【正文】 撐。由此可見(jiàn)單純從產(chǎn)品現(xiàn)有功能和市場(chǎng)的一般規(guī)律出發(fā)，很難尋求到本案的市場(chǎng)支持點(diǎn)。如不采取非常之手段，滯銷(xiāo)將是情理之中的結(jié)果。在為本案銷(xiāo)售預(yù)備方案所作的市場(chǎng)調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況：◎ 前期以低價(jià)格進(jìn)入公寓式寫(xiě)字樓的大量企業(yè)中，相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)已得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。伴隨著時(shí)間延遞，破舊的大堂、擁擠低速的電梯，住家人員提著菜籃子與白領(lǐng)職員同進(jìn)同出的尷尬，緊張的停車(chē)位、落伍的大樓外觀已使他們?nèi)諠u滋生尋求辦公新址的想法?！? 現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費(fèi)、停車(chē)費(fèi)，低實(shí)用率，中央空凋、其中央送風(fēng)系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，加上非典時(shí)期帶來(lái)的恐懼感使這些企業(yè)和員工的情緒變得焦慮不安和無(wú)奈，并對(duì)由此這種高昂的代價(jià)產(chǎn)生動(dòng)搖。新一代健康智能寫(xiě)字樓帶動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)悄然進(jìn)入二次置業(yè)時(shí)代。我司認(rèn)為：上述市場(chǎng)情況正是新一代寫(xiě)字樓產(chǎn)品的市場(chǎng)需求動(dòng)力。未來(lái)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品，誰(shuí)能改善這種狀況，誰(shuí)能滿(mǎn)足這種需求，誰(shuí)就能成為市場(chǎng)上的佼佼者。那么這是一個(gè)怎樣的市場(chǎng)呢？★ 寫(xiě)字樓的新市場(chǎng)——二次置業(yè)市場(chǎng)。武漢的寫(xiě)字樓供大于求已是不爭(zhēng)之實(shí)，新的寫(xiě)字樓產(chǎn)品唯有去爭(zhēng)取現(xiàn)仍在舊寫(xiě)字樓中的企業(yè)，進(jìn)行重新認(rèn)購(gòu)，重新選擇，這便出現(xiàn)了二次認(rèn)購(gòu)、二次置業(yè)。效果分析： ◎ 寫(xiě)字樓二次置業(yè)屬市場(chǎng)空白點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)者少； ◎ 本案定位于二次置業(yè)市場(chǎng)，可迅速占領(lǐng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的至高點(diǎn)，形成旺銷(xiāo)； ◎ 本案作為第一個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的二次置業(yè)樓盤(pán)，其形象備受市場(chǎng)關(guān)注，可與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案形成有效差異，避免同質(zhì)竟價(jià)帶來(lái)的利益損失。★ 寫(xiě)字樓二次置業(yè)——看準(zhǔn)現(xiàn)代化。我司認(rèn)為要占有二次置業(yè)市場(chǎng)，首要是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。無(wú)論是外觀設(shè)計(jì)、建筑選材、空間規(guī)劃、配套設(shè)施都要注入強(qiáng)烈的現(xiàn)代元素，以滿(mǎn)足企業(yè)現(xiàn)代化的需求。效果分析： ◎ 現(xiàn)代化是現(xiàn)代企業(yè)的必然要求，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化也是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者需求。 ◎ 現(xiàn)代化是功能的升級(jí)，借此可有效淡化本案外觀形象一般，建筑物不夠大氣磅礴的弱點(diǎn)。 ◎ 現(xiàn)代化是一種文化概念，是波濤置業(yè)公司企業(yè)理念的外延，也是本案在市場(chǎng)銷(xiāo)售中的美麗外衣?！?辦公現(xiàn)代化——升級(jí)企業(yè)發(fā)展的要求。因此本案市場(chǎng)定位于已經(jīng)取得長(zhǎng)足發(fā)展的中型企業(yè)、務(wù)實(shí)進(jìn)步的大型企業(yè)、開(kāi)拓創(chuàng)新的新型企業(yè)、格調(diào)高雅的智慧型企業(yè)。由此建議：將本案建筑按東西分為A、B兩座，每層樓規(guī)劃為二個(gè)銷(xiāo)售單位，每個(gè)銷(xiāo)售單位面積約為500M2。 效果分析： ◎ 通過(guò)提高銷(xiāo)售總價(jià)來(lái)提升企業(yè)檔次，從而達(dá)到產(chǎn)品的升華。 ◎ 重新規(guī)劃的使用率由原來(lái)的65%上升為90%，形成與一般甲級(jí)寫(xiě)字樓強(qiáng)烈對(duì)比優(yōu)勢(shì)。 ◎ 重新規(guī)劃后的大空間格局可減少在隔墻、電梯前廳、公共走道、公共衛(wèi)生間等方面的成本投入，從而形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)。★ 開(kāi)放、透明——現(xiàn)代企業(yè)的第一特性。現(xiàn)代企業(yè)是開(kāi)放的，因此可以獲得高度優(yōu)化的人才組合?，F(xiàn)代企業(yè)是透明的，因此沒(méi)有明爭(zhēng)暗斗的企業(yè)內(nèi)耗，只有清晰的工作規(guī)程、明確的工作目標(biāo)、良好的經(jīng)營(yíng)效益。適應(yīng)這一現(xiàn)代元素的建筑空間也就是開(kāi)放透明的空間。由此建議：本案產(chǎn)品空間規(guī)劃為無(wú)隔斷的開(kāi)放性空間，外立面為通透性較強(qiáng)的大開(kāi)間落地玻璃，最大限度地展現(xiàn)通透性。效果分析： ◎ 開(kāi)放性的空間更能滿(mǎn)足企業(yè)個(gè)性的張揚(yáng)； ◎ 大開(kāi)間落地鋼化玻璃的應(yīng)用可有效提升產(chǎn)品檔次，降低價(jià)格阻力； ◎ 使得建筑外觀華麗、尊貴，彌補(bǔ)了建筑外形設(shè)計(jì)一般的缺陷；★ 健康——現(xiàn)代企業(yè)的需求，也是現(xiàn)代人本需求的首要特性。現(xiàn)代的企業(yè)是健康的、向上的、活力的，因?yàn)檫@些得以壯大，具備可持續(xù)發(fā)展的無(wú)窮潛力。積極向上的企業(yè)需要有健康心態(tài)的員工。健康的員工需要有健康自由的空間環(huán)境。因此，能夠滿(mǎn)足二次置業(yè)需求的寫(xiě)字樓是在健康文化倡導(dǎo)下的，是具有健康空間的，是具有健康設(shè)施的。由此，我司建議：F、 ，讓空氣得到更好的分層排布。G、 注重自然通風(fēng)，讓建筑的南北優(yōu)勢(shì)得到最大發(fā)揮；H、 注重采光，最大限度利用自然光辦公；I、 注重勞逸結(jié)合，在頂層平臺(tái)設(shè)置健身房，臺(tái)球館、乒乓球館，讓白領(lǐng)在工作之余放松心情，改善一下心肺功能，增強(qiáng)并保持良好的體魄。J、 每層衛(wèi)生間處設(shè)置帶有熱水供應(yīng)的沖涼房，讓辛苦工作的員工松弛一下神經(jīng)，清醒一下頭腦，清潔一下肌體。效果分析： ◎ 上述方案的實(shí)施簡(jiǎn)單易行，可操作性強(qiáng)； ◎ 關(guān)注健康就是關(guān)愛(ài)生命，關(guān)注健康就是關(guān)愛(ài)消費(fèi)者； ◎ 健康是社會(huì)的潮流，也是其他樓盤(pán)所不足的地方，可有效形成本案的優(yōu)勢(shì)；★ 簡(jiǎn)約——現(xiàn)代的時(shí)尚元素?，F(xiàn)代的社會(huì)物流加快，信息提速。人們已沒(méi)有太多時(shí)間去體會(huì)舞文弄墨的豪情、吟詩(shī)頌詞的雅性、花前月下的浪漫、午后陽(yáng)光的悠閑。他們要忍受太多的工作壓力，適應(yīng)太快的社會(huì)節(jié)奏，因此簡(jiǎn)約便成為首當(dāng)其沖的選擇。由繁雜蛻變?yōu)楹?jiǎn)約，便捷、時(shí)尚觸手，一切自然水到渠成。由此建議：本案外立面設(shè)計(jì)造型應(yīng)注重表達(dá)時(shí)尚的簡(jiǎn)約特性，簡(jiǎn)約的立面、簡(jiǎn)約線(xiàn)條、簡(jiǎn)約的結(jié)構(gòu)。效果分析： ◎ 本案外形設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，如按傳統(tǒng)方法裝飾勢(shì)必造成建筑陳舊落伍； ◎ 簡(jiǎn)單的外形設(shè)計(jì)為簡(jiǎn)約的外觀裝飾提供了良好的基礎(chǔ)，可有效節(jié)省成本投入； ◎ 簡(jiǎn)約的外觀明快，蘊(yùn)含著現(xiàn)代的元素，從使本案的內(nèi)涵與外延得到高度統(tǒng)一；★ 智能、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能、獨(dú)立——現(xiàn)代文化的立體內(nèi)涵。建議：G、 在建筑樓頂設(shè)置太陽(yáng)能熱水器，提供熱水供應(yīng)；H、 設(shè)置水晶陽(yáng)光生態(tài)大堂：將A座（東端入口）B座（兩端入口）入口建造鋼化玻璃弧型大堂。采用名貴花崗石鋪地，并引入自然生態(tài)，把樹(shù)木、山石、流水作為空間表達(dá)元素，婉約靈動(dòng)自顯其中，使其在豪華與自然間尋求人性的親和；I、 建立高度智能化的現(xiàn)代商務(wù)倉(cāng)：將原本規(guī)劃為發(fā)展商辦公的4樓分區(qū)設(shè)計(jì)。一部分作為發(fā)展商獨(dú)立使用的辦公室，另一部分作為整棟大樓公用的現(xiàn)代商務(wù)倉(cāng)。設(shè)置帶同步翻譯系統(tǒng)的小型會(huì)議廳，設(shè)置配備電視、可視電話(huà)、投影儀的產(chǎn)品演示中心（間作電視會(huì)議廳）；J、 在住宅小區(qū)中開(kāi)辟員工餐廳，為大樓提供員工就餐服務(wù)；K、 配設(shè)滿(mǎn)足500M2使用的戶(hù)式中央空調(diào)，使得每戶(hù)均可獨(dú)立使用，并將主機(jī)設(shè)置于大樓東西兩端，避免空調(diào)機(jī)位對(duì)大樓外立面的影響，同時(shí)為24小時(shí)公辦提供便利條件；L、 采用先進(jìn)的綜合布線(xiàn)系統(tǒng)、通訊光纜直接入戶(hù)，并在每個(gè)樓層設(shè)置多個(gè)寬帶數(shù)據(jù)端口，為信息化和信息升級(jí)留足空間?！?航空SHOW商務(wù)港寫(xiě)字樓——為本案迅速建立市場(chǎng)知名度。建議如下：“航空SHOW商務(wù)港寫(xiě)字樓”“航空”點(diǎn)明本案地點(diǎn)位于繁華的航空路；SHOW旨在表達(dá)現(xiàn)代時(shí)尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。瞄準(zhǔn)寫(xiě)字樓二次置業(yè)的市場(chǎng)空白點(diǎn)；鎖定中型成長(zhǎng)型企業(yè)的辦公需求；倡導(dǎo)健康辦公的新模式；打造現(xiàn)代簡(jiǎn)約的開(kāi)放空間；尋求時(shí)尚與實(shí)用的完美結(jié)合；搶占新一代寫(xiě)字樓市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者席位；這就是航空SHOW商務(wù)港寫(xiě)字樓的策劃總思路。我司深信，在發(fā)展商的支持與幫助下，一定能夠創(chuàng)造武漢寫(xiě)字樓銷(xiāo)售力新高，并為波濤置業(yè)有限公司帝造全新現(xiàn)代的企業(yè)品牌形象。 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣建議結(jié)合我們對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的重新包裝，加上以上主題的同時(shí)推出，本案面市后將能夠切中買(mǎi)家的心理需求，達(dá)到市場(chǎng)的轟動(dòng)效應(yīng)，創(chuàng)造武漢市場(chǎng)上持續(xù)旺銷(xiāo)的寫(xiě)字樓。 推廣策略在具體推廣過(guò)程中，結(jié)合我司十余年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們將采用以下推廣手法：※ 新聞公關(guān) 房地產(chǎn)周刊、報(bào)紙、軟稿結(jié)合硬性廣告的發(fā)布※ 廣告推廣 確定引導(dǎo)—提出形象—展現(xiàn)賣(mài)點(diǎn)的策略，科學(xué)的預(yù)算，系統(tǒng)的策劃、新奇的創(chuàng)意以及在報(bào)紙上發(fā)布的廣告，鎖定目標(biāo)群體，并隨時(shí)進(jìn)行廣告效果的評(píng)估及廣告媒體、創(chuàng)意的調(diào)整。 ※ 廣告的推廣頻率 我們公司本著少花錢(qián)辦大事的原則，合理的分配廣告投放頻率和規(guī)模比例，以最少的投入達(dá)到最好的持續(xù)銷(xiāo)售效果?！? 促銷(xiāo) 深入甲級(jí)寫(xiě)字樓腹地，傳播項(xiàng)目品牌、品質(zhì)，固定宣傳點(diǎn)，在繁華地段和寫(xiě)字樓集中地方發(fā)放宣傳單?！? 文藝公關(guān)活動(dòng) 結(jié)合具體事件，組織各種活動(dòng)，制造銷(xiāo)售氣氛，如認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)等吸引注意力?！? 現(xiàn)場(chǎng)包裝 利用樓盤(pán)地理位置，布置布幔、條幅等，制造現(xiàn)場(chǎng)氣氛?！? 調(diào)整 結(jié)合市場(chǎng)的反映，表達(dá)出的廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、賣(mài)點(diǎn)，以及在此基礎(chǔ)上對(duì)客戶(hù)的反映對(duì)策略進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。我們會(huì)根據(jù)實(shí)際的情況制定詳細(xì)的內(nèi)容并每階段向發(fā)展商匯報(bào)，供發(fā)展商決策。 營(yíng)銷(xiāo)策略我們?cè)跔I(yíng)銷(xiāo)的策略上，采用多種方式，獨(dú)創(chuàng)全新的與客戶(hù)溝通方式，突破傳統(tǒng)的銷(xiāo)售手法，高度重視與客戶(hù)的關(guān)系，建立關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo)的范圍，引導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶(hù)群向本項(xiàng)目轉(zhuǎn)移，實(shí)質(zhì)做到與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)客戶(hù)的爭(zhēng)奪中占上風(fēng) 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路我們?cè)跔I(yíng)銷(xiāo)的策略上，采用多種方式，獨(dú)創(chuàng)全新的與客戶(hù)溝通方式，突破傳統(tǒng)的銷(xiāo)售手法，高度重視與客戶(hù)的關(guān)系，建立關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo)的范圍，引導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶(hù)群向本項(xiàng)目轉(zhuǎn)移，實(shí)質(zhì)做到與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)客戶(hù)的爭(zhēng)奪中占上風(fēng)。　項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)我們會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，劃分不同的銷(xiāo)售階段以及不同的銷(xiāo)售策略。包括入市前、入市、入市后的各種軟硬性廣告、推廣活動(dòng)和組織方式等的操作，以確保項(xiàng)目順利的入市并可持續(xù)發(fā)展?！? 初步包裝后，用2個(gè)月時(shí)間進(jìn)行試探性的發(fā)售 ※ 制定總體的廣告及媒介策略，轟炸武漢市場(chǎng) 4個(gè)月※ 根據(jù)廣告反饋制定后續(xù)銷(xiāo)售計(jì)劃 23個(gè)月※ 進(jìn)行系列推廣活動(dòng)以上計(jì)劃逐步進(jìn)行，發(fā)展商和代理商的通力合作，我們有信心在一年的時(shí)間內(nèi)讓項(xiàng)目的銷(xiāo)售率達(dá)到80%，創(chuàng)武漢寫(xiě)字樓銷(xiāo)售率新高。附：寫(xiě)字樓項(xiàng)目資料寫(xiě)字樓名稱(chēng)租價(jià)、售價(jià)水平檔次主體公司類(lèi)型坐落地址租售率建銀大廈80元/平方米+20（物管）不出售甲級(jí)外企，國(guó)內(nèi)知名公司西北湖廣場(chǎng)，新華下路85%瑞通廣場(chǎng)85元/平方米+12（物管）8500元/平方米甲級(jí)外企，國(guó)內(nèi)知名公司長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)路，建設(shè)大道90%招銀大廈4555元/平方米甲級(jí)外企，國(guó)內(nèi)知名公司建設(shè)大道與青年路交匯處85%信合大廈50元/平方米甲級(jí)國(guó)內(nèi)知名公司，少量外企建設(shè)大道，噴泉公園附近85%國(guó)貿(mào)大廈100元/平方米（租價(jià)+物管）甲級(jí)外企，少量國(guó)內(nèi)知名企業(yè)建設(shè)大道，西北湖廣場(chǎng)對(duì)面95%良友大廈40元/平方米乙級(jí)(優(yōu)秀)少量國(guó)內(nèi)知名公司，少量外企，大量武漢有實(shí)力公司新華路與噴泉公園附近80%凱盟大廈38元/平方米乙級(jí)大量武漢有一定實(shí)力公司，創(chuàng)業(yè)期公司新華路，噴泉公園對(duì)面75%登月大廈25元/平方米乙級(jí)大量武漢創(chuàng)業(yè)期公司新華路與噴泉公園附近70%陽(yáng)光大廈2300元/平方米乙級(jí)大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司新華下路95%青年廣場(chǎng)22元/平方米乙級(jí)大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司青年路靠近建設(shè)大道55%項(xiàng)目名稱(chēng)武漢廣場(chǎng)世貿(mào)廣場(chǎng)富商大廈中原大廈租金報(bào)價(jià)30453520項(xiàng)目名稱(chēng)世紀(jì)大廈港奧中心正信大廈中百商廈租金報(bào)價(jià)27353021