某市商業(yè)及寫字樓市場分析報(bào)告(參考版)
2024-08-12 22:42本頁面
【正文】 。中國的住宅市場經(jīng)過長期發(fā)展，也將逐漸進(jìn)入飽和狀態(tài)，取而代之的將是商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，美國房地產(chǎn)市場在上個(gè)世紀(jì)六十年代逐漸進(jìn)入飽和，獨(dú)棟新房銷售比例下滑，二手房市場開始走俏。由于住宅受到調(diào)控政策影響及土地市場更加嚴(yán)厲的監(jiān)管，住宅土地增速將出現(xiàn)放緩。2011年前三季度商鋪市場平均租金快速增長，第四季度受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，平均租金有所降低，整體空置率上升。同時(shí)，商業(yè)、辦公投資額占房地產(chǎn)開發(fā)總投資比重逐漸增大，2011年商業(yè)、%，較2008年上升2個(gè)百分點(diǎn)。從我國商業(yè)發(fā)展情況來看，一線城市商業(yè)發(fā)展較快，人均商業(yè)面積比例較高，接近2平方米左右，但全國人均商業(yè)面積在1平方米左右，整體發(fā)展與國際發(fā)達(dá)水平有較大差距，商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。從宏觀及政策層面來看，國家長期鼓勵(lì)擴(kuò)大內(nèi)需及居民消費(fèi)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景較好；政府對(duì)住宅市場“去泡沫化”的決心決定了短期內(nèi)住宅市場受政策打壓的現(xiàn)狀難以改變，而商業(yè)地產(chǎn)不受政策限制，且商業(yè)開發(fā)為地方政府帶來稅收及就業(yè)，地方政府在商業(yè)地塊出讓政策會(huì)有所傾斜。在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于長期化和保障房大力建設(shè)的背景下，地產(chǎn)行業(yè)正受到不斷的擠壓。 當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)商業(yè)市場影響分析自2010年4月一系列樓市宏觀調(diào)控政策出臺(tái)以來，原本火熱的住宅市場不斷降溫，部分城市住宅市場出現(xiàn)量價(jià)齊跌，商業(yè)地產(chǎn)卻迎來了一輪開發(fā)熱潮。月。2011年天河北區(qū)域年平均月租金為145元/m2，%，租金水平及空置率均低于珠江新城。，成交均價(jià)25,857元/m2。作為政府規(guī)劃的未來總部基地，預(yù)計(jì)經(jīng)過46年的培育期，琶洲將逐步成為廣州新的商務(wù)集聚地，整體空置率將逐步降低，同時(shí)受投資需求升溫帶動(dòng)，售價(jià)水平將保持穩(wěn)步增長趨勢。目前琶洲商務(wù)區(qū)已建成寫字樓整體庫存量相對(duì)較小，不足55萬m2，且乙級(jí)寫字樓占比達(dá)50%，由于整體檔次不高及周邊配套設(shè)施不完善等因素影響，市場需求有限，新增項(xiàng)目消化緩慢，空置率處于較高水平，平均空置率超過40%。2011年琶洲商務(wù)區(qū)寫字樓平均租金達(dá)100120元/m2琶洲寫字樓市場從2005年進(jìn)入起步階段，經(jīng)歷長期的平緩發(fā)展后，市場整體庫存量仍相對(duì)較少；由于寫字樓整體檔次不高、配套設(shè)施不完善，市場需求有限，租金水平長期保持平穩(wěn)，空置率處于較高水平。琶洲商務(wù)區(qū)近年來依托“會(huì)展經(jīng)濟(jì)+CBD總部經(jīng)濟(jì)”的獨(dú)特優(yōu)勢，琶洲商務(wù)區(qū)寫字樓市場發(fā)展迅速，已成為繼珠江新城和天河北體育中心區(qū)域后最受矚目的新區(qū)域?？傮w來看，珠江新城區(qū)域正處于發(fā)展期，隨著配套的逐漸完善和商務(wù)氛圍的日趨濃郁，租金上漲潛力較大。月（戴德梁行數(shù)據(jù)），%，寫字樓租金水平位于全市之首，%。富力地產(chǎn)及保利地產(chǎn)的多個(gè)寫字樓項(xiàng)目成為2011年珠江新城寫字樓成交的主力。由于目前多個(gè)項(xiàng)目正在裝修施工，預(yù)計(jì)2012年會(huì)迎來一個(gè)供應(yīng)高峰，如恒大中心、廣晟國際大廈、煙草大廈、廣州銀行大廈等，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)面積超過90萬m2。從寫字樓分布區(qū)域看，甲級(jí)寫字樓分布相對(duì)集中，主要位于中軸線花城廣場兩側(cè)，呈帶狀分布。編號(hào)地塊截止時(shí)間用地性質(zhì)用地面積（㎡）容積率計(jì)容建筑面積（㎡）成交價(jià)（萬元）樓面地價(jià)（元/㎡）受讓方1花都區(qū)風(fēng)神大道南、玉棠路以西20111230商業(yè)金融業(yè)用地（C2）8,623≤34,4927,8652,280廣州市萬程申眾汽車銷售服務(wù)有限公司2花都區(qū)新華街三東大道以南20111226商業(yè)金融業(yè)用地（C2）10,755≤110,7553,3233,090廣州溢桂汽車銷售服務(wù)有限公司3廣州國際生物島螺旋路（中央大道段）以南，規(guī)劃A3號(hào)路以西2011127商服用地81,065≤89,1715,850656廣州市華源酒店有限公司4番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA05010822011118商業(yè)金融業(yè)用地（C2）12,787≤676,72138,3615,000廣州耀中房地產(chǎn)發(fā)展有限公司5廣州南站BA0501009地塊2011111商業(yè)金融用地(C2)4,597≤836,77318,3875,000奧園集團(tuán)有限公司6海珠區(qū)新港東路以北，琶洲大道以南AH040216地塊20111028商務(wù)辦公用地（C8）13,018≤8104,14462,2995,982廣州從興電子開發(fā)有限公司7海珠區(qū)新港東路以北，琶洲大道以南AH040215地塊20111028商業(yè)金融業(yè)用地（C2）11,839≤782,87349,9256,024廣州星河灣實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司8海珠區(qū)琶洲AH040139地塊20111026商業(yè)辦公用地（C8）14,603≤10146,03087,6186,000廣鋁集團(tuán)有限公司、廣州遠(yuǎn)大置業(yè)有限公司9廣州南站BA0501034地塊20111026商業(yè)金融用地(C2)12,123≤896,98448,4925,000奧園集團(tuán)有限公司10南沙街進(jìn)港大道北側(cè)2號(hào)用地20111020商務(wù)辦公與商業(yè)金融業(yè)用地28,649≤85,94715,9101,851廣州盈港房地產(chǎn)有限公司11廣州市花都區(qū)新華街迎賓大道花都區(qū)交通局以東（J10XH01）地塊20111013商業(yè)金融業(yè)用地（C2）4,900≤419,6008,5004,337廣州亞美置業(yè)有限公司12科學(xué)城力康路以西2011108商業(yè)金融業(yè)用地（C2）6,641≤9,9612,8472,858廣州市瑞豐實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司13廣州保稅區(qū)廣保大道以西、石英路以東2011108商業(yè)用地（C21）3,500≤5,2501,5793,008裕金酒業(yè)（廣州）有限公司14增城市正果鎮(zhèn)蒙花布村、汀塘村地塊2011920旅館業(yè)用地65,641≤65,6413,750571廣州市鴻凱實(shí)業(yè)投資有限公司15花都區(qū)炭步鎮(zhèn)炭步廣場北（J09TB05地塊）201191商業(yè)金融業(yè)用地（C2）16,203≤35,6473,7681,057廣州中錸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司16荔灣區(qū)舊龍溪路（高爾夫球場C地塊AF030655）201191商業(yè)金融業(yè)用地（C2）16,823≤40,37513,0703,237廣東邦華集團(tuán)有限公司17番禺區(qū)小谷圍廣州大學(xué)城中軸線北區(qū)DN0801地塊201191旅館業(yè)用地（C25）24,409≤77,75133,3174,285廣州市番禺信息技術(shù)投資發(fā)展有限公司18廣州開發(fā)區(qū)科學(xué)城KXCDF211地塊2011822文化娛樂用地兼容商業(yè)金融業(yè)用地（C3/C2）80,017≤176,03723,2201,319廣東飛晟投資有限公司19廣州國際生物島螺旋路（中央大道段）以北，規(guī)劃A3號(hào)路以西201184商業(yè)辦公旅館業(yè)用地（C2）32,058≤115,40820,6471,789顯恩投資有限
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