【正文】 73 平方，考慮 10%的公攤，則需求面積為 80 平方左右。 第一類是中年且學歷較高的消費人群。他們基本上是 46 歲以上，已婚， %的人具備大專以下學歷， %的人具備高中 /中專 /技校學歷，他們有一半以上的家庭為三口家；他們現(xiàn)居住面積為80 平方以下的占 %；基本上是第一次打算購買商品房；他們中%的人選擇單價為 1900 元 /平方以下的住房，也有一部份能接受單價為 19002100 元 /平方以上的住房；他們多數(shù)選擇的住房面積在120 平方以下，比例為 %；他們能接受的房款總價為 25 萬以下以比例為 %，其中有 %的人只能接受 20 萬以下的總房價；他們中有 %選擇三室二廳二衛(wèi)，有 %選擇三室一廳一衛(wèi)和功能房間更少的戶型。他們有 %的年齡在 35 歲以下，未婚的占 50%，有 %的人學歷在大專以下，有 50%的人學歷在高中 /中專 /技校以下，他們中 %的家庭為三口之家，%為四口之家；他們現(xiàn)居住面積在 80 平方以下的占 %，現(xiàn)居住面積為 80100 平方的占 %；他們基本上是第一次購買商品房；選擇住房的單價為 1900元 /平方以下；他們多數(shù)選擇的住房面積在 100平方以下；他們能接受的房款總價在 20 萬以下；他們多數(shù)會三室二廳一衛(wèi)或功能房間更少的戶型。他們 35 歲以下的占 %，已婚占 %，未婚占 %，大專以上學歷占 %，%為三口之家或兩口之家；他們現(xiàn)居住面積在 80 平方以下的占%，現(xiàn)居住面積在 60 平方以下的占 %；多數(shù)為第一次購買商品房；選擇的住房單價在 2100 元 /平方以下的占 %，有 %的人能接受 1900 元 /平方以下的單價；他們選擇住房面積在 100120 平方的比 例為 %，選擇住房面積為 120140 平方的比例為 %；接受的房款總價在 1625 萬的比例為 %，有 %能接受總價在2630 萬之間；他們有 %選擇的戶型為三室二廳二衛(wèi)，有 %選擇的戶型為三室二廳一衛(wèi)。對小高層的接受比例最高的是 3135 歲的群體，對花園式多層和別墅接受比例較高的則是年齡較大的消費群體。 (表 5) 年 齡 多層 小高層 高層 花園式多層 別墅 23 歲以下 2325 歲 2630 歲 50 3135 歲 3640 歲 4145 歲 4650 歲 50 5155 歲 5660 歲 60 歲以上 物業(yè)類型的選擇與消費者學歷的關(guān)系 從表 6 中可以看出，消費者的學歷與選擇物業(yè)類型的層高有一定的相關(guān)關(guān)系，如較低學歷的消費者比較傾向于選擇多層，而較高學歷的消費者則比較傾向于選擇小高層?；仡櫪ッ鞯谝慌徺I商品房的消費者的學歷水平并不太高，而這第一批商品房的消費者到現(xiàn)在正面臨著二次購買商品房，他們的消費能力不可小覷。 (表 6) 學歷 多層 小高層 高層 花園式多層 別墅 高中以下 25 高中 /中專 /技校 50 大專 大本 50 25 研究生及以上 物業(yè)類型的選擇與家庭人口的關(guān)系 從表 7 可以看出，選擇各種物業(yè)類型的消費者以三口之家為主，其次是四口之家的消費者。第一層次我們稱之為一般消費層次，他們能夠接受的房款總價在 20 萬以下；第二層次我們稱之為較高消費層次，他們能夠接受的房款總價在 21 萬以上。 (表 8) (表 9) 需求戶型 一般消費層次 % 較高消費層次 % 需求面積 一般消費層次 % 較高消費層次 % 一室一廳 60 以下 二室一廳 6180 二室二廳 81100 三室一廳一衛(wèi) 25 101120 三室二廳二衛(wèi) 121140 27 四室二廳二衛(wèi) 141160 五室二廳二衛(wèi) 161180 復式 /躍式 181200 Townhouse 201220 別墅 221 以 上 從表 8 可以看出，一般消費層次和較高消費層次的消費者選擇比例最大的均為三室二廳二衛(wèi)的戶型結(jié)構(gòu)，但我們也可以看出，一般消費層次的消費者選擇三室一廳一衛(wèi)、二室二廳以及更少功能房間戶型結(jié)構(gòu)的比例要遠大于較高消費層次的消費者，而較高消費層次消費者選擇四室二廳二衛(wèi)以及更多功能房間戶型結(jié)構(gòu)的比例又遠大于一般消費層次的消費者。如果目標市場是針對一般消費層次的消費者，則應考慮增加功能房間相對較少的戶型產(chǎn)品的數(shù)量比例，如果目標市場是針 對較高消費層次的消費者，則應考慮增加功能房間相對較多的戶型產(chǎn)品的數(shù)量比例。 對于面積的需求，一般消費層次選擇 81100 平方的比例最大，較高消費層次選擇 101120平方的比例最大。 昆明新新人類需要什么樣的房子 拼命地工作，痛 快地享樂，獨立的人格，自由的生活。 二十一世紀信息時代，是新知識創(chuàng)造著財富，而剛從校園里走出來的年輕一代，正是新知識的接受者、創(chuàng)造者和傳播者，在當今知識經(jīng)濟的年代，他們在幾年內(nèi)可以創(chuàng)造他們父輩們畢盡一生才可以創(chuàng)造的財富，他們對未來充滿著信心。網(wǎng)絡向他們展示了廣闊無比繽紛世界，同時已經(jīng)成為他們與世界溝通的重要渠道。他們藐視說教，他們更喜歡接受卡通和圖表所傳達的信息。 調(diào)研結(jié)果表明，昆明的年輕人總體上對自己的事業(yè)充滿信心，喜歡過流行、時髦、休閑的生活。同時調(diào)研數(shù)據(jù)還顯示，未婚群體的購房愿望比已婚群體要強烈，而年青女性群體的購房愿望又要比年輕男性要強烈。 對物業(yè)類型的選擇上，對高層和小高層的接受程度要明顯高于一般大眾消費群體。 在他們購房考慮的因素中，價格是最重要的因素。從總價上來看，年青 群體中接受 13 萬以下房款總價的比例為 %，有 47%的年青人能夠接受510 萬的房款總價，所占比例最大。 2020 年昆明大大小小的樓盤一共向市場提供了 2500 多套小戶型（戶型面積 80 平方以下），而且大都有著比較驕人的銷售業(yè)績。而這些名為專為年青人量身打造的所謂 “青年公寓 ”，其實總價低于 13 萬的寥寥無幾，所以真正到售樓部掏錢購房的相當一部份已經(jīng)不是青年人。樓內(nèi)幾乎沒有任何相關(guān)的生活配套設施，更沒有適合青年人生活習性的有特色的物業(yè)管理內(nèi)容。 新新人類最想 獲得的是什么樣的空間呢？最近一種冠以 “SOLO”概念的小戶型正風行北京，北京四月上旬剛剛舉辦的房展會上，某樓盤 20 多套面積僅 18 平方的 “SOLO”一上午就被新新人類訂購一空。 “SOLO”的主要客戶群定位于 25 歲左右的單身或同居的青年人，每套建筑面積在 35 平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設定均來源于居住者本身。廚房更提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計算居住人數(shù)的小餐廳，“SOLO”戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。 昆明的新新人類都在公司上班，喜歡在外面聚眾狂歡，家對他們來說只是一個經(jīng)歷了工作和生活的精彩和疲憊后可以獨自享受寂寞的恬靜港灣，是一個可以 逃避眾目睽睽而與親密愛人共享美麗時光的溫馨天堂，所以昆明的 “SOLO”可以是建在市區(qū)內(nèi)相對繁華區(qū)域的高層住宅，樓內(nèi)有內(nèi)容豐富會所和生活服務周全配套，周邊有齊全的休閑娛樂設施，滿足新新人類們社交和享受生活的需要。在昆明這樣的一套房子的總價應該可以控制在 13 萬以內(nèi)，新新人類們渴望獨立的沖動足可以讓他們?yōu)榱诉@個理想而去奮斗。有了這樣一個獨立空間，才能讓新新人類感到青春不僅僅是奮斗，還是享受，才能讓新新人類們可以不用把青春寄放在別人的房子里，讓他們在自己的房子里洗澡，在自己的房子里做愛，在自己的房子里寂寞。 “SOLO”帶給新新人類的正是他們需要的獨立和自由。記得兩年前某地產(chǎn)營銷大師來昆明推廣他的營銷理念的時候?qū)ッ鞯拈_發(fā)商們說，商品房當然是給有錢人做的，這時 “有錢人 ”的概念是一般老百姓可望而不可及的。 現(xiàn)在消費者在進行購房咨詢時，越來越多的會詢問到與物業(yè)管理相關(guān)的內(nèi)容，如他們關(guān)心開發(fā)商實力，因為開發(fā)商越有實力，就越有條件實施高質(zhì)量的物業(yè)管理；他們關(guān)心開發(fā)商與物業(yè)管理公司是否是同一家公司，因為他們但心因住房前期建設與后期管理造成脫節(jié)會帶來的麻煩；他們關(guān)心物業(yè)管理費用和物業(yè)管理服務內(nèi)容，因為他們在評估將來會得到的服務是否物有所值；隨著購房行 為更加理性和成熟，他們還關(guān)心物業(yè)管理公司的品牌，因為一個好的品牌后面代表著服務的高質(zhì)量。事實證明，良好的物業(yè)管理對樹立產(chǎn)品品牌，提高樓盤品質(zhì)和促進市場銷售都有起了積極的推動作用。陽光花園的陽光會所更是把物業(yè)管理服務的概念擴大到了周邊社區(qū)，更加突出地表現(xiàn)了其真誠服務于大眾，延伸 品牌內(nèi)涵的良苦用心。 風之鈴市場調(diào)研公司對云南日報、昆明日報、春城晚報、云南信息報、都市時報、生活新報、滇池晨報、大眾消費報等８家主要報刊進行了近一年的監(jiān)測統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)共有 494 起有關(guān)物業(yè)管理方面的投訴，其中在春城晚報上投訴的比例為 %，在都市時 報上投訴的比例為 %，在滇池晨報上投訴的比例為 ％。 以上調(diào)查的結(jié)果只暴露了消費者對物業(yè)管理 不滿情緒的冰山一角。 以前實行福利分房的時候，住的是公家的房子，房子出了問題就找單位分管住房的部門，如果問題解決不了也只能對付著住了。風之鈴市場調(diào)研公司在 2020 年昆明冬季房交會上調(diào)查的結(jié)果顯示，有購房意向的消費者對目前居所的十項相關(guān)因素中，物業(yè)管理服務的滿意度被排在倒 數(shù)第三位，也可以說對物業(yè)管理的不滿很大程度上導致他們有了重新購房的打算，說明物業(yè)管理的好壞已經(jīng)直接影響了消費者的購房行為。但作為開發(fā)商，向消費者提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和滿意周到的服務是企業(yè) 生存和發(fā)展的必要前提。 北辰鳳凰城是北市區(qū)的一個高品質(zhì)小高層住宅樓盤，其營銷推廣的亮點之一就是引進了英國具有近三百年歷史的世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司代理其物業(yè)管理，用世界一流的物管服務來提升樓盤品質(zhì)。