【正文】 行為是短期行為，相對(duì)于銷售市場(chǎng)而言，租賃市場(chǎng)是更具理性的市場(chǎng)，在租賃市場(chǎng)上很少有投機(jī)行為。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在做的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，我們是從終端客戶需求往后倒退，而有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司最了解終端用戶的需求。而如今在寫字樓里也能產(chǎn)生利潤(rùn)，所以，我們 現(xiàn)在寫字樓不會(huì)再像以前那樣僅僅作為一個(gè)管理的附屬。而現(xiàn)代專業(yè)的寫字樓應(yīng)該考慮人貨分流，不僅要設(shè)置了不同功能的電梯，而且要增加安 全通道數(shù)量。昆明寫字樓市場(chǎng)用一蹶不振來(lái)形容是最恰當(dāng)不過(guò)了。 從租售價(jià)格上看，幾年來(lái)，昆明寫字樓租售價(jià)格一直較低，逾五成售價(jià)在 3500—4000 元 /㎡，租金水平較低，高層物業(yè)平均租金水平在 3040 元 /平方米 /月。 由于諸多配件配置上的先天不足，使想要租購(gòu)且有能力租購(gòu)專業(yè)寫字樓的用戶望而卻步，同時(shí)由于高昂建安成本導(dǎo)致的較高的租售價(jià)格，也把一部分對(duì)寫字樓功能要求不高但對(duì)價(jià)格十分敏感的中小客戶拒之門外。 第二，一個(gè)好的寫字樓不是老板擺譜的地方，而是能激發(fā)員工靈感，讓他更好地進(jìn)行腦力創(chuàng)造的場(chǎng)所，這是衡量新時(shí)代寫字樓主要標(biāo)準(zhǔn)，所以現(xiàn)在寫字樓的自身定位已經(jīng)發(fā)生了變化，以前是以老板為中心，而現(xiàn)在是以員工為中心。比如一些樓宇的布局，配套設(shè)施和各種裝飾材料的選用等，請(qǐng)一些有經(jīng)驗(yàn)的管理公司在前期進(jìn)行這些方面的策劃，花的錢很少，但是起的作用很大。因此，這樣一個(gè)由短期行為構(gòu)成的理性市場(chǎng)必然是打破區(qū)域界限的。而展出的樓盤項(xiàng)目有現(xiàn)房熱銷的，有在建開(kāi)發(fā)的，也有推出概念做形象的。別墅和聯(lián)排的開(kāi)發(fā)數(shù)量也較不錯(cuò)。其占地面積大致在 10,238,745 平方米左右。另外，面積在200 平方米以上的樓盤為聯(lián)排別墅或獨(dú)立別墅，其格局多為 4 房 2（ 3）廳 2（ 3）衛(wèi)的戶型。而初裝和全裝房則相對(duì)較少。 從現(xiàn)有住房居住年限上可以對(duì)購(gòu)房群體進(jìn)行購(gòu)買力分類。 消費(fèi)者購(gòu)房消費(fèi)行為研究 相當(dāng)大一部分消費(fèi)者有過(guò)購(gòu)房經(jīng)歷。 對(duì)于期房和現(xiàn)房的選擇，有 %的意向購(gòu)房者選擇購(gòu)買現(xiàn)房。本次房交會(huì)的意向購(gòu)房者對(duì)平層戶型的選擇比例為 %，對(duì)錯(cuò)層戶型的選擇比例為 %，對(duì)躍式戶型的選擇比例為 %， 對(duì)復(fù)式戶型的選擇比例為 8%。通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的加權(quán)平均，我們得出本次房交會(huì)上意向購(gòu)房者可以接受的住房平均單價(jià)為 元 /平方。在 2020 年昆明秋季房交會(huì)上展出的 78 個(gè)樓盤中，有 13 個(gè)樓盤有小高層物業(yè)，占了 22%，而在近半年最新浮出水面的樓盤中，近一半都有小高層項(xiàng)目。 從目前昆明小高層樓盤的供盤情況看，目前昆明市小高層樓盤的主力戶型中，最多的是三房二廳二衛(wèi)一廚的格局，占小高層樓盤主力戶型配比的 70%，主力戶型面積是 110—120 平方米的占 41%左右，其次是 130—140 平方米，占 35%，而 100 平方米以下的房屋面積則相對(duì)較少。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，喜好小高層比例最高的消費(fèi)人群的交通方式依次是公交車、自行車和摩托車，說(shuō)明喜好小高層的消費(fèi)人群還是以工薪階層為主。 99 年房交會(huì)上消費(fèi)者能夠接受小高層的只有 12%， 2020 年秋季房交會(huì)上消費(fèi)者能夠接受小高層的上升到了近 20%。從學(xué)歷情況看，高中以下占 %，高中 /中專 /技校占 %，大專以上占 %，學(xué)歷為大專以上的比例仍然是最高的。 消費(fèi)者在對(duì)所參觀樓盤的評(píng)價(jià)排名上我們也可以看出，排在前幾位的住宅小區(qū)有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就在注重環(huán)境的營(yíng)造。老百姓需要的是真正的實(shí)惠。 五、對(duì)不同功能房間面積的需求 我們把調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)加權(quán)平均計(jì)算后，得出消費(fèi)者對(duì)不同功能房間需求的排序情況及各功能房間面積的需求情況（如表 4）。 第四類為年齡較輕且學(xué)歷較高的的消費(fèi)人群。這次的調(diào)查結(jié)果也顯示了一種跡象，就是昆明二次購(gòu)買商品房的高潮正在來(lái)臨。而三室二廳二衛(wèi)則是一般消費(fèi)層次和較高消費(fèi)層次選擇戶型結(jié)構(gòu)的分水嶺。傳統(tǒng)的思維模式和行為規(guī)范對(duì)他們來(lái)說(shuō)僅僅是一個(gè)普通的網(wǎng)頁(yè)，可以點(diǎn)擊進(jìn)去瀏覽， 也可以很方便地點(diǎn)擊把它關(guān)閉。一般大眾消費(fèi)群體接受高層和小高層的比例分別為%和 %，而年輕群體接受高層和小高層的比例則分別上升為%和 %，對(duì)市中心高層的接受比例更高達(dá) %。 還有一些由其他物業(yè)類型改建而成的青年公寓，在前期樓盤結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)就沒(méi)有考慮青年人的居住特點(diǎn)，使戶型功能區(qū)域擺布顯得較為生硬，有些青年公寓內(nèi)甚至連基本的生活功能配套都不齊備。 “SOLO”戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時(shí)還要求公共空間的 “SOLO”化，迎合居住者個(gè)性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配置，比如： 24 小時(shí)便利店， 24 小時(shí)自助型洗衣店， 24 小時(shí)自助式健身房等等。 讓物業(yè)管理打動(dòng)消費(fèi)者 改革開(kāi)放二十多年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，國(guó)家強(qiáng)盛了，人民富裕了，老百姓的生活水平與二十多年前也不能同日而語(yǔ)了，買車子買房子這種一般老百姓以前想都不敢想的事情，現(xiàn)在也已經(jīng)很平常了。 雖然一些開(kāi)發(fā)商及其物業(yè)管理公司在精心打造住宅產(chǎn)品的同時(shí)也力爭(zhēng)把物業(yè)管理的文章做足，但仍有許多開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司在思路和做法上還不能擺正自己的位置，仍把自己放在主人的位置上管理業(yè)主，而不是把自己放在管家的位置上服務(wù)業(yè)主，造成業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的抱怨和投訴不斷。 當(dāng)然從目前情況看，物業(yè)管理要真正做到讓業(yè)主滿意同時(shí)讓物管公司能夠正常持續(xù)的運(yùn)作有一定的難度，物業(yè)管理公司虧損也是普遍現(xiàn)象，這一方面因?yàn)椴糠窒M(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)還沒(méi)有能夠正確認(rèn)識(shí)，另一方面物業(yè)管理公司服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，服務(wù)素質(zhì)不高等也加深了業(yè)主與物管公司的誤解和矛盾，同時(shí)一些相關(guān)的法例法規(guī)還不完善，造成了物管雙方都處之茫然。只有一個(gè)好的硬件產(chǎn)品而沒(méi)有相應(yīng)的好的軟件服務(wù)，這個(gè)產(chǎn)品就失去了靈性，一個(gè)沒(méi)有靈性的產(chǎn)品自然不會(huì)吸引追求靈動(dòng)的消費(fèi)者。投訴的內(nèi)容按投訴頻率依次是物管收費(fèi)，占 %；清潔衛(wèi)生，占 %；供水，占 %；房屋及公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，占 %；排水，占 %；小區(qū)公共場(chǎng)所管理，占 %；車輛管理，占 %；物業(yè)的管理及服務(wù)質(zhì)量，占 %；配套設(shè)施，占 %；治安，占 %；綠化，占 %；供電，占 %；煤氣，占 %；房屋質(zhì)量，占 %；消防，占 %。但國(guó)家的房改政策開(kāi)始實(shí)施后的今天，一般老百姓即相當(dāng)一部分工薪價(jià)層也開(kāi)始不得不變成 “有錢人 ”去買房子住了， 而且一不小心他們還變成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體，而且他們?cè)谫?gòu)買自己住房的時(shí)候，更多的會(huì)考慮跟自己日常的基本生活條件密切相關(guān)的因素，物業(yè)管理就是其中非常重要的因素之一。房間不用太大，35 平方左右甚至更小，太大的空間對(duì)于新新人類來(lái)說(shuō)是一種浪費(fèi)，只要室內(nèi)空間和配套能夠滿足新新人類基本的生活和學(xué)習(xí)的需要，并且需要的時(shí)候可以把房間當(dāng)成一個(gè)迷你 “SOHO”。 昆明的新新人類仍然沒(méi)有得到真正屬于自己的空間。他們雖然對(duì)未來(lái)的收入預(yù)期充滿信心，但由于處于創(chuàng)業(yè)初期，積累有限，價(jià)格便成為其能否實(shí)現(xiàn)獨(dú)立愿望的最關(guān)鍵的因素。他們討厭別人干涉自己的生活，徹底地捍衛(wèi)著自己的獨(dú)立和隱私。與戶型結(jié)構(gòu)的選擇一樣，一般消費(fèi)層次消費(fèi)者更傾向于選擇較小面積的住房，而較高消費(fèi)層次消費(fèi)者則更傾向于選擇較大面積的住房，而面積為 100 平方左右的住房是一般消費(fèi)層次和較高消費(fèi)層次選擇住房面積的分水嶺。 (表 7) 家庭人口 多層 小高層 高層 花園式多層 別墅 一人 二人 三人 50 四人 17 100 五人 六人或以上 八、不同消費(fèi)水平消費(fèi)者對(duì)戶型及面積的選擇對(duì)比 為了便于我們了解不同消費(fèi)層次的消費(fèi)者對(duì)住房產(chǎn)品的需求，我們把本次購(gòu)房班車的消費(fèi)者分為兩個(gè)層次。 七、消費(fèi)者選擇的物業(yè)類型與其年齡、學(xué)歷和家庭人口的關(guān)系 物業(yè)類型的選擇與消費(fèi)者年齡的關(guān)系 從表 5 可以看出，各年齡段的人群對(duì)多層住宅的接受比例比較均勻。 (表 4) 功能房間 需求面積（ M2） 客廳 18 主臥室 15 次臥室 10 小臥室 8 廚房 7 餐廳 9 主衛(wèi)生間 6 小衛(wèi)生間 4 洗衣間 3 衣帽間 2 六、不同消費(fèi)人群分類及其對(duì)住房的選擇 我們根據(jù)被訪者的現(xiàn)有住房面積、購(gòu)買商品房次數(shù)、打算購(gòu)買住宅的單價(jià)、面積、房款總價(jià)、戶型、年齡、婚姻狀況、學(xué)歷、家庭人口等指標(biāo)進(jìn)行了聚類分析，得到了四類相對(duì)獨(dú)立的消費(fèi)群體。 從消費(fèi)者對(duì)住房單價(jià)和面積的預(yù)期中，我們可以推算他們對(duì)房款總價(jià)的預(yù)期應(yīng)該是 19 萬(wàn)左右，從表 2 中我們可以看到，消費(fèi)者預(yù)期比例最高的房款總價(jià)正好是 1620 萬(wàn)，為 %。 三、喜歡居住的物業(yè)類型 如表 2 所示，本次購(gòu)房班車的看房者最喜歡居住的物 業(yè)類型還是多層住宅和花園式多層住宅。 他們中 %的家庭是第一次考慮購(gòu)買商品房， %的家庭是第二次考慮購(gòu)買商品房。小高層作為一種優(yōu)良 新產(chǎn)品，它的發(fā)展前景是廣闊的。 “一般群體 ”指全部的被調(diào)查者， “喜歡帶電梯多層群體 ”指對(duì)帶電梯的多層物業(yè)有購(gòu)買意向的被調(diào)查者， “較高層次消費(fèi)群體 ”指擁有私家車的被調(diào)查者。由此看來(lái)，昆明消費(fèi)者能夠普遍接受小高層產(chǎn)品還需要一個(gè)過(guò)程。根據(jù)規(guī)范，電梯和樓梯共同做為公共垂 直交通工具，但可以不設(shè)消防電梯。從購(gòu)房總價(jià)預(yù)期來(lái)看，能夠接受總價(jià)為 1020 萬(wàn)的比例為 %，其次是 2030 萬(wàn)，比例為%，然后依次為 3040 萬(wàn)， 10 萬(wàn)以下， 4050 萬(wàn)， 50 萬(wàn)以上。在所調(diào)查的有意向購(gòu)房者中，選擇三室二廳二衛(wèi)的有 %，選擇三室二廳一衛(wèi)的有 %，選擇二室一廳一衛(wèi)的有 %，選擇四室二廳二衛(wèi)的有 %，選擇二室二廳一衛(wèi)的有 %，選擇三室一廳一衛(wèi)的有%。 購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)最關(guān)心的三大因素是地段、價(jià)格和建筑 質(zhì)量。 購(gòu)房目的主要是為了改善居住環(huán)境。同時(shí)從調(diào)查數(shù)據(jù)中我們還看出，房交會(huì)上有購(gòu)房意向消費(fèi)者比較明顯地分為兩個(gè)群體，一個(gè)群體是現(xiàn)有住房居住了 4 年以下的群體，在有購(gòu)房意向群體中的比例達(dá)%，這個(gè)群體是那些過(guò)去幾年能夠買得起房子的人，這部分消費(fèi)群體具有較強(qiáng)的購(gòu)買力；另一個(gè)群體是現(xiàn)有住房居住了 10 年以上的群體，這部分群體經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的積累，具備了購(gòu)房的能力，但購(gòu)買力還比較有限。 消費(fèi)者居住現(xiàn)狀 絕大多數(shù)有意向購(gòu)房者都屬二次購(gòu)房。寫字樓的主力面積范圍在 60~500 平方米