【正文】 用地（C2）6,612≤30,415流拍49白云區(qū)江高鎮(zhèn)茅山村廣清高速公路東側(cè)2011921市場(chǎng)用地（C26）50,799≤25,540流拍50荔灣區(qū)舊龍溪路（高爾夫球場(chǎng)DH地塊AF030475）201191商業(yè)金融業(yè)用地（C2）15,767≤37,841流拍51廣州保稅區(qū)廣保大道以西、石英路以東201185商服用地16,116≤348,348流拍52荔灣區(qū)東沙荷景路地塊2011428商業(yè)用地（C2）25,379≤；74,738流拍小計(jì)1,148,0284,006,813931,2023,400 重點(diǎn)功能區(qū)市場(chǎng)分析珠江新城珠江新城商務(wù)區(qū)作為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的三大CBD之一，經(jīng)過(guò)近十多年的發(fā)展，各類商務(wù)、公共配套設(shè)施不斷完善，商務(wù)氛圍日趨濃郁。雖區(qū)域內(nèi)地塊已基本出讓完畢，但寫字樓新增供應(yīng)不斷增加，預(yù)計(jì)未來(lái)5年內(nèi)珠江新城寫字樓供應(yīng)量將超過(guò)500萬(wàn)平方米。從寫字樓分布區(qū)域看，甲級(jí)寫字樓分布相對(duì)集中，主要位于中軸線花城廣場(chǎng)兩側(cè)，呈帶狀分布。從建成情況來(lái)看，截止到2011年底，%；在建（未竣工）。由于目前多個(gè)項(xiàng)目正在裝修施工，預(yù)計(jì)2012年會(huì)迎來(lái)一個(gè)供應(yīng)高峰，如恒大中心、廣晟國(guó)際大廈、煙草大廈、廣州銀行大廈等，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)面積超過(guò)90萬(wàn)m2。從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，成交均價(jià)達(dá)28,727元/m2。富力地產(chǎn)及保利地產(chǎn)的多個(gè)寫字樓項(xiàng)目成為2011年珠江新城寫字樓成交的主力。從租賃數(shù)據(jù)來(lái)看，受亞運(yùn)會(huì)對(duì)珠江新城宣傳效應(yīng)及住宅“限貸限購(gòu)”影響，月（戴德梁行數(shù)據(jù)），%，寫字樓租金水平位于全市之首，%。預(yù)計(jì)到2012年，珠江新城甲級(jí)寫字樓將占廣州整體的66%，從而取代天河體育中心成為廣州最大的商務(wù)區(qū)?？傮w來(lái)看，珠江新城區(qū)域正處于發(fā)展期，隨著配套的逐漸完善和商務(wù)氛圍的日趨濃郁，租金上漲潛力較大。從長(zhǎng)期來(lái)看，珠江新城區(qū)域租金仍會(huì)維持穩(wěn)定上升的趨勢(shì)，但近期受供應(yīng)量增大及全球經(jīng)濟(jì)前景不明朗企業(yè)擴(kuò)張速度放緩等因素影響，租金上升速度將有所放緩，空置率水平將被推高。琶洲商務(wù)區(qū)近年來(lái)依托“會(huì)展經(jīng)濟(jì)+CBD總部經(jīng)濟(jì)”的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，琶洲商務(wù)區(qū)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展迅速，已成為繼珠江新城和天河北體育中心區(qū)域后最受矚目的新區(qū)域。區(qū)內(nèi)每年上百場(chǎng)的大型展覽，吸引各種支柱行業(yè)上下游企業(yè)進(jìn)駐，同時(shí)，在會(huì)展經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，優(yōu)越的商務(wù)環(huán)境吸引了諸如中國(guó)對(duì)外貿(mào)易中心、廣東鋼鐵集團(tuán)、廣東電網(wǎng)等一批大型總部項(xiàng)目進(jìn)駐。琶洲寫字樓市場(chǎng)從2005年進(jìn)入起步階段，經(jīng)歷長(zhǎng)期的平緩發(fā)展后，市場(chǎng)整體庫(kù)存量仍相對(duì)較少；由于寫字樓整體檔次不高、配套設(shè)施不完善，市場(chǎng)需求有限，租金水平長(zhǎng)期保持平穩(wěn)，空置率處于較高水平。租戶主要來(lái)自于批發(fā)零售、外貿(mào)、金融、房地產(chǎn)等企業(yè)。2011年琶洲商務(wù)區(qū)寫字樓平均租金達(dá)100120元/m2月，平均售價(jià)達(dá)23,775元/m2，在售項(xiàng)目主要有保利世界與貿(mào)易中心、琶洲國(guó)際采購(gòu)中心及中洲交易中心等。目前琶洲商務(wù)區(qū)已建成寫字樓整體庫(kù)存量相對(duì)較小，不足55萬(wàn)m2，且乙級(jí)寫字樓占比達(dá)50%，由于整體檔次不高及周邊配套設(shè)施不完善等因素影響，市場(chǎng)需求有限，新增項(xiàng)目消化緩慢，空置率處于較高水平，平均空置率超過(guò)40%。 相比珠江新城、天河北等較成熟的商務(wù)區(qū)，琶洲商務(wù)區(qū)在公共配套設(shè)施、商務(wù)環(huán)境等方面還存在一定差距，但其從土地面積、功能上彌補(bǔ)了珠江新城、天河北等成熟商務(wù)區(qū)的不足，琶洲商務(wù)區(qū)將成為下一個(gè)商務(wù)辦公開(kāi)發(fā)大的熱點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展?jié)摿^大。作為政府規(guī)劃的未來(lái)總部基地，預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)46年的培育期，琶洲將逐步成為廣州新的商務(wù)集聚地，整體空置率將逐步降低，同時(shí)受投資需求升溫帶動(dòng)，售價(jià)水平將保持穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)。天河北商務(wù)區(qū)天河北商務(wù)區(qū)以天河體育中心和天河北為主線，是廣州發(fā)展最為成熟的中心商務(wù)區(qū)，經(jīng)歷近20年的發(fā)展，各類公共交通配套設(shè)施十分完善，商務(wù)氛圍濃郁，已發(fā)展成為集高端商務(wù)、高尚生活、進(jìn)出口貿(mào)易于一體的標(biāo)志性商務(wù)區(qū)域。，成交均價(jià)25,857元/m2。天河北區(qū)域近年少有新寫字樓供應(yīng)，區(qū)域地塊已基本開(kāi)發(fā)完畢，新增供應(yīng)量較少，在售新寫字樓項(xiàng)目?jī)H有保利中匯廣場(chǎng)、圣豐廣場(chǎng)2個(gè)項(xiàng)目；但受國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及銀行信貸緊縮影響，開(kāi)發(fā)商通過(guò)出售區(qū)域內(nèi)部分已建成項(xiàng)目為回籠資金。2011年天河北區(qū)域年平均月租金為145元/m2，%，租金水平及空置率均低于珠江新城。全年新增供應(yīng)量約16萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目主要為太古匯項(xiàng)目，租金水平達(dá)200元/m2月。雖然預(yù)期未來(lái)天河北的寫字樓供應(yīng)較少，供應(yīng)壓力不大；但因受到臨近珠江新城新興商務(wù)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，且隨著珠江新城的不斷成熟及完善，未來(lái)寫字樓的熱點(diǎn)將集中在珠江新城，同時(shí)珠江新城供應(yīng)量龐大，天河北近期的租賃壓力較大，租金上漲速度將有所放緩。 當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)商業(yè)市場(chǎng)影響分析自2010年4月一系列樓市宏觀調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，原本火熱的住宅市場(chǎng)不斷降溫，部分城市住宅市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，商業(yè)地產(chǎn)卻迎來(lái)了一輪開(kāi)發(fā)熱潮。受2008年金融危機(jī)影響下的寫字樓市場(chǎng)逐步回暖，租金大幅上升，空置率水平降低。在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于長(zhǎng)期化和保障房大力建設(shè)的背景下，地產(chǎn)行業(yè)正受到不斷的擠壓。在擠壓的過(guò)程中，新的突破和轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和突破的一個(gè)重要方向。從宏觀及政策層面來(lái)看，國(guó)家長(zhǎng)期鼓勵(lì)擴(kuò)大內(nèi)需及居民消費(fèi)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景較好；政府對(duì)住宅市場(chǎng)“去泡沫化”的決心決定了短期內(nèi)住宅市場(chǎng)受政策打壓的現(xiàn)狀難以改變，而商業(yè)地產(chǎn)不受政策限制，且商業(yè)開(kāi)發(fā)為地方政府帶來(lái)稅收及就業(yè)，地方政府在商業(yè)地塊出讓政策會(huì)有所傾斜。從開(kāi)發(fā)商企業(yè)戰(zhàn)略來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可平衡在住宅開(kāi)發(fā)方面的政策及周期風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)為企業(yè)帶來(lái)持續(xù)的現(xiàn)金流收入、資產(chǎn)溢價(jià)及增值，商業(yè)物業(yè)作為優(yōu)質(zhì)抵押品也為開(kāi)發(fā)商提供了融資支持。從我國(guó)商業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，一線城市商業(yè)發(fā)展較快，人均商業(yè)面積比例較高，接近2平方米左右，但全國(guó)人均商業(yè)面積在1平方米左右，整體發(fā)展與國(guó)際發(fā)達(dá)水平有較大差距，商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。從房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)、辦公投資額正以較快的速度逐年增加，2011年，辦公投資額達(dá)2,544億元，商業(yè)投資額達(dá)7,370億元，%，%。同時(shí)，商業(yè)、辦公投資額占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資比重逐漸增大，2011年商業(yè)、%，較2008年上升2個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：易居系統(tǒng)從區(qū)域商業(yè)發(fā)展水平來(lái)看，各區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓呈上升趨勢(shì)，商業(yè)發(fā)展受城市化水平影響較大，一線城市發(fā)展較快，二、三線城市善處于起步期。2011年前三季度商鋪市場(chǎng)平均租金快速增長(zhǎng)，第四季度受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，平均租金有所降低，整體空置率上升。從全國(guó)土地市場(chǎng)來(lái)看，在過(guò)去的十年里，商業(yè)地產(chǎn)地價(jià)格增速基本與住宅價(jià)格增長(zhǎng)速度持平。由于住宅受到調(diào)控政策影響及土地市場(chǎng)更加嚴(yán)厲的監(jiān)管，住宅土地增速將出現(xiàn)放緩。為滿足財(cái)政需要，地方政府將會(huì)把財(cái)政收入來(lái)源的重心轉(zhuǎn)向在商業(yè)土地，這將助推商業(yè)土地價(jià)格的上漲速度，從而推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在上個(gè)世紀(jì)六十年代逐漸進(jìn)入飽和，獨(dú)棟新房銷售比例下滑，二手房市場(chǎng)開(kāi)始走俏。在這個(gè)過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格快速走高，增幅遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)。中國(guó)的住宅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展，也將逐漸進(jìn)入飽和狀態(tài)，取而代之的將是商業(yè)地產(chǎn)。再加上未來(lái)住宅受到調(diào)控和保障房等因素的抑制，商業(yè)地產(chǎn)將更多地享受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和居民收入快速上升所帶來(lái)的紅利。