【正文】 城北板塊簡介 城北位于南京城的北部，區(qū)域東到紅山路及周邊，南臨中央門以南部分，西面、北面均被長江環(huán)繞。 南京依山傍水而建，山取“虎踞龍盤”之勢，水以江、河、湖成網(wǎng)，在長江，鐘山的宏偉氣勢中，引入彎曲繞的秦淮河，以悠靜的玄武湖、莫愁湖形成了南京獨特的城市空間。三次產(chǎn)業(yè)結構實現(xiàn)“二、三、一”型向“三、二、一”型的戰(zhàn)略轉變。1. 4 社會經(jīng)濟發(fā)展目標l 主城人口2010年控制在300萬以內(nèi)，遠景下降到260萬以內(nèi)。南京境內(nèi)綿亙著寧鎮(zhèn)山脈西段，城東鐘山若長龍蟠繞，城西石頭山似猛虎雄據(jù)，故有“鐘山龍蟠，石城虎踞”之說。 南京是江蘇省省會，也是該省的政治、文化、經(jīng)濟中心，要保證省級管理職能的順利行使，并形成省內(nèi)最發(fā)達的金融、貿(mào)易、信息中心和科教文化對外交往中心。 人口規(guī)模l 全市總人口2010年為680萬左右，遠景按1000萬人口預留，城鎮(zhèn)人口2010年為520萬左右，遠景按870萬左右預留。新市區(qū)、新城和重點鎮(zhèn)人均建設用地按100平方米左右安排。(一) 以“富民強市，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化”為基本目標，以結構調(diào)整為主線，以改革開放和科技進步為動力，把南京做強做大做優(yōu)做美。本世紀中葉全面實現(xiàn)現(xiàn)代化，躋身世界發(fā)達城市行列。 （一）山與水 轄區(qū)內(nèi)有南京市重點小學姜家園小學、天妃宮小學、小市小學、小市中心小學以及重點中學第十二中學、小市中學和片區(qū)中學渡江中學。不過，這種情況有望得到改善，地鐵1號線直達邁皋橋。178。目前下關區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)量是整個城北區(qū)域內(nèi)開發(fā)量最大的一個片區(qū)，從2000年以來，很多樓盤象雨后春筍般拔地而起，四平苑、佳樂福新寓、方圓綠茵、北苑景虹、金川苑、紫云苑、綠城花園等都是耳熟能詳?shù)男^(qū)，百合果園、桃源府、亞都錦園、金源四是在市以上涉外對口部門高薪聘請有能力的人才。而現(xiàn)政府著力打造城北這個“第三商圈”，區(qū)域內(nèi)的房價有可能再上一個臺階。 城北境內(nèi)有著優(yōu)美的風景名勝。致使居民的素質不是很高，也導致他們的口碑不好。建設建寧路市場一條街，著力打造中央門建寧路第三商圈，使之成為城北的CBD，有利于快速提升建寧路市場信息建設的規(guī)模、檔次和水平，提高知名度，形成品牌市場群；有利于為可持續(xù)發(fā)展提供重要保證和更加廣闊的經(jīng)濟發(fā)展空間，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展與城市建設互動，營造城北加快發(fā)展的新優(yōu)勢，實現(xiàn)跨越式發(fā)展新動力；有利于培育新的經(jīng)濟增長點，為實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟翻番目標提供有力支持。 城北地區(qū)的房地產(chǎn)市場前景無可限量，隨著目前城北區(qū)域的經(jīng)濟不斷發(fā)展，各項生產(chǎn)也跟著進步，這里的房地產(chǎn)將向著一個新的高度進軍。改革開放以來，特別是在近年來，該區(qū)域在經(jīng)濟、文化尤其是房地產(chǎn)領域獲得了巨大的發(fā)展。 從城南規(guī)劃部門了解到，政府準備全力打造南京城南新天地具有獨特的環(huán)境及高檔名盤。交通便利，生活配套齊全，大型生活居住區(qū)秦虹小區(qū)點綴其中，目前該地區(qū)是發(fā)展較為成熟的生活社區(qū)。 安德門板塊 安德門板塊緊鄰安德門和中華門兩個地鐵出口，交通便捷，被稱為城南地鐵板塊。整個園區(qū)的建設是在統(tǒng)一規(guī)劃下實施的，與安德門、大明路兩個區(qū)域相比，該板塊最大優(yōu)勢是周邊環(huán)境優(yōu)美，“花神湖”被人們稱為“南京第二個月牙湖畔”。 城南房地產(chǎn)市場板塊系統(tǒng)分析1. 技術分析(1)、價格分析： 從房地產(chǎn)以后的走勢看，城南板塊市政建設不斷在更新，生活配套不斷在完善，重點學區(qū)及交通線路日益的增加，以及地鐵的開通，城南板塊的升值空間較大，吸引了高等人士親睞，給新城南明天又勾勒出一篇輝煌的發(fā)展藍圖。(3)、城南地產(chǎn)SWOT綜合分析178。另外，當?shù)氐娜宋沫h(huán)境也不夠好。 威脅分析(T) 目前困擾城南地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展提升的一個原因應歸結于相關部門政策不明確，這給城南板塊的進一步發(fā)展帶來了阻力。城南的這一環(huán)境優(yōu)勢剛好可以滿足這種需求。 自然狀況概述178。呈軟塑流塑狀態(tài)，屬高壓縮圖，承載力低。 土地利用現(xiàn)狀 南部地區(qū)土地權屬為國有土地、集體土地和部分撤村建居土地。根據(jù)河西地理和現(xiàn)狀的特點，規(guī)劃形成三大類型的居住區(qū)域。目前以上目標都已基本實現(xiàn)。 河西地區(qū)房地產(chǎn)概述216。以第十屆運動會為契機，河西新區(qū)已成為未來5－10年主城建設的重點地區(qū)。 商務中心板塊。216?？梢哉f十運會使河西的規(guī)劃遠景有了階段保障，促進河西規(guī)劃藍圖提前實現(xiàn)。 板塊分布及重點板塊介紹 目前，江北房地產(chǎn)可以大致分為橋北泰山板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、浦口區(qū)老城板塊以及六合板塊。今年年初開盤的樓盤銷售均價都已經(jīng)突破2500元/平米。 珠江鎮(zhèn)樓盤主要分布在象山路和珠泉路。 市場分析216。216?！?大戶型在江北市場中去化速度慢，江北普通住宅市場還不具備開發(fā)高端物業(yè)的條件。 客群特征：● 橋北樓盤吸引客群主要是以南京城區(qū)居民，城北拆遷戶為主，購房居民以養(yǎng)老為主，部分市區(qū)居民以投資為目的。第五節(jié) 江寧板塊發(fā)展綜述 江寧房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境分析216。2001年經(jīng)國務院和省政府正式批復同意，江寧縣撤縣設區(qū)。南京市將江寧作為未來發(fā)展的大型居住區(qū)以及南京的衛(wèi)星市。以高科技產(chǎn)業(yè)為依托，形成吸引高層次人才居住、人文薈萃的社區(qū)環(huán)境；以樞紐型基礎設施體系為依托，形成以軌道交通網(wǎng)、水上交通網(wǎng)、航空樞紐網(wǎng)、高速公路網(wǎng)為重點，區(qū)內(nèi)交通與對外交通順暢銜接，進而成為南京都市圈大交通主干線的節(jié)點；以高校和科研單位為依托，形成江蘇科研、教育的重要基地。一軸即以秦淮河為軸，“兩片”即以秦淮河為界劃成東區(qū)（老城區(qū)）、西區(qū)（新城區(qū)），組成若干組團；將城市交通網(wǎng)絡進一步完善，道路等級和路網(wǎng)密度、通行條件明顯改善，對外呈“兩橫三縱”、對內(nèi)為“經(jīng)六緯七”。 岔路口：岔路口離南京城區(qū)較近，現(xiàn)在是江寧和南京城區(qū)的必經(jīng)之地。B、江寧區(qū)政府所在地，是改造的重點。百家湖地區(qū)的樓盤主要有：百家湖花園、湖濱世紀花園、湖濱公寓、金輪第一城、勝泰新寓、文化名苑、高爾夫國際花園、鳳凰港、湖畔水竹苑、天琪雅居、21世紀現(xiàn)代城、歐陸經(jīng)典花園、佳湖綠島、中國人家、藝術家園、仲景公寓等。高新技術產(chǎn)業(yè)密集區(qū)的重點南京江寧IT園區(qū)位于將軍路的最南端，北接河海分校，為地區(qū)建設及房地產(chǎn)開發(fā)留下了巨大的想像空間，一方面，市政府和區(qū)政府將投入巨資，加快推山、造林、挖河、建橋等的環(huán)境建設，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營造優(yōu)良的小區(qū)外環(huán)境，外部效應明顯；另一方面，IT園區(qū)工作人員也將成為將軍路沿線樓盤的一個重要的顧客群。交通始終是購房者關注的中心問題之一，解決了這個問題也就消除了購房的最大障礙之一，越來越多的南京人將把將軍路房產(chǎn)作為第一居所來購買。隨著政府加快住房制度改革，98年以后，住宅投資的比重逐步上升。而以長發(fā)中心、德基大廈為代表的新生代寫字樓，銷售和租賃業(yè)績讓人刮目相看。這個數(shù)據(jù)表明，隨著市場行情的變化，住宅市場在不斷走冷，眾多開發(fā)商已將重心轉向寫字樓。洪武路華泰、隆盛、新地陽光、天豐、東宇、太平洋、 金寶、匯鴻、長安國際中心、洪武大廈、福鑫國際大廈漢中路金鷹、世貿(mào)、青華、華新、國藥中山東路天時、南京國貿(mào)、新浦大廈、云峰大廈、長發(fā)CFC中山北路華榮大廈、華廈大廈、中南國際。 價格分布鼓樓山西路商務圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案名完工時間均價元/㎡規(guī)劃性質層高建筑面積地點開發(fā)商宏圖大廈2003年底7200辦公23，地下3層28726M2山西路24號宏圖高科房地產(chǎn)新晨國際大廈余少量6700綜合28層，地下2層中山北路26號南京金源房地產(chǎn)開發(fā)天鶴文云現(xiàn)房6000辦公13云南路38號南京廣廈置業(yè)天環(huán)大廈現(xiàn)房7400綜合27層1～5層商場6萬㎡中山北路88號南京天環(huán)世界貿(mào)易中心6500商住5層商業(yè)裙樓23層27－28別墅10萬㎡山西路67號鼓樓城鎮(zhèn)開發(fā)集團金源大廈未公開發(fā)售辦公26層地下2層1－3裙樓㎡虎距北路181號南京金源灘涂置業(yè)金山大廈現(xiàn)房8600辦公A樓32，B樓28㎡山西路南京泰古城房地產(chǎn) 珠江路商務圈 地理分布狀況及特點珠江路位于南京兩大商務中心之間，緊鄰洪武北路、中山路、龍蟠路等主要干道。南京市政府也加大了對大行宮區(qū)域的政策支持，如建設以長江路為主體的歷史文化景觀帶，中國近現(xiàn)代歷史遺址博物館的建設，亮化漢府街美食廣場，建設曹雪芹故居紀念館，云錦藝術博物館和紅樓夢文學館，規(guī)劃建設鄧府巷商貿(mào)城等。按照3萬人規(guī)模配置社區(qū)商業(yè)服務設施，每千人擁有社區(qū)商務服務設施達400平方米，大部分商業(yè)網(wǎng)點初步實現(xiàn)400－500米范圍內(nèi)，可基本滿足社區(qū)居民購物、餐飲、修理、家政服務等基本生活需求；規(guī)劃中新建2000平方米以上的農(nóng)貿(mào)市場47個，2007年前新建32個，每3萬人擁有一個農(nóng)貿(mào)市場。規(guī)劃中主城內(nèi)地區(qū)級商業(yè)中心有10個，包括中央門、瑞金路、邁皋橋、熱河路、中保、江東門、安德門、石門坎、孝陵衛(wèi)、河西南部。 　　主要的供應項目為鼓樓區(qū)小粉橋地塊、鼓樓區(qū)中山路地塊、長江路與中山路交匯處地塊、白下區(qū)太平南路小松濤巷地塊以及白下區(qū)鐵管巷A地塊、C地塊等。預計2006年的供應量在5萬平方米以上。河西中央商務區(qū)在建項目有13個、16棟標志性建筑，總投資約120億元，總建筑面積241萬平方米。 夫子廟商圈　　根據(jù)市政府對商業(yè)地產(chǎn)的未來規(guī)劃，夫子廟商圈將擴大5倍。目前街區(qū)內(nèi)共有各類商店296家，其中名牌、精品、專賣店占83%以上，全街區(qū)總營業(yè)面積約15萬平方米，就業(yè)人數(shù)約5000余人。瑞金路商業(yè)中心：將在現(xiàn)有的金潤發(fā)超市的基礎上向東發(fā)展，形成以大型超市、專業(yè)店為特色的綜合性商業(yè)服務、文化休閑娛樂中心，規(guī)劃的重點是解決好交通和環(huán)境問題。鼓勵設置：市區(qū)購物中心、百貨店、大型專業(yè)店、專賣店、餐飲網(wǎng)點、自動售貨亭、文化娛樂網(wǎng)點；適度設置：大型超市、便利店、中型超市和生活服務網(wǎng)點；限制設置：家居建材商店、倉儲會員店和農(nóng)貿(mào)市場；規(guī)劃中主城內(nèi)的商業(yè)副中心包括湖南路、夫子廟和火車南站地區(qū)：湖南路地區(qū)：將建成各類業(yè)態(tài)齊全、兼顧服務本市居民和外來人口的綜合性商業(yè)中心，今后要沿湖南路、山西路巷兩側縱深發(fā)展。大行宮長江路商務圈是珠江路廣州路商務圈和新街口洪武路商務圈兩大商圈的有利補充，是聯(lián)系兩者的紐帶，大行宮區(qū)域改造完成以后，大行宮長江路商務圈、珠江路廣州路商務圈、新街口洪武路商務圈就會在南京市中心區(qū)域就會形成一個大的聯(lián)動發(fā)展區(qū)域，三個區(qū)域在經(jīng)濟發(fā)展商各有側重，但又相互補充，以聯(lián)動效應帶來南京新一輪的經(jīng)濟發(fā)展。以前該地段辦公地點主要是沿街店面為主，檔次不高，中高檔商務樓比較少。此外其北可遠眺紫金山，西望鼓樓，東看雞鳴寺，自然條件很好。 新街口洪武路商務圈 地理分布狀況及特點南京的CBD商圈集中在新街口中心地帶及其與中山南路、洪武路相圍合的區(qū)域，該區(qū)域是南京市商務最為集中的地區(qū)，也是南京交通及人流壓力最大的區(qū)域，其周邊，大型賣場、餐飲、休閑及商業(yè)銀行等配套設施齊全。迫于銷售壓力，包括“東方名苑”、“天安國際”等在內(nèi)的樓盤甚至把寫字樓改成住宅來賣。2000年，南京商務樓投資已經(jīng)下降到24%。房地產(chǎn)開發(fā)商可以充分發(fā)揮自己的想像力、創(chuàng)造力對項目進行雕琢。這些崗位的工作人員都有在工作地附近購房的愿望。D、開發(fā)區(qū)政府在環(huán)境、配套設施上進行了大量投資。F、根據(jù)消費者調(diào)研，東山鎮(zhèn)最被購房者所認同，高達47%的被訪者愿意在東山購房。 區(qū)域優(yōu)劣勢分析：（1）優(yōu)勢：A、一個四通八達的交通要道。 江寧整體優(yōu)劣勢分析216。同時，以東大科技園、開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)中心、留學生創(chuàng)業(yè)園和一批大學、公司的發(fā)展中心為依托，以牛首山為城市的后花園，加快堆山、造林、挖河、建橋等環(huán)境建設，讓高科技企業(yè)掩映在青山綠水之中。 在交通配套上，秦淮河大橋的建成，從中山南路經(jīng)雨花臺到江寧的時間可以大大縮短；從光華門到岔路口的道路也已發(fā)揮其有效功能，這就緩解了中華門的交通壓力。江寧成為南京的新區(qū)，南從而使南京市區(qū)的總面積達到2500多平方公里。 江寧總人口約為76萬人，總面積約為1500平方公里?！衲壳?，由于交通、環(huán)境、生活配套問題的存在，江北市場還未吸引大量的市區(qū)居民。珍珠泉、老山風景區(qū)因環(huán)境優(yōu)美、空氣清新是開發(fā)建造別墅的主要區(qū)域?！?消費者能夠承受的單價水平多在2500元／㎡以下，其中2000－2500元／㎡的單價接受者最多，也有一定數(shù)量的消費者能夠承受2500－3000元／㎡的單價，單價超過3000元／㎡，只有極少的消費者能夠承受。其中，浦口片區(qū)最受購房者的歡迎，江北住房需求者將會選擇在這一片區(qū)購買住房，市場前景最好。216。主力房型為三房兩廳，面積在110㎡—130㎡之間。客群以本區(qū)域內(nèi)居民為主，一部分是區(qū)域內(nèi)拆遷戶，一部分是有改善住房條件要求的居民，市區(qū)特別是城北居民在江北置業(yè)比例也在不斷增加，江北商品房的價格對主城區(qū)中低收入有購房需要的人群特別是老城北（下關）地區(qū)的居民有很強的吸引力。離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢和將來便捷的交通優(yōu)勢使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標志區(qū)域。主城由明城墻圍合的老城和城北、城南、城東及河西五個規(guī)劃單元組成。居住區(qū)板塊。河西新城區(qū)作為南京老城的延伸，未來將成為南京政治、教育、文化的中心。北段主要職能仍然以居住為主，通過整合已建區(qū)域，完善服務配套，形成2個地區(qū)中心及3個鄰里中心；中段結合近期即將啟動的體育中心，建設城市副中心，并帶動片區(qū)的整體建設，南段主要安排高檔住宅用地，是河西地區(qū)未來發(fā)展的主要方向。 土地運作：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地，由河西指揮部實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理；土地出讓采取公開拍賣、掛牌交易、協(xié)議出讓等形式。 規(guī)劃新城區(qū)與外秦淮河（南河）以東老城區(qū)的道路聯(lián)系通道共有23個：快速路通道3個，主干道通道6個，次干道通道6個，支路通道9個。該地區(qū)以工業(yè)