【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)自不必說(shuō)，座擁八一廣場(chǎng)成熟商圈。整棟大廈造型簡(jiǎn)潔挺拔，以后現(xiàn)代建筑風(fēng)格成為南昌一道亮麗的景觀。地王廣場(chǎng)所在的中山路商圈是南昌市數(shù)百年的城市發(fā)展的歷史沉淀，人氣聚集，品牌匯集。地王廣場(chǎng)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這種良性循環(huán)融入中山路商圈，能加強(qiáng)和完善中山路商業(yè)圈，提升其檔次。國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)是個(gè)組團(tuán)式高層建筑群，分商務(wù)、公寓、酒店三大區(qū)，既獨(dú)立又互為一體，能滿足生活、事業(yè)、休閑的全面需求，自成為城市的商務(wù)中心。21 / 97檔次各異、競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈華財(cái)大廈作為商務(wù)物業(yè)在南昌出現(xiàn)后，其追逐者眾多，長(zhǎng)欣寫(xiě)字樓、匯盛大廈、江信大廈等等，南昌的商務(wù)寫(xiě)字樓一時(shí)間遍地開(kāi)花。通過(guò)對(duì)商務(wù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的調(diào)查與分析，南昌的寫(xiě)字樓可以分為高、中檔兩種，中檔的價(jià)位在每月 30 元／平方米(不包水、電)，較高檔的在 5570 元／平方米(包含物管等部分費(fèi)用)。從目前南昌商務(wù)樓的總體情況來(lái)看，高檔商務(wù)樓非常少，其硬件與軟件與真正的高檔寫(xiě)字樓還相差較遠(yuǎn)，因而此類(lèi)寫(xiě)字樓雖吸引了一些重視形象、實(shí)力較強(qiáng)的公司介入，但吸納量相對(duì)還是較小，出租率并不是很高，而中檔寫(xiě)字樓與一些公寓樓的出租率較高。至于南昌寫(xiě)字樓近年來(lái)的出租價(jià)位情況，一位業(yè)內(nèi)人士談到，南昌市的寫(xiě)字樓的出租價(jià)位一直以來(lái)相對(duì)平穩(wěn)，漲跌幅度較小。投資者看好寫(xiě)字樓 2022 年以前，南昌的寫(xiě)字樓市場(chǎng)一度“低迷疲軟” ，當(dāng)年，華財(cái)大廈的租價(jià)僅為 25 元／平方米，如今， “華財(cái)”的租金上漲了 10 多元。江信國(guó)際大廈的出租價(jià)格也從 40 多元上漲到 68 元／平方米，這說(shuō)明，22 / 97南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入需求旺盛期。南昌寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì)分析通過(guò)對(duì)南昌商務(wù)樓、寫(xiě)字樓市場(chǎng)的了解，南昌的商務(wù)樓市場(chǎng)已經(jīng)歷了五代，第一代的商務(wù)樓其實(shí)并非真正商務(wù)樓，只是一些外地公司與本地私營(yíng)公司，租借賓館與招待所來(lái)辦公，公司設(shè)在賓館、招待所內(nèi)的某一套房間。之所以如此，是因?yàn)槟喜?dāng)時(shí)還沒(méi)商務(wù)樓的物業(yè)。第一代的商務(wù)樓其弱勢(shì)眾多，讓不少有實(shí)力的公司有了建設(shè)商務(wù)樓的規(guī)劃，隨之就出現(xiàn)了南昌的第二代商務(wù)樓。第二代商務(wù)樓其實(shí)也就是寫(xiě)字樓物業(yè)的出現(xiàn)?！吧叹右惑w”暫不會(huì)出局在南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)， “商居一體”的寫(xiě)字樓占據(jù)了市場(chǎng)相當(dāng)大的份額，而且這個(gè)份額存在繼續(xù)增加的趨勢(shì)。華龍國(guó)際大廈的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，隨著南昌一批創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，進(jìn)入成長(zhǎng)期或成熟期，必然需要改善企業(yè)的辦公環(huán)境。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度， “居商混雜”的現(xiàn)象必然逐步退出市場(chǎng)。23 / 97走向?qū)I(yè)化隨著現(xiàn)代社會(huì)分工的日益細(xì)化、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的興起以及信息經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，寫(xiě)字樓日益成為現(xiàn)代社會(huì)非常重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)空間。在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)主題化、個(gè)性化、生態(tài)化的市場(chǎng)下，寫(xiě)字樓將—改以往的宜商宜住之賣(mài)點(diǎn)，消除商用公開(kāi)性和住宅私密性那種格格不入的尷尬，因純粹而越顯高檔。專(zhuān)業(yè)化不僅體現(xiàn)在華麗的外立面——為企業(yè)的外表鍍金，合理的平面格局——多大堂、多進(jìn)出口減少平層辦公交叉干擾，優(yōu)越的空間設(shè)計(jì)——提高寬深比以爭(zhēng)求最大限度的通風(fēng)采光，更重要的還在主題化的內(nèi)涵，需要為企業(yè)的形象、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、以及高層員工對(duì)工作環(huán)境的高要求考慮更多。融入商業(yè)圈依然為寫(xiě)字樓發(fā)展的主要路線專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓，它們都不是作為單體存在，而是融于各商業(yè)圈中。項(xiàng)目本身由娛樂(lè)購(gòu)物、國(guó)際公寓、商務(wù)辦公三大組成部分互動(dòng)經(jīng)營(yíng)，三者之間就是互為需求的“商業(yè)鏈”，能夠形成一種良性循環(huán)。南昌世貿(mào)中心則是未來(lái)紅谷灘商圈的重要組成部分。對(duì)寫(xiě)字樓融入商圈的現(xiàn)象，我們認(rèn)為，單一的寫(xiě)字樓已不能適應(yīng)時(shí)代需要，高檔寫(xiě)字樓的消費(fèi)主力是24 / 97外來(lái)人員，他們的工作、生活需要在一個(gè)商業(yè)復(fù)合體內(nèi)高效運(yùn)行。不論是投資租用型業(yè)主或自用型業(yè)主，都是想買(mǎi)一個(gè)好的增值的前景，而現(xiàn)在南昌的寫(xiě)字樓，正以各大商圈為中心形成不同的“圈地”格局，所以選擇何種商圈，正是鎖定區(qū)域作出絕佳選擇的上策。趨向智能化隨著社會(huì)發(fā)展，商務(wù)人士對(duì)配套設(shè)施、辦公設(shè)施的自動(dòng)化和安全性提出了更高的要求，在安全穩(wěn)定的基礎(chǔ)上追求舒適、現(xiàn)代化的辦公環(huán)境。主要體現(xiàn)在通訊自動(dòng)化系統(tǒng)——雙向電視電話會(huì)議系統(tǒng)等，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)——停車(chē)庫(kù)的安全系統(tǒng)、電梯、冷熱源的自動(dòng)化等，辦公自動(dòng)化系統(tǒng)——會(huì)議中心系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等，保安自動(dòng)化系統(tǒng)——監(jiān)控電視系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)等和消防自動(dòng)化系統(tǒng)。 趨向配套完善化完善的配套設(shè)施能讓你的產(chǎn)品再添一“金”。內(nèi)部配套強(qiáng)調(diào)足夠的車(chē)位、可自行控制的中央空調(diào)、信息高速公路和多功能會(huì)議室等，外部配套則注重集娛樂(lè)購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)休閑、國(guó)際公寓、金融系統(tǒng)和航空售票等于一體的“一站式”服務(wù)。25 / 97 趨向服務(wù)人性化人性化服務(wù)注重以人為本，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，提倡人性化的溝通和交流，強(qiáng)化綠色環(huán)保的辦公理念，提供更多舒適的共享空間，是一種深層文化的有效釋放。在南昌寫(xiě)字樓同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)狀下，做好人性化服務(wù)則更顯差異化，更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?？萍己砍蔀榻裹c(diǎn) 超前的內(nèi)在科技化設(shè)計(jì)，所謂寫(xiě)字樓科技含量主要還是需要滿足企業(yè)的實(shí)際需求，包括企業(yè)形象、辦公科技、工作環(huán)境等諸多方面。例如，能夠提升企業(yè)形象與品位的國(guó)際化辦公大廈，可以隨時(shí)更改內(nèi)部網(wǎng)線電線等的網(wǎng)絡(luò)化地板和墻體結(jié)構(gòu)，可以保證健康辦公環(huán)境的空氣更新系統(tǒng)與抗輻射玻璃等等。26 / 97第三節(jié) 項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況地理位置介紹項(xiàng)目位于南昌紅谷灘 CBD 中心區(qū)——紅谷二路與紅谷大道交匯處東南角。項(xiàng)目東望贛江，緊靠報(bào)業(yè)大廈，西臨紅谷中大道，南接南昌廣電中心，北臨春暉路。地塊描述地塊基本呈長(zhǎng)方形形狀，占地面積約為 24085 平方米。規(guī)劃內(nèi)地勢(shì)整體較為平坦，地塊已平整，且試樁完畢。地塊形狀分析：東西走向約為 100—110 米，南北走向約為 230 米項(xiàng)目，南北面長(zhǎng)，東西面窄，朝向分布較好。景觀資源分析：本案是目前紅谷灘中心區(qū)規(guī)劃中最高的建筑物，目前除東面有部分高層建筑外，其他三個(gè)面都無(wú)建筑物27 / 97遮擋，視野很開(kāi)闊，東面和北面有較好的江景資源，同時(shí)，沿江一帶還有市政規(guī)劃建設(shè)的公園景觀。周邊基礎(chǔ)配套紅谷灘基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)達(dá)到了一定的規(guī)模，新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)城市主干道均按園林風(fēng)光大道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，道路寬敞明亮，路幅綠化率在 50％以上，路燈、綠化一路一景，排水雨污分流，地下管網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)范。供水、供電設(shè)施齊備，10 萬(wàn)噸/日的長(zhǎng)凌水電站已向新區(qū)供水，220KV 的西郊變電站已投入運(yùn)行,20萬(wàn)噸/日的牛行水廠和管道燃?xì)夤こ陶诮ㄔO(shè)。紅谷灘新區(qū)目前的商務(wù)配套相對(duì)比較缺乏。紅谷灘新區(qū)集合了南昌市市委、市政府等五套班子，一些政府機(jī)關(guān)單位江南證券、華山醫(yī)院、江西醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院、報(bào)業(yè)大廈、廣電中心、新華社江西分社、國(guó)際會(huì)展中心、在中心區(qū)域設(shè)置辦公點(diǎn)，片區(qū)辦公氛圍是較為濃厚的，但片區(qū)的配套非常缺乏。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱(chēng) 總體總用地面積 24085 m228 / 97總建筑面積 m2地下室 38208 m2（計(jì)算容積率） 1549 m2其中地下（不計(jì)算容積率） 36659 m2建筑占地面積 11680 m2覆蓋率 49%容積率 綠化面積 6195 m2綠化率 %停車(chē)數(shù) 529 輛地面 75 輛其中地下 454 輛自行車(chē)停車(chē)面積 1540m2地上部分名稱(chēng) 總面積（㎡） 部位 面積（㎡） 備注21～43 層 41620 客房 405 套酒店 657724～5 層 22628 配套 餐飲 健身29 / 971 層,機(jī)房 1524 入口接待6～20 層 27444 辦公辦公樓 279941 層 550 入口大堂6～27 層 35164 514 戶公寓樓 363121 層 機(jī)房 1148 入口大堂商業(yè) 30010 1～3 層 30010 百貨商店總計(jì) 160088總體名稱(chēng) 總面積（㎡） 部位 面積（㎡） 備注超高 69064 酒店、辦公地上塔樓 104228高層 35164 公寓樓4～5 層 22628 酒店地上裙房 547981～3 層 32170 商業(yè)地下室 38208 地下一～三層 38208 車(chē)庫(kù)總計(jì) 30 / 97項(xiàng)目 SWOT 分析優(yōu)勢(shì)（ strength）該用地位于紅谷灘新區(qū)，屬南昌新區(qū)的 CBD 區(qū)域，可以承載區(qū)域的 CBD 功能和發(fā)揮項(xiàng)目的作用。紅谷灘新區(qū)規(guī)劃現(xiàn)代，區(qū)域的功能前衛(wèi)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)代，區(qū)域形成良好的區(qū)域形象。項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，較其他區(qū)域項(xiàng)目有較多的政府優(yōu)惠政策，較其他同類(lèi)物業(yè)更具有競(jìng)爭(zhēng)性。項(xiàng)目位于紅谷灘新區(qū)中心區(qū)，交通便利。項(xiàng)目整體外形設(shè)計(jì)較為高檔，高層景觀開(kāi)闊。本案位置處于與政府行政單位臨近，周邊的基礎(chǔ)設(shè)施較多、較便利。項(xiàng)目規(guī)劃定位在區(qū)域內(nèi)特色鮮明，吸引力較強(qiáng)。社區(qū)內(nèi)同類(lèi)項(xiàng)目不多，屬于市場(chǎng)空白點(diǎn)。項(xiàng)目建筑面積近 21 萬(wàn)平米，規(guī)模大，可發(fā)揮空間較大，將在區(qū)域內(nèi)甚至南昌形成龍頭商業(yè)，有利于后期推廣；項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，有一定的品牌效應(yīng)和形象，還擁有專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，有效地降低了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；31 / 97劣勢(shì) (weakness)項(xiàng)目周邊的配套目前不夠完善，市民工作、生活、休閑不方便。項(xiàng)目區(qū)域人氣不夠，項(xiàng)目的價(jià)值發(fā)揮受到局限。項(xiàng)目東面為報(bào)業(yè)大廈、南昌電視臺(tái)等高層建筑，項(xiàng)目的形象展示和景觀資源被遮擋。區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，項(xiàng)目區(qū)域的經(jīng)濟(jì)商圈沒(méi)有形成，項(xiàng)目的功能缺少依附的經(jīng)濟(jì)或產(chǎn)業(yè)。周邊的項(xiàng)目尚未建設(shè)或者沒(méi)有完善，一段時(shí)間內(nèi)本項(xiàng)目不能立即投入使用或者達(dá)到項(xiàng)目的定位效果。項(xiàng)目過(guò)高的開(kāi)發(fā)成本增加了項(xiàng)目后期一定的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。紅谷灘中心區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目大多處在觀望狀態(tài)，居住人口入住率偏低極大的影響了洪谷灘商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)認(rèn)同度。機(jī)會(huì) (opportunity)隨著“CEPA”及“9+2”等協(xié)議的簽訂，江西的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將得到更大的發(fā)揮，南昌作為江西的省會(huì)，其巨大的32 / 97發(fā)展空間也為南昌商務(wù)物業(yè)的發(fā)展帶來(lái)巨大的發(fā)展契機(jī)；項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的集聚效應(yīng)保持增長(zhǎng)。區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)日益增加，物業(yè)投資者信心保持增長(zhǎng)。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)政策性利好將促進(jìn)片區(qū)形象的升級(jí)，更具國(guó)際視野，使其經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)力增強(qiáng)，可以預(yù)計(jì)，此政策性利好將極大的促進(jìn)江西省內(nèi)外的企業(yè)、國(guó)內(nèi)外企業(yè)、國(guó)際市場(chǎng)的“眼球” ，極大的促進(jìn)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。項(xiàng)目獲得政府的有關(guān)政策支持，項(xiàng)目前景樂(lè)觀。本項(xiàng)目的興建將與周邊眾多商業(yè)共同構(gòu)造城區(qū)第二個(gè)商業(yè)中心，并輻射整個(gè)南昌市區(qū)。人民幣升值，經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步改善，投資者紛紛入市。作為洪谷灘中心區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目，本項(xiàng)目一定程度上形成了先入為主的市場(chǎng)先機(jī)，操作得當(dāng)有望截獲市場(chǎng)第一桶金。威脅 (threats)中心商圈、昌南區(qū)域、京東區(qū)域等幾大片區(qū)均在打造區(qū)域商業(yè)中心，各商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)將日益加劇；33 / 97區(qū)域內(nèi)同類(lèi)型商務(wù)物業(yè)項(xiàng)目紛紛上馬，對(duì)客戶有所分流等。片區(qū)目前的狀況，客戶的信心有部分動(dòng)搖，客戶由原來(lái)的極力支持轉(zhuǎn)為觀望，區(qū)域面臨重新啟動(dòng)的難度。目前受到國(guó)家政策的影響，同片區(qū)樓盤(pán)價(jià)格上揚(yáng)幅度很小，整體推盤(pán)量小，尾盤(pán)低價(jià)沖擊，市場(chǎng)波瀾不驚，沒(méi)有形成相應(yīng)的“熱”度，無(wú)形中將增加項(xiàng)目的消化難度。第四節(jié) 綜述在區(qū)域內(nèi)，周邊的人氣是區(qū)域開(kāi)發(fā)的主要瓶頸，影響到區(qū)域的整體發(fā)展，同時(shí)涉及項(xiàng)目的先期開(kāi)發(fā)和后期經(jīng)營(yíng)。同時(shí)在區(qū)域市場(chǎng)之間，紅谷灘區(qū)域?yàn)榻?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱的區(qū)域，前衛(wèi)的市場(chǎng)定位規(guī)劃已經(jīng)和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)脫節(jié)，如何將區(qū)域產(chǎn)業(yè)輻射到整個(gè)市區(qū)，是區(qū)域發(fā)展的主要出路。項(xiàng)目現(xiàn)已具備的優(yōu)勢(shì)尚不夠明顯。項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)位置較為優(yōu)越、規(guī)模也較大，但是在不成熟的區(qū)域，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生的價(jià)值不夠明顯，同時(shí)項(xiàng)目的定位，與其他的項(xiàng)目定位差異化明顯，在不成熟的區(qū)域，較容易脫離區(qū)域的發(fā)展群體和主要方向，市場(chǎng)認(rèn)同度的提高至關(guān)重要。34 / 97項(xiàng)目啟動(dòng)過(guò)程中，應(yīng)該結(jié)合區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，整合區(qū)域的各種資源。積極與昌北區(qū)的加工制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)資源結(jié)合，形成一定的經(jīng)濟(jì)后盾，通過(guò)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，形成一定的勢(shì)能，輻射南昌的區(qū)域，形成更高層次的發(fā)展平臺(tái)。對(duì)于項(xiàng)目本身，由于紅谷灘現(xiàn)實(shí)的因素，不具備開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值立即實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)條件；因此，看待金融大廈必須用發(fā)展的眼光。根據(jù)建華的經(jīng)驗(yàn)判斷，紅谷灘真正成熟還需要 3—8 年的時(shí)間，而金融大廈需要一定的開(kāi)發(fā)時(shí)間，在紅谷灘真正成熟前，金融大廈要在泰耐克集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)下成為成長(zhǎng)型的物業(yè)，而泰耐克集團(tuán)必須為此付出。而一旦等紅谷灘成熟后，成長(zhǎng)后的金融大廈將為泰耐克集團(tuán)帶來(lái)豐厚的回報(bào)?；诒卷?xiàng)目的內(nèi)、外在表現(xiàn)價(jià)值——產(chǎn)品區(qū)位價(jià)值，以及本項(xiàng)目可增加的附加價(jià)值，更加突出了本項(xiàng)目的核心價(jià)值——尊崇性、稀缺性和唯一性。本項(xiàng)目的特質(zhì)表現(xiàn)為：35 / 97第二章 物業(yè)定位尊崇性、稀缺性與唯一性本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)科技、時(shí)代進(jìn)步現(xiàn)代、高檔次體現(xiàn)中國(guó)時(shí)代進(jìn)步與國(guó)際化接軌的尊貴商務(wù)空間健康、生態(tài)36 / 97第一節(jié) 物業(yè)定位說(shuō)明定位的基準(zhǔn)原則由于市場(chǎng)的不斷細(xì)分，項(xiàng)目的自有資源，決定了項(xiàng)目向多樣化或多元性的定位發(fā)展可能，在以下定位內(nèi)容中將把握如下原則進(jìn)行分析、創(chuàng)作，以尋求適合本項(xiàng)目的最佳定位走向： 把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)論之上； 強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)引導(dǎo)：在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造新概念對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行引導(dǎo)； 強(qiáng)調(diào)揚(yáng)長(zhǎng)避短：根據(jù)本項(xiàng)目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案；尊重利潤(rùn)最大化：以項(xiàng)目盈利在最短時(shí)間內(nèi)取得最大化為出發(fā)點(diǎn)； 帶動(dòng)品牌衍生：通過(guò)產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提升開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目本身的品牌效應(yīng)； 體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容須通過(guò)有可操作的手法最終展現(xiàn)給目標(biāo)客戶； 堅(jiān)持以客為本：在保障開(kāi)發(fā)商最大利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化； 確保持續(xù)經(jīng)營(yíng)：選擇合適定位和運(yùn)營(yíng)措施確保項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 37 / 97定位依據(jù)紅谷灘新區(qū)的規(guī)劃定位，以及區(qū)域的近景、遠(yuǎn)景以及本案所產(chǎn)生的深遠(yuǎn)影響。項(xiàng)目環(huán)境，項(xiàng)目位置優(yōu)越，周邊的商務(wù)氛圍。項(xiàng)目自身的狀況，以及周