北京中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-30 01:13 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 字樓在擁有樂(lè)觀的市場(chǎng)前景時(shí)，也面臨著巨大潛在供應(yīng)量的壓力。 1. 宏觀環(huán)境利好，商務(wù)環(huán)境難盡人意 “第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，地段論是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的金科玉律，而好地段的潛臺(tái)詞就是一個(gè)好的環(huán)境。對(duì)于寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，濃厚的商務(wù)環(huán)境，完善的配套設(shè)施，便捷的交通是決定一個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目定位的前提。雖然中關(guān)村在利好的宏觀環(huán)境下得到了巨大的發(fā)展，但是其無(wú)論在配套，商務(wù)環(huán)境還是交通等方面都難盡人意，根本無(wú)法達(dá)到高品質(zhì)寫(xiě)字樓客戶(hù)，特別是像跨國(guó)公司這樣高端用戶(hù)的要求，這也是為什么CBD寫(xiě)字樓被眾多外企所消化，而微軟等卻要“外逃”中關(guān)村的主要原因。 商務(wù)環(huán)境的首先表現(xiàn)是整體形象。目前中關(guān)村尚屬于開(kāi)發(fā)期間，整體上給人的形象就像一個(gè)大工地，到處都開(kāi)膛破肚，坑坑洼洼，而且隨著開(kāi)發(fā)力度的加大，這樣的情況還可能持續(xù)3－5年，這么長(zhǎng)時(shí)間保持這樣的形象，對(duì)中關(guān)村的影響是十分巨大的。另外，隨著大面積電子城的入市，中關(guān)村看上就更像一個(gè)電子市場(chǎng)了，賣(mài)盜版光盤(pán)的，推銷(xiāo)電子器材的，給中關(guān)村的整體形象蒙上了一層巨大的陰影。 其次就是商務(wù)配套建設(shè)跟不上。在中關(guān)村，幾乎找不到一家像樣的大飯店、大展覽中心，甚至連一家像樣的咖啡館都沒(méi)有。據(jù)說(shuō)微軟每次開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，都選擇遠(yuǎn)在北京東三環(huán)的國(guó)貿(mào)大廈。 最后就是交通設(shè)施建設(shè)的落后。中關(guān)村是一個(gè)人口密度比較大的區(qū)域，所以車(chē)流量也比較大，而在1999年之前，整個(gè)海淀區(qū)的主干線只有南北走向的白頤路、學(xué)院路和東西走向的老西外大街等幾條為數(shù)不多的干道，這些道路因?yàn)榻?jīng)常處于飽和狀態(tài)變得非常擁堵，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)科技園區(qū)發(fā)展的需要，給人們的出行帶來(lái)了極大不便。盡管三年以來(lái)海淀區(qū)又完成20余條道路的改擴(kuò)建和新建任務(wù)，但對(duì)于即將迎接世界500強(qiáng)企業(yè)的中關(guān)村來(lái)說(shuō)，仍然是任重道遠(yuǎn)。 隨著跨國(guó)公司在中國(guó)的發(fā)展，他們之中的大部分企業(yè)即將走完他們?cè)谥袊?guó)的摸索期，轉(zhuǎn)而進(jìn)入第二階段。中國(guó)的入世和北京申奧成功，會(huì)給他們帶來(lái)更大的發(fā)展空間和機(jī)遇，他們也會(huì)以更新的姿態(tài)挑戰(zhàn)中國(guó)，會(huì)更加注重形象，而中關(guān)村不是他們的理想地點(diǎn)。 2. 供給量持續(xù)放大，國(guó)際型5A級(jí)高檔寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)加劇 中關(guān)村歷來(lái)是北京市寫(xiě)字樓比較集中的區(qū)域之一，但由于其商務(wù)環(huán)境的原因入市的寫(xiě)字樓數(shù)量一直比較少，特別是一些高檔的寫(xiě)字樓，在中關(guān)村一直處于斷檔期，從而導(dǎo)致了區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，寫(xiě)字樓價(jià)格居高不下。但隨著2002年1月關(guān)于“中關(guān)村3年內(nèi)變樣，中關(guān)村要以世界500強(qiáng)、國(guó)際著名高科技公司、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)和風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)為重點(diǎn)”政策的出現(xiàn)，中關(guān)村寫(xiě)字樓掀起了新一輪的開(kāi)發(fā)熱潮，供給量持續(xù)加大，其中又以定位為國(guó)際跨國(guó)客戶(hù)為主，級(jí)別在國(guó)際型5A級(jí)的高檔寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，導(dǎo)致了高檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象日益嚴(yán)重。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中關(guān)村供應(yīng)的寫(xiě)字樓個(gè)數(shù)在30個(gè)以上，供應(yīng)面積(含已租、已售、在租、在售)已經(jīng)達(dá)到129萬(wàn)平方米，其中2002年的供給量是40萬(wàn)平米，今年還將有80萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓投入使用，也就是說(shuō)到2004年初中關(guān)村的寫(xiě)字樓總量將在200萬(wàn)平米以上。另外，從目前市場(chǎng)供應(yīng)的項(xiàng)目類(lèi)型來(lái)看，像融科資訊中心這樣面對(duì)跨國(guó)企業(yè)，定位高檔的寫(xiě)字樓層出不窮，如下表所示。 表――近期5A級(jí)高檔寫(xiě)字樓信息 寫(xiě)字樓名稱(chēng) 總建筑面積 均價(jià) 位置 融科資訊中心 28美金/（租金） 科學(xué)院南路 柏彥大廈 4元/（租金） 北四環(huán)中路 銀谷大廈 7萬(wàn) 11717元/平米（售價(jià)） 北四環(huán)東北角 中關(guān)村科技貿(mào)易中心 20萬(wàn) 13500元/平米 中關(guān)村大街東南角 大地科技大廈 （租金） 北四環(huán)路西北角 中關(guān)村金融中心 11萬(wàn) 待定 中關(guān)村西區(qū) 清華同方科技廣場(chǎng) 11萬(wàn) 13000元/平米 清華東路 豪景大廈 5萬(wàn) 12000元/平米 海淀區(qū)知春路 富海中心 12000元/平米 北方交大西門(mén) 科技財(cái)富中心 11000元/平米 海淀區(qū)學(xué)清路 數(shù)碼大廈A座 18000元/平米 中關(guān)村南大街 可見(jiàn)，以忽略中關(guān)村中小型企業(yè)需求，而面向跨國(guó)企業(yè)為主的國(guó)際型5A級(jí)高檔寫(xiě)字樓已經(jīng)成為市場(chǎng)主要供給類(lèi)型，該類(lèi)型寫(xiě)字樓不僅要面對(duì)區(qū)域內(nèi)眾多寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)還要面對(duì)來(lái)自CBD區(qū)域?qū)懽謽堑母?jìng)爭(zhēng)。CBD區(qū)域今年高檔的寫(xiě)字樓供應(yīng)量也非常大，光北京財(cái)富中心就有70萬(wàn)平米的建筑面積，此外還有世紀(jì)財(cái)富中心，恒禾國(guó)際中心等項(xiàng)目也將于今年面市。當(dāng)然，對(duì)于跨國(guó)公司客戶(hù)來(lái)說(shuō)，在商務(wù)氛圍極其濃厚，商務(wù)配套齊全，而價(jià)格不相上下的CBD和中關(guān)村之間，熟輕熟重不言而喻。 3. 成長(zhǎng)型中小企業(yè)成需求主力，供需錯(cuò)位明顯 ，全球經(jīng)濟(jì)普遍不景氣，外資企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求也日益萎縮，即使是在入世和申奧成功雙層刺激下，需求的釋放也會(huì)比較緩慢；而國(guó)內(nèi)大型企業(yè)也由于前幾年的大單購(gòu)買(mǎi)和租賃，需求基本飽和；相反，中國(guó)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭卻催生了眾多創(chuàng)業(yè)型小企業(yè)，他們成了北京寫(xiě)字樓的需求主力。 根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在中關(guān)村現(xiàn)有的企業(yè)當(dāng)中，50人以下的中小型企業(yè)占85%，而其中10人左右的企業(yè)又占了80％，他們需要的辦公面積只有100平米左右；50~100人企業(yè)占9%，；而100人以上企業(yè)僅占6%。其實(shí)中關(guān)村之所以作為中國(guó)的知識(shí)聚集點(diǎn)，正是由于眾多的創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)起到了源動(dòng)力
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