【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ） 租擺服務(wù) 要為大廈的業(yè)/租戶提供租擺服務(wù)，主要以出租/售寬大綠葉、無異味、易栽培的木本植物為主，同時(shí)提供專業(yè)養(yǎng)護(hù)人員定期進(jìn)行澆水、施肥、剪枝等，為客戶創(chuàng)造優(yōu)美宜人的工作環(huán)境。（三） 辦公休閑 大廈主要以科技行業(yè)的客戶為主，工作壓力和工作強(qiáng)度都城比較大，為了給客戶創(chuàng)造良好的辦公條件和適當(dāng)減輕客戶工作壓力，在工作之余進(jìn)行適當(dāng)放松，定期組織客戶聯(lián)誼會(huì)，為辦公室人員安排有氧活動(dòng)如舉辦健美操班、舞蹈班、健身器械指導(dǎo)等。（四） 三餐員工餐服務(wù) 針對(duì)科技類行業(yè)辦公時(shí)間通常比較長(zhǎng)，加班現(xiàn)象也較為普遍，為方便在大廈辦公的客戶，在通常寫字樓員工餐廳提供午餐的基礎(chǔ)上，同時(shí)提供早餐和晚餐員工餐，方便大廈員工就餐。（五） 網(wǎng)絡(luò)辦公 物業(yè)管理采用網(wǎng)絡(luò)化辦公，不僅物業(yè)部?jī)?nèi)部本身聯(lián)網(wǎng)，通過網(wǎng)絡(luò)傳輸信息，而且物業(yè)部要與客戶之間也形成網(wǎng)絡(luò)傳輸。物業(yè)部可在大廈公告欄發(fā)布公告的同時(shí)，再向大廈各公司的行政部通過Email發(fā)布通知。同時(shí)各客房也可通過Email與大廈物業(yè)部進(jìn)行聯(lián)系，進(jìn)行投訴或報(bào)修，同時(shí)提出物業(yè)服務(wù)改進(jìn)意見和建議。（六） 24小時(shí)緊急搶修 針對(duì)本項(xiàng)目IT行業(yè)客戶的特殊性，工程管理要求較高，尤其要保證樓內(nèi)線路、電源設(shè)備的正常運(yùn)行。工程部將設(shè)有24小時(shí)緊急搶修熱線，隨時(shí)提供緊急搶修服務(wù)，并保證在短時(shí)間內(nèi)為客戶解決問題，保證設(shè)備運(yùn)行良好。（七） 環(huán)保辦公 重視環(huán)境管理，推行無紙辦公（即充分利用電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)）、中水自理循環(huán)再用，以及其它環(huán)?；顒?dòng)，使管理成為一座環(huán)保大廈（四）、本案產(chǎn)品定位： 基于本項(xiàng)目，我們要體現(xiàn)產(chǎn)品自身的品質(zhì)、檔次、品味，需要更豐富的內(nèi)容支撐。產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強(qiáng)勢(shì)所在，優(yōu)越的性能價(jià)格比將是獲勝的法寶。企劃推廣訴求核心：創(chuàng)新——品質(zhì)——風(fēng)格——專業(yè)l 創(chuàng)新“創(chuàng)新”是對(duì)本案“產(chǎn)品力”最好的囊括，涵蓋了本案建筑形式的精髓。可以說，本案的建筑風(fēng)格是創(chuàng)新的，是超現(xiàn)代唯美主義風(fēng)格；產(chǎn)品是創(chuàng)新的，是集辦公、商務(wù)、休閑三位為一體，具有全面滿足辦公、休閑、商務(wù)、投資等功能，是時(shí)尚、現(xiàn)代的聚集體。擁有這諸多產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，將促使我們的項(xiàng)目從眾多傳統(tǒng)寫字樓中脫穎而出。我們的創(chuàng)新不僅是一種革命，也將順應(yīng)市場(chǎng)目前的需求，滿足買家對(duì)辦公的挑剔。l 品質(zhì)開發(fā)商均喜愛以低價(jià)入市的形式來吸引消費(fèi)者的,往往忽略了突出產(chǎn)品自身的品質(zhì)訴求，無論是在項(xiàng)目規(guī)劃、規(guī)模、配套設(shè)施或裝修水平都可以說沒有品質(zhì)感可言。 “本案”不同于時(shí)下的一般項(xiàng)目，我們所要倡導(dǎo)的，是一種高品質(zhì)的產(chǎn)品；我們所要做的，是從普遍中獨(dú)樹一面品質(zhì)的大旗，創(chuàng)造中關(guān)村西區(qū)真正的精品；我們的配置是最先進(jìn)的，我們的服務(wù)是全方位的，酒店式物業(yè)管理，精心照料您的一切必需。辦公在此，您足不出戶就能體驗(yàn)到我們給您帶來的最完美的配套及舒適的享受。l 風(fēng)格我們所闡述的“風(fēng)格”，是與建筑外觀相聯(lián)系的，具有不可分割的關(guān)系。本案要?jiǎng)?chuàng)造中關(guān)村與眾不同的風(fēng)格，在貫以中關(guān)村第一商務(wù)區(qū)形象為標(biāo)簽的項(xiàng)目中顯得充滿個(gè)性、現(xiàn)代和國(guó)際化，引領(lǐng)了一種真正的潮流，在中關(guān)村甚至在北京都是一種全新的建筑概念，是在詮釋獨(dú)特的風(fēng)格。可以說，本案代表了中關(guān)村一種特異的個(gè)性產(chǎn)品.l 專業(yè)由于中關(guān)村眾多開發(fā)商的低價(jià)入市，項(xiàng)目品質(zhì)參差不齊。開發(fā)商應(yīng)將整合眾多的專業(yè)名牌公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行徹底的、統(tǒng)一的專業(yè)手法操作，使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風(fēng)滲透入每一個(gè)開發(fā)的細(xì)微末節(jié)。我們認(rèn)為“創(chuàng)新”、“品質(zhì)”、“風(fēng)格”、“專業(yè)”四點(diǎn)是以后在產(chǎn)品力推廣時(shí)應(yīng)注重宣傳和大力宣傳的，我們的一切廣告策劃都將圍繞項(xiàng)目的產(chǎn)品特征、建筑形式展開 品牌意識(shí)的導(dǎo)入 品牌就是商品差異，就是個(gè)性。品牌標(biāo)志著商品的特殊身份，將自身與其它同類商品區(qū)別開來。每一個(gè)品牌，都有自己特定的內(nèi)涵，表明有獨(dú)特的目標(biāo)市場(chǎng)和共同認(rèn)知的目標(biāo)客戶群。做為一個(gè)國(guó)際化商務(wù)辦公空間，只有將項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃有效的導(dǎo)入品牌意識(shí)，以提升項(xiàng)目檔次而取得良好的銷售效應(yīng)。 創(chuàng)新——品質(zhì)——風(fēng)格——專業(yè)創(chuàng)新性——指經(jīng)營(yíng)意識(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)，服務(wù)理念，具有超前性。品質(zhì)性——指采用的配套設(shè)備、風(fēng)格，國(guó)際化，信息智能化。風(fēng)格性——指建筑本身獨(dú)有的風(fēng)格，通過裝飾藝術(shù)美化展現(xiàn)。專業(yè)化——即人性化，不同的空間安排，滿足不同人士的需求。 品牌形象的塑造賦予項(xiàng)目清新獨(dú)特易記的名字及區(qū)別于商品識(shí)別的標(biāo)志，設(shè)計(jì)獨(dú)特的個(gè)性形象包裝，通過系列社會(huì)性公關(guān)（或推廣）活動(dòng)，迅速在市場(chǎng)建立認(rèn)識(shí)度。（導(dǎo)入CIS系統(tǒng)） 在消費(fèi)者立場(chǎng)上，力求產(chǎn)品設(shè)計(jì)精細(xì)，平面布局合理， 配套方便實(shí)惠，充分體現(xiàn)風(fēng)格，體現(xiàn)品味。 保證施工質(zhì)量和進(jìn)度，給予購(gòu)買者信心保障，建立品牌形象。 提高銷售質(zhì)量，做為一個(gè)提供人性化設(shè)計(jì)的發(fā)展商，應(yīng)讓客戶享受到我們所提供全面優(yōu)質(zhì)的品牌服務(wù)。 加強(qiáng)售后服務(wù)，通過提供完善的售后服務(wù)將樓盤的品牌效應(yīng)延續(xù)。 例如通過發(fā)展商與業(yè)主的聯(lián)誼活動(dòng)，從物業(yè)管理、工程質(zhì)量等方面建立友好關(guān)系，塑造好的入住氛圍，形成良好聲譽(yù)，從而獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙豐收。最終，我們倡導(dǎo)的品牌意識(shí)不但包括項(xiàng)目的品牌形象，其目的在于通過樹立項(xiàng)目的品牌形象從而樹立發(fā)展商的整體品牌形象。建立完善的銷售渠道，例如：通過客戶介紹新客戶購(gòu)買且成功成交的，應(yīng)給予舊客戶各種不同的優(yōu)惠。其目的是鞏固已有的市場(chǎng)份額的基礎(chǔ)上，再進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。 本項(xiàng)目建設(shè)的總體目標(biāo)： “智慧型、智能化、國(guó)際化商務(wù)寫字樓”演繹現(xiàn)代寫字樓項(xiàng)目辦公模式，體現(xiàn)高科技與E時(shí)代辦公休閑的完美結(jié)合滿足個(gè)性的全方位服務(wù)理念● 國(guó)際化體現(xiàn)在，國(guó)際化會(huì)所，國(guó)際化的商務(wù)配套，國(guó)際會(huì)議廳，多種語(yǔ)言同聲傳譯，視頻集控，無限上網(wǎng)等功能。提供小型多功能會(huì)議間● 智慧型體現(xiàn)在設(shè)計(jì)和使用建筑的人使建筑智能化?？萍贾R(shí)與設(shè)計(jì)建筑的具有創(chuàng)造性的人相結(jié)合產(chǎn)生”高科技”建筑?！?智能化體現(xiàn)在產(chǎn)品的高科技含量。第三部分營(yíng)銷推廣篇一、 營(yíng)銷推廣策略價(jià)格定位（一）中關(guān)村地區(qū)價(jià)格分析:中關(guān)村區(qū)域中高檔寫字樓的推廣大多都采用出售方式,是典型的銷售市場(chǎng),寫字樓價(jià)格(售價(jià),租價(jià))較高,租價(jià)在4元至8元/平米/天。售價(jià)在11000至19000元/平米，于其他幾個(gè)寫字樓區(qū)域相比,中關(guān)村寫字樓的整體檔次并不高,價(jià)格列表如下：項(xiàng)目名稱售價(jià)(元/平方米)銀網(wǎng)中心14000清華同方科技大廈13000海淀文藝中心12800銀科大廈14850大行基業(yè)大廈15500數(shù)碼科技大廈18000太平洋科技大廈16000國(guó)興大廈14000海龍大廈14000中關(guān)村大廈16000名商大廈12000（二）本案價(jià)格定位保持優(yōu)越的性價(jià)比是制勝的法寶。本案的價(jià)格是依據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價(jià)，由于本項(xiàng)目處于中關(guān)村核心區(qū)中關(guān)村西區(qū),地段,位置,影響力,，在發(fā)展商實(shí)現(xiàn)其合理利潤(rùn)的前提下，通過市場(chǎng)比較法,成本核算法,市場(chǎng)感受法,最終制定出本案的合理價(jià)格區(qū)域在1400016000元/平米。二、價(jià)格策略一般地，任何人在買一樣?xùn)|西之前，都會(huì)在心里先衡量這個(gè)東西值多少錢，這就是消費(fèi)者在心里產(chǎn)生的價(jià)格，而當(dāng)消費(fèi)者把心理價(jià)格與商品的實(shí)際價(jià)格相比較時(shí)，若心理價(jià)格高于商品價(jià)格時(shí)，則認(rèn)為是劃算的，這便是有利于促使作出購(gòu)買決定。反之，消費(fèi)者則很可能打消購(gòu)買念頭。所以在對(duì)產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)及配套做的非常精細(xì)的情況下，結(jié)合周邊可比物業(yè)，根據(jù)項(xiàng)目條件及市場(chǎng)現(xiàn)狀，應(yīng)制定“低開高走”的價(jià)格策略，使之消費(fèi)者的心理價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于產(chǎn)品價(jià)格，形成強(qiáng)大的銷售勢(shì)能，激起廣大消費(fèi)者的興趣，當(dāng)大量的購(gòu)房者到現(xiàn)場(chǎng)觀看后，普遍會(huì)為其高品質(zhì)所打動(dòng)，一時(shí)間銷售自然會(huì)如高山滾巨石，一氣呵成。而且可能會(huì)有不少投機(jī)者乘機(jī)入市炒作，更加會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)品的暢銷。待到銷售中期，根據(jù)工程的進(jìn)展，配套設(shè)施日趨完善之后，價(jià)格上揚(yáng)，這一時(shí)期獲利最為豐厚，在銷售尾期的時(shí)候，做限量發(fā)售，應(yīng)該保持產(chǎn)品在消費(fèi)者心中固有的形象，不應(yīng)該采用為了快速出清而回籠資金，而應(yīng)采用高開低走的價(jià)格策略。價(jià)格策略建議:1, 開盤時(shí)價(jià)位要與周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)位相當(dāng)或略低.2, 對(duì)于知名企業(yè)客戶或購(gòu)買大面積客戶適當(dāng)考慮給與價(jià)格上或物業(yè)費(fèi)上的的優(yōu)惠.3, 對(duì)于由已購(gòu)房客戶介紹來的客戶適當(dāng)給與優(yōu)惠.4，將所有相關(guān)費(fèi)用明細(xì),在第一時(shí)間交給客戶,是客戶對(duì)物業(yè)管理有清 楚了解.5, 建全入住手續(xù).6，付款靈活,在銷售初期是吸引客戶,促進(jìn)成交的最佳手段.7，物業(yè)管理公司的確定及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定,也是直接促進(jìn)銷售的手段. 定價(jià)原則： 層差：按照慣例，甲級(jí)寫字樓樓層越高，銷售價(jià)格越高, 層差系數(shù)1% 向差：按照慣例，甲級(jí)寫字樓面向主干線、正南價(jià)格最高，依次為東、西、北向； 理想大廈北臨北四環(huán)，交通便捷，物業(yè)形象醒目，因而北向價(jià)格可定為最高。向差系數(shù)3%8%二、 銷售策略成功的銷售工作，以完善、良好的前期開發(fā)工作為基礎(chǔ)，公司能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的前期手續(xù)完備、工程施工進(jìn)度跟進(jìn)，將是銷售成功的有力保證。同時(shí)，在前期即行落實(shí)物業(yè)管理工作，是最有效的市場(chǎng)推廣手段，這直接關(guān)系到日后項(xiàng)目能否順利銷售以及傳達(dá)給消費(fèi)者公司形象的信譽(yù)度及美譽(yù)度。以上兩個(gè)方面的工作，是銷售策劃的基礎(chǔ)，也是銷售策略分析的前提。（一） 實(shí)行全員營(yíng)銷意識(shí) 公司對(duì)所有員工對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品特色、價(jià)格、促銷方式全面了解通過和銷售部門互相配合，最佳組合以滿足顧客的各項(xiàng)需求；同時(shí)全體員工應(yīng)以營(yíng)銷部門為核心，策劃、銷售、財(cái)務(wù)、客服、工程部、物業(yè)、辦公室、商業(yè)樓宇部等各部門以及保潔、保安、統(tǒng)一以市場(chǎng)為中心，以客戶為導(dǎo)向，進(jìn)行營(yíng)銷管理。所有員工關(guān)注或參加企業(yè)的整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)的分析 、規(guī)劃和控制，盡量為顧客創(chuàng)造最大的讓渡價(jià)值，使顧客滿意度最大化，使公司從中獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，以從中獲得長(zhǎng)期利潤(rùn)及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。優(yōu)點(diǎn):這樣能形成全員對(duì)產(chǎn)品的宣傳與推動(dòng)作用；此點(diǎn)理念理解應(yīng)該以“服務(wù)一體化”為中心，以服務(wù)推動(dòng)客戶的購(gòu)買附加值，這樣能極大體現(xiàn)項(xiàng)目的品牌效應(yīng),最大化地吸客戶以便提高銷售量。(二) 實(shí)行總包分銷網(wǎng)絡(luò)化營(yíng)銷為擴(kuò)大銷售渠道,提高項(xiàng)目業(yè)內(nèi)知名度, 目前，分銷網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷已步入到營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)