【正文】 →龍柏新村62路美麗園→綠楊橋、76路中潭路→宜山路凱旋路109路南浦大橋→上海火車站、112路人民廣場→萬里城128路南洋中學→滬太新村、148路昌平路→昌平路軌道二號線：中山公園→張江高科技園 點評：南京西路是上海著名的中心商業(yè)街區(qū)，交通便捷，四通八達。168。 由于目前該板塊市場處于求大于供的狀態(tài)以及近兩年周邊將推出的新樓盤如東海大廈、恒隆二期等品質較高，可以預見未來兩年該板塊甲級寫字樓租金價格將保持上升趨勢。 作為市中心最高檔寫字樓聚集的板塊，入駐企業(yè)行業(yè)背景有多樣化趨勢；極佳的商業(yè)氛圍吸引了各行業(yè)頂尖企業(yè)入駐。 200300平方米小面積租借為主，各層公共會議室的設計，滿足客戶的又一重要需求。ii客戶行業(yè)分析分析：168。48 / 48A. 七、淮海中路、南京西路沿線典型樓盤產(chǎn)品分析抽樣產(chǎn)品基本配套表物業(yè)名稱層數(shù)總建筑面積單層面積可分割面積凈層高外立面大堂電梯車位內(nèi)部其他配套恒隆廣場66140593178020017804層挑高，豪華中庭，18部客梯，2部貨梯（迅達）400購物中心中信泰富4677000190012919003層挑高，大理石裝飾材料21部奧的斯365購物中心上海嘉里中心263447814621111462深藍色玻璃幕墻結合鋼架豪華酒店大堂設計，挑高15米，大理石和花崗巖三菱電梯，10部餐廳、健身中心中欣大廈438200014552800雙層中空玻璃，氟碳烤漆鋁板，優(yōu)質花崗石，吊頂配以燈飾10部客梯日立262商場、餐廳南證大廈4911071410002050244481采用進口玻璃幕墻、鋁復合板及五金配件3層挑高，墻、地面貼大理石及花崗巖9部客梯日立商場、餐廳、購物中心港陸廣場365400010001500100250采用熱反射中空玻璃幕墻加花崗石，外觀雄偉，又有較好的防輻射效果地臺及墻身鋪砌上等進口花崗石及云石，并設假天花及燈飾10部客梯奧的斯商場、餐廳香港廣場38407041000127292216采用花崗巖貼面PC幕墻加上鋁合金玻璃幕墻，外觀簡潔，耐久性強墻、地面貼大理石及花崗巖8部（OTIS）商場、餐廳、購物中心n 高檔辦公樓大多擁有氣派的大堂，裝修豪華，極大地提升了個案的品質。面積和層高單層面積個數(shù)比例分割面積個數(shù)比例10001200444%100以下111％100200556％13001500556％200以上333％168。目前市場比較流行的外立面材料主要分為以下三種類型：168。 嘉里中心豪華酒店大堂設計，挑高15米，使用名貴大理石和花崗巖，吊頂燈飾，不僅高雅氣派還給來訪者和工作人員舒適的休息空間?？梢姼咂焚|的名牌電梯配置也是甲級寫字樓的選擇的趨勢。車位l 目前市場上新的甲級辦公樓在體量增加的同時也增加了車位的數(shù)量，改變了原先寫字樓車位緊缺的現(xiàn)象，而且從新建的產(chǎn)品趨勢看車戶比正在向更高的水平發(fā)展。 梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富和恒隆廣場的裙樓為大面積高檔商業(yè)用途，不僅為客戶提供了購物消費的場所，同時大量世界名牌的進入也提高了該區(qū)域的商業(yè)氛圍和檔次。一、高度重視穩(wěn)定住房價格；二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關責任人責任；三、大力調(diào)整住房供應結構，調(diào)整用地供應結構，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應，并督促建設；四、嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導居民合理消費需求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；八、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。六是加強金融監(jiān)管。三、調(diào)整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管。它們通過供給環(huán)節(jié)調(diào)控來抑制市場膨脹。信貸政策的滯后期比較長，研究表明其滯后期一般為612個月，因此，效果也不是很及時。經(jīng)濟前景決定寫字樓市場前景，寫字樓為企業(yè)辦公處所。從政府政策看，其著眼點主要為住宅，對寫字樓的緊縮政策并不明顯。加息同時打擊開發(fā)、投機需求和正常需求，針對性很弱。因此，在房地產(chǎn)市場過熱的情況下，很難及時發(fā)揮作用。四、加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風險。八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。2005年4月27日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，分析當前房地產(chǎn)市場形勢，提出八項措施引導和調(diào)控房地產(chǎn)市場（簡稱“新8條”）。2005年3月7日《市地稅局本市個人出售普通住房營業(yè)稅征收規(guī)定的通知》，規(guī)定個人購買本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房，居住不滿一年出售的，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額依5%的稅率征收營業(yè)稅，并按規(guī)定征收城建稅、教育費附加和河道整治費（以下簡稱“營業(yè)稅及附加”）。l 恒隆廣場和中信泰富廣場在其廣場內(nèi)設置地上停車位，方便客戶臨時停車。 來福士廣場電梯采用過度層設置，節(jié)約電梯井占用面積，有助于提高得房率，但有時需要在過度層等待，增加了梯內(nèi)等待得時間。 南證大廈大廳開闊的空間和自動扶梯的設置，不僅給人氣派感覺，而且很好的配合了其電梯單雙分層的設計。168。168。n 個案多數(shù)配備10部以上客梯，且分區(qū)運行，極大疏通了樓宇內(nèi)人員的流動。168。 大廈裙樓引入國際名牌購物中心，形成上海最高檔的購物商圈，滿足企業(yè)員工購物需求。 高素質的物業(yè)管理是吸引客戶的另一個重要因素，如中信泰富廣場的物業(yè)管理為了保證辦公人員素質，拒絕房地產(chǎn)業(yè)及培訓機構入駐。l 國內(nèi)外各行業(yè)頂尖企業(yè)入駐，注重產(chǎn)品品質和物業(yè)管理水平。l 租金價格處于穩(wěn)步上升階段，仍將進一步上升。1梅龍鎮(zhèn)廣場5嘉里中心2中信泰富廣場6恒隆二期3恒隆廣場7東海大廈4中欣大廈8越洋廣場注：紅色為在建項目l 多數(shù)寫字樓長期處于滿租狀態(tài)，市場供不應求；預計到07年新增的27萬供應量不足以徹底解決越來越多的跨國公司爭相入駐的需求，市場供不應求狀態(tài)仍將持續(xù)。 餐飲：傳統(tǒng)中式的有著名的梅隴鎮(zhèn)酒家、綠楊村酒家、王家沙，其他有小南國、金錢豹、巴西達伽瑪烤肉、瑪滿礦泰國餐廳MaBoonKrong、starbucks、香港避風塘、臺南擔仔面、大漁日本料理、達伶港川菜、大食代美食廣場、KFC、麥當勞、pizzahut等眾多中西式餐飲美食餐廳。商圈內(nèi)辦公樓總面積：約為52萬平方米由于地處市中心繁華商圈，每天都有大量的人流光顧南京西路商圈，因此在這些商務樓樓下的裙房多用于商業(yè)用途，樓上則為辦公用途。 對于各行業(yè)頂尖的企業(yè)，更注重辦公環(huán)境和物業(yè)管理水平?？驮辞闆r分析l 該區(qū)域客戶以咨詢服務、貿(mào)易和制造業(yè)為主，又50多家世界500強企業(yè)、800多家著名跨國企業(yè)入駐。168。區(qū)域新增或在建寫字樓名稱開發(fā)商位置總建面積(m2)層數(shù)建設狀況預計開售時間都市總部大樓多福房地產(chǎn)西藏中路、廣中路22F裝修2005企業(yè)天地瑞安集團緊鄰新天地－－完工2005 分析：168。　　 餐飲：其中包括了新天地里的ｓｔａｒｂｕｃ