【文章內(nèi)容簡介】 元/M2/天 中信泰富 租金 美元 /M2/天， 45F，面積 :2021 M2/F , 物管 美元 /M2/月 恒隆廣場 租金 美元 /M2/天， 66F，全裝修 物管 美元 /M2/月 上海商城 租金 $ ，管理費 $ ，有裝修 嘉里中心 租金 $，物業(yè)管理費 $平方米。 平均 美元 /M2/天 華僑大廈 租金 美元 /M2/天， 24F， 面積 156 M2/間 物管 美元 /M2/月 , 中欣大廈 房屋使用率，租金 $ ， 物管 $ ，有裝修 梅龍鎮(zhèn)廣場 租金 $ ，管理費 $米，有裝修 貴都 租金 美元 /M2/天， 26F，面積 :100 M2左右 ,物管 美元 /M2/月 較低 美元 /M2/天 紳士汽車商城 租金 +物管 3 元 /M2/天， 23F，全裝修 , 直線電話 , 面積 :124200 M2 環(huán)球世界 租金 美元 /M2/天， 32F，面積 :320 M2/戶 ,物管 美元 /M2/月 區(qū)域特征： 辦公樓市場起步較早，市場接受度高。 靜安位于上海市的市中心區(qū)域，辦公樓市場起步較早，是傳統(tǒng)的高檔辦公區(qū)域，市場認(rèn)可度較高。 只要有較好的辦公樓推出就會形成市場的熱點， 2021年推出的中信泰富以及 2021年推出的恒隆廣場俱是當(dāng)年的風(fēng)云個案，不僅本身熱租，而且其所帶來的連鎖反映，帶動了整個辦公樓租賃市場。 靜安區(qū)的辦公樓的租金以南京西路沿線上海商城、恒隆廣場、中信泰富為最高 ，依次向Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機構(gòu) 市場研究部 上海寫字樓市場研究報告 15 外輻射遞減。 叁、上海甲級樓銷售市場 一、 2021 年上海銷售甲級寫字樓 案名 區(qū)域 價格 銀城數(shù)碼大廈 黃浦 2500 美金 /平方米 京銀大廈 浦東 2400 美金 / 1）、京銀大廈簡介 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機構(gòu) 市場研究部 上海寫字樓市場研究報告 16 位置： 浦東南路 308號 概況 京銀大廈座落于上海陸家嘴國際金融中心，居十萬平方米中央綠地東北側(cè)的浦東大道及浦東南路交匯處，緊靠中國人民銀行，與著名的東方明珠電視塔遙相輝映，其周圍道路環(huán)繞，配套合理，是理想的全智能化高檔辦公大廈。 京銀大廈占地 8， 600平方米，總建筑 面積 70， 912平方米，地下兩層，地上裙樓三層及 36層標(biāo)準(zhǔn)辦公大樓。京銀大廈整體規(guī)劃、質(zhì)量均由名師設(shè)計，為進駐的國際企業(yè)提供一個最有利、高效率和自動化的辦公環(huán)境。 銷售周期： 自開盤至完成銷售共 10個月 ? 2）、銀城數(shù)碼大廈 位置： 黃浦區(qū) CBD地區(qū) 概況 該物業(yè)地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施齊全，屬于傳統(tǒng)中心城區(qū)。項目配套設(shè)施齊全檔次較高，物業(yè)服務(wù)項目齊全，電梯、空調(diào)等設(shè)施品質(zhì)較高 銷售周期： 自面市至完成銷售共 11個月 二、 2021 年上海在售寫字樓區(qū)域分布情況 221110 1 2 浦東靜安盧灣虹口徐匯 說明 ? 浦東、靜安 2021年寫字樓在售個案分別占總量的 ％； Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機構(gòu) 市場研究部 上海寫字樓市場研究報告 17 ? 浦東 2021年上市甲級寫字樓 1個， 2021年前 3個月就已有 2個物業(yè)面市， ? 傳統(tǒng)辦公樓聚集區(qū)域虹橋甲級寫字樓市場依舊維持只租不售的市場現(xiàn)狀，市場供應(yīng)量不足； ? 均瑤國際廣場的發(fā)售較大程度的緩解了徐家匯區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓供應(yīng)較為緊張的局面。 三、 2021 年上海在售寫字樓一覽表 案名 區(qū)域 級別 勝康廖氏大廈 浦東 甲級 上海國際商城 浦東 甲級 均瑤國際廣場 徐匯 甲級 靜安新時代大廈 靜安 甲級 富麗大廈 靜 安 乙級 國科大廈 虹口 乙級 致遠大廈 盧灣 乙級 四、上海在售甲級寫字樓價格情況 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機構(gòu) 市場研究部 上海寫字樓市場研究報告 18 說明 ? 在售物業(yè)最高售價均在 20210元 /平方米； ? 均價主力范圍集中在 15000－ 19000元 /平方米； 在上海寫字樓市場整體回升的情況下，隨著中心城區(qū)土地批租量發(fā)的逐漸減少，大量企業(yè)不斷入駐上海，產(chǎn)品的供應(yīng)量逐漸的減少，本報告認(rèn)為價格會維持在目前的水平的情況下將穩(wěn)步上升。 五、市場銷售情況 案名 銷售率 銷售周期 勝康廖氏大廈 99％ 6 個月 上海國際商城 90％ 7 個月 均瑤國際廣場 95％ 6 個月 新時代大廈 80％ 3 個月 說明 ? 市場的火熱程度可見一斑，預(yù)計在售個案在 6－ 10個月內(nèi)均能完成銷售； 肆、虹橋 CBD 地區(qū)寫字樓市場概況 因本項目位于虹橋地區(qū)，所以本報告將虹橋地區(qū)作為重點，對其做一個較為詳細的描述。 一、虹橋地區(qū)概況 虹橋開發(fā)區(qū)地處上海的西部，位于內(nèi)外環(huán)之間，東臨貫穿東西直抵市中心的延安路高架，西接虹橋國際機場，交通十分便捷。由于地理位置的得天獨厚，先后經(jīng)上海市人民政府和國務(wù)院批準(zhǔn)為中國國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā) 區(qū)。 上海虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)乃中國最早成立的國家重點開發(fā)區(qū)之一，成立至今已十年，面Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機構(gòu) 市場研究部 上海寫字樓市場研究報告 19 積雖然僅 ，卻是上海市內(nèi)規(guī)劃最好、發(fā)展最成熟、配套設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美的理想辦公及住宅區(qū)域。 區(qū)內(nèi)萬商云集，包括數(shù)十家銀行、國際級酒店、政府辦公大樓、展覽中心等，加上國際學(xué)校、大型商場及高級住宅環(huán)布四周，一切起居所需不假外求，堪稱上海經(jīng)濟發(fā)展的明星。 開發(fā)區(qū)以涉外經(jīng)貿(mào)為特色，集展覽展示、洽談交易、辦公居住、餐飲娛樂為一體的上海對外活動的一個中心和窗口。區(qū)內(nèi)國際展覽展銷終年不斷，如一年一度的“華東地區(qū)進口商品交易會” 就在這里舉行；蜚聲中外的國賓館 —— 西郊賓館虹橋迎賓館及龍柏飯店、陽光大酒店、運峰賓館等十多家高級賓館連成一片，形成虹橋路賓館一條街 ，為中外客商貿(mào)易、辦公、居住、游憩提供了理想的場所；美、日等多國也紛紛在區(qū)內(nèi)置地建領(lǐng)事館；上海市外經(jīng)委、市外資委及貿(mào)易促進會也在區(qū)內(nèi)辦公。 二、虹橋?qū)懽謽鞘袌龈艣r 虹橋作為上海改革開放的前沿陣地， 1995 年前辦公樓之興旺占據(jù)整個上海市場的半壁江山。 1997年以后，隨著浦東陸家嘴、淮海路以及南京路一大批新興甲級辦公樓相繼建成，虹橋優(yōu)勢有所下降。辦公樓入住 率從過去的 90％以上降至 62％，且租金由頂峰時期的 2 美元降至 ，而且辦公樓建設(shè)也出現(xiàn)“斷層”。 2021年后上海經(jīng)濟飛速發(fā)展，各國企業(yè)相繼入駐上海，這一情況有明顯改變，特別是近兩年，區(qū)域內(nèi)寫字樓市場一片火熱。租金、出租率均有大幅度上升。 當(dāng)前， 上海 寫字樓市場供應(yīng)量不足，商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級寫字樓入住率基本達到９０％以上。短期內(nèi)進入上海的外資企業(yè)只能向二級辦公地區(qū)的甲級寫字樓進駐。預(yù)計在今年年底會出現(xiàn)大批進駐上海的現(xiàn)象。 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機構(gòu) 市場研究部 上海寫字樓市場研究報告 20 三、虹橋 CBD 地區(qū)寫字樓租金情況 租金情況示意圖（ 單位： USD/平方米 *天） Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機構(gòu) 市場研究部 上海寫字樓市場研究報告 21 5 5 5 5 3 5 5 50 萬都中心虹橋上海城安泰大樓新虹橋中心東方世紀(jì)大廈東方國際（含物業(yè)）遠東國際協(xié)泰中心世貿(mào)商城 說明： ? 價格分布情況較為均勻， USD/平方米 *天－ USD/平方米 *天； ? 主力租賃價格集中在 USD/平方米 *天 ? 預(yù)計價格隨上海經(jīng)濟發(fā)展緩慢上移，主力價格將集中在 USD/平方米 *天－ USD/平方米 *天。但突破 USD/平方米 *天短時間內(nèi)實現(xiàn)的阻力較大； ? 周邊 90年代開發(fā)的寫字樓目前設(shè)施已逐漸陳舊，租金會逐漸下滑。價格將在 USD/平方米 *天－ USD/平方米 *天左右徘徊； ? 以萬都中心為例，其總建筑面積約 13萬平方米，商鋪面積和地下車庫等配套設(shè)施面積約 4 萬平方米。辦公 9 萬平方米，以低于其目前出租率的 85％計算車位出租，其租金收入為 1262250USD/月，車位共 400個，每個 150 USD/月，按 60％租出計算，每月收益 36000 USD/月。其投資收益不言而寓。 四、區(qū)域?qū)懽謽亲赓U情況 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機構(gòu) 市場研究部 上海寫字樓市場研究報告 22 90%100%100%90%90%90%100%95%90%84% 86% 88% 90% 92% 94% 96% 98% 100% 102%萬都中心虹橋上海城安泰大樓新虹橋中心東方世紀(jì)大廈東方國際（含物業(yè)）遠東國際協(xié)泰中心