廣州新型寫(xiě)字樓策劃案(doc25)-商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2024-09-18 16:37 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、端數(shù)定價(jià)法 這是一種典型的心理定價(jià)法。對(duì)想制定 1000元的價(jià)格的產(chǎn)品定價(jià)為 980元。這會(huì)使人注意到 1000元 /件和 900元 /件之間的差距較大，留下深刻的印象。 B、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向型定價(jià)法 這是根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的價(jià)格決定企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格的定價(jià)法。與成本需求相比，這種定價(jià)法更關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的價(jià) 格政策來(lái)制定價(jià)格。 C、項(xiàng)目定價(jià)的實(shí)際操作 房地產(chǎn)樓盤(pán)的定價(jià)方法有很多種，但通常有以下幾種操作方法： 1） 評(píng)估得分法 以項(xiàng)目樓盤(pán)與附近樓盤(pán)綜合素質(zhì)評(píng)估，得出評(píng)估分?jǐn)?shù)來(lái)制定評(píng)估均價(jià)。 2） 最大假想競(jìng)爭(zhēng)比較法 把附近樓盤(pán)中，素質(zhì)檔次最接近本項(xiàng)目的樓盤(pán)作為最大假想競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以樓盤(pán)的各項(xiàng)綜合素質(zhì)作比較，按買(mǎi)家承受心理尺度為依據(jù)相應(yīng)制定出本項(xiàng)目的價(jià)格。 3）整體定價(jià)法： 方法 動(dòng)作順序 市場(chǎng)定價(jià) 特點(diǎn) 適用范圍 撇脂模式 高開(kāi)低走 需求彈性小的高收入人群（挑剔品 質(zhì)物業(yè)） 階段性高額利 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁(yè) 共 21 頁(yè) 潤(rùn)回收資金速戰(zhàn)速?zèng)Q 實(shí)力、信譽(yù)頗佳的公司有”新、奇、特”概念的主題物業(yè) 滲透模式 低開(kāi)高走 穩(wěn)扎穩(wěn)打 平市行情 作為實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)的兩種整體定價(jià)策略，各有適用范圍。于入市環(huán)境著眼，熊市行情最佳用撇脂戰(zhàn)術(shù)，速戰(zhàn)速?zèng)Q；而牛市則更適用滲透手法，穩(wěn)扎穩(wěn)打。 我們建議： 新裕大廈銷(xiāo)售的價(jià)格策略宜采用高開(kāi)低走的策略。 而銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)價(jià)格定位應(yīng)參考端數(shù)定位法及最大假想競(jìng)爭(zhēng)比較法。 理由如下： 1） 東風(fēng)中、東山、農(nóng)林路一帶（以新裕大廈為中心兩公里半經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)）寫(xiě)字樓 可選擇性較大，檔次等級(jí)豐富，新裕大廈閃亮登場(chǎng)之際，高價(jià)位配合新獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)一舉躋身高檔樓盤(pán)，形象鮮明地體現(xiàn)樓盤(pán)實(shí)力。講通俗一點(diǎn)，要讓市場(chǎng)覺(jué)得“這樣的價(jià)格才能配得起這樣的位置、路段及檔次?！? 2） 買(mǎi)家實(shí)際得益，由于作為發(fā)展商在單價(jià)上作調(diào)整的允評(píng)幅度往往多受制肘。低200 元 /M2與高 200元 /M2 在實(shí)際成交金額差價(jià)比例上表現(xiàn)不明顯，高開(kāi)反而使開(kāi)發(fā)商在零首期實(shí)施，售后服務(wù)及其它利益承諾實(shí)踐方面有更多的余力。這些更明顯使買(mǎi)家得益。 3） 現(xiàn)在寫(xiě)字樓市屬“熊市”，宜用撇脂戰(zhàn)術(shù)。 補(bǔ)充備忘 建議單價(jià)帶 裝修，這是價(jià)格模糊的一種常用策略，亦是將裝修投資打入按揭貸款額中的手段。善用貸款是企業(yè)家的必修課。 四、 整合型寫(xiě)字樓方案是市場(chǎng)空白點(diǎn) 整合型寫(xiě)字樓策略 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁(yè) 共 21 頁(yè) 針對(duì)目標(biāo)買(mǎi)家需求，尤其創(chuàng)業(yè)者和 IT業(yè)者兩大類(lèi)群體需求，我們應(yīng)提供一種完全適合他們的寫(xiě)字樓架構(gòu)。整合型寫(xiě)字樓的構(gòu)想源于一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的初創(chuàng)業(yè)型辦公樓。整合型寫(xiě)字樓架構(gòu)要點(diǎn)如下 ： 1）設(shè)備共享：多家公司共用一些高值辦公設(shè)備，如：復(fù)印機(jī)、文件服務(wù)器、幻燈機(jī)、錄像機(jī)、電視機(jī)甚至車(chē)輛。 2）辦公場(chǎng)所共享：會(huì)議室、接待室、演示室、 茶水間（升級(jí)至中庭式咖啡廳）。 3）部門(mén)共享：秘書(shū)、接待員、外勤、行政。（共享的部門(mén)全天候 24小時(shí)輪班） 4）公司間商務(wù)互補(bǔ)：樓宇內(nèi)相關(guān)企業(yè)穩(wěn)定長(zhǎng)期合作業(yè)務(wù)的建立。 整合型寫(xiě)字樓對(duì)目標(biāo)客戶的吸引點(diǎn) 對(duì)初創(chuàng)業(yè)者： 1）減輕初期投資，又將其公司提高檔次，克服資金制肘； 2）部門(mén)共享可減輕開(kāi)業(yè)后日常支出及人員閑置率，又保證公司正常運(yùn)作； 3）公司間商務(wù)互補(bǔ)是網(wǎng)上商務(wù) BtoB（企業(yè)間電子商務(wù)）的原始模型，其特色是關(guān)系長(zhǎng)期穩(wěn)固，對(duì)初創(chuàng)業(yè)者更可能是足以維持日常開(kāi)支的低成本業(yè)務(wù)； 4）由于設(shè)備共享、辦公場(chǎng)所共享、部門(mén)共享等有較為復(fù)雜的操作流程，共同守則、規(guī)范、這對(duì)初創(chuàng)業(yè)者不僅是制約，更多的是學(xué)習(xí)完善公司制度以提供自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的捷徑。而且，規(guī)范的業(yè)務(wù)流程是提高效率，節(jié)約成本的最好方法。也就是說(shuō)，這對(duì)初創(chuàng)業(yè)者是一種先進(jìn)的企業(yè)文化思想沖擊。 對(duì) IT業(yè)的公司： 1）減輕置辦辦公場(chǎng)所的開(kāi)支，資金可更合理地利用，在硬件或市場(chǎng)推廣方面可有更高的定位。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁(yè) 共 21 頁(yè) 2）共享文員、外勤對(duì)這類(lèi)要求效率的公司來(lái)講亦極具吸引力，因?yàn)楣蚕聿块T(mén)是三班二十四小時(shí)全天候工作的，非常適合這類(lèi)公司的要求。 3）共享理念是 IT公司行內(nèi)熟知的，他們能很好地貫徹這種理念并從中獲益。 4）大大提高 TI企業(yè)的客戶服務(wù)水平、高效率、熱情兩不誤。 整合型的機(jī)會(huì)點(diǎn) 1） 完美地符合使用者的需要； 2） 整合型在市場(chǎng)上是一種新的事物，必然為市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)，利用得法，可節(jié)省廣告費(fèi)用； 3） 整合型方案具相當(dāng)可讀性，亦吸引探究心理，這樣廣告推廣用的相關(guān)宣傳資料有一定的長(zhǎng)期流傳決策 ； 4） 同行的關(guān)注，多以踩盤(pán)的形式，制造人流對(duì)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)買(mǎi)家成交有一定促進(jìn)作用。 5） 對(duì)于初創(chuàng)業(yè)者，使用整合 型的寫(xiě)字樓等于“鍍金”，在業(yè)務(wù)上可作為公司的賣(mài)點(diǎn)。當(dāng)然，整合型寫(xiě)字樓本身也會(huì)得到很好的宣傳。 小 結(jié)： 整合型的要點(diǎn)是資源（人力、物力）共享，聯(lián)合創(chuàng)造商機(jī)，使買(mǎi)家、發(fā)展商都在經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益方面得到回報(bào)。在本策劃案中，我們將新裕大廈冠以“聯(lián)創(chuàng)中心”的輔名（ ALLIED DEVELOPMENT CENTER）。 五、 銷(xiāo)售推廣策略 銷(xiāo)售周期（寫(xiě)字樓） 總銷(xiāo)售周期性 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁(yè) 共 21 頁(yè) 階段 歷時(shí) 階段目的 銷(xiāo)售目標(biāo) 工期 第一階段 兩個(gè)月 開(kāi)盤(pán)試探市場(chǎng)反應(yīng) 10%+ 第二階段 一個(gè)月 調(diào)整、強(qiáng)化概念 25%+ 第三階段 半個(gè)月 促銷(xiāo) 35%+ 封頂 第四階段 四個(gè)月 持續(xù)銷(xiāo)售 65%+ 第五階段 半個(gè)月 促銷(xiāo) 70%+ 外裝完成 第六階段 四個(gè)月 持續(xù) 90%+ 第七階段 一個(gè)月 促銷(xiāo)
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