【正文】 酒店群開(kāi)始，然后在上海商場(chǎng)建成后形成了辦公涉外酒店一體化的辦公區(qū)。而 1999年后投入使用的物業(yè)數(shù)量由明顯不足，這一系列原因的存在使得虹橋的老客源出逃嚴(yán)重，新客源又不多。辦公樓入住率從過(guò)去的 90％左右下降至 62％，租金由頂峰時(shí)期的 2美元降至 ，Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 11 辦公樓建設(shè)因此也出現(xiàn)“斷層”。 價(jià)格 : 類(lèi)型 價(jià)格 代表項(xiàng)目 詳情 售價(jià) 20212600 美元 /M2 金鐘廣場(chǎng) 售價(jià) 2500 美元 /M2 上海廣場(chǎng) 售價(jià) 2300 美元 /M2,租金 美元 /M2/天 ,38F,物管 美元/M2/月 ,標(biāo)準(zhǔn)裝修 新華聯(lián)大廈 售價(jià) 2400 美元 /M2,租金 美元 /M2/天 ,24F,物管 美元/M2/月 ,面積 :801200 M2 租金 最高 － 美元 /M2/天 瑞安廣場(chǎng) 租金 美元 /M2/天， 26F，全裝修 ,物管 美元 /M2 /月 中環(huán)廣場(chǎng) 租金 美元 /M2/天， 38F，全裝修，物管 30 元 /M2/月 ,面積247350 M2 平均 美元 /M2/天 金鐘廣場(chǎng) 租金 美元 /M2/天， 46F，最小 面積 118 M2物管 25 元 /M2 /月 力寶廣場(chǎng) 租金 美元 /M2/天， 39F, 物管 美元 /M2 /月 ,標(biāo)準(zhǔn)裝修 香港廣場(chǎng) 租金 美元 /M2/天， 38F, 直線電話 ,物管 32 元 /M2 /月 ,面積3001253 M2, 最低 美元 /M2/天 恒積大廈 租金 美元 /M2/天， 24F, 面積 2021 M2物管 /M2 /月 區(qū)域特征： 品質(zhì)平均，相對(duì)租金較低的辦公樓，入住情況較好。 該區(qū)域自開(kāi)發(fā)以后，不斷有新的辦公樓推出，一眼望去，一片樓海。業(yè)界人士稱(chēng)：“陸家嘴 CBD正進(jìn)入歷史上的最佳發(fā)展階段。 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 6 二、上海市寫(xiě)字樓板塊分布情況 南京西路沿線12%淮海路沿線16%陸家嘴地區(qū)32%虹橋地區(qū)27%徐家匯地區(qū)6%人民廣場(chǎng)地區(qū)5%其它區(qū)域2% 說(shuō)明： ? 就寫(xiě)字樓數(shù)量來(lái)看主要聚集區(qū)分別是陸家嘴地區(qū)及虹橋地區(qū)。目前，逐漸形成上海寫(xiě)字樓群中行業(yè)特征鮮明、客戶(hù)層次均衡的現(xiàn)象。預(yù)計(jì)， 2021年將會(huì)迎來(lái)滬上寫(xiě)字樓租售的高峰期。 二、北京：弱勢(shì)依舊 盡管“入世”效應(yīng)不斷深化，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了去年“ 9 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 4 壹、三大城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀概述 隨著中國(guó)加入入 WTO，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展：雖然世界經(jīng)濟(jì) 還未從“ 9 11”事件的陰影中走出，但是國(guó)內(nèi) CBD區(qū)的建設(shè)卻如火如荼，因而寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展又再次成為業(yè)界談?wù)摰臒狳c(diǎn)話題。 11”事件之后似乎正在逐漸轉(zhuǎn)暖，但市場(chǎng)在今年上半年還是延續(xù)了去年的下跌趨勢(shì)，具體表現(xiàn)為租金持續(xù)下跌，出租率也末出現(xiàn)明顯的改善。 據(jù)調(diào)查表明， 2021年 ， 上海 市寫(xiě)字樓空置率已降至六年來(lái)的最低點(diǎn) %。 從租賃情況來(lái)看，據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，目前全市甲級(jí)寫(xiě)字樓的入駐率基本在 8成以上，租金總體穩(wěn)定在 － 美元 /平方米 /天的范圍內(nèi)。這兩個(gè)區(qū)域之所以成為辦公聚集區(qū)，政策的影響不言而喻； ? 傳統(tǒng)上海中心城區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)在總量中仍占有舉足輕重的地位?！? 目前已有近百家中外金融機(jī)構(gòu)入駐陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，其中外資銀行 48家、外資保險(xiǎn)公司 9家、外資財(cái)務(wù)公司 1家。周邊的環(huán)境，道路十分理想。 淮海路沿線大多都是新建的辦公樓（品質(zhì)相差不多），淮海路又是貫 穿徐匯區(qū)和盧灣區(qū)，Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 10 該地區(qū)的客源選擇范圍就更大了，分流情況嚴(yán)重。 隨著上海經(jīng)濟(jì)拓展步伐加快，新增經(jīng)濟(jì)力量開(kāi)始傾向于選擇成熟的中心商務(wù)區(qū)。較舊物業(yè)Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 12 的租金下調(diào)也不能阻止客源的不斷流失，新開(kāi)品質(zhì)較高的多家物業(yè)出租率都在 90％以上，部分還出現(xiàn)滿(mǎn)租現(xiàn)象。 靜安辦公樓主要沿南京西路和延安西路分布，周邊商業(yè)氛圍濃烈，道路狀況情況很好，交通便捷，環(huán)境優(yōu)雅。京銀大廈整體規(guī)劃、質(zhì)量均由名師設(shè)計(jì)，為進(jìn)駐的國(guó)際企業(yè)提供一個(gè)最有利、高效率和自動(dòng)化的辦公環(huán)境。 區(qū)內(nèi)萬(wàn)商云集，包括數(shù)十家銀行、國(guó)際級(jí)酒店、政府辦公大樓、展覽中心等，加上國(guó)際學(xué)校、大型商場(chǎng)及高級(jí)住宅環(huán)布四周，一切起居所需不假外求，堪稱(chēng)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的明星。 當(dāng)前， 上海 寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量不足，商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓入住率基本達(dá)到９０％以上。 四、區(qū)域?qū)懽謽亲赓U情況 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 22 90%100%100%90%90%90%100%95%90%84% 86% 88% 90% 92% 94% 96% 98% 100% 102%萬(wàn)都中心虹橋上海城安泰大樓新虹橋中心東方世紀(jì)大廈東方國(guó)際（含物業(yè)）遠(yuǎn)東國(guó)際協(xié)泰中心世貿(mào)商城 說(shuō)明： ? 在上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展的環(huán)境下，各類(lèi)公司不斷搶駐上海。 五、代表性物業(yè)配套 由于時(shí)間關(guān)系，本報(bào)告選取區(qū)域內(nèi)具有代表性的高檔物業(yè)“上海萬(wàn)都中心”對(duì)其配套及Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 23 做一個(gè) 較詳細(xì)的闡述。 ? 設(shè)有本地及衛(wèi)星天線，隨時(shí)接收各地訊息及衛(wèi)星電視節(jié)目。 ? 兩層停車(chē)場(chǎng)提供約 400個(gè)泊車(chē)位。 二、加入 WT0 的利好短期內(nèi)無(wú)法體現(xiàn) 中國(guó)加入 WT0這一重大利好由于“ 9由于上海高檔寫(xiě)字樓長(zhǎng)期以來(lái)租金持續(xù)上升，去年第四季度，國(guó)內(nèi) 公司對(duì)高檔寫(xiě)字樓的吸納量也開(kāi)始減弱。從近期成交案例來(lái)看，大型租賃案例頻頻出現(xiàn)，有的甚至租 1萬(wàn)平方米。 新一波市場(chǎng)高潮預(yù)計(jì)將出現(xiàn)在明年。 高品質(zhì)的物業(yè)價(jià)值是最穩(wěn)定的 .一個(gè)低 檔、中檔、高檔的物業(yè)，在若干年后，最后增長(zhǎng)的曲線是不一樣的。這樣，恨不得任何一個(gè)有玻璃幕墻、帶電梯、 “ 長(zhǎng) ” 得高一些的寫(xiě)字 樓都自稱(chēng)為甲級(jí)寫(xiě)字樓。 第三要素：建筑文化 所謂建筑文化，對(duì)酒店可能是指國(guó)王飯店、皇后飯店這樣的歷史，但對(duì)于寫(xiě)字樓而言，與其說(shuō)是世貿(mào)中心、國(guó)貿(mào)中心這樣的品牌文化，倒不如直接說(shuō)成是摩天大樓的建筑文化。但就寫(xiě)字樓的本質(zhì)而言，硬件設(shè)施的最大追求應(yīng)該是創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新上。比如對(duì)區(qū)位的價(jià)值取向，甲企業(yè)喜歡在環(huán)境好的區(qū) 域，乙企業(yè)就覺(jué)得 CBD更適合自己。寫(xiě)字樓作為生產(chǎn)資料有哪些不同于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的功能將成為區(qū)分寫(xiě)字樓的重要標(biāo)志。相對(duì)獨(dú)立功能的休閑會(huì)所和充足量的車(chē)庫(kù)；酒店式服務(wù)，滿(mǎn)足國(guó) 內(nèi)外專(zhuān)家經(jīng)理人短期居住需求：不同的休閑康樂(lè)會(huì)所；大規(guī)模采用自動(dòng)化管理車(chē)位配套；物業(yè)配套廣場(chǎng)，這些均是衡量高檔寫(xiě)字樓物業(yè)品質(zhì)的重要方面。對(duì)于國(guó)際化辦公企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)的選擇，更多的是在尋找一個(gè)能與公司形象相匹配的辦公場(chǎng)所。項(xiàng)目基本指標(biāo) ? 銀行 — 建行。對(duì)殺過(guò)海辦公樓市場(chǎng)有巨大的推進(jìn)作用。相反的是高的租售價(jià)能提供與之相匹 配的物業(yè)品質(zhì)、物業(yè)價(jià)值、這也正是目前國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市所缺少的。目前 對(duì)樓宇：智能化明確提出要求的多集中于 IT、通訊、金融等行業(yè)，高新技術(shù)的應(yīng)用、大量的信息處理，使這些行業(yè)對(duì)高速的通訊系統(tǒng)、先進(jìn)的辦公自動(dòng)化系統(tǒng)依賴(lài)較強(qiáng)。 寫(xiě)字樓作為一種固定資產(chǎn)的投入，一定要能夠最大限度地提高工作效率，提高生產(chǎn)力，寫(xiě)字樓作為生產(chǎn)資料的功能最終將體現(xiàn)在帶動(dòng) 生產(chǎn)力增長(zhǎng)，也就是產(chǎn)值的增加。 “地段，地段，還是地段”，從各大城市的熱點(diǎn)區(qū)域綜合來(lái)看 ，出租率最高的地區(qū)，往往是城市商業(yè)配套完善以及金融機(jī)構(gòu)集中的地區(qū)。比如，將洗衣送餐這些酒店式服務(wù)改寫(xiě)為衛(wèi)星會(huì)議、活動(dòng)策劃、會(huì)展中心等服務(wù)。盡管美國(guó)世貿(mào)中心被炸影響了世界各地對(duì)摩天大樓的追求，但估計(jì)這是暫時(shí)的 。那么，５Ａ寫(xiě)字樓具體有哪些標(biāo)準(zhǔn)呢？ 第一要素：黃金區(qū)位 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。中檔的會(huì)在一定階段上維持，然后在一定階段之后開(kāi)始逐漸地下降。經(jīng)過(guò)半年時(shí)間的調(diào)整，待市場(chǎng)適應(yīng)后，明年可能出現(xiàn)新的租金上漲高潮。以上半年新交付使用的海洋大廈、中欣大廈、仙樂(lè)斯廣場(chǎng)、外灘中心 4 幢甲級(jí)寫(xiě)字樓為例，海洋大廈 1 月開(kāi)盤(pán)，半年來(lái)出租率就已達(dá)到 90％以上，租金從日 ／平方米提升到日 ／平米：中欣大廈 1月開(kāi)盤(pán)，目前出租率70％，租金從日 ／平方米上漲到日 ／平方米；仙樂(lè)斯廣已經(jīng)吸納了羅氏、匯豐銀行等著名跨國(guó)公司入駐，租金提升至日 ／平方米；外灘中心低、中區(qū)已接近滿(mǎn)租，租金從日 ／平方米提升到日 /平方米。 從今年 1月份看，租金等指標(biāo)變化幅度不是很大，中國(guó)入世對(duì)房地產(chǎn)的利好因素年內(nèi)尚不會(huì)明顯表現(xiàn)出來(lái)。 從 2021 年第四季度起，受“ 9 伍、上海寫(xiě)字樓前景展望 租售穩(wěn)步上漲，重大利好因素短期內(nèi)無(wú)法體現(xiàn) Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 24 一、一級(jí)區(qū)域行情看漲二