北京中關(guān)村寫字樓市場調(diào)查報告(編輯修改稿)
2024-08-30 01:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 字樓在擁有樂觀的市場前景時，也面臨著巨大潛在供應(yīng)量的壓力。 1. 宏觀環(huán)境利好，商務(wù)環(huán)境難盡人意 “第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，地段論是房地產(chǎn)經(jīng)營的金科玉律，而好地段的潛臺詞就是一個好的環(huán)境。對于寫字樓來說，濃厚的商務(wù)環(huán)境，完善的配套設(shè)施，便捷的交通是決定一個寫字樓項目定位的前提。雖然中關(guān)村在利好的宏觀環(huán)境下得到了巨大的發(fā)展，但是其無論在配套，商務(wù)環(huán)境還是交通等方面都難盡人意，根本無法達(dá)到高品質(zhì)寫字樓客戶，特別是像跨國公司這樣高端用戶的要求，這也是為什么CBD寫字樓被眾多外企所消化，而微軟等卻要“外逃”中關(guān)村的主要原因。 商務(wù)環(huán)境的首先表現(xiàn)是整體形象。目前中關(guān)村尚屬于開發(fā)期間，整體上給人的形象就像一個大工地，到處都開膛破肚，坑坑洼洼，而且隨著開發(fā)力度的加大，這樣的情況還可能持續(xù)3－5年，這么長時間保持這樣的形象，對中關(guān)村的影響是十分巨大的。另外，隨著大面積電子城的入市，中關(guān)村看上就更像一個電子市場了，賣盜版光盤的，推銷電子器材的，給中關(guān)村的整體形象蒙上了一層巨大的陰影。 其次就是商務(wù)配套建設(shè)跟不上。在中關(guān)村，幾乎找不到一家像樣的大飯店、大展覽中心，甚至連一家像樣的咖啡館都沒有。據(jù)說微軟每次開新聞發(fā)布會，都選擇遠(yuǎn)在北京東三環(huán)的國貿(mào)大廈。 最后就是交通設(shè)施建設(shè)的落后。中關(guān)村是一個人口密度比較大的區(qū)域，所以車流量也比較大，而在1999年之前，整個海淀區(qū)的主干線只有南北走向的白頤路、學(xué)院路和東西走向的老西外大街等幾條為數(shù)不多的干道，這些道路因為經(jīng)常處于飽和狀態(tài)變得非常擁堵，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)科技園區(qū)發(fā)展的需要，給人們的出行帶來了極大不便。盡管三年以來海淀區(qū)又完成20余條道路的改擴建和新建任務(wù)，但對于即將迎接世界500強企業(yè)的中關(guān)村來說，仍然是任重道遠(yuǎn)。 隨著跨國公司在中國的發(fā)展，他們之中的大部分企業(yè)即將走完他們在中國的摸索期，轉(zhuǎn)而進(jìn)入第二階段。中國的入世和北京申奧成功，會給他們帶來更大的發(fā)展空間和機遇，他們也會以更新的姿態(tài)挑戰(zhàn)中國，會更加注重形象，而中關(guān)村不是他們的理想地點。 2. 供給量持續(xù)放大，國際型5A級高檔寫字樓競爭加劇 中關(guān)村歷來是北京市寫字樓比較集中的區(qū)域之一，但由于其商務(wù)環(huán)境的原因入市的寫字樓數(shù)量一直比較少，特別是一些高檔的寫字樓，在中關(guān)村一直處于斷檔期，從而導(dǎo)致了區(qū)域內(nèi)寫字樓長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，寫字樓價格居高不下。但隨著2002年1月關(guān)于“中關(guān)村3年內(nèi)變樣，中關(guān)村要以世界500強、國際著名高科技公司、國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)和風(fēng)險投資機構(gòu)為重點”政策的出現(xiàn)，中關(guān)村寫字樓掀起了新一輪的開發(fā)熱潮，供給量持續(xù)加大，其中又以定位為國際跨國客戶為主，級別在國際型5A級的高檔寫字樓開發(fā)為重點，導(dǎo)致了高檔市場競爭異常激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象日益嚴(yán)重。 據(jù)統(tǒng)計，目前中關(guān)村供應(yīng)的寫字樓個數(shù)在30個以上，供應(yīng)面積(含已租、已售、在租、在售)已經(jīng)達(dá)到129萬平方米，其中2002年的供給量是40萬平米，今年還將有80萬平米的寫字樓投入使用，也就是說到2004年初中關(guān)村的寫字樓總量將在200萬平米以上。另外，從目前市場供應(yīng)的項目類型來看，像融科資訊中心這樣面對跨國企業(yè)，定位高檔的寫字樓層出不窮，如下表所示。 表――近期5A級高檔寫字樓信息 寫字樓名稱 總建筑面積 均價 位置 融科資訊中心 28美金/（租金） 科學(xué)院南路 柏彥大廈 4元/（租金） 北四環(huán)中路 銀谷大廈 7萬 11717元/平米（售價） 北四環(huán)東北角 中關(guān)村科技貿(mào)易中心 20萬 13500元/平米 中關(guān)村大街東南角 大地科技大廈 （租金） 北四環(huán)路西北角 中關(guān)村金融中心 11萬 待定 中關(guān)村西區(qū) 清華同方科技廣場 11萬 13000元/平米 清華東路 豪景大廈 5萬 12000元/平米 海淀區(qū)知春路 富海中心 12000元/平米 北方交大西門 科技財富中心 11000元/平米 海淀區(qū)學(xué)清路 數(shù)碼大廈A座 18000元/平米 中關(guān)村南大街 可見，以忽略中關(guān)村中小型企業(yè)需求，而面向跨國企業(yè)為主的國際型5A級高檔寫字樓已經(jīng)成為市場主要供給類型，該類型寫字樓不僅要面對區(qū)域內(nèi)眾多寫字樓的競爭，同時還要面對來自CBD區(qū)域?qū)懽謽堑母偁?。CBD區(qū)域今年高檔的寫字樓供應(yīng)量也非常大，光北京財富中心就有70萬平米的建筑面積，此外還有世紀(jì)財富中心，恒禾國際中心等項目也將于今年面市。當(dāng)然，對于跨國公司客戶來說，在商務(wù)氛圍極其濃厚，商務(wù)配套齊全，而價格不相上下的CBD和中關(guān)村之間，熟輕熟重不言而喻。 3. 成長型中小企業(yè)成需求主力，供需錯位明顯 ，全球經(jīng)濟普遍不景氣，外資企業(yè)對寫字樓的需求也日益萎縮，即使是在入世和申奧成功雙層刺激下，需求的釋放也會比較緩慢；而國內(nèi)大型企業(yè)也由于前幾年的大單購買和租賃，需求基本飽和；相反，中國強勁的經(jīng)濟發(fā)展勢頭卻催生了眾多創(chuàng)業(yè)型小企業(yè)，他們成了北京寫字樓的需求主力。 根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在中關(guān)村現(xiàn)有的企業(yè)當(dāng)中，50人以下的中小型企業(yè)占85%，而其中10人左右的企業(yè)又占了80％，他們需要的辦公面積只有100平米左右；50~100人企業(yè)占9%，；而100人以上企業(yè)僅占6%。其實中關(guān)村之所以作為中國的知識聚集點，正是由于眾多的創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)起到了源動力
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