【正文】 禺、花都及南沙區(qū)由于大規(guī)模居住片區(qū)的日益壯大，消費需求帶動商業(yè)配套發(fā)展，商業(yè)需求旺盛，同時近年來各類專業(yè)市場的發(fā)展帶動了上述區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，比如番禺區(qū)的酒店用品專業(yè)市場、花都區(qū)的皮具專業(yè)市場商鋪等交易均非常旺盛。%,成交均價達22,063元/m2，與2010年持平（2010年成交均價22,035元/m2）,全年供求比1:。而成交面積則大幅遞增,以2008年為基點計算,%。國內金融、制造、專業(yè)服務和貿易等企業(yè)仍是廣州甲級寫字樓的主要租戶來源，持續(xù)強勁的市場需求推動租金的上行。同時,2012年新入市的寫字樓大多是定位高端的甲級、超甲級寫字樓（如利通廣場、恒大中心、廣晟國際大廈等），隨著高端項目市場份額越來越大，整體市場租金會在高端項目的拉動下繼續(xù)上漲。同時，自2010年國家住宅房地產宏觀調控政策出臺以來，特別是“限購”政策的影響，促使越來越多的房地產商蜂擁沖向商業(yè)地產開發(fā)領域。數(shù)據(jù)來源：廣州國土局2011年廣州市共推出商服用地52幅，成交37塊，流拍15宗土地，流拍率較去年有所增加，成交區(qū)域主要集中在番禺區(qū)、海珠區(qū)和蘿崗區(qū)。從成交數(shù)據(jù)來看，成交均價達28,727元/m2。區(qū)內每年上百場的大型展覽，吸引各種支柱行業(yè)上下游企業(yè)進駐，同時，在會展經濟的帶動下，優(yōu)越的商務環(huán)境吸引了諸如中國對外貿易中心、廣東鋼鐵集團、廣東電網(wǎng)等一批大型總部項目進駐。天河北商務區(qū)天河北商務區(qū)以天河體育中心和天河北為主線，是廣州發(fā)展最為成熟的中心商務區(qū)，經歷近20年的發(fā)展，各類公共交通配套設施十分完善，商務氛圍濃郁，已發(fā)展成為集高端商務、高尚生活、進出口貿易于一體的標志性商務區(qū)域。受2008年金融危機影響下的寫字樓市場逐步回暖，租金大幅上升，空置率水平降低。數(shù)據(jù)來源：易居系統(tǒng)從區(qū)域商業(yè)發(fā)展水平來看，各區(qū)域優(yōu)質寫字樓呈上升趨勢，商業(yè)發(fā)展受城市化水平影響較大，一線城市發(fā)展較快，二、三線城市善處于起步期。再加上未來住宅受到調控和保障房等因素的抑制，商業(yè)地產將更多地享受國內經濟穩(wěn)定增長和居民收入快速上升所帶來的紅利。為滿足財政需要，地方政府將會把財政收入來源的重心轉向在商業(yè)土地，這將助推商業(yè)土地價格的上漲速度，從而推動商業(yè)地產的發(fā)展。從開發(fā)商企業(yè)戰(zhàn)略來看，商業(yè)地產開發(fā)可平衡在住宅開發(fā)方面的政策及周期風險，同時為企業(yè)帶來持續(xù)的現(xiàn)金流收入、資產溢價及增值，商業(yè)物業(yè)作為優(yōu)質抵押品也為開發(fā)商提供了融資支持。全年新增供應量約16萬平方米，新增項目主要為太古匯項目，租金水平達200元/m2月，平均售價達23,775元/m2，在售項目主要有保利世界與貿易中心、琶洲國際采購中心及中洲交易中心等。預計到2012年，珠江新城甲級寫字樓將占廣州整體的66%，從而取代天河體育中心成為廣州最大的商務區(qū)。雖區(qū)域內地塊已基本出讓完畢，但寫字樓新增供應不斷增加，預計未來5年內珠江新城寫字樓供應量將超過500萬平方米。但商服土地價格在此輪商業(yè)地產開發(fā)熱潮下大幅上漲，成交量也較2010年有所回升，全年商服土地供應量401萬m2，共成交274萬m2，成交樓面均價3,400元/m2,%、%%。市場小結：2011年是住宅深度調整的一年，卻是寫字樓市場高速發(fā)展的一年，素有“千年商都”之稱的廣州，借助亞運的拉動作用，在“后亞運時代”迎來了城市環(huán)境改造及配套設施升級，廣州寫字樓高速發(fā)展，各路資本爭相入穗，投資熱情高漲，一手寫字樓量價齊升，全年成交均價22,063元/m2；租賃市場需求旺盛，租售價屢創(chuàng)新高，徹底打破了長久以來價格“商住倒掛”的現(xiàn)象,全年甲級寫字樓平均租金158元/m2，同比上升11%。元/m2根據(jù)全球第三大商業(yè)房地產服務公司高力國際的最新市場研究報告顯示，%，是2005年以來廣州市甲級寫字樓新增供應體量新高。 廣州市中心六區(qū)辦公市場分析數(shù)據(jù)來源：陽光家緣從成交區(qū)域來看，天河、海珠、越秀、番禺及蘿崗為2011年廣州市寫字樓成交重點區(qū)域。廣州作為華南區(qū)域中心，經濟發(fā)展持續(xù)向好，居民消費水平不斷提高，消費需求旺盛，各類配套設施完善，加之珠三角制造業(yè)成熟的產業(yè)基礎，可預計未來幾年廣州市商業(yè)地產在整個房地產市場的份額和地位將不斷提升，同時向邊緣擴散趨勢更趨明顯，但老城區(qū)大規(guī)模的折遷、改造為中心城區(qū)商業(yè)地產開發(fā)創(chuàng)造了良好的契機，特色商業(yè)、主題商業(yè)及城市綜合體將是下一輪商業(yè)地產開發(fā)的主流。%,成交均價達24,133元/m2，%,:1。白鵝潭地區(qū)規(guī)劃成為廣佛之心、廣州的國際商業(yè)中心和水秀花香的宜居城區(qū)。一核為新客站交通樞紐核心。廣州南站核心區(qū)廣州南站地區(qū)將打造成亞洲最大的客運交通樞紐，成為服務珠三角、面向華南地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，因此規(guī)劃好廣州南站有利于提升廣州在華南地區(qū)的戰(zhàn)略地位，增強廣州作為國家中心城市的輻射力和帶動力。其中珠江新城規(guī)劃作為城市中央商務區(qū)，主要承擔金融保險、信息服務、商務辦公等功能。 兩軸一帶：兩軸一帶是指老城區(qū)中軸線、新城區(qū)中軸線和珠江濱水帶。從越秀山至海珠廣場的老城區(qū)中軸線及東西兩側的老街、從廣州東站至海心沙的新城區(qū)中軸線及珠江濱水帶是廣州商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展的主要發(fā)展軸。員村定位為國際金融區(qū)，作為城市中央商務區(qū)的拓展區(qū)，主要承擔商務金融、文化創(chuàng)意、時尚休閑等現(xiàn)代服務業(yè)功能。兩軸為以新客站為核心，向東西分別聯(lián)系車站商務區(qū)與總部研發(fā)辦公區(qū)的生產服務軸和以市民中心為核心，向南北分別聯(lián)系TOD商業(yè)中心，文化中心與體育中心。白鵝潭北至大坦沙尾，南至環(huán)翠路與環(huán)城高速公路，東到工業(yè)大道中和工業(yè)大道南，西至芳村大道北和花地河，規(guī)劃總用地面積3,517公頃，總建筑面積4,183萬㎡，白鵝潭地區(qū)定位為面向廣佛地區(qū)的商務辦公、創(chuàng)意智慧、商業(yè)休閑和文化娛樂核心區(qū)。供給的小幅減少反映出在當前國家房地產宏觀調控政策背景下,商業(yè)地產雖不受政策限制,但在整個行業(yè)調控的大背景下,開發(fā)商普遍縮減投資,同時由于商業(yè)地產開發(fā)門檻較高、國內開發(fā)商開發(fā)經驗欠缺等原因，目前商業(yè)成交以居住社區(qū)裙樓商業(yè)為主，住宅供應的萎縮同時帶來商業(yè)供應的銳減。 廣州市寫字樓市場分析 廣州市十區(qū)寫字樓銷售市場分析 在2011年住宅市場遇冷，投資渠道收窄及通貨膨脹預期下，廣州市寫字樓市場持續(xù)走旺，不受限購政策影響、租金不受政府監(jiān)管及多年來“商住倒掛”寫字樓價值被低估等因素，均使投資者轉投寫字樓市場，無論是銷售還是出租均持續(xù)走旺，售價、租金大幅上揚。天河、海珠及越秀區(qū)得益于完善的公共設施配套、成熟的商務環(huán)境及政府相關產業(yè)政策推動，成交旺盛，成交均價達29,782元/m2，無論成交額還是成交均價均位于各區(qū)之首；蘿崗區(qū)近年來大力發(fā)展總部經濟，吸引中新知識城等一大批高新技術企業(yè)進駐，近年來寫字樓市場活躍，2011年全年成交14萬m2，成交均價13,110元/m2。盡管多數(shù)優(yōu)質項目在早期預租狀況良好，%。月廣州市甲級寫字樓市場供應量、吸納量及空置率情況數(shù)據(jù)來源：高力國際展望2012年，其中90%以上位于珠江新城。預計2012年，在全球經濟不明朗因素增加，國內外貿、加工等行業(yè)受制約及廣州市寫字樓新增供應持續(xù)增加的背景下，租金增長趨勢將明顯放緩，空置率水平將提高；同時，由于開發(fā)商受制于銀行信貸緊縮及住宅市場調控帶來的資金困境，預計2012年開發(fā)商將縮減新開工面積，并加大對可售項目的銷售力度，但在住宅投資渠道受限及寫字樓投資需求旺盛的雙重因素下，預計明年寫字樓成交價將保持穩(wěn)定增長。其中2011年珠江新城推出的B211地塊以17,933元/㎡的高價成交，成為近年來廣州商服土地成交“地王”，反映了目前住宅物業(yè)受宏觀政策調