【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房管局、世家數(shù)據(jù)庫(kù)） 可見，成都寫字樓租賃市場(chǎng)，金融保險(xiǎn)投資類、咨詢服務(wù)類、房地產(chǎn)及貿(mào)易類行業(yè)對(duì)面積的需求較大。 不同行業(yè)需求面積分析 成都世家機(jī)構(gòu) SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國(guó) 最優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商 二、項(xiàng)目分析 三、客群定位 四、整體營(yíng)銷策略 五、 09年度營(yíng)銷策略 目 錄 一、市場(chǎng)研究 、客群分析 、客群定位 成都世家機(jī)構(gòu) SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國(guó) 最優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商根據(jù)以上分析，結(jié)合東大街發(fā)展的強(qiáng)大吸附力，政府招商引資政策的影響，以及項(xiàng)目高性價(jià)比特性。必將吸引相當(dāng)部分外地企業(yè)辦事處及分支機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的青睞。 川籍企業(yè)總部、外地企業(yè)辦事處及分支機(jī)構(gòu)是我們重點(diǎn)客群 針對(duì)行業(yè)類別，結(jié)合成都市政府提出到 2023年金融業(yè)要成為成都市重要支柱產(chǎn)業(yè)，將大力引進(jìn)金融機(jī)構(gòu)總部和地區(qū)總部的《意見》，以及項(xiàng)目本身 “ 摩根文化 ”的區(qū)隔性定位 。 同時(shí)，東大街延線將使實(shí)現(xiàn)龍泉與東大街無(wú)縫對(duì)接，傳統(tǒng)的中心商業(yè)區(qū)必將吸附龍泉經(jīng)開區(qū)的汽車產(chǎn)業(yè)集群。 我們將客戶行業(yè)重點(diǎn)鎖定在 金融、汽車、保險(xiǎn)、服務(wù)、貿(mào)易、能源類 成都世家機(jī)構(gòu) SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國(guó) 最優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商 二、項(xiàng)目分析 三、客群定位 四、整體營(yíng)銷策略 五、 09年度營(yíng)銷策略 目 錄 一、市場(chǎng)研究 、整體思路 、項(xiàng)目定位、 slogan 、推售節(jié)奏 成都世家機(jī)構(gòu) SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國(guó) 最優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商甲級(jí)陣列 精品路線 銷售：找準(zhǔn)市場(chǎng)最佳切入點(diǎn)、打空間差，凸顯超高性價(jià)比優(yōu)勢(shì) 借力東大街發(fā)展勢(shì)能，搶占先機(jī)，避開 2023年后集中供應(yīng)高峰及品牌開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，結(jié)合項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)，爭(zhēng)取在 2023年 —— 2023年度內(nèi)完成大部分銷售。 推廣：強(qiáng)調(diào)精神內(nèi)核，弱化物質(zhì)實(shí)體 以別具一格的裝修風(fēng)格、外立面設(shè)計(jì)為載體，充分挖掘摩根文化，利用差異化概念，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，樹立項(xiàng)目在華爾街的核心地位。 成都世家機(jī)構(gòu) SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國(guó) 最優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商 二、項(xiàng)目分析 三、客群定位 四、整體營(yíng)銷策略 五、 09年度營(yíng)銷策略 目 錄 一、市場(chǎng)研究 、整體思路 、項(xiàng)目定位、 slogan 、推售節(jié)奏 成都世家機(jī)構(gòu) SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國(guó) 最優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商● 東大街絕佳地段、獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)商務(wù)空間及尊貴 物管服務(wù)。 ● 甲級(jí)商務(wù)辦公空間、東大街最 “品 ”寫字樓 ● 不僅擁有甲級(jí)寫字樓區(qū)位、一流硬件設(shè)施等物理?xiàng)l件， 更具備在精神層面與客戶對(duì)接的高品質(zhì)商務(wù)空間及商務(wù)尊貴服務(wù) 中國(guó)西部華爾街 Boutique Office 項(xiàng)目定位： 成都世家機(jī)構(gòu) SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國(guó) 最優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商 摩根中心，與資本同路 Slogan： 成都世家機(jī)構(gòu) SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國(guó) 最優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商 二、項(xiàng)目分析 三、客群定位 四、整體營(yíng)銷策略 五、 09年度營(yíng)銷策略 目 錄 一、市場(chǎng)研究 、整體思路 、項(xiàng)目定位、 slogan 、推售節(jié)奏 成都世家機(jī)構(gòu) SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國(guó) 最優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商第一階段 項(xiàng)目導(dǎo)入期 （ 09年 06月 09年 12月） 第二階段 開盤強(qiáng)銷期 （ 10年 01月 11年 01月） 第三階段 持續(xù)收尾期 （ 11年 02月 11年 09月） 成都世家機(jī)構(gòu) SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國(guó) 最優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商第一階段 項(xiàng)目導(dǎo)入期 （ 09年 06月 09年 12月） 項(xiàng)目工程： 施工初步階段，正式銷售中心及大堂呈現(xiàn) 推售形式：坐銷為輔 +大客戶行銷為主 借勢(shì)住宅銷售，派駐 1名臵業(yè)顧問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)坐銷；重點(diǎn)手段為大客戶行銷，鑒于寫字樓買家傾向于購(gòu)買 (準(zhǔn) )現(xiàn)樓的特點(diǎn)，此時(shí)寫字樓的全面入市時(shí)機(jī)尚未成熟，但在該階段的工程改動(dòng)余地較大，仍然可以滿足客戶的個(gè)性化需求。所以在此階段應(yīng)主動(dòng)招商確定大客戶名單，通過(guò)小組公關(guān)形式尋找大型客戶進(jìn)行整售談判，并在友好協(xié)商下滿足大客戶在工程結(jié)構(gòu)、企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進(jìn)成交。 客戶構(gòu)成： 先期重點(diǎn)攻克核心客戶金融、證券、保險(xiǎn)、貿(mào)易、能源類消化整層以上的大企業(yè)客戶。 推廣支持： 此階段宣傳的意義在于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會(huì)關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。 成都世家機(jī)構(gòu) SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國(guó) 最優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商第二階段 開盤強(qiáng)銷期 （ 10年 01月 11年 01月） 項(xiàng)目工程： 項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)房姿態(tài)推向市場(chǎng)。 推售形式： 行銷與坐銷結(jié)合。 客戶構(gòu)成： 中期發(fā)揮大企業(yè)入駐的羊群效應(yīng)，順勢(shì)引進(jìn)重要客戶 —— 金融、服務(wù)、貿(mào)易類購(gòu)臵半層以上的中小企業(yè)客戶、資金實(shí)力雄厚的個(gè)體投資者。 推廣支持： 硬性廣告為主，針對(duì)主要賣點(diǎn)做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時(shí)發(fā)揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為后期工作做準(zhǔn)備。 成都世家機(jī)構(gòu) SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國(guó) 最優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商第三階段 持續(xù)收尾期 （ 11年 02月 11年 09月） 項(xiàng)目工程： 項(xiàng)目?jī)?nèi)外裝基本完成，進(jìn)入現(xiàn)房入住階段 推售形式： 散售為主，消化尾房。 客戶構(gòu)成： 后期吸附游離客戶，以小型個(gè)體投資者為主。 推廣支持： 脈沖式發(fā)布策略，減少發(fā)布頻率，但維持較長(zhǎng)的發(fā)布時(shí)間，大眾性媒體廣告發(fā)布較少，專業(yè)性媒體較多。 小結(jié)：寫字樓銷售一般第一階段很難達(dá)到預(yù)期的效果，所以第二階段才是銷售的重頭戲。推廣主要是為第二階段服務(wù)。 成都世家機(jī)構(gòu) SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國(guó) 最優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商 二、項(xiàng)目分析 三、客群定位 四、整體營(yíng)銷策略 五、 09年度營(yíng)銷策略 目 錄 一、市場(chǎng)研究 、 09年度推售策略 、 09年度 廣告策略 、 09年度 媒體策略 成都世家機(jī)構(gòu) SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國(guó) 最優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商我們目標(biāo)？ 正式售樓部開放后 1個(gè)月完成（ 28000平米 20%=5600平米）的銷售業(yè)績(jī)。 我們的對(duì)策？ 著力大客戶行銷， 09年挖掘 34個(gè)整層消化的大客戶； 臨時(shí)售