【文章內(nèi)容簡介】 ? ? 健力寶大廈 ? 國信大廈 ? 交易廣場 ? 時代國際大廈 ? 東方金融大廈 ? 錦城大廈 ? 東竣廣場 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 項目競爭市場分析 —— 東寶大廈 地址 東風東路 767號 規(guī)模 28層，寫字樓面積 4萬平方米 售價 只租不售 租金 80元 /平方米（不帶裝修） 管理費 25元 /平方米 間隔 開間 63～ 1600平方米，以 150平方米為主 實用率 72% 中央空調(diào) 有 車位 151個，租： 1000元 /月 進駐率 約 85% 進駐企業(yè) 貿(mào)易、科技、咨詢、廣告等企業(yè) 物業(yè)管理 中海物業(yè) 點評 檔次較高，引入光纖、寬帶，設綠色休閑平臺花園等，出租情況較好 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 項目競爭市場分析 —— 天譽商務大廈 地址 東風東路 751號 規(guī)模 西塔 29層，東塔 34層，寫字樓面積 售價 12020元 /平方米（二手售價） 租金 7075/平方米 管理費 8元 /平方米 間隔 西塔單層面積 829平方米；東塔單層面積 1036平方米，單位面積 70 168平方米 實用率 79% 中央空調(diào) 獨立空調(diào) 車位 140個，租： 800元 /月 進駐率 約 80% 進駐企業(yè) 西塔：廣東省食品藥品監(jiān)督管理局 東塔客戶以貿(mào)易、工程、廣告、設計、醫(yī)藥公司為主。 物業(yè)管理 天譽物業(yè)管理有限公司 點評 地段好，價格有吸引力；原住宅設計，電梯不足，內(nèi)部檔次較低 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 項目競爭市場分析 —— 力迅商務中心 地址 東風東路 776號 規(guī)模 總建面積： ,負二至二層為商業(yè)中心 ,三層以上為辦公 售價 11000元 /平方米（二手售價） 租金 70元 /平方米 管理費 /平方米 間隔 120～ 600平方米，約 2100平方米 /層 實用率 70% 中央空調(diào) 可申請安裝 車位 150個 進駐率 超過 50% 物業(yè)管理 廣州邦嘉物業(yè)物業(yè)管理有限公司 點評 三至六層可間隔為復辦公寫字樓 ,“ 可買一層用兩層“ 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 項目競爭市場分析 —— 新裕數(shù)碼大廈 地址 農(nóng)林下路 81號 規(guī)模 總建 :72070平方米 售價 11000元 /平方米（二手售價） 租金 65元 /平方米 管理費 28元 /平方米 間隔 110～ 1100平方米， 實用率 71% 中央空調(diào) 有 車位 200個，租： 7001000元 /月 進駐率 約 85% 進駐企業(yè) 銀行、羊城晚報、中銀證券、商船三井株式會社、鐵路集團公司集裝箱運輸中心等。 物業(yè)管理 廣州新裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 點評 交通方便 ,位于農(nóng)林下路商業(yè)街 ,但缺少商務氛圍 . 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 項目競爭市場分析 —— 達信大廈 地址 德政北路 538號 規(guī)模 28層，寫字樓面積 售價 只租不售 租金 6065元 /平方米 管理費 15元 /平方米 間隔 全層 1200平方米，間隔 701200平方米， 416層小間隔， 1728層大間隔 實用率 70% 中央空調(diào) 無 車位 148個，租： 1300元 /月（承租 500m2以上） 進駐率 約９成 進駐企業(yè) 科技、廣告、咨詢服務等 物業(yè)管理 廣州高力國際 點評 周邊商務氣氛濃，性價比較高，標志性不強， 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 項目競爭市場分析 —— 錦城大廈 地址 東風東路 規(guī)模 26層，建筑面積 售價 14000元 /平方米 (一手售價） 租金 95元 /平方米（不帶裝修） 管理費 25元 /平方米 間隔 開間 100～ 140平方米 實用率 72% 中央空調(diào) 有 車位 200個 進駐率 約 25% 進駐企業(yè) 貿(mào)易、科技、咨詢、廣告等企業(yè) 物業(yè)管理 中海物業(yè) 點評 檔次較高，引入光纖、寬帶，設綠色休閑平臺花園等，出租情況一般 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 項目競爭市場分析 ? 東風路現(xiàn)時在售的寫字樓主要定位在乙級、準甲級，售價在 1000013000元 /平方米，租金 50100元 /平方米 /月，對比天河及珠江新 CBD區(qū)域有明顯價格差異 ? 租客主要是中小型的貿(mào)易公司、廣告公司、科技公司、咨詢機構、設計公司、事務所等，單元間隔主要在 150平方米左右，近年進駐的大型企業(yè)總部迅速增加，直接提升了商務環(huán)境的層次 區(qū)域競爭市場小結(jié) 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶分析 客戶分類 針對寫字樓物業(yè)的客戶特色，我們將目標客戶群分成兩類進行分析： 使用者 投資者 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶分析 客戶分類 —— 使用者分析 他們的需要： ?對辦公地點有較高的要求： （對于交通、配套有相當要求） ? 對辦公使用成本要求： （希望使用低成本、健康的辦公物業(yè)） 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶分析 客戶分類 —— 投資者分析 他們的特征： ? 考慮物業(yè)所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景以及政府相關政策的實施 ? 會考慮物業(yè)的配套設施設備功能性 ? 考慮物業(yè)的升值保值能力 ? 主要關心物業(yè)客戶定位、投資回報等問題 企業(yè)風險管理高級培訓專用（機密） 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶行業(yè)特征比較 行 業(yè) 天河北 環(huán)市東 東 風 路 中 山 路 生產(chǎn) /制造 % % % 電子 /通訊 /科技 % % % 專業(yè)服務 % % % 貿(mào)易 /批發(fā)、零售 % % % 金 融 % % % 交通運輸、物流 % % % 房地產(chǎn)、建筑業(yè) % % % 廣 告 % % % 基礎建設 /能源 % % % 政府單位及機構 % % % 其 他 % % % 東風路寫字樓客戶主要是生產(chǎn)制造業(yè)、電子科技業(yè)、專業(yè)服務業(yè)、貿(mào)易、金融業(yè)等。 客戶分析 企業(yè)風險管理高級培訓專用（機密） 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶區(qū)域特征比較 區(qū) 域 天河北 環(huán)市東 東 風 路 中 山 路 廣州市 % % % 廣東省 % % % 中 國 % % % 港 /澳 /臺 % % % 日 本 % % % 東南亞 % % % 韓 國 % % % 美加地區(qū) % % % 歐洲地區(qū) % % % 其 它 % % % ? 內(nèi)地 租戶對于新城區(qū)的認同較舊城區(qū) ? 日資 租戶較為集中于天河北板塊 ? 廣州 本地租戶在各板塊中分布均勻 ? 歐 /美 租戶仍較為集中于舊城區(qū) ? 港 /澳 /臺 租戶偏重于舊城區(qū) 客戶分析 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶分析 ? 東風路的寫字樓主要定位為準甲級、乙級，對比天河及珠江新 CBD區(qū)域價格有明顯差異 ? 主要客戶是中小型的貿(mào)易公司、廣告公司、咨詢機構、設計公司、事務所等，使用面積主要在 150㎡ 左右，而近年東風路進駐了不少大型企業(yè)，直接提升了整體商務層次 客戶特征分析小結(jié) 企業(yè)風險管理高級培訓專用（機密） 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶分析 可比項目租客戶分析 —— 東寶大廈客戶行業(yè)分析 行業(yè) 生產(chǎn)/制造 電子 /通信 /科技 專業(yè)服務 貿(mào)易 /批發(fā) /零售 金融 交通運輸 /物流 房地產(chǎn)/建筑業(yè) 廣告 基礎建設 /能源 政府單位及機構 其他 合計 數(shù)量 11 4 4 7 2 2 2 3 0 1 2 38 比例 29% 11% 11% 18% 5% 5% 5% 8% 0% 3% 5% 100% 29%11%11%18%5%5%5%8% 0%3% 5%生產(chǎn)/ 制造 電子/ 通信/ 科技 專業(yè)服務貿(mào)易/ 批發(fā)/ 零售 金融 交通運輸/ 物流房地產(chǎn)/ 建筑業(yè) 廣告 基礎建設/ 能源政府單位及機構 其他 企