寧波均勝科技園區(qū)項目寫字樓提案-105ppt(文件)
【正文】 幢面積 2500平方米。? 每幢配備 外掛式進口品牌電梯 。? 單層面積 1200平方米左右。? 注入空中花園等 生態(tài) 元素。 本案位于未來科技園區(qū) CBD核心區(qū)，將來周邊辦公物業(yè)林立，對單身公寓物業(yè)的需求量較大，而區(qū)域內(nèi)該類物業(yè)放量較小，因此我們認為： 只要適當控制總價和提高性價比，區(qū)域內(nèi)小面積公寓仍然存在較大市場。? 公共部分裝修，套內(nèi) 菜單式 裝修。產(chǎn)品類型 市場價格獨立式辦公 7500元 /平方米酒店式公寓 5500元 /平方米專業(yè)辦公樓 5500元 /平方米商業(yè) 7000元 /平方米經(jīng)濟測算銷售收入測算方案銷售收入表產(chǎn)品類型 可銷售面積設(shè)定 （單位： M2） 市場參考價（單位：元 /M2） 銷售總額設(shè)定 （萬元）獨立式辦公 30000 7500 22500專業(yè)寫字樓 22800 5500 12540酒店式公寓 16000 5500 8800商業(yè) 7600 7000 5320合計 49160成本測算 方案成本測算序號 成本購成項目 計算程序 總成本 (單位：萬元 )1 土地成本 55002 商品房開發(fā)成本 （ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） （ 1）前期工程費 150元 /M2 （ 2）建安工程費 參見建安成本計算表 17475（ 3）附屬工程費 200元 /M2 1766（ 4）開發(fā)間接費 （（ 1） +（ 2） +（ 3）） *2% 3 房屋開發(fā)期間費 （ 5） +（ 6） +（ 7） +（ 8） （ 5）管理費用 銷售收入 *2% （ 6）銷售費用 銷售收入 *3% （ 7）貸款利息 (1+2)*50%*%*18 （ 8）不可 預(yù)見費 (1+2)*2% 4 稅金 按銷售總額*% 成本合計 (1+2+3+4) 備注：銀行貸款按照 50％為自有資金，貸款期 18個月計算。 前瞻 備選案名總部國際 。媒介推廣選擇戶外、電視媒體為主，同時借助產(chǎn)品優(yōu)勢，有節(jié)奏地進行樹立本項目的品牌形象和提升知名度。內(nèi)部以在看樓通道、售樓中心、展會 /推介會現(xiàn)場以及實景樣板房等進行全面統(tǒng)一包裝，體現(xiàn)項目形象。 形式： 新聞炒作、軟文攻勢、戶外亮相、中郵、樓書、報紙主題例舉：從總部大院解讀總部經(jīng)濟…… ……攻擊第二波：熱銷市場（時間： 200６年１２月 ——200 ７年３月底 概念全方位沖擊達到銷售任務(wù) ）第四戰(zhàn) —— 實惠感銷其實對寧波人而言，看到實際的利益比任何概念都要實在， 當我們的概念鋪墊過完以后，我們的重點開始轉(zhuǎn)向利益訴求，通過政策優(yōu)惠等形式來刺激購買行為。并且在開盤當天購房的人一律贈送足金發(fā)財卡。攻擊第三波：清盤市場（時間： 200７年４月 —— 任務(wù)尾期加強銷售，為后期做鋪墊 ）第七戰(zhàn)：強勢銷尾盤（二期鋪墊）到了這個階段，我們項目基本銷售完成，可能還會留有小部分商鋪和單身公寓（二期）等待銷售。細致入微的產(chǎn)品解讀，起到讓客戶對產(chǎn)品充分認知，對發(fā)展商充分信任。讓樓書從粗放引導(dǎo)式時代進入精細化解讀時代。細致入微的產(chǎn)品解讀，起到讓客戶對產(chǎn)品充分認知，對發(fā)展商充分信任。三講外觀：以分解圖拆裝式圖解外觀創(chuàng)新，引用國際百年建筑為借鑒，闡述外觀風格及導(dǎo)線型指引科學分析優(yōu)勢點（環(huán)保外墻的優(yōu)勢）。細致入微的產(chǎn)品解讀，起到讓客戶對產(chǎn)品充分認知，對發(fā)展商充分信任。 誰來投資？誰就可以成為未來商業(yè)領(lǐng)袖！開朗的我務(wù)實的我愛思考的我誠實的我 自信的我好學的我堅強的我友善的我謙虛的我寬容的我勤奮的我所有夢想財富和成就的人們！期待合作是愉快的旅程一起攜手為寧波，為業(yè)主創(chuàng)造更大價值！謝謝聆聽。第三輪解讀單身公寓，生活 褐皮書 （配套 ４ 講）? 一講區(qū)域城市未來發(fā)展方向? 二講會所：私家會所，裝修用料分析（燈飾墻體層高等等），會所功能逐一介紹? 三講社區(qū)配套：三江購物／好美家／社區(qū)服務(wù)中心等等? 四講 ２０ 分鐘市府生活圈： 圈析 ２０ 分鐘市府生活圈及交通環(huán)線的便捷都市生活，出則繁華，近則安逸寧靜。五講電梯間：風景陽光電梯的解讀，裝修所有用料導(dǎo)線型指引細化及電梯品牌詳細介紹。第二輪解讀寫字樓，產(chǎn)品 白皮書 （以產(chǎn)品三論五講為主線）三論 論認知 項目總部基地立意及開發(fā)概念流程，論理念 國際流行辦公模式來到寧波，論規(guī)劃 商務(wù)花園 規(guī)劃基礎(chǔ)及項目總體規(guī)劃認知：以城市規(guī)劃發(fā)展方略為藍本。? 三論景觀容積：自然水景風情為主導(dǎo)分析，與項目低容積率一起打造花園里商務(wù)辦公的絕佳環(huán)境。白皮書藍皮書褐皮書樓書架構(gòu)打造樓書中的學術(shù)專著，超過市場上所有項目樓書的海量信息。相對來說廣告的任務(wù)就是將營銷的手段通過創(chuàng)意的的手法來感動投資者，讓其產(chǎn)生投資行為。第六戰(zhàn) —— 趁勝追擊熱銷概念題材一定是轟動寧波商業(yè)地產(chǎn)界的項目，寧波商業(yè)地產(chǎn)變革性項目； 一定是超前 10年的經(jīng)濟模式和營銷模式，蘊含巨大和超強升值潛力；一定是創(chuàng)造寧波商業(yè)地產(chǎn)銷售熱潮的樓盤，業(yè)界新奇跡； 一定要重點宣傳銷售熱潮的揭密： 總部大院就是最好的辦公選擇；市場攻擊策略：熱銷概念的目標是持續(xù)性市場攻擊的方式，以多種方式形成不間斷的市場攻擊；一定要讓想買房的人到現(xiàn)場來看，用極具感染力的現(xiàn)場（銷售中心、示范環(huán)境打動消費者，建立消費者的信賴
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