【正文】 撐。由此可見單純從產(chǎn)品現(xiàn)有功能和市場的一般規(guī)律出發(fā)，很難尋求到本案的市場支持點。如不采取非常之手段，滯銷將是情理之中的結(jié)果。在為本案銷售預(yù)備方案所作的市場調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況：◎ 前期以低價格進入公寓式寫字樓的大量企業(yè)中，相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)已得到了長足的發(fā)展。伴隨著時間延遞，破舊的大堂、擁擠低速的電梯，住家人員提著菜籃子與白領(lǐng)職員同進同出的尷尬，緊張的停車位、落伍的大樓外觀已使他們?nèi)諠u滋生尋求辦公新址的想法?！? 現(xiàn)有甲級寫字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費、停車費，低實用率，中央空凋、其中央送風(fēng)系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，加上非典時期帶來的恐懼感使這些企業(yè)和員工的情緒變得焦慮不安和無奈，并對由此這種高昂的代價產(chǎn)生動搖。新一代健康智能寫字樓帶動寫字樓市場悄然進入二次置業(yè)時代。我司認(rèn)為：上述市場情況正是新一代寫字樓產(chǎn)品的市場需求動力。未來的寫字樓產(chǎn)品，誰能改善這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市場上的佼佼者。那么這是一個怎樣的市場呢？★ 寫字樓的新市場——二次置業(yè)市場。武漢的寫字樓供大于求已是不爭之實，新的寫字樓產(chǎn)品唯有去爭取現(xiàn)仍在舊寫字樓中的企業(yè)，進行重新認(rèn)購，重新選擇，這便出現(xiàn)了二次認(rèn)購、二次置業(yè)。效果分析： ◎ 寫字樓二次置業(yè)屬市場空白點，競爭者少； ◎ 本案定位于二次置業(yè)市場，可迅速占領(lǐng)市場營銷的至高點，形成旺銷； ◎ 本案作為第一個寫字樓市場的二次置業(yè)樓盤，其形象備受市場關(guān)注，可與競爭個案形成有效差異，避免同質(zhì)竟價帶來的利益損失。★ 寫字樓二次置業(yè)——看準(zhǔn)現(xiàn)代化。我司認(rèn)為要占有二次置業(yè)市場，首要是實現(xiàn)現(xiàn)代化。無論是外觀設(shè)計、建筑選材、空間規(guī)劃、配套設(shè)施都要注入強烈的現(xiàn)代元素，以滿足企業(yè)現(xiàn)代化的需求。效果分析： ◎ 現(xiàn)代化是現(xiàn)代企業(yè)的必然要求，實現(xiàn)現(xiàn)代化也是實現(xiàn)消費者需求。 ◎ 現(xiàn)代化是功能的升級，借此可有效淡化本案外觀形象一般，建筑物不夠大氣磅礴的弱點。 ◎ 現(xiàn)代化是一種文化概念，是波濤置業(yè)公司企業(yè)理念的外延，也是本案在市場銷售中的美麗外衣。★ 辦公現(xiàn)代化——升級企業(yè)發(fā)展的要求。因此本案市場定位于已經(jīng)取得長足發(fā)展的中型企業(yè)、務(wù)實進步的大型企業(yè)、開拓創(chuàng)新的新型企業(yè)、格調(diào)高雅的智慧型企業(yè)。由此建議：將本案建筑按東西分為A、B兩座，每層樓規(guī)劃為二個銷售單位，每個銷售單位面積約為500M2。 效果分析： ◎ 通過提高銷售總價來提升企業(yè)檔次，從而達到產(chǎn)品的升華。 ◎ 重新規(guī)劃的使用率由原來的65%上升為90%，形成與一般甲級寫字樓強烈對比優(yōu)勢。 ◎ 重新規(guī)劃后的大空間格局可減少在隔墻、電梯前廳、公共走道、公共衛(wèi)生間等方面的成本投入，從而形成價格優(yōu)勢?！?開放、透明——現(xiàn)代企業(yè)的第一特性?，F(xiàn)代企業(yè)是開放的，因此可以獲得高度優(yōu)化的人才組合。現(xiàn)代企業(yè)是透明的，因此沒有明爭暗斗的企業(yè)內(nèi)耗，只有清晰的工作規(guī)程、明確的工作目標(biāo)、良好的經(jīng)營效益。適應(yīng)這一現(xiàn)代元素的建筑空間也就是開放透明的空間。由此建議：本案產(chǎn)品空間規(guī)劃為無隔斷的開放性空間，外立面為通透性較強的大開間落地玻璃，最大限度地展現(xiàn)通透性。效果分析： ◎ 開放性的空間更能滿足企業(yè)個性的張揚； ◎ 大開間落地鋼化玻璃的應(yīng)用可有效提升產(chǎn)品檔次，降低價格阻力； ◎ 使得建筑外觀華麗、尊貴，彌補了建筑外形設(shè)計一般的缺陷；★ 健康——現(xiàn)代企業(yè)的需求，也是現(xiàn)代人本需求的首要特性?，F(xiàn)代的企業(yè)是健康的、向上的、活力的，因為這些得以壯大，具備可持續(xù)發(fā)展的無窮潛力。積極向上的企業(yè)需要有健康心態(tài)的員工。健康的員工需要有健康自由的空間環(huán)境。因此，能夠滿足二次置業(yè)需求的寫字樓是在健康文化倡導(dǎo)下的，是具有健康空間的，是具有健康設(shè)施的。由此，我司建議：F、 ，讓空氣得到更好的分層排布。G、 注重自然通風(fēng)，讓建筑的南北優(yōu)勢得到最大發(fā)揮；H、 注重采光，最大限度利用自然光辦公；I、 注重勞逸結(jié)合，在頂層平臺設(shè)置健身房，臺球館、乒乓球館，讓白領(lǐng)在工作之余放松心情，改善一下心肺功能，增強并保持良好的體魄。J、 每層衛(wèi)生間處設(shè)置帶有熱水供應(yīng)的沖涼房，讓辛苦工作的員工松弛一下神經(jīng)，清醒一下頭腦，清潔一下肌體。效果分析： ◎ 上述方案的實施簡單易行，可操作性強； ◎ 關(guān)注健康就是關(guān)愛生命，關(guān)注健康就是關(guān)愛消費者； ◎ 健康是社會的潮流，也是其他樓盤所不足的地方，可有效形成本案的優(yōu)勢；★ 簡約——現(xiàn)代的時尚元素?，F(xiàn)代的社會物流加快，信息提速。人們已沒有太多時間去體會舞文弄墨的豪情、吟詩頌詞的雅性、花前月下的浪漫、午后陽光的悠閑。他們要忍受太多的工作壓力，適應(yīng)太快的社會節(jié)奏，因此簡約便成為首當(dāng)其沖的選擇。由繁雜蛻變?yōu)楹喖s，便捷、時尚觸手，一切自然水到渠成。由此建議：本案外立面設(shè)計造型應(yīng)注重表達時尚的簡約特性，簡約的立面、簡約線條、簡約的結(jié)構(gòu)。效果分析： ◎ 本案外形設(shè)計簡單，如按傳統(tǒng)方法裝飾勢必造成建筑陳舊落伍； ◎ 簡單的外形設(shè)計為簡約的外觀裝飾提供了良好的基礎(chǔ)，可有效節(jié)省成本投入； ◎ 簡約的外觀明快，蘊含著現(xiàn)代的元素，從使本案的內(nèi)涵與外延得到高度統(tǒng)一；★ 智能、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能、獨立——現(xiàn)代文化的立體內(nèi)涵。建議：G、 在建筑樓頂設(shè)置太陽能熱水器，提供熱水供應(yīng)；H、 設(shè)置水晶陽光生態(tài)大堂：將A座（東端入口）B座（兩端入口）入口建造鋼化玻璃弧型大堂。采用名貴花崗石鋪地，并引入自然生態(tài)，把樹木、山石、流水作為空間表達元素，婉約靈動自顯其中，使其在豪華與自然間尋求人性的親和；I、 建立高度智能化的現(xiàn)代商務(wù)倉：將原本規(guī)劃為發(fā)展商辦公的4樓分區(qū)設(shè)計。一部分作為發(fā)展商獨立使用的辦公室，另一部分作為整棟大樓公用的現(xiàn)代商務(wù)倉。設(shè)置帶同步翻譯系統(tǒng)的小型會議廳，設(shè)置配備電視、可視電話、投影儀的產(chǎn)品演示中心（間作電視會議廳）；J、 在住宅小區(qū)中開辟員工餐廳，為大樓提供員工就餐服務(wù)；K、 配設(shè)滿足500M2使用的戶式中央空調(diào)，使得每戶均可獨立使用，并將主機設(shè)置于大樓東西兩端，避免空調(diào)機位對大樓外立面的影響，同時為24小時公辦提供便利條件；L、 采用先進的綜合布線系統(tǒng)、通訊光纜直接入戶，并在每個樓層設(shè)置多個寬帶數(shù)據(jù)端口，為信息化和信息升級留足空間?！?航空SHOW商務(wù)港寫字樓——為本案迅速建立市場知名度。建議如下：“航空SHOW商務(wù)港寫字樓”“航空”點明本案地點位于繁華的航空路；SHOW旨在表達現(xiàn)代時尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。瞄準(zhǔn)寫字樓二次置業(yè)的市場空白點；鎖定中型成長型企業(yè)的辦公需求；倡導(dǎo)健康辦公的新模式；打造現(xiàn)代簡約的開放空間；尋求時尚與實用的完美結(jié)合；搶占新一代寫字樓市場的領(lǐng)導(dǎo)者席位；這就是航空SHOW商務(wù)港寫字樓的策劃總思路。我司深信，在發(fā)展商的支持與幫助下，一定能夠創(chuàng)造武漢寫字樓銷售力新高，并為波濤置業(yè)有限公司帝造全新現(xiàn)代的企業(yè)品牌形象。 項目營銷推廣建議結(jié)合我們對項目產(chǎn)品的重新包裝，加上以上主題的同時推出，本案面市后將能夠切中買家的心理需求，達到市場的轟動效應(yīng)，創(chuàng)造武漢市場上持續(xù)旺銷的寫字樓。 推廣策略在具體推廣過程中，結(jié)合我司十余年從業(yè)經(jīng)驗，我們將采用以下推廣手法：※ 新聞公關(guān) 房地產(chǎn)周刊、報紙、軟稿結(jié)合硬性廣告的發(fā)布※ 廣告推廣 確定引導(dǎo)—提出形象—展現(xiàn)賣點的策略，科學(xué)的預(yù)算，系統(tǒng)的策劃、新奇的創(chuàng)意以及在報紙上發(fā)布的廣告，鎖定目標(biāo)群體，并隨時進行廣告效果的評估及廣告媒體、創(chuàng)意的調(diào)整。 ※ 廣告的推廣頻率 我們公司本著少花錢辦大事的原則，合理的分配廣告投放頻率和規(guī)模比例，以最少的投入達到最好的持續(xù)銷售效果?！? 促銷 深入甲級寫字樓腹地，傳播項目品牌、品質(zhì)，固定宣傳點，在繁華地段和寫字樓集中地方發(fā)放宣傳單。※ 文藝公關(guān)活動 結(jié)合具體事件，組織各種活動，制造銷售氣氛，如認(rèn)購、開盤等吸引注意力。※ 現(xiàn)場包裝 利用樓盤地理位置，布置布幔、條幅等，制造現(xiàn)場氣氛?！? 調(diào)整 結(jié)合市場的反映，表達出的廣告創(chuàng)意、設(shè)計、賣點，以及在此基礎(chǔ)上對客戶的反映對策略進行及時調(diào)整。我們會根據(jù)實際的情況制定詳細的內(nèi)容并每階段向發(fā)展商匯報，供發(fā)展商決策。 營銷策略我們在營銷的策略上，采用多種方式，獨創(chuàng)全新的與客戶溝通方式，突破傳統(tǒng)的銷售手法，高度重視與客戶的關(guān)系，建立關(guān)系營銷，擴大營銷的范圍，引導(dǎo)競爭對手的客戶群向本項目轉(zhuǎn)移，實質(zhì)做到與競爭對手對客戶的爭奪中占上風(fēng) 項目營銷思路我們在營銷的策略上，采用多種方式，獨創(chuàng)全新的與客戶溝通方式，突破傳統(tǒng)的銷售手法，高度重視與客戶的關(guān)系，建立關(guān)系營銷，擴大營銷的范圍，引導(dǎo)競爭對手的客戶群向本項目轉(zhuǎn)移，實質(zhì)做到與競爭對手對客戶的爭奪中占上風(fēng)?！№椖夸N售目標(biāo)我們會根據(jù)項目的進展情況，劃分不同的銷售階段以及不同的銷售策略。包括入市前、入市、入市后的各種軟硬性廣告、推廣活動和組織方式等的操作，以確保項目順利的入市并可持續(xù)發(fā)展。※ 初步包裝后，用2個月時間進行試探性的發(fā)售 ※ 制定總體的廣告及媒介策略，轟炸武漢市場 4個月※ 根據(jù)廣告反饋制定后續(xù)銷售計劃 23個月※ 進行系列推廣活動以上計劃逐步進行，發(fā)展商和代理商的通力合作，我們有信心在一年的時間內(nèi)讓項目的銷售率達到80%，創(chuàng)武漢寫字樓銷售率新高。附：寫字樓項目資料寫字樓名稱租價、售價水平檔次主體公司類型坐落地址租售率建銀大廈80元/平方米+20（物管）不出售甲級外企，國內(nèi)知名公司西北湖廣場，新華下路85%瑞通廣場85元/平方米+12（物管）8500元/平方米甲級外企，國內(nèi)知名公司長江日報路，建設(shè)大道90%招銀大廈4555元/平方米甲級外企，國內(nèi)知名公司建設(shè)大道與青年路交匯處85%信合大廈50元/平方米甲級國內(nèi)知名公司，少量外企建設(shè)大道，噴泉公園附近85%國貿(mào)大廈100元/平方米（租價+物管）甲級外企，少量國內(nèi)知名企業(yè)建設(shè)大道，西北湖廣場對面95%良友大廈40元/平方米乙級(優(yōu)秀)少量國內(nèi)知名公司，少量外企，大量武漢有實力公司新華路與噴泉公園附近80%凱盟大廈38元/平方米乙級大量武漢有一定實力公司，創(chuàng)業(yè)期公司新華路，噴泉公園對面75%登月大廈25元/平方米乙級大量武漢創(chuàng)業(yè)期公司新華路與噴泉公園附近70%陽光大廈2300元/平方米乙級大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司新華下路95%青年廣場22元/平方米乙級大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司青年路靠近建設(shè)大道55%項目名稱武漢廣場世貿(mào)廣場富商大廈中原大廈租金報價30453520項目名稱世紀(jì)大廈港奧中心正信大廈中百商廈租金報價27353021