廣場(chǎng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目策略總綱(編輯修改稿)
2025-03-03 23:53 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 對(duì)本項(xiàng)目的看法：交通位置不錯(cuò)，近地鐵，昭示性好，配套完善，但樓宇規(guī)模小，擔(dān)心不能展現(xiàn)形象，如果物業(yè)能夠滿足要求會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)。 客源分析 客戶訪談 總結(jié)發(fā)現(xiàn) 客戶定位 29 ? 姓名：湯先生 職位：投資部經(jīng)理 ? 公司名稱：某金融投資公司 ? 公司性質(zhì)：外資 公司人數(shù)： 60余人 ? 經(jīng)營(yíng)范圍：金融投資 ? 現(xiàn)辦公概況：租用東風(fēng)西國(guó)銀中心大廈整層 ? 對(duì)現(xiàn)寫(xiě)字樓看法：交通比較方便，周邊配套等比較完善，辦公環(huán)境一般 ? 對(duì)寫(xiě)字樓要求：電梯數(shù)量足夠，物業(yè)管理素質(zhì)要高 認(rèn)為入戶大堂、公共裝修等對(duì)公司形象有重要影響； 有比較舒適的辦公環(huán)境，如生態(tài)辦公、休閑辦公等； 出于成本考慮，只會(huì)租用寫(xiě)字樓 ? 對(duì)本項(xiàng)目看法：大概知道位置，交通等比較方便，近地鐵，如果找到合適物業(yè)準(zhǔn)備更換場(chǎng)所 典型客戶描述 —— 金融投資公司 30 客源分析 客戶訪談 總結(jié)發(fā)現(xiàn) 客戶定位 客戶定位 典型客戶描述 —— 廣告公司 ? 姓名：李先生 職位：客戶經(jīng)理、公司股東 ? 公司名稱：某廣告公司 公司性質(zhì)：私立 公司人數(shù)： 30余人 ? 經(jīng)營(yíng)范圍：廣告設(shè)計(jì)、廣告物料制作 ? 現(xiàn)辦公概況：租用麓景西裕隆大廈（廣州大學(xué)校區(qū)內(nèi)），半層，公司實(shí)際使用面積 600m2。租金高達(dá)50元 /m2,另加每方十多元的管理費(fèi)。公司經(jīng)常加班， 24小時(shí)辦公 ,較少客戶上門(mén)，需要較大面積設(shè)計(jì)室與制作室 ? 對(duì)現(xiàn)在環(huán)境評(píng)價(jià)：陳舊，管理落后，車位不足，只因曾跟教育單位有一定業(yè)務(wù)關(guān)系而長(zhǎng)期租用。 ? 對(duì)寫(xiě)字樓需求： 考慮自置半層到整層住宅辦公 ，這樣會(huì)降低成本，面積 300－ 400m2 ? 對(duì)寫(xiě)字樓關(guān)注點(diǎn)：廣告公司通常會(huì)自己做個(gè)性化裝修， 要求室內(nèi)間隔靈活， 對(duì)公共地方不關(guān)注，檔次感并無(wú)太大要求， 寫(xiě)字樓地段會(huì)考慮方便員工上下班，而選擇市中心 。個(gè)人認(rèn)為買(mǎi)寫(xiě)字樓比買(mǎi)住宅保值，投資價(jià)值高。 ? 對(duì)于西關(guān)寫(xiě)字樓看法： 覺(jué)得西門(mén)口寫(xiě)字樓交通方便 。 31 ? 姓名：趙先生 ? 目前辦公：個(gè)人投資，已在天河北某甲級(jí)物業(yè)購(gòu)買(mǎi) 200平米投資 ? 對(duì)現(xiàn)辦公物業(yè)的看法：天河北高檔商務(wù)區(qū)域，近地鐵，但周邊生活配套不方便 ? 對(duì)寫(xiě)字樓要求：商務(wù)氛圍較好，交通方便，最好地鐵沿線物業(yè)，具有投資價(jià)值（投資回報(bào)率高），看好天河、珠江新城 ? 對(duì)本項(xiàng)目的看法：知道西門(mén)口、近地鐵，但西區(qū)商務(wù)氣氛不及投資熱點(diǎn)在天河及珠江新城。 典型客戶描述 —— 專業(yè)投資者 32 客戶與項(xiàng)目契合度分析 置業(yè)取向 與本項(xiàng)目契合度 需求 面積 （㎡） 價(jià)格 承受 配套 完善度 形象 檔次 交通 停車 投資 回報(bào) 行業(yè) 集中度 景觀 要求 購(gòu)置程度 自身配套帶來(lái)的客戶 超市商家、商場(chǎng)商戶 300~500 高 中 中騙高 高 中 中 中 中 ★★★ 專業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)的客戶 專業(yè)市場(chǎng)業(yè)主 100~300 中 中偏低 中 高 中偏高 高 中 低 ★ 物流公司 100~200 中偏高 中偏高 中偏高 高 中 中 中 中 ★★★ 相關(guān)貿(mào)易公司 100~500 高 中偏高 高 高 中偏高 中 中偏高 高 ★★★★★ 周邊政府 /機(jī)關(guān)事業(yè)單位帶來(lái)客戶 醫(yī)療器械、醫(yī)藥代理公司 100300 中偏高 中偏高 中偏高 中偏高 中 中偏高 中偏高 中偏高 ★★★★ 咨詢、服務(wù)公司 100500 中偏高 高 高 高 中 中偏高 中偏高 中 ★★★ 可比物業(yè)進(jìn)駐公司 IT公司 100500 中 中偏高 中偏高 中偏高 中 高 中偏高 中偏低 ★★ 專業(yè)公司（廣告 /金融等） 5001000 高 高 中偏高 中偏高 中 中偏低 中偏高 中 ★★★ 集團(tuán)公司 5001000 高 高 高 高 中偏高 低 高 中偏低 ★★ 投資者 100300 中偏高 中偏高 中偏高 高 高 —— 中偏高 中偏高 ★★★★ 33 重點(diǎn)客戶群 核心客戶群 游離、偶得客戶 大集團(tuán)、 IT公司、專業(yè)市場(chǎng)客戶 貿(mào)易公司、代理公司 投資者、專業(yè)公司、咨詢服務(wù)公司 客戶定位 他們是步入正軌的，發(fā)展穩(wěn)定，前景看好的中型企業(yè)，寫(xiě)字樓形象將成為他們的一張名片 34 客戶需求分析 客戶 客戶關(guān)注及需求 點(diǎn) 對(duì)本相目啟示 貿(mào)易 /代理公司客戶 低成本辦公 氣派的辦公形象 ?通過(guò)分體空調(diào)控制，降低辦公成本； ?樹(shù)立甲級(jí)寫(xiě)字樓形象，迎合客戶對(duì)辦公形象的需求 專業(yè)公司客戶 氣派的辦公形象 交通便利 配套完善 24小時(shí)辦公 低成本辦公 ?通過(guò)高形象（如展示形象、行內(nèi)的口碑、市場(chǎng)形象等提升）迎合客戶需求 ?強(qiáng)化商業(yè)配套的優(yōu)勢(shì) ?有效利用平臺(tái)花園等優(yōu)勢(shì) ?提供公共會(huì)議室、培訓(xùn)室等，提升本項(xiàng)目的附加值 投資客戶 低門(mén)檻 有升值潛力 物管好 ?間小面積銷售，有效降低總價(jià)，降低投資門(mén)檻 ?聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司，保證服務(wù)水平 ?為投資客戶提供招租服務(wù) 專業(yè)市場(chǎng)客戶 低成本辦公 交通便利 ?通過(guò)分體空調(diào)控制，降低辦公成本； ?使空間間隔靈活可變，小面積辦公 集團(tuán)客戶 氣派的辦公形象 良好的項(xiàng)目昭示 性 物業(yè)管理水平 配套完善 ?樹(shù)立良好的辦公形象，通過(guò)大堂 /過(guò)道 /電梯間等加強(qiáng)細(xì)節(jié)營(yíng)造，體現(xiàn)品質(zhì)感； ?發(fā)揮昭示性好的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，加強(qiáng)戶外包裝； ?聘請(qǐng)知名物業(yè)公司管理，提升服務(wù)質(zhì)量； IT公司 大廈配置 物業(yè)管理水平 低成本辦公 ?智能化辦公配置 ?完善的物業(yè)管理 ?空間靈活間隔，小面積辦公 ? 提升項(xiàng)目品質(zhì)感，打造類甲級(jí)寫(xiě)字樓的形象； ? 提供高質(zhì)素物管服務(wù)； ? 降低投資門(mén)檻； ? 降低辦公成本； ? 利用項(xiàng)目配套資源，提升項(xiàng)目附加值 35 問(wèn)題分析 ★ 如何實(shí)現(xiàn)銷售 —— 如何賣？ → 借鑒案例 36 富力商務(wù)大廈 如何賣？ —— 借鑒案例 —— 案例（一） ? 地理位置：中山八路 ? 交通狀況：中山八臨街， 50多條公交線 ? 商圈狀況：一級(jí)童服集散地、大型公交站 ? 配套形象：公交、餐飲、通信、商業(yè) …… ? 上市日期： 2023年 2月 ? 推出貨量： 31層共 175套， 11000m2 ? 產(chǎn)品面積： 50133m2，主力面積 100m2 ? 實(shí) 用 率：約 79% ? 產(chǎn)品配套：戶戶獨(dú)立衛(wèi)生間和 600元裝修 ? 管理費(fèi)： 8元 /平方米 ? 進(jìn)駐率： 85% —— 城西成長(zhǎng)型企業(yè)的財(cái)富搖籃 37 賣點(diǎn)： ? 地理位置優(yōu)越 ? 交通便捷 ? 毗鄰服裝批發(fā)市場(chǎng) ? 發(fā)展商品牌 ? 分體空
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