【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 元/M2/天 中信泰富 租金 美元 /M2/天， 45F，面積 :2021 M2/F , 物管 美元 /M2/月 恒隆廣場(chǎng) 租金 美元 /M2/天， 66F，全裝修 物管 美元 /M2/月 上海商城 租金 $ ，管理費(fèi) $ ，有裝修 嘉里中心 租金 $，物業(yè)管理費(fèi) $平方米。 平均 美元 /M2/天 華僑大廈 租金 美元 /M2/天， 24F， 面積 156 M2/間 物管 美元 /M2/月 , 中欣大廈 房屋使用率，租金 $ ， 物管 $ ，有裝修 梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng) 租金 $ ，管理費(fèi) $米，有裝修 貴都 租金 美元 /M2/天， 26F，面積 :100 M2左右 ,物管 美元 /M2/月 較低 美元 /M2/天 紳士汽車商城 租金 +物管 3 元 /M2/天， 23F，全裝修 , 直線電話 , 面積 :124200 M2 環(huán)球世界 租金 美元 /M2/天， 32F，面積 :320 M2/戶 ,物管 美元 /M2/月 區(qū)域特征： 辦公樓市場(chǎng)起步較早，市場(chǎng)接受度高。 靜安位于上海市的市中心區(qū)域，辦公樓市場(chǎng)起步較早，是傳統(tǒng)的高檔辦公區(qū)域，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。 只要有較好的辦公樓推出就會(huì)形成市場(chǎng)的熱點(diǎn)， 2021年推出的中信泰富以及 2021年推出的恒隆廣場(chǎng)俱是當(dāng)年的風(fēng)云個(gè)案，不僅本身熱租，而且其所帶來的連鎖反映，帶動(dòng)了整個(gè)辦公樓租賃市場(chǎng)。 靜安區(qū)的辦公樓的租金以南京西路沿線上海商城、恒隆廣場(chǎng)、中信泰富為最高 ，依次向Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 上海寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 15 外輻射遞減。 叁、上海甲級(jí)樓銷售市場(chǎng) 一、 2021 年上海銷售甲級(jí)寫字樓 案名 區(qū)域 價(jià)格 銀城數(shù)碼大廈 黃浦 2500 美金 /平方米 京銀大廈 浦東 2400 美金 / 1）、京銀大廈簡(jiǎn)介 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 上海寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 16 位置： 浦東南路 308號(hào) 概況 京銀大廈座落于上海陸家嘴國(guó)際金融中心，居十萬平方米中央綠地東北側(cè)的浦東大道及浦東南路交匯處，緊靠中國(guó)人民銀行，與著名的東方明珠電視塔遙相輝映，其周圍道路環(huán)繞，配套合理，是理想的全智能化高檔辦公大廈。 京銀大廈占地 8， 600平方米，總建筑 面積 70， 912平方米，地下兩層，地上裙樓三層及 36層標(biāo)準(zhǔn)辦公大樓。京銀大廈整體規(guī)劃、質(zhì)量均由名師設(shè)計(jì)，為進(jìn)駐的國(guó)際企業(yè)提供一個(gè)最有利、高效率和自動(dòng)化的辦公環(huán)境。 銷售周期： 自開盤至完成銷售共 10個(gè)月 ? 2）、銀城數(shù)碼大廈 位置： 黃浦區(qū) CBD地區(qū) 概況 該物業(yè)地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施齊全，屬于傳統(tǒng)中心城區(qū)。項(xiàng)目配套設(shè)施齊全檔次較高，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目齊全，電梯、空調(diào)等設(shè)施品質(zhì)較高 銷售周期： 自面市至完成銷售共 11個(gè)月 二、 2021 年上海在售寫字樓區(qū)域分布情況 221110 1 2 浦東靜安盧灣虹口徐匯 說明 ? 浦東、靜安 2021年寫字樓在售個(gè)案分別占總量的 ％； Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 上海寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 17 ? 浦東 2021年上市甲級(jí)寫字樓 1個(gè)， 2021年前 3個(gè)月就已有 2個(gè)物業(yè)面市， ? 傳統(tǒng)辦公樓聚集區(qū)域虹橋甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)依舊維持只租不售的市場(chǎng)現(xiàn)狀，市場(chǎng)供應(yīng)量不足； ? 均瑤國(guó)際廣場(chǎng)的發(fā)售較大程度的緩解了徐家匯區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)較為緊張的局面。 三、 2021 年上海在售寫字樓一覽表 案名 區(qū)域 級(jí)別 勝康廖氏大廈 浦東 甲級(jí) 上海國(guó)際商城 浦東 甲級(jí) 均瑤國(guó)際廣場(chǎng) 徐匯 甲級(jí) 靜安新時(shí)代大廈 靜安 甲級(jí) 富麗大廈 靜 安 乙級(jí) 國(guó)科大廈 虹口 乙級(jí) 致遠(yuǎn)大廈 盧灣 乙級(jí) 四、上海在售甲級(jí)寫字樓價(jià)格情況 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 上海寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 18 說明 ? 在售物業(yè)最高售價(jià)均在 20210元 /平方米； ? 均價(jià)主力范圍集中在 15000－ 19000元 /平方米； 在上海寫字樓市場(chǎng)整體回升的情況下，隨著中心城區(qū)土地批租量發(fā)的逐漸減少，大量企業(yè)不斷入駐上海，產(chǎn)品的供應(yīng)量逐漸的減少，本報(bào)告認(rèn)為價(jià)格會(huì)維持在目前的水平的情況下將穩(wěn)步上升。 五、市場(chǎng)銷售情況 案名 銷售率 銷售周期 勝康廖氏大廈 99％ 6 個(gè)月 上海國(guó)際商城 90％ 7 個(gè)月 均瑤國(guó)際廣場(chǎng) 95％ 6 個(gè)月 新時(shí)代大廈 80％ 3 個(gè)月 說明 ? 市場(chǎng)的火熱程度可見一斑，預(yù)計(jì)在售個(gè)案在 6－ 10個(gè)月內(nèi)均能完成銷售； 肆、虹橋 CBD 地區(qū)寫字樓市場(chǎng)概況 因本項(xiàng)目位于虹橋地區(qū)，所以本報(bào)告將虹橋地區(qū)作為重點(diǎn)，對(duì)其做一個(gè)較為詳細(xì)的描述。 一、虹橋地區(qū)概況 虹橋開發(fā)區(qū)地處上海的西部，位于內(nèi)外環(huán)之間，東臨貫穿東西直抵市中心的延安路高架，西接虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，交通十分便捷。由于地理位置的得天獨(dú)厚，先后經(jīng)上海市人民政府和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為中國(guó)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā) 區(qū)。 上海虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)乃中國(guó)最早成立的國(guó)家重點(diǎn)開發(fā)區(qū)之一，成立至今已十年，面Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 上海寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 19 積雖然僅 ，卻是上海市內(nèi)規(guī)劃最好、發(fā)展最成熟、配套設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美的理想辦公及住宅區(qū)域。 區(qū)內(nèi)萬商云集，包括數(shù)十家銀行、國(guó)際級(jí)酒店、政府辦公大樓、展覽中心等，加上國(guó)際學(xué)校、大型商場(chǎng)及高級(jí)住宅環(huán)布四周，一切起居所需不假外求，堪稱上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的明星。 開發(fā)區(qū)以涉外經(jīng)貿(mào)為特色，集展覽展示、洽談交易、辦公居住、餐飲娛樂為一體的上海對(duì)外活動(dòng)的一個(gè)中心和窗口。區(qū)內(nèi)國(guó)際展覽展銷終年不斷，如一年一度的“華東地區(qū)進(jìn)口商品交易會(huì)” 就在這里舉行；蜚聲中外的國(guó)賓館 —— 西郊賓館虹橋迎賓館及龍柏飯店、陽光大酒店、運(yùn)峰賓館等十多家高級(jí)賓館連成一片，形成虹橋路賓館一條街 ，為中外客商貿(mào)易、辦公、居住、游憩提供了理想的場(chǎng)所；美、日等多國(guó)也紛紛在區(qū)內(nèi)置地建領(lǐng)事館；上海市外經(jīng)委、市外資委及貿(mào)易促進(jìn)會(huì)也在區(qū)內(nèi)辦公。 二、虹橋?qū)懽謽鞘袌?chǎng)概況 虹橋作為上海改革開放的前沿陣地， 1995 年前辦公樓之興旺占據(jù)整個(gè)上海市場(chǎng)的半壁江山。 1997年以后，隨著浦東陸家嘴、淮海路以及南京路一大批新興甲級(jí)辦公樓相繼建成，虹橋優(yōu)勢(shì)有所下降。辦公樓入住 率從過去的 90％以上降至 62％，且租金由頂峰時(shí)期的 2 美元降至 ，而且辦公樓建設(shè)也出現(xiàn)“斷層”。 2021年后上海經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，各國(guó)企業(yè)相繼入駐上海，這一情況有明顯改變，特別是近兩年，區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)一片火熱。租金、出租率均有大幅度上升。 當(dāng)前， 上海 寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量不足，商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫字樓入住率基本達(dá)到９０％以上。短期內(nèi)進(jìn)入上海的外資企業(yè)只能向二級(jí)辦公地區(qū)的甲級(jí)寫字樓進(jìn)駐。預(yù)計(jì)在今年年底會(huì)出現(xiàn)大批進(jìn)駐上海的現(xiàn)象。 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 上海寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 20 三、虹橋 CBD 地區(qū)寫字樓租金情況 租金情況示意圖（ 單位： USD/平方米 *天） Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 上海寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 21 5 5 5 5 3 5 5 50 萬都中心虹橋上海城安泰大樓新虹橋中心東方世紀(jì)大廈東方國(guó)際（含物業(yè)）遠(yuǎn)東國(guó)際協(xié)泰中心世貿(mào)商城 說明： ? 價(jià)格分布情況較為均勻， USD/平方米 *天－ USD/平方米 *天； ? 主力租賃價(jià)格集中在 USD/平方米 *天 ? 預(yù)計(jì)價(jià)格隨上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢上移，主力價(jià)格將集中在 USD/平方米 *天－ USD/平方米 *天。但突破 USD/平方米 *天短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)的阻力較大； ? 周邊 90年代開發(fā)的寫字樓目前設(shè)施已逐漸陳舊，租金會(huì)逐漸下滑。價(jià)格將在 USD/平方米 *天－ USD/平方米 *天左右徘徊； ? 以萬都中心為例，其總建筑面積約 13萬平方米，商鋪面積和地下車庫(kù)等配套設(shè)施面積約 4 萬平方米。辦公 9 萬平方米，以低于其目前出租率的 85％計(jì)算車位出租，其租金收入為 1262250USD/月，車位共 400個(gè)，每個(gè) 150 USD/月，按 60％租出計(jì)算，每月收益 36000 USD/月。其投資收益不言而寓。 四、區(qū)域?qū)懽謽亲赓U情況 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 上海寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 22 90%100%100%90%90%90%100%95%90%84% 86% 88% 90% 92% 94% 96% 98% 100% 102%萬都中心虹橋上海城安泰大樓新虹橋中心東方世紀(jì)大廈東方國(guó)際（含物業(yè)）遠(yuǎn)東國(guó)際協(xié)泰中心