【文章內容簡介】 房管局、世家數據庫） 可見，成都寫字樓租賃市場，金融保險投資類、咨詢服務類、房地產及貿易類行業(yè)對面積的需求較大。 不同行業(yè)需求面積分析 成都世家機構 SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國 最優(yōu)秀的房地產綜合服務商 二、項目分析 三、客群定位 四、整體營銷策略 五、 09年度營銷策略 目 錄 一、市場研究 、客群分析 、客群定位 成都世家機構 SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國 最優(yōu)秀的房地產綜合服務商根據以上分析，結合東大街發(fā)展的強大吸附力，政府招商引資政策的影響，以及項目高性價比特性。必將吸引相當部分外地企業(yè)辦事處及分支機構對項目的青睞。 川籍企業(yè)總部、外地企業(yè)辦事處及分支機構是我們重點客群 針對行業(yè)類別，結合成都市政府提出到 2023年金融業(yè)要成為成都市重要支柱產業(yè)，將大力引進金融機構總部和地區(qū)總部的《意見》，以及項目本身 “ 摩根文化 ”的區(qū)隔性定位 。 同時，東大街延線將使實現龍泉與東大街無縫對接，傳統(tǒng)的中心商業(yè)區(qū)必將吸附龍泉經開區(qū)的汽車產業(yè)集群。 我們將客戶行業(yè)重點鎖定在 金融、汽車、保險、服務、貿易、能源類 成都世家機構 SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國 最優(yōu)秀的房地產綜合服務商 二、項目分析 三、客群定位 四、整體營銷策略 五、 09年度營銷策略 目 錄 一、市場研究 、整體思路 、項目定位、 slogan 、推售節(jié)奏 成都世家機構 SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國 最優(yōu)秀的房地產綜合服務商甲級陣列 精品路線 銷售：找準市場最佳切入點、打空間差，凸顯超高性價比優(yōu)勢 借力東大街發(fā)展勢能，搶占先機，避開 2023年后集中供應高峰及品牌開發(fā)商競爭，結合項目工程節(jié)點，爭取在 2023年 —— 2023年度內完成大部分銷售。 推廣：強調精神內核，弱化物質實體 以別具一格的裝修風格、外立面設計為載體，充分挖掘摩根文化，利用差異化概念，提升項目價值，樹立項目在華爾街的核心地位。 成都世家機構 SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國 最優(yōu)秀的房地產綜合服務商 二、項目分析 三、客群定位 四、整體營銷策略 五、 09年度營銷策略 目 錄 一、市場研究 、整體思路 、項目定位、 slogan 、推售節(jié)奏 成都世家機構 SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國 最優(yōu)秀的房地產綜合服務商● 東大街絕佳地段、獨特的設計理念、國際標準高品質商務空間及尊貴 物管服務。 ● 甲級商務辦公空間、東大街最 “品 ”寫字樓 ● 不僅擁有甲級寫字樓區(qū)位、一流硬件設施等物理條件， 更具備在精神層面與客戶對接的高品質商務空間及商務尊貴服務 中國西部華爾街 Boutique Office 項目定位： 成都世家機構 SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國 最優(yōu)秀的房地產綜合服務商 摩根中心，與資本同路 Slogan： 成都世家機構 SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國 最優(yōu)秀的房地產綜合服務商 二、項目分析 三、客群定位 四、整體營銷策略 五、 09年度營銷策略 目 錄 一、市場研究 、整體思路 、項目定位、 slogan 、推售節(jié)奏 成都世家機構 SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國 最優(yōu)秀的房地產綜合服務商第一階段 項目導入期 （ 09年 06月 09年 12月） 第二階段 開盤強銷期 （ 10年 01月 11年 01月） 第三階段 持續(xù)收尾期 （ 11年 02月 11年 09月） 成都世家機構 SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國 最優(yōu)秀的房地產綜合服務商第一階段 項目導入期 （ 09年 06月 09年 12月） 項目工程： 施工初步階段，正式銷售中心及大堂呈現 推售形式：坐銷為輔 +大客戶行銷為主 借勢住宅銷售，派駐 1名臵業(yè)顧問現場坐銷；重點手段為大客戶行銷，鑒于寫字樓買家傾向于購買 (準 )現樓的特點，此時寫字樓的全面入市時機尚未成熟，但在該階段的工程改動余地較大，仍然可以滿足客戶的個性化需求。所以在此階段應主動招商確定大客戶名單，通過小組公關形式尋找大型客戶進行整售談判，并在友好協商下滿足大客戶在工程結構、企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進成交。 客戶構成： 先期重點攻克核心客戶金融、證券、保險、貿易、能源類消化整層以上的大企業(yè)客戶。 推廣支持： 此階段宣傳的意義在于對項目進行預熱，引起社會關注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。 成都世家機構 SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國 最優(yōu)秀的房地產綜合服務商第二階段 開盤強銷期 （ 10年 01月 11年 01月） 項目工程： 項目主體結構封頂，項目以準現房姿態(tài)推向市場。 推售形式： 行銷與坐銷結合。 客戶構成： 中期發(fā)揮大企業(yè)入駐的羊群效應，順勢引進重要客戶 —— 金融、服務、貿易類購臵半層以上的中小企業(yè)客戶、資金實力雄厚的個體投資者。 推廣支持： 硬性廣告為主，針對主要賣點做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時發(fā)揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為后期工作做準備。 成都世家機構 SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國 最優(yōu)秀的房地產綜合服務商第三階段 持續(xù)收尾期 （ 11年 02月 11年 09月） 項目工程： 項目內外裝基本完成，進入現房入住階段 推售形式： 散售為主，消化尾房。 客戶構成： 后期吸附游離客戶，以小型個體投資者為主。 推廣支持： 脈沖式發(fā)布策略，減少發(fā)布頻率，但維持較長的發(fā)布時間，大眾性媒體廣告發(fā)布較少，專業(yè)性媒體較多。 小結：寫字樓銷售一般第一階段很難達到預期的效果，所以第二階段才是銷售的重頭戲。推廣主要是為第二階段服務。 成都世家機構 SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國 最優(yōu)秀的房地產綜合服務商 二、項目分析 三、客群定位 四、整體營銷策略 五、 09年度營銷策略 目 錄 一、市場研究 、 09年度推售策略 、 09年度 廣告策略 、 09年度 媒體策略 成都世家機構 SAGA O RGAN IZATIO N 致力成為中國 最優(yōu)秀的房地產綜合服務商我們目標？ 正式售樓部開放后 1個月完成（ 28000平米 20%=5600平米）的銷售業(yè)績。 我們的對策？ 著力大客戶行銷， 09年挖掘 34個整層消化的大客戶； 臨時售