【文章內(nèi)容簡介】 租戶在各板塊中分布均勻 ? 歐 /美 租戶仍較為集中于舊城區(qū) ? 港 /澳 /臺 租戶偏重于舊城區(qū) 客戶分析 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶分析 客戶特征分析小結(jié) ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶分析 可比項目租客戶分析 —— 東寶大廈客戶行業(yè)分析 29%11%11%18%5%5%5%8% 0%3% 5%生產(chǎn)/ 制造 電子/ 通信/ 科技 專業(yè)服務(wù)貿(mào)易/ 批發(fā)/ 零售 金融 交通運輸/ 物流房地產(chǎn)/ 建筑業(yè) 廣告 基礎(chǔ)建設(shè)/ 能源政府單位及機構(gòu) 其他? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶分析 可比項目客戶分析 —— 東寶大廈客戶區(qū)域分析 70%8%8%11% 3%廣州 省內(nèi) 省外 香港 國外? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶分析 可比項目客戶分析 —— 東寶大廈客戶分析小結(jié) 根據(jù)對東寶大廈的租售客戶行業(yè)類型進行調(diào)查，主要分布在 生產(chǎn)制造業(yè)和貿(mào)易批發(fā)業(yè) ，并且以廣州公司為主。雖然東寶大廈內(nèi)的電子通信類企業(yè)比例較少，但是使用的樓層面積較大。例如匯豐電子資訊處理有限公司在東寶大廈內(nèi)使用了第 2~4層和第 8層，合計 4層寫字樓。 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶分析 可比項目租客戶分析 —— 天譽商務(wù)大廈客戶行業(yè)分析 34%18%9%18%6%3%0% 3% 0%9%生產(chǎn)/ 制造 電子/ 通信/ 科技 專業(yè)服務(wù)貿(mào)易/ 批發(fā)/ 零售 金融 交通運輸/ 物流房地產(chǎn)/ 建筑業(yè) 廣告 基礎(chǔ)建設(shè)/ 能源政府單位及機構(gòu) 其他? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶分析 可比項目客戶分析 —— 天譽商務(wù)大廈客戶區(qū)域分析 82%0%3%12%3%廣州 省內(nèi) 省外 香港 國外? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶分析 可比項目客戶分析 —— 天譽商務(wù)大廈客戶分析小結(jié) 根據(jù)以上數(shù)據(jù)說明，天譽國際商務(wù)大廈的客戶主要以 生產(chǎn)制造業(yè)為主（占 33%） ，其次是通信科技業(yè)以及貿(mào)易批發(fā)業(yè)（各占 18%），并且以本地公司為主，這種客戶結(jié)構(gòu)與東寶大廈相似。 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶分析 客戶分析小結(jié) 通過對項目周邊可比性較強的寫字樓客戶調(diào)查分析，我們可以得出結(jié)論： 本項目的目標(biāo)客戶將會是 ? 專業(yè)服務(wù)業(yè)類公司 ? 貿(mào)易類型公司 ? 生產(chǎn)制造業(yè)類公司 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 定位 突圍定位 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 形象定位 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 市場定位 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 推廣案名 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 定價 價格策略 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 運用可比樓盤量化定價法（市場比較法）鎖定了可比性較強的下列物業(yè)進行量化對比 價格策略 ? 天譽商務(wù)大廈 ? 力迅商務(wù)大廈 ? 錦城大廈 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 價格策略 項目名稱 銷售均價(元 /㎡ ) 交易時間修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 本項目寫字樓相對均價 (元 /㎡ ) 地段 交通 環(huán)境 小計 物業(yè)素質(zhì) 物業(yè)管理 租金 生態(tài) 規(guī)模 智能配套 租戶素質(zhì) 小計 天譽商務(wù)大廈 14800 102/ 100 +1 1 +2 100/102 +2 +2 0 +1 0 +2 +1 100/108 15985 力迅商務(wù)中心 12023 102/100 0 0 0 100/100 +3 +2 +1 0 + 2 +2 +2 100/112 13200 錦城大廈 17000 101/100 +2 1 +2 100/103 0 1 0 +1 +1 0 0 100/101 17510 項目價格市場比較法系數(shù)修正表 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 價格策略 項目名稱 天譽商務(wù)大廈 力迅商務(wù)中心 錦城大廈 合計 寫字樓相對均價 (元 /㎡ ) 15985 13200 17510 可比狀況權(quán)重 (%) 33% 35% 32% 100% 加權(quán)后的相對價格 (元 /㎡ ) 5275 4620 5600 本項目寫字樓銷售均格(元 /㎡ ) 15,500元 /㎡ 項目價格市場比較法權(quán)重系數(shù)修正表 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 價格策略 運用市場比較法進行項目價格的測算，建議項目租售價格應(yīng)為： 銷售均價： 16,000—— 17,000元 /m2 預(yù)計寫字樓總銷售價值約為： 億元 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 銷售 推廣策略 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 市場預(yù)熱期 內(nèi)部認購期 強化銷售期 公開發(fā)售期 交樓租賃期 07年 1108年 1月 08年 4月 08年 5月 6月 08年 7月 10月 08年 2月 3月 針對整棟大手買賣客戶談判及確定 推出低樓層，接受中、高層大客落實單位 針對市場要求調(diào)整策略，推出中層全面銷售。 總結(jié)前期推售情況，整理推廣策略與貨源推售節(jié)奏，推出高層剩余單位，延續(xù)項目的銷售旺勢 工程竣工驗收、內(nèi)部裝修期 交付使用 完成圍墻、樓身燈字 售樓部、示范層開始裝修； 電梯開始裝置； 完成售樓部、示范單位裝修； 電梯調(diào)試，開始使用； 大堂裝修完成，并在 2月前開放 銷售計劃 銷售計劃 —— 推售節(jié)點 樓梯封頂 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties ? 整層銷售為主 ?返租形式為輔 ?化零為整 銷售計劃 銷售計劃 —— 推售策略 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 銷售計劃 銷售計劃 —— 推售策略 20— 27層作為整層推出 4— 19層作為散賣單元分階段推出 1— 3層商場部分作為整體招商 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties ? 針對市場大手買家（主要是需求大面積并購買自用的客戶）， 建議以整層為銷售單位進行前期銷售 ? 針對大企業(yè)、大品牌公司，建議可以通過先以”租用“寫字樓的形式，將 其吸引進駐，從而達到項目品牌影響力的有力滲透和擴張 銷售計劃 推售策略 —— 前期銷售 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties ? 針對市場上部份需求較小面積的客戶， 建議以“化零為整”的形式，以“層”為銷售單位對此部分客戶進行意向登記 ，只有當(dāng)此類需求客戶積累的數(shù)量能達到購買整層寫字樓物業(yè)時 ,才開始正式向其推售，前期只是進行咨詢登記工作 銷售計劃 推售策略 —— 前期銷售 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Rea