【正文】 樓品質(zhì)不斷提升，并涌現(xiàn)出多個(gè)商務(wù)聚集區(qū)域，例如北京的金融街、上海的陸家嘴等，形成了真正意義上的中央商務(wù)區(qū)，在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是第三產(chǎn)業(yè)和外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重要角色。同時(shí)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的繁榮與否和多種因素，多個(gè)行業(yè)的發(fā)展是息息相關(guān)的。以1999年的世博會(huì)為分水嶺，此前寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)熱火朝天、急速放量；此后7年，昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直處在消化過(guò)程，新項(xiàng)目、新的開(kāi)發(fā)幾乎停滯；經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的斷檔陣痛期，隨著WTO進(jìn)程的加快、昆明城市形象的提升，特別是昆明在面向東南亞地區(qū)重要的戰(zhàn)略位置以及西部大開(kāi)發(fā)的深入，使得大部分國(guó)內(nèi)外企業(yè)都有在滇投資的打算。而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了更多對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)的需求刺激，尤其是對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)需求最大的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三，昆明寫(xiě)字樓的軟硬件水平、物業(yè)水平有待提高。這一區(qū)域是昆明最有商務(wù)氣氛的區(qū)域，社會(huì)認(rèn)知性強(qiáng)，人流集中，配套設(shè)施完善。再看西市區(qū)，西市區(qū)在昆明人的觀念中不過(guò)是一片廠礦工業(yè)區(qū)而已，選擇西市區(qū)的企業(yè)大多是醫(yī)藥企業(yè)，形成了固有的產(chǎn)業(yè)聚集。（四）產(chǎn)品發(fā)展分析 昆明的寫(xiě)字樓經(jīng)歷了三代產(chǎn)品的發(fā)展。（五）市場(chǎng)要素分析我們以2007年為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，對(duì)昆明8個(gè)新建寫(xiě)字樓樓盤(pán)進(jìn)行了售價(jià)的統(tǒng)計(jì)。同時(shí)，昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)的吸納量也保持了亦步亦趨的態(tài)勢(shì)。因此宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響是十分直接和有效的。① ①喻穎正、章偉杰、林旭東. 寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)指南. 暨南大學(xué)出版社. 2005 ：24（三）政策因素政策因素對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響非常直接。當(dāng)過(guò)剩的現(xiàn)象已顯現(xiàn)時(shí)，可能為時(shí)已晚。二是寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)從市中心向周邊發(fā)展。不僅如此，物業(yè)管理水平的高低還將直接影響到物業(yè)未來(lái)的價(jià)值。地段、交通不再是競(jìng)爭(zhēng)的中心要素。例如一些超大規(guī)模寫(xiě)字樓與五星級(jí)酒店綜合體的出現(xiàn)（如財(cái)富中心和紅塔大廈），以及新產(chǎn)品概念（如企業(yè)總部和LOFT寫(xiě)字樓），都是這一趨勢(shì)的體現(xiàn)。包括商業(yè)、酒店、公寓、會(huì)議中心，甚至劇院……可以為員工的工作、生活創(chuàng)造更好的環(huán)境。在今后還需要對(duì)這一課題進(jìn)行更深入、細(xì)致的研究，提出更具體、更切實(shí)可行的建議，將微觀與宏觀、理論與實(shí)踐更緊密的結(jié)合起來(lái)，從而更好的促進(jìn)昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來(lái)越容易。 223268[2] 決策資源房地產(chǎn)研究中心. 商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)手冊(cè). 中國(guó)建筑工業(yè)出版社. : 216308[3] 喻穎正、章偉杰、林旭東. 寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)指南. 廣州：暨南大學(xué)出版社. [4] 高曉暉. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng). 上海： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社. 2005[5] 國(guó)寧. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃. 北京：中國(guó)商業(yè)出版社. [6] 胡昊. 上海房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告2007. 上海： 上海交通大學(xué)出版社. : 134158[7] 趙延軍、薛文碧. 房地產(chǎn)策劃與開(kāi)發(fā). 北京：機(jī)械工業(yè)出版社. [8] 袁野. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)學(xué). 上海：復(fù)旦大學(xué)出版社. [9] 尹軍、尹麗. 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo). 北京：化學(xué)工業(yè)出版社. [10]賈士軍. 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃. 北京：高等教育出版社. 2004 ：75[11]寫(xiě)字樓周刊 . [12]云南昆明寫(xiě)字樓調(diào)查報(bào)告. ， [13]云南信息報(bào). . 昆明新寫(xiě)字樓項(xiàng)目不斷涌現(xiàn) 寫(xiě)字樓仍處于消化期. . . . .. .. . . .. .致 謝 本論文從選題到現(xiàn)在，前后經(jīng)過(guò)了近半年時(shí)間。（4）對(duì)細(xì)節(jié)的要求“以人為本”還應(yīng)體現(xiàn)在細(xì)節(jié)上，如交通、員工餐廳乃至洗手間數(shù)量等一些容易被忽視的地方。（1）對(duì)外部環(huán)境的要求就外部環(huán)境而言，物業(yè)周邊應(yīng)該有良好的生態(tài)環(huán)境以及必不可少的商業(yè)環(huán)境，辦公空間不僅僅局限于室內(nèi)，可以更佳貼近自然，貼近城市生活。對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分、對(duì)客戶(hù)群進(jìn)行精確定位十分重要。一些物業(yè)公司處于對(duì)短期利益的考慮，對(duì)入駐企業(yè)的投入、對(duì)公共設(shè)施和環(huán)境的改善不夠，導(dǎo)致物業(yè)品質(zhì)降低。同時(shí)，昆明的寫(xiě)字樓也存在著不少問(wèn)題，集中體現(xiàn)在軟硬件水平及物業(yè)管理方面，未來(lái)有待完善。②另外城市規(guī)劃的方向也是寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)者們決策的依據(jù)。例如，昆明市政府在1999年就專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了《關(guān)于在市區(qū)不再審批、同意建設(shè)高層建筑項(xiàng)目的決定》。為此，要保證適度的土地供應(yīng)量，并與需求量相匹配。環(huán)球金融一經(jīng)推出，銷(xiāo)售率到07年4月底已達(dá)95%，而北辰財(cái)富中心的面世即售空，也反映出目前昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)的了良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。因此，我們將其與2007年年末昆明住宅商品房季度均價(jià)相比。從橫向角度來(lái)看昆明的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，可以發(fā)現(xiàn)整個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)品正在不斷細(xì)分，以滿足不通客戶(hù)的需求。因此西市區(qū)和東市區(qū)寫(xiě)字樓的發(fā)展相對(duì)滯后。如世紀(jì)廣場(chǎng)、柏聯(lián)廣場(chǎng)、華爾頓大廈、華一廣場(chǎng)、邦克大廈、廣業(yè)大廈、金融大廈等。第四，單一業(yè)權(quán)的寫(xiě)字樓少。 ①昆明專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓經(jīng)歷斷檔陣痛. . . . .. .三、昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（一）基本情況分析對(duì)篩選出的12棟代表性寫(xiě)字樓的調(diào)查情況匯總?cè)缦拢好Q(chēng)位置 樓齡 業(yè)權(quán) 入住率 車(chē)位 軟硬件 物業(yè) 客戶(hù)水平 水平 評(píng)價(jià)紅塔大廈南市區(qū) 5 單一 95% 約100 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu)綠洲大酒店市中心 9 分散 60% 約250 良 差 差匯都國(guó)際市中心 3 分散 50% 約400 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu)三合商利市中心 9 分散 95% 約50 中 良 良環(huán)球金融 市中心 2 分散 95% 約100 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu)廣業(yè)大廈 市中心 9 分散 80% 約250 差 差 中志遠(yuǎn)大廈 市中心 5 單一 95% 約200 良 優(yōu) 優(yōu)江東大廈頤高數(shù)碼銀座OFFICE 財(cái)富 中心城建股份北市區(qū) 2 單一 70% 約200 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu)北市區(qū) 2 分散 30% 約200 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu)北市區(qū) 4 分散 90% 約100 良 良 良北市區(qū) 2 分散 80% 約200 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu)西市區(qū) 7 分散 90% 約100 良 優(yōu) 優(yōu)表1 基本調(diào)查情況匯總表①根據(jù)表1，可以大致看出昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出下面一些特征：第一，昆明寫(xiě)字樓普遍樓齡淺。另外，第三產(chǎn)業(yè)的繁榮，私營(yíng)企業(yè)比例的增大和服務(wù)性智力密集型企業(yè)的增多，加大了對(duì)中、高檔寫(xiě)字樓的消費(fèi)，成為市場(chǎng)需求的重要支撐。而昆明正處于快速發(fā)展的黃金時(shí)期，加上其獨(dú)特的地理位置和經(jīng)濟(jì)特性，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展有其獨(dú)特性和重要的戰(zhàn)略性。①（二）研究的意義、方法和目的寫(xiě)字樓市場(chǎng)在我國(guó)興起的時(shí)間還較短，但是作為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展都有積極的意義。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)