?。健±麧?rùn)／總成本?。健? ／ ?。健?％ 我們認(rèn)為：本方案比原有方案在利潤(rùn)以及利潤(rùn)率上都有一定程度的超越 .(方案對(duì)比） 相信通過本方案的實(shí)施一定能使本項(xiàng)目贏在起跑線上． 原方案 本方案利潤(rùn)
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1