廣州新裕大廈寫字樓策劃案(編輯修改稿)
2025-02-15 05:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 。因此，不能通過增加成本來提高價格，而只能采用生產(chǎn)合理化、調(diào)整容易等方式維持價格?！ ?)、端數(shù)定價法 這是一種典型的心理定價法。對想制定1000元的價格的產(chǎn)品定價為980元。這會使人注意到1000元/件和900元/件之間的差距較大，留下深刻的印象?！ 、競爭導(dǎo)向型定價法 這是根據(jù)競爭產(chǎn)品的價格決定企業(yè)產(chǎn)品價格的定價法。與成本需求相比，這種定價法更關(guān)注競爭企業(yè)的價格政策來制定價格?！ 、項目定價的實際操作 房地產(chǎn)樓盤的定價方法有很多種，但通常有以下幾種操作方法： 1） 評估得分法 以項目樓盤與附近樓盤綜合素質(zhì)評估，得出評估分數(shù)來制定評估均價?！ ?） 最大假想競爭比較法 把附近樓盤中，素質(zhì)檔次最接近本項目的樓盤作為最大假想競爭對手，以樓盤的各項綜合素質(zhì)作比較，按買家承受心理尺度為依據(jù)相應(yīng)制定出本項目的價格?！ ?）整體定價法： 方法 動作順序 市場定價 特點 適用范圍 撇脂模式 高開低走 需求彈性小的高收入人群（挑剔品質(zhì)物業(yè)） 階段性高額利潤回收資金速戰(zhàn)速決 實力、信譽頗佳的公司有”新、奇、特”概念的主題物業(yè) 滲透模式 低開高走 穩(wěn)扎穩(wěn)打 平市行情 作為實現(xiàn)長期目標的兩種整體定價策略，各有適用范圍。于入市環(huán)境著眼，熊市行情最佳用撇脂戰(zhàn)術(shù)，速戰(zhàn)速決；而牛市則更適用滲透手法，穩(wěn)扎穩(wěn)打?！ ∥覀兘ㄗh： 新裕大廈銷售的價格策略宜采用高開低走的策略?！ 《N售開盤價格定位應(yīng)參考端數(shù)定位法及最大假想競爭比較法?！ ±碛扇缦拢骸 ?） 東風(fēng)中、東山、農(nóng)林路一帶（以新裕大廈為中心兩公里半經(jīng)營范圍內(nèi)）寫字樓可選擇性較大，檔次等級豐富，新裕大廈閃亮登場之際，高價位配合新獨特賣點一舉躋身高檔樓盤，形象鮮明地體現(xiàn)樓盤實力。講通俗一點，要讓市場覺得“這樣的價格才能配得起這樣的位置、路段及檔次。” 2） 買家實際得益，由于作為發(fā)展商在單價上作調(diào)整的允評幅度往往多受制肘。低200元/M2與高200元/M2在實際成交金額差價比例上表現(xiàn)不明顯，高開反而使開發(fā)商在零首期實施，售后服務(wù)及其它利益承諾實踐方面有更多的余力。這些更明顯使買家得益。 3） 現(xiàn)在寫字樓市屬“熊市”，宜用撇脂戰(zhàn)術(shù)?！ ⊙a充備忘 建議單價帶裝修，這是價格模糊的一種常用策略，亦是將裝修投資打入按揭貸款額中的手段。善用貸款是企業(yè)家的必修課?！ ∷摹? 整合型寫字樓方案是市場空白點 整合型寫字樓策略 針對目標買家需求，尤其創(chuàng)業(yè)者和IT業(yè)者兩大類群體需求，我們應(yīng)提供一種完全適合他們的寫字樓架構(gòu)。整合型寫字樓的構(gòu)想源于一些發(fā)達國家和地區(qū)的初創(chuàng)業(yè)型辦公樓。整合型寫字樓架構(gòu)要點如下?。骸 ?）設(shè)備共享：多家公司共用一些高值辦公設(shè)備，如：復(fù)印機、文件服務(wù)器、幻燈機、錄像機、電視機甚至車輛?！ ?）辦公場所共享：會議室、接待室、演示室、茶水間（升級至中庭式咖啡廳）?！ ?）部門共享：秘書、接待員、外勤、行政。（共享的部門全天候24小時輪班） 4）公司間商務(wù)互補：樓宇內(nèi)相關(guān)企業(yè)穩(wěn)定長期合作業(yè)務(wù)的建立?！ ? 整合型寫字樓對目標客戶的吸引點 對初創(chuàng)業(yè)者： 1）減輕初期投資，又將其公司提高檔次，克服資金制肘； 2）部門共享可減輕開業(yè)后日常支出及人員閑置率，又保證公司正常運作； 3）公司間商務(wù)互補是網(wǎng)上商務(wù)BtoB（企業(yè)間電子商務(wù)）的原始模型，其特色是關(guān)系長期穩(wěn)固，對初創(chuàng)業(yè)者更可能是足以維持日常開支的低成本業(yè)務(wù)； 4）由于設(shè)備共享、辦公場所共享、部門共享等有較為復(fù)雜的操作流程，共同守則、規(guī)范、這對初創(chuàng)業(yè)者不僅是制約，更多的是學(xué)習(xí)完善公司制度以提供自身市場競爭力的捷徑。而且，規(guī)范的業(yè)務(wù)流程是提高效率，節(jié)約成本的最好方法。也就是說，這對初創(chuàng)業(yè)者是一種先進的企業(yè)文化思想沖擊?！ T業(yè)的公司： 1）減輕置辦辦公場所的開支，資金可更合理地利用，在硬件或市場推廣方面可有更高的定位?！ ?）共享文員、外勤對這類要求效率的公司來講亦極具吸引力，因為共享部門是三班二十四小時全天候工作的，非常適合這類公司的要求?！ ?）共享理念是IT公司行內(nèi)熟知的，他們能很好地貫徹這種理念并從中獲益?！ ?）大大提高TI企業(yè)的客戶服務(wù)水平、高效率、熱情兩不誤。 整合型的機會點 1） 完美地符合使用者的需要； 2） 整合型在市場上是一種新的事物，必然為市場關(guān)注點，利用得法，可節(jié)省廣告費用； 3） 整合型方案具相當(dāng)可讀性，亦吸引探究心理，這樣廣告推廣用的相關(guān)宣傳資料有一定的長期流傳決策??； 4） 同行的關(guān)注，多以踩盤的形式，制造人流對銷售現(xiàn)場買家成交有一定促進作用?！ ?） 對于初創(chuàng)業(yè)者，使用整合型的寫字樓等于“鍍金”，在業(yè)務(wù)上可作為公司的賣點。當(dāng)然，整合型寫字樓本身也會得到很好的宣傳?！ ⌒ 〗Y(jié)： 整合型的要點是資源（人力、物力）共享，聯(lián)合創(chuàng)造商機，使買家、發(fā)展商都在經(jīng)濟效益和社會效益方面得到回報。在本策劃案中，我們將新裕大廈冠以“聯(lián)創(chuàng)中心”的輔名（ALLIED DEVELOPMENT CENTER）?！ ∥?、 銷售推廣策略 銷售周期（寫字樓） 階段 歷時 階段目的 銷售目標 工期 第一階段 兩個月 開盤試探市場反應(yīng) 10%+ 第二階段 一個月 調(diào)整、強化概念 25%+ 第三階段 半個月 促銷 35%+ 封頂 第四階段 四個月 持續(xù)銷售 65%+ 第五階段 半個月 促銷
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