【導讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。國際化商務空間——CBD是北京經(jīng)濟、貿(mào)易、商務活動最集中、最活躍的地區(qū)之一，CBD商圈地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢已經(jīng)形成規(guī)?；⒓谢?、國際化的市場特征。北京商務中心區(qū)發(fā)展目標是紐約的曼哈頓，巴黎的拉德方。商務中心區(qū)不僅是一個國家或地區(qū)對外開。區(qū)內(nèi)共有居住人口約。京第一熱電廠，南側緊鄰通惠河，通惠河南岸為鐵路整備戰(zhàn)。京津唐高速路出入口約，距東部的四環(huán)路約。目前，處于項目立項和規(guī)劃設計階段的重大建設項目有。北京商務中心區(qū)即將進入新一輪的建設發(fā)展高潮。商務中心區(qū)的城市功能定位是：建成北京市走向現(xiàn)代化國際大都市的新城區(qū)，建成。司地區(qū)總部與營運管理中心。交通規(guī)劃的基礎上，根據(jù)《北京市道路網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)劃方案》，結合CBD地區(qū)的實際，合商務中心區(qū)現(xiàn)狀編制而成的?；A上，提出建筑規(guī)模控制在1000萬平方米之內(nèi)，其中寫字樓約50%左右，公寓25%左右，

　　

【正文】 目前銷售率 90% 藍堡國際公寓 建華時代房地產(chǎn)公司 朝陽西大望路 3 號 37000 16500 60％ 萬通中心 萬通世界房地產(chǎn)公司 朝陽朝外大街甲 6 號 136000 18000— 20200 30％ 依斯特大廈 東方海體置業(yè)有限公司 朝陽區(qū)朝陽光華路 120200 13000 100％ 銀泰中心 銀泰置業(yè)有限公司 朝陽區(qū)建外大街 4 號 350000 價格待定 無 嘉都大廈 新天國際集團 朝陽光華路 14 號 16000 —— 金地國際花園 金地鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 朝陽建國路郎家園 15 號 170000 整租未定 無 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 國際財源中心 建機天潤房地產(chǎn)開發(fā) 朝陽建國門外大街 4 號 240000 寫字樓及商業(yè) 無 華貿(mào)中心 國華置業(yè)有限公司 朝陽西大望路 6 號 202000 只租不售價格未定 CBD 國際大廈 達美房地產(chǎn)開發(fā)公司 朝陽商務中心區(qū)西南角 未定 18000 無 中環(huán)世貿(mào)中心 華熙新苑開發(fā)公司 朝陽建國門外大街 6 號 235000 24900 未知 十四個已知寫字樓項目價格均價 17730 元 /平米，且價格仍有上漲空間。 附二：嘉都大廈周邊項目比較分析： 基本信息： 案 名 北京萬達廣場 萬通中心 北京財富中心 富爾大廈 藍堡國際中心 溫特萊中心 嘉都大廈 項目基本情況 發(fā)展商 大連萬達集團 萬通地產(chǎn) 香江國際 北京美迪亞房地 產(chǎn)有限公司 建華時代房地產(chǎn) 開發(fā) 北京世紀恒豐房地 產(chǎn)開發(fā)公司 —— 立項類型 公寓 寫字樓，商業(yè) 公寓，寫字樓 寫字樓 公寓，寫字樓 住宅，寫字樓 綜合 地理位置 國貿(mào)東 300米 朝外大街 6號 東三環(huán)北路 32號 東三環(huán)中路 25號 西大望路 3號 西大望路１號 光華路 代理商 無 無 無 無 無 金網(wǎng)絡聯(lián)行 —— 廣告策劃 益言堂廣告 無 香江國際 北京美迪亞房地 產(chǎn)有限公司 建華時代 金網(wǎng)絡聯(lián)行 —— 設計單位 香港何顯毅 德國設計 PORTLANDDESIGN 北京建筑設計院 中國建筑設計院 北京建筑設計院 —— 施 工單位 中鐵建設 中建一局 新興建設 住總 建工集團 建工集團 —— 占地面積 10公頃 16000平方米 5700平方米 13500平方米 —— 總建筑面積 48萬平方米 13萬平方米 5萬多 20萬平方米 11萬平方米 物業(yè)公司 萬達時代物業(yè)公 司 萬通鼎安物業(yè)公 司 仲量聯(lián)行 國貿(mào)物業(yè)酒店管 理公司 國貿(mào)物業(yè)酒店管 理公司 上海錦江物業(yè) 福鋭物業(yè) 點評： ? 地理位置：各項目均有各自優(yōu)勢，大多項目均臨于長安街或東三環(huán)，而嘉都大廈位于國貿(mào)中心后，雖不與 主要干道相鄰，但核心位置優(yōu)勢較好。 ? 交通：各項目交通均好。 ? 規(guī)模：大多項目建筑面積均在 10 萬平方米以上，其規(guī)模效應導致的綜合效應較好。嘉都大廈在此區(qū)域內(nèi)其規(guī)模較小，如有特色，則前景較佳。 ? 物業(yè)：物業(yè)公司的選擇除聘請知名物業(yè)外，開發(fā)商自己組建物業(yè)公司也逐漸成為趨勢。但在物業(yè)服務水準上要向國際化接軌。 規(guī)劃設計 案 名 北京萬達廣場 萬通中心 北京財富中心 富爾大廈 藍堡國際中心 溫特萊中心 嘉都大廈 項目總體規(guī)劃設計情況 建筑面積（ M2） (一期 )寫字樓 6萬平，商業(yè) ，公寓 寫字 樓 10萬，商業(yè) 3萬 寫字樓 ，商業(yè) ，公寓 寫字樓 16338 寫字樓 平，商業(yè) 1萬平，公寓 米 寫字樓 3萬，公寓 （余為酒店和商業(yè)） ，商業(yè)，寫字樓公寓 建筑形式 高塔 高塔 高塔 核心筒框架 塔樓核心筒 高塔 塔樓 建筑結構 現(xiàn)澆框架混凝土結 構 現(xiàn)澆剪力墻 現(xiàn)澆框架混凝土 現(xiàn)澆框架剪力 墻 現(xiàn)澆框架混凝 現(xiàn)澆框架混凝 現(xiàn)澆框架剪力 墻 層數(shù)（層） 24－ 32 27 43 22 27 24 1114 大堂面積（ M2） 600－ 800 200 1200 1200 630 1200 —— 會議中心 A座 4個會議室 未定 1100 每層都有，出租 2個會議中心 無 無 員工餐廳（ M2） 1000多 1000 1200 1000 400 1000 地下二層預留 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 標準層面積（ M2） 1300 745－ 1000 2700 1500 1200 1500－ 1820 750 層高（ M） 凈高（ M） 3米， 5米 3 使用率 70% 70－ ％ 66% 70% 80% 70% 67％ 車位數(shù)（個） 1000多 未定 地下 1038 200多 300 560 80多 入住時間 2020年底 2020年底 2020 開工時間進度 外立面已呈現(xiàn) 出地面二層 即將竣工 即將竣工 已完工 封頂外裝 04年入住 點評： ? 建筑形式、樓層、標準層：所有項目均為塔樓。 ? 工程進度：大多項目均在施工中，部分項目的一期即將竣工，而嘉都大廈為現(xiàn)房，存在一 定現(xiàn)房優(yōu)勢。 銷售狀況 案 名 北京萬達廣場 萬通中 心 北京財富 中心 富爾大 廈 藍堡國際中心 溫特萊 中心 嘉都大廈 銷售情況 證件情況 5證全 無預售許可證 5證全 5證全 5證全 5證全 5證全 在銷面積（ M2） 1000 6萬多 一層 1500 10套 5000 6333 認購時間 2020年 7月 2020年11月 2020年 9月 2020年8月 2020年初 2020年9月 2020年 5月 開盤時間 2020年 7月 2020年 2020年 9月 2020年月 8 2020年初 2020年9月 2020521 開盤價格（元） 公寓11000元 18500 17000起 13000 15000 13000 —— 現(xiàn)售價 14500 20200 29000 17000 17000 17000 —— 租金 13－ 16美金 不租 36美金（不含） 25美金 15美金起 2025美金 —— 車位售價（元） 未定 未定 不售 不售 不售 20萬 —— 車位租金（元） 未定 未定 地下1000元 地下1000元 地下 750元 800元 1200元 物業(yè)收費（元） 寫字樓，公寓 元 寫字樓28元，商業(yè) 35元 18 3美金 銷售率 90－95％ 50% 90% 98% 90% Ｂ棟 90% 22％ 按揭情況 8成 20年 5成 10年 5成 10年 5成 10年 5成 10年 8成 25年 7成 20年 按揭銀行 廣發(fā)，中 行等 中信，民 生 可選 建行， 華夏 中行 中行 未確定 點評： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 從開盤價格及目前銷售價格來看，全部上揚 1000－ 5000 元不等，區(qū)域增值前景利好。 硬件設施： 案 名 北京萬達廣場 萬通中心 北京財富中心 富爾大廈 藍堡國際中心 溫特萊中心 嘉都大廈 硬件及設施 供暖方式及收費 中央空調 （含于物業(yè)費） 中央空調 （含于物業(yè)費） 中央空調 （含于物業(yè)費） 中央空調 （含于物業(yè)費） 中央空調 市政收費 中央空調 （含于物業(yè)費） 制冷方式及收費 中央空調 （含于物業(yè)費） 中央空調 （含于物業(yè)費） 中央空調 （含于物業(yè)費） 中央空調 （含于物業(yè)費） 中央空調 含于物業(yè)費 中央空調 （含于物業(yè)費） 網(wǎng)絡系統(tǒng) 5類線 5類線 結構化布線系統(tǒng) 5類線 6類線 5類線 5類線 通訊分配 10平米一個端口 8平米一個端口 擁有專屬電話局 10平米一個端 口 3500門獨立電話模塊局 5－ 10平米一個端口 每間房 10調電話直線 電視系統(tǒng) 有線電視入戶 未定 有線及衛(wèi)星接收 有線及衛(wèi)星接 收 有線及衛(wèi)星接收 有線入戶 冷熱水 市政冷水， 24小時熱水 市政冷水， 24小時熱水 市政冷水， 24小時熱水 市政冷水， 24小時熱水 市政冷水， 24小時熱水 市政冷水， 24小時熱水 市政冷水，熱水 器 電梯 6部三菱電梯， /秒 6部未定品牌 24部奧的斯，梯 速 10部奧的斯，梯速 6部三菱電梯 ， /秒 ７部三菱電梯， /秒 6部東芝 其他智能設備 監(jiān)控機電設備 進口高檔背景音樂和緊急廣播系統(tǒng) 信息自動化，停車場管理系統(tǒng) 空調系統(tǒng)美國特靈，江森保安系統(tǒng) 同聲傳譯會議中心，樓宇自控系統(tǒng)，保安監(jiān)控系統(tǒng) 三星消防系統(tǒng)，日本＂日探＂消火栓及噴灑系統(tǒng) 裝修標準 案 名 北京萬達廣場 萬通中心 北京財富中心 富爾大廈 藍堡國際中心 溫特萊中心 嘉都大廈 裝修標準 外形 外掛玻璃幕 正方形 外掛玻璃幕 外掛玻璃幕 方形外掛玻璃幕 L形 L形 外飾及材料 中空玻璃 玻璃幕及干掛花 崗巖 雙層 LOWE中空玻璃 雙層 LOWE中空玻璃 紅色陶土磚及玻璃幕墻 玻璃幕墻及少量石材 外掛石材 大堂 大理石地面，高級 石材墻面 大理石 石藝術編花地面，墻面為天然石材及玻璃，吊頂為石膏板。 大理石地面，高級石材墻面 大理石地面，高級石材墻面，玻璃門 高級石材墻面，石膏板吊頂磚地板 高級石材墻面，石膏板吊頂磚地板 門窗 中空玻璃及玻璃 門 玻璃門 中空玻璃 中空 LOWE玻璃，玻璃門 玻璃門處外掛式中 空玻璃門 中空玻璃 玻璃 戶內(nèi) 寫字樓為毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 水泥地，白墻 水泥地 ，白墻 與周邊項目相比較得出如下結論： 嘉都大廈在地理位置上較好，但在使用年限上存在一些劣勢，其周邊銷售價格在 17000 元—— 20200 元，我項目銷售價格應與區(qū)域價格持平。