【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 邊、開發(fā)商信譽(yù)好、房屋結(jié)構(gòu)好、小區(qū)規(guī)劃好、戶型結(jié)構(gòu)好、清靜、空氣好等等。他們認(rèn)為住宅小區(qū)周邊應(yīng)該有的配套依次是：超市或便利店、公交車站、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、購(gòu)物中心、小學(xué)、幼兒園、文化娛樂場(chǎng)所、停車場(chǎng)、中學(xué)、老年人活動(dòng)場(chǎng)所、銀行、公園、圖書館、健身房、藥店等。 淺析昆 明小高層住宅產(chǎn)品及需求特點(diǎn) 由于土地資源的日益緊缺，開發(fā)商對(duì)現(xiàn)有土地資源的有效利用就日益重視起來，于是近年來，在昆明有實(shí)力求創(chuàng)新想賺大錢的開發(fā)商不約而同地對(duì)小高層項(xiàng)目熱切關(guān)注起來，而且一些開發(fā)商已經(jīng)開始嘗試著從小高層的開發(fā)中得到實(shí)惠。在 2020 年昆明秋季房交會(huì)上展出的 78 個(gè)樓盤中，有 13 個(gè)樓盤有小高層物業(yè)，占了 22%，而在近半年最新浮出水面的樓盤中，近一半都有小高層項(xiàng)目。 所謂小高層住宅實(shí)際上是中高層住宅 (7 層至 9 層 )和 10 層至 11層的高層住宅相加在一起的概念。根據(jù)規(guī)范，電梯和樓梯共同做為公共垂 直交通工具，但可以不設(shè)消防電梯。因此，小高層住宅雖然是高層住宅，但層數(shù)較低，具有多層住宅的某些特點(diǎn)，雖設(shè)有電梯，但防火要求并不如高層建筑防火要求那么高。它摒棄了 11 層以上高層住宅的缺點(diǎn)，同時(shí)保持了多層住宅的優(yōu)點(diǎn)；它既符合現(xiàn)行的國(guó)家技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范，又有利于開發(fā)建設(shè)，同時(shí)又適應(yīng)了現(xiàn)在購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)買水平，因此小高層在沿海及人口眾多的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市早就是一種比較流行的產(chǎn)品。 小高層的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾方面：第一，相對(duì)于多層建筑來說，提高了土地利用率；第二，由于設(shè)置了電梯，提高了生活的舒適性；第三，小高層主體結(jié)構(gòu)主要 采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，整體抗震性強(qiáng)；第四，由于小高層結(jié)構(gòu)主要采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，因此住宅房型可以自由分割，有彈性開間，這在建筑品質(zhì)上成為消費(fèi)者看好小高層的一大原因。 當(dāng)然小高層也有它的劣勢(shì)，主要表現(xiàn)在：第一，由于小高層采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，其造價(jià)成本要大大高于普通住宅；第二，小高層樓房的附屬設(shè)施較多，由此產(chǎn)生的公攤面積較大，一般小高層比多層少5%—10%的得房率；第三，小高層樓房的附屬設(shè)施較多，物業(yè)管理費(fèi)也會(huì)相應(yīng)增加。 但是由于小高層住宅比一般普通住宅設(shè)備多，技術(shù)含量高，所以產(chǎn)生的費(fèi)用也高 ，比如電梯、水塔等的物業(yè)費(fèi)用和維修費(fèi)用都包含在乎時(shí)的生活費(fèi)用中，從而造成生活成本比一般住宅高。 從目前昆明小高層樓盤的供盤情況看，目前昆明市小高層樓盤的主力戶型中，最多的是三房二廳二衛(wèi)一廚的格局，占小高層樓盤主力戶型配比的 70%，主力戶型面積是 110—120 平方米的占 41%左右，其次是 130—140 平方米，占 35%，而 100 平方米以下的房屋面積則相對(duì)較少。 從昆明小高層樓盤的銷售率來看，銷售率在 80%以上的只有 6個(gè)，占全市小高層樓盤的 20%，總體看來小高層目前的空置房屋還較多，小高層滯銷的現(xiàn)象比 較突出，這固然與樓市的大環(huán)境有關(guān)，但更重要的還是購(gòu)房者對(duì)小高層的陌生而產(chǎn)生的心理障礙。由此看來，昆明消費(fèi)者能夠普遍接受小高層產(chǎn)品還需要一個(gè)過程。 為了研究昆明消費(fèi)者對(duì)小高層的需求特點(diǎn)，風(fēng)之鈴市場(chǎng)調(diào)研公司進(jìn)行了專題研究。研究結(jié)果表明，從總體上看，昆明消費(fèi)者對(duì)小高層電梯公寓和多層電梯公寓的接受程度并不太低，對(duì)小高層電梯公寓不感興趣的占 %，感興趣的占 %；對(duì)多層電梯公寓不感興趣的占 %，感興趣的占 %。 在喜好小高層的群體中，年齡在 2630 歲的比例最大，其次是2325 歲、 3135 歲和 3640 歲，因此我們可以說年齡在 2640 歲的群體是接受小高層物業(yè)的主要消費(fèi)群體。 從家庭結(jié)構(gòu)來看，三口之家的消費(fèi)者喜好小高層的比例最大。 消費(fèi)者的交通方式影射了他們的消費(fèi)層次。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，喜好小高層比例最高的消費(fèi)人群的交通方式依次是公交車、自行車和摩托車，說明喜好小高層的消費(fèi)人群還是以工薪階層為主。 我們把被調(diào)查者粗略分為三個(gè)群體。 “一般群體 ”指全部的被調(diào)查者， “喜歡帶電梯多層群體 ”指對(duì)帶電梯的多層物業(yè)有購(gòu)買意向的被調(diào)查者， “較高層次消費(fèi)群體 ”指擁有私家車的被調(diào)查者。調(diào)查分 析結(jié)果表明，選擇小高層和小高層比例最高的是喜歡多層電梯公寓群體，說明消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)和消費(fèi)習(xí)慣直接影響了消費(fèi)者對(duì)小高層的選擇意向。 調(diào)查結(jié)果還表明，是否接受電梯是是否接受小高層住宅的重要因素。在我們與消費(fèi)者的直接方訪談中，絕大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)層數(shù)較高住宅的最直接的反映是對(duì)電梯的不信任，有的認(rèn)為電梯上下不方便，有的認(rèn)為等電梯花時(shí)間太多，更多的是怕停電以后爬樓梯的辛苦。 通過我們對(duì)一些小高層樓盤售樓人員的訪談，結(jié)合前面的結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)對(duì)于消費(fèi)者來說，小高層的主要抗性表現(xiàn)在以下方面：一是公攤太高（相對(duì)于多層而言） ；二是房?jī)r(jià)偏高；三是面積過大；四是物業(yè)管理費(fèi)高；五是電梯的使用、維修及停電等原因帶來的電梯使用不便。 雖然小高層住宅對(duì)于昆明消費(fèi)者來說還存在諸多抗性，但是從 99 年以來，昆明消費(fèi)者對(duì)小高層的接受程度總的來說呈比較明顯的上升趨勢(shì)。 99 年房交會(huì)上消費(fèi)者能夠接受小高層的只有 12%， 2020 年秋季房交會(huì)上消費(fèi)者能夠接受小高層的上升到了近 20%。 在開發(fā)商眼里，通過開發(fā)小高層可以較大程度上提高土地的利用率，爭(zhēng)取效益的最大化；在未來昆明消費(fèi)者眼中，小高層也會(huì)是高檔次產(chǎn)品，能顯示出自己的身份和品位。小高層作為一種優(yōu)良 新產(chǎn)品，它的發(fā)展前景是廣闊的。 今年昆明消費(fèi)者想買什么房子？ 今年上半年昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)調(diào)查與研究公司協(xié)同云南信息報(bào)舉辦了一次購(gòu)房班車活動(dòng)，風(fēng)之鈴市場(chǎng)調(diào)研公司對(duì)參加本次活動(dòng)的消費(fèi)者進(jìn)行了購(gòu)房意向的調(diào)查。通過對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，我們發(fā)現(xiàn)今年昆明消費(fèi)者對(duì)住房需求具有以下一些特點(diǎn)。 一、住房消費(fèi)者的人群結(jié)構(gòu)及現(xiàn)住房情況 參加本次購(gòu)房班車的人群均可視為有購(gòu)房意向的人群，其組成結(jié)構(gòu)在很大程度上可代表昆明購(gòu)房消費(fèi)人群的結(jié)構(gòu)。 調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，參加本次購(gòu)房班車 30 歲以下的占 %， 3140歲的占 %， 4151 歲的占 %， 5160 歲的占 %， 61 歲以上的占 %。而去年同期類似購(gòu)房班車的參加者中年齡在 23 歲 —40歲的占了 %，說明今年購(gòu)房群體的年齡有偏大的現(xiàn)象。從學(xué)歷情況看，高中以下占 %，高中 /中專 /技校占 %，大專以上占 %，學(xué)歷為大專以上的比例仍然是最高的。他們中近一半的家庭結(jié)構(gòu)為三口之家，一般是知識(shí)含量較高的行業(yè)中的管理人員或高級(jí)白領(lǐng)，其中%的人還從事著第二職業(yè)。 他們中 %的家庭是第一次考慮購(gòu)買商品房， %的家庭是第二次考慮購(gòu)買商品房。 從他們的現(xiàn)住房情況看，有 58%的家庭住房面積在 80 平方以下，近一半的戶型是兩居室的小戶型，一半以上的住房在原單位的房改房或租用著單位的住房。 以上情況說明目前昆明的商品房消費(fèi)者相對(duì)年輕，家庭結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，受過較好的教育，收入中上而且穩(wěn)定，部分人還有多種渠道的收入來源。他們?cè)趩挝粚?shí)行房改政策時(shí)購(gòu)買了房改房，但單位的房改房由于面積小，戶型結(jié)構(gòu)差，而且購(gòu)買房改房對(duì)他們的消費(fèi)能力沒有造成太大的影響，因此他們還有足夠的 能力來購(gòu)買面積更大、環(huán)境更好的商品房，以滿足自己追求更高生活品質(zhì)的愿望。 二、對(duì)目前居住現(xiàn)狀不滿意的因素 (表一 ) 排名 居住現(xiàn)狀 不滿意度綜合評(píng)分 排名 居住現(xiàn)狀 不滿意度綜合評(píng)分 第 戶型結(jié)構(gòu) 第 13 小區(qū)規(guī)模 1 第2 房屋面積 第 14 物業(yè)收費(fèi) 第3 建筑質(zhì)量 第 15 體育配套 第4 房屋采光 第 16 交通配套 第5 房屋朝向 第 17 小區(qū)規(guī)劃 第6 建筑外 觀 第 18 社區(qū)文化 第7 小區(qū)環(huán)境 第 19 教育配套 第8 物管服務(wù) 第 20 地理位置 0 第9 生活配套 第 21 物業(yè)類型 2 第10 治安情況 第 22 娛樂配套 4 第11 房屋價(jià)格 第 23 保值增值 4 第12 區(qū)域環(huán)境 第 24 開發(fā)商實(shí)力 8 風(fēng)之鈴調(diào)研公司對(duì)被訪者的意見進(jìn)行統(tǒng)計(jì)處理后，得到消費(fèi)者對(duì)目前居住現(xiàn)狀不滿意因素的排名情況（如表 1）。 從以上不滿意度排名我們也可以看出，對(duì)戶型結(jié)構(gòu)、房屋面積的不滿意度被排在了前兩位，而建筑質(zhì)量、房屋采光、房屋朝向、建筑外觀等對(duì)房屋本身質(zhì)量也被排在了不滿意度的前幾位，說明改善居住現(xiàn)狀是目前昆明住房主力消費(fèi)人群購(gòu)房的主要?jiǎng)恿Α? 消費(fèi)者在對(duì)所參觀樓盤的評(píng)價(jià)排名上我們也可以看出，排在前幾位的住宅小區(qū)有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就在注重環(huán)境的營(yíng)造。風(fēng)之鈴市調(diào)公司最近的調(diào)查結(jié)果也顯示，環(huán)境因素已經(jīng)成為昆明住房消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)最主要的考慮因素。 三、喜歡居住的物業(yè)類型 如表 2 所示，本次購(gòu)房班車的看房者最喜歡居住的物 業(yè)類型還是多層住宅和花園式多層住宅。值得注意的是，對(duì)比風(fēng)之鈴市調(diào)公司上年的調(diào)查數(shù)據(jù)，喜歡別墅的消費(fèi)者比例從 %上升到了 %。由此可見，去年在昆明刮起的排式別墅即 Townhouse 旋風(fēng)對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)喜好確實(shí)產(chǎn)生了比較深刻的影響。 (表二 ) 喜歡的屋業(yè)類型 百分比 上年百分比 多層住宅 小高層住宅 14 高層住宅 花園式多層住宅 別墅 四、對(duì)住房單價(jià)、面積、總價(jià)、戶型的預(yù)期 (表 3) 單價(jià)（元 /M2） 選擇率 面積（ M2） 選擇率 總價(jià)（萬元） 選擇率 戶型 選擇率 1500 以內(nèi) 60 以下 10 以內(nèi) 一室一廳 15011700 6180 1115 二室一廳 17011900 81100 1620 二室二廳 19012100 101120 2125 三室一廳一衛(wèi) 21012300 121140 2630 三室二廳二衛(wèi) 23012500 141160 3135 四室二廳二衛(wèi) 16 25012700 161180 36