【文章內(nèi)容簡介】 樓入住率為 65％～ 75％之間，入住率低于其它板塊。這主要是趨于寫字樓老化，功能等跟不上現(xiàn)代辦公需求。 板 塊 租售率 建設(shè)大道金融一條街 85％ 取水樓至江漢北路 75％ 江漢路及沿江大道 70％ 解放大道沿線及武勝路 70％ 平均水平 75％ 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 10 頁 物業(yè)特征分析 物業(yè)板塊比較分析如下表所示： 項目 / 板塊 金融一條街 取水樓至江漢北路 江漢路及沿江大道 解放大道沿線及武勝路 檔次 甲級寫字樓 一般檔次寫字樓 商住公寓樓 早期高檔寫字樓 形象 現(xiàn)代，氣派 一般 商業(yè)外觀 商業(yè)外觀 規(guī)模 大而集中 小 大而分散 大而集中 配套 現(xiàn)代化，先進 一般化 不齊全 老舊 物管公司 深港派物業(yè)管理公司 本地物業(yè)管理公司 沿海物業(yè)管理公司 沿海物業(yè)管理公司 分 析： 從檔次來看，表現(xiàn)出如下特征： ※ 甲級寫字樓一般有極佳的區(qū)位、通達性，高品質(zhì)的承租人，專業(yè)化管理，建筑材料好，租金具有競爭力，主要在金融一條街沿線 ※ 乙級寫字樓：有較好的區(qū)位、管理、建筑材料和承租人，主要分布在金融一條街周邊，如江漢北路沿線、解放大道沿線 ※ 其它寫字樓房齡在 1525年左右，且占用率較穩(wěn)定，經(jīng)濟上過時 , 無現(xiàn)代電腦系統(tǒng) ,其附近新開發(fā)的寫字樓項目安裝了更好的設(shè)施，主要分布在甲級乙級寫字樓周邊 從配套設(shè)施來看，有如下特點： ※ 40%寫字樓采用進口電梯 ,60%寫字樓采用中外合資電梯。 ※ 40%寫字樓一樓為大堂和金融證券機構(gòu) ,40%寫字樓一樓為商業(yè)購物場所 ,20%寫字樓一樓為金融服務(wù)機構(gòu)。 ※ 70%寫字樓以為地下停車位為主 ,30%寫字樓以地面停車位為主。 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 11 頁 寫字樓市場需求分析 市場需求概況 從銷售、出租情況來看，板塊市場需求比較分析如下表： 板 塊 板塊特征 主要客戶 建設(shè)大道“金融一條街” 金融一條街 ,高檔寫字樓密集 外資及合資企業(yè)的駐漢公司和分支機構(gòu) ,本地企業(yè)數(shù)量少 解放大道至武勝路 濃厚商業(yè)氛圍 ,中高檔寫字樓 外地駐漢機構(gòu) /知名品牌代理公司及合資企業(yè) 取水樓至江漢北路 CBD輻射區(qū) ,中檔寫字樓 中小私營企業(yè) 沿江大道及江漢路步行街 濃厚商業(yè)氛圍 ,一般寫字樓和商住樓 銷售代理 /廣告策劃 分 析： ※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，建銀大廈、國貿(mào)中心、瑞通廣場、招銀大廈、信合大廈等寫字樓，入駐機構(gòu)以外企為主，包括摩托羅拉、貝爾、西門 子、愛立信、柯達、愛普生，國內(nèi)知名品牌企業(yè)包括海爾、萬科、華為技術(shù)，大唐電信等； ※ 解放大道沿線板塊，武商、武廣、世貿(mào)、 SOGO 寫字樓、 富商大廈 、 中原大廈 等寫字樓，入駐機構(gòu)以國內(nèi)知名品牌駐漢機構(gòu)和武漢本地強勢公司為主，小部分包括知名外企分支機構(gòu)； ※ 取水樓至江漢北路板塊，良友大廈、凱盟大廈、登月大廈等寫字樓，入駐機構(gòu)以武漢本地創(chuàng)業(yè)階段中小企業(yè)為主，少數(shù)外地駐漢公司分支機構(gòu)。 ※ 沿江大道及江漢路步行街板塊， 世紀(jì)大廈 、 港奧中心 、 正信大廈 、 中百商廈 等寫字樓，主要以銷售代理及廣告策劃機構(gòu)等中小私營企業(yè)為 主。 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 12 頁 市場需求特征分析 寫字樓市場需求特征如下： ※ 承租人挑選寫字樓的順序喜歡從乙級到甲級，或從其它寫字樓到乙級寫字樓 ※ 寫字樓市場的區(qū)域性不強，客戶選擇寫字樓時一般從武漢市范圍來看。 ※ 經(jīng)濟發(fā)展周期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、就業(yè)趨勢對寫字樓的需求產(chǎn)生很大影響。武漢市就業(yè)人口中律師、會計師比例不高，而保險、金融、房地產(chǎn)中介行業(yè)就業(yè)人口多，對寫字樓需求大。 ※ 目前寫字樓市場需求不是很大。 之所以目前企業(yè)對寫字樓物業(yè)需求不是很大，主要有以下原因 ： ※ 武漢不同沿海城市，對國際經(jīng)濟大潮感覺 比較遲鈍，對入世亦是如此。 ※ 武漢市寫字樓的存量比較多，非但如此，還有寫字樓在開工、完工、待租，總供給大于總需求。 ※ 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。一些寫字樓在設(shè)計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。 ※ 大廈的停車位少，這幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標(biāo)。 ※ 客戶對寬帶網(wǎng)的建設(shè)也有了相當(dāng)大的興趣。 隨著網(wǎng)絡(luò)時代來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。 DDN、 ISDN 與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。一些高科技公司還要求有大型機房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高。 ※ 商住樓的沖擊也很大，商住兩用的房子，價位相對于單作為辦公用的寫字樓來說要劃算得多。 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 13 頁 【三 項目調(diào)研分析】 項目資源調(diào)查分析 地理位置及交通 本案地塊位于橋口體育館路車站旁，臨解放大道。體育館路車站有 30 余條公交車經(jīng)過，距離漢口火車站約 15 分鐘車程，距離天河國際機場約 30 分鐘車程，交通十分便 捷 . 商務(wù)辦公環(huán)境 項目周邊范圍配套資源較為豐富，商務(wù)辦公環(huán)境比較成熟。 ※ 武廣商圈、 CBD中央商務(wù)區(qū)及江漢一橋周邊規(guī)劃 SOHO商務(wù)居住區(qū)，將為寫字樓項目帶來潛在市場 ※ 銀行證券機構(gòu)較為豐富，有招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、工商銀行等 ※ 酒店賓館林立。有藍天賓館、長江大酒店、亞洲大酒店、艷陽天酒店、西陵賓館、寶豐賓館等 ※ 娛樂、購物場所林立。武廣商圈、中山公園、中百倉儲等 受 CBD 商務(wù)區(qū)和武廣商業(yè)中心的輻射，商務(wù)環(huán)境優(yōu)越。另外大量中小企業(yè)的扎堆，極大地促進了周邊商務(wù)氛圍?！皳?jù)統(tǒng)計， 2020年 1— 3月，有 56家外地企業(yè)在武漢設(shè)立辦事機構(gòu)，其中注冊資金 1000萬元以上的大企業(yè)、大公司、大集團漢辦就有 12家”（資料 來源于武漢市統(tǒng)計局）。 可見，區(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境逐漸成熟，有優(yōu)越的發(fā)展前景。 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 14 頁 3． 2 項目 SWOT 分析 優(yōu) 勢 （ S） 劣 勢 （ W） 市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及 CBD輻射影響，且先于主 項目位置不在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)，只是在相對中心位置，地理優(yōu)勢不是很明顯，給銷售 要競爭對手新世界中心開發(fā)為發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)提供空間 帶來一定的阻力 現(xiàn)代先進的設(shè)計和規(guī)劃，在使用率、功能及設(shè)備方面大大