【正文】 用地（C2）6,612≤30,415流拍49白云區(qū)江高鎮(zhèn)茅山村廣清高速公路東側(cè)2011921市場用地（C26）50,799≤25,540流拍50荔灣區(qū)舊龍溪路（高爾夫球場DH地塊AF030475）201191商業(yè)金融業(yè)用地（C2）15,767≤37,841流拍51廣州保稅區(qū)廣保大道以西、石英路以東201185商服用地16,116≤348,348流拍52荔灣區(qū)東沙荷景路地塊2011428商業(yè)用地（C2）25,379≤；74,738流拍小計1,148,0284,006,813931,2023,400 重點功能區(qū)市場分析珠江新城珠江新城商務(wù)區(qū)作為國務(wù)院批準的三大CBD之一，經(jīng)過近十多年的發(fā)展，各類商務(wù)、公共配套設(shè)施不斷完善，商務(wù)氛圍日趨濃郁。雖區(qū)域內(nèi)地塊已基本出讓完畢，但寫字樓新增供應(yīng)不斷增加，預(yù)計未來5年內(nèi)珠江新城寫字樓供應(yīng)量將超過500萬平方米。從寫字樓分布區(qū)域看，甲級寫字樓分布相對集中，主要位于中軸線花城廣場兩側(cè)，呈帶狀分布。從建成情況來看，截止到2011年底，%；在建（未竣工）。由于目前多個項目正在裝修施工，預(yù)計2012年會迎來一個供應(yīng)高峰，如恒大中心、廣晟國際大廈、煙草大廈、廣州銀行大廈等，預(yù)計新增供應(yīng)面積超過90萬m2。從成交數(shù)據(jù)來看，成交均價達28,727元/m2。富力地產(chǎn)及保利地產(chǎn)的多個寫字樓項目成為2011年珠江新城寫字樓成交的主力。從租賃數(shù)據(jù)來看，受亞運會對珠江新城宣傳效應(yīng)及住宅“限貸限購”影響，月（戴德梁行數(shù)據(jù)），%，寫字樓租金水平位于全市之首，%。預(yù)計到2012年，珠江新城甲級寫字樓將占廣州整體的66%，從而取代天河體育中心成為廣州最大的商務(wù)區(qū)?？傮w來看，珠江新城區(qū)域正處于發(fā)展期，隨著配套的逐漸完善和商務(wù)氛圍的日趨濃郁，租金上漲潛力較大。從長期來看，珠江新城區(qū)域租金仍會維持穩(wěn)定上升的趨勢，但近期受供應(yīng)量增大及全球經(jīng)濟前景不明朗企業(yè)擴張速度放緩等因素影響，租金上升速度將有所放緩，空置率水平將被推高。琶洲商務(wù)區(qū)近年來依托“會展經(jīng)濟+CBD總部經(jīng)濟”的獨特優(yōu)勢，琶洲商務(wù)區(qū)寫字樓市場發(fā)展迅速，已成為繼珠江新城和天河北體育中心區(qū)域后最受矚目的新區(qū)域。區(qū)內(nèi)每年上百場的大型展覽，吸引各種支柱行業(yè)上下游企業(yè)進駐，同時，在會展經(jīng)濟的帶動下，優(yōu)越的商務(wù)環(huán)境吸引了諸如中國對外貿(mào)易中心、廣東鋼鐵集團、廣東電網(wǎng)等一批大型總部項目進駐。琶洲寫字樓市場從2005年進入起步階段，經(jīng)歷長期的平緩發(fā)展后，市場整體庫存量仍相對較少；由于寫字樓整體檔次不高、配套設(shè)施不完善，市場需求有限，租金水平長期保持平穩(wěn)，空置率處于較高水平。租戶主要來自于批發(fā)零售、外貿(mào)、金融、房地產(chǎn)等企業(yè)。2011年琶洲商務(wù)區(qū)寫字樓平均租金達100120元/m2月，平均售價達23,775元/m2，在售項目主要有保利世界與貿(mào)易中心、琶洲國際采購中心及中洲交易中心等。目前琶洲商務(wù)區(qū)已建成寫字樓整體庫存量相對較小，不足55萬m2，且乙級寫字樓占比達50%，由于整體檔次不高及周邊配套設(shè)施不完善等因素影響，市場需求有限，新增項目消化緩慢，空置率處于較高水平，平均空置率超過40%。 相比珠江新城、天河北等較成熟的商務(wù)區(qū)，琶洲商務(wù)區(qū)在公共配套設(shè)施、商務(wù)環(huán)境等方面還存在一定差距，但其從土地面積、功能上彌補了珠江新城、天河北等成熟商務(wù)區(qū)的不足，琶洲商務(wù)區(qū)將成為下一個商務(wù)辦公開發(fā)大的熱點區(qū)域，發(fā)展?jié)摿^大。作為政府規(guī)劃的未來總部基地，預(yù)計經(jīng)過46年的培育期，琶洲將逐步成為廣州新的商務(wù)集聚地，整體空置率將逐步降低，同時受投資需求升溫帶動，售價水平將保持穩(wěn)步增長趨勢。天河北商務(wù)區(qū)天河北商務(wù)區(qū)以天河體育中心和天河北為主線，是廣州發(fā)展最為成熟的中心商務(wù)區(qū)，經(jīng)歷近20年的發(fā)展，各類公共交通配套設(shè)施十分完善，商務(wù)氛圍濃郁，已發(fā)展成為集高端商務(wù)、高尚生活、進出口貿(mào)易于一體的標志性商務(wù)區(qū)域。，成交均價25,857元/m2。天河北區(qū)域近年少有新寫字樓供應(yīng)，區(qū)域地塊已基本開發(fā)完畢，新增供應(yīng)量較少，在售新寫字樓項目僅有保利中匯廣場、圣豐廣場2個項目；但受國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及銀行信貸緊縮影響，開發(fā)商通過出售區(qū)域內(nèi)部分已建成項目為回籠資金。2011年天河北區(qū)域年平均月租金為145元/m2，%，租金水平及空置率均低于珠江新城。全年新增供應(yīng)量約16萬平方米，新增項目主要為太古匯項目，租金水平達200元/m2月。雖然預(yù)期未來天河北的寫字樓供應(yīng)較少，供應(yīng)壓力不大；但因受到臨近珠江新城新興商務(wù)區(qū)的競爭，且隨著珠江新城的不斷成熟及完善，未來寫字樓的熱點將集中在珠江新城，同時珠江新城供應(yīng)量龐大，天河北近期的租賃壓力較大，租金上漲速度將有所放緩。 當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對商業(yè)市場影響分析自2010年4月一系列樓市宏觀調(diào)控政策出臺以來，原本火熱的住宅市場不斷降溫，部分城市住宅市場出現(xiàn)量價齊跌，商業(yè)地產(chǎn)卻迎來了一輪開發(fā)熱潮。受2008年金融危機影響下的寫字樓市場逐步回暖，租金大幅上升，空置率水平降低。在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于長期化和保障房大力建設(shè)的背景下，地產(chǎn)行業(yè)正受到不斷的擠壓。在擠壓的過程中，新的突破和轉(zhuǎn)型勢在必行，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和突破的一個重要方向。從宏觀及政策層面來看，國家長期鼓勵擴大內(nèi)需及居民消費，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景較好；政府對住宅市場“去泡沫化”的決心決定了短期內(nèi)住宅市場受政策打壓的現(xiàn)狀難以改變，而商業(yè)地產(chǎn)不受政策限制，且商業(yè)開發(fā)為地方政府帶來稅收及就業(yè)，地方政府在商業(yè)地塊出讓政策會有所傾斜。從開發(fā)商企業(yè)戰(zhàn)略來看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可平衡在住宅開發(fā)方面的政策及周期風(fēng)險，同時為企業(yè)帶來持續(xù)的現(xiàn)金流收入、資產(chǎn)溢價及增值，商業(yè)物業(yè)作為優(yōu)質(zhì)抵押品也為開發(fā)商提供了融資支持。從我國商業(yè)發(fā)展情況來看，一線城市商業(yè)發(fā)展較快，人均商業(yè)面積比例較高，接近2平方米左右，但全國人均商業(yè)面積在1平方米左右，整體發(fā)展與國際發(fā)達水平有較大差距，商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。從房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)、辦公投資額正以較快的速度逐年增加，2011年，辦公投資額達2,544億元，商業(yè)投資額達7,370億元，%，%。同時，商業(yè)、辦公投資額占房地產(chǎn)開發(fā)總投資比重逐漸增大，2011年商業(yè)、%，較2008年上升2個百分點。數(shù)據(jù)來源：易居系統(tǒng)從區(qū)域商業(yè)發(fā)展水平來看，各區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓呈上升趨勢，商業(yè)發(fā)展受城市化水平影響較大，一線城市發(fā)展較快，二、三線城市善處于起步期。2011年前三季度商鋪市場平均租金快速增長，第四季度受全球經(jīng)濟環(huán)境影響，平均租金有所降低，整體空置率上升。從全國土地市場來看，在過去的十年里，商業(yè)地產(chǎn)地價格增速基本與住宅價格增長速度持平。由于住宅受到調(diào)控政策影響及土地市場更加嚴厲的監(jiān)管，住宅土地增速將出現(xiàn)放緩。為滿足財政需要，地方政府將會把財政收入來源的重心轉(zhuǎn)向在商業(yè)土地，這將助推商業(yè)土地價格的上漲速度，從而推動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。根據(jù)歷史經(jīng)驗，美國房地產(chǎn)市場在上個世紀六十年代逐漸進入飽和，獨棟新房銷售比例下滑，二手房市場開始走俏。在這個過程中，商業(yè)地產(chǎn)的價格快速走高，增幅遠高于住宅地產(chǎn)。中國的住宅市場經(jīng)過長期發(fā)展，也將逐漸進入飽和狀態(tài)，取而代之的將是商業(yè)地產(chǎn)。再加上未來住宅受到調(diào)控和保障房等因素的抑制，商業(yè)地產(chǎn)將更多地享受國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)定增長和居民收入快速上升所帶來的紅利。