【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 認(rèn)為：公寓式寫字樓的市場(chǎng)整體優(yōu)于寫字樓市場(chǎng)。從開發(fā)商的角度看還是從購(gòu)買者的角度看都應(yīng)該如此。此外，從公寓式寫字樓的硬件配置看，大多沒有中央空調(diào)，但都一定數(shù)量的電梯，寬帶網(wǎng)、報(bào)警系統(tǒng)、集中供熱、天然氣和自動(dòng)化管理系統(tǒng)，這反映了現(xiàn)時(shí)公寓式寫字樓的整體配置情況和用途設(shè)定：既方便辦公，又符合居住要求和條件。當(dāng)然，其中也不乏個(gè)別配有中央空調(diào)的特殊情況。象西北文化藝術(shù)中心和新興大廈，管理費(fèi)較高，但同樣取得了較好的銷售成績(jī)。如果悉心分析其成功原因，可能與新興大廈推出時(shí)間早，當(dāng)時(shí)寫字樓少而其位置又接近鬧市區(qū)等因素有關(guān)。從西北文化藝術(shù)中心來看，它處在鬧市區(qū)，交通便利，寸土寸金，升值潛力大，自然會(huì)成搶手樓宇。從地域環(huán)境分析，公寓式寫字樓沒有純寫字樓那樣地域差異非常明顯，而表現(xiàn)得比較平衡。在中B區(qū)和中C區(qū)都有銷售良好的公寓式寫字樓，象松江廣場(chǎng)、天彩大廈等，雖然不在南A區(qū)和南B區(qū)，但卻都處在人口密集、交通便利的區(qū)域。由此可以說明：人口的密度和區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及大眾經(jīng)濟(jì)收入、交通條件等因素構(gòu)成了公寓式寫字樓產(chǎn)生需求的前提條件。而這一點(diǎn)，可以從銷售狀況較差的雅荷中環(huán)大廈和海洋大廈得到證實(shí)。這兩個(gè)樓盤都處在北區(qū)，雖然交通便利，但人口密度小，缺少商業(yè)氛圍，因此，盡管它們的外觀、配置和價(jià)格能被客戶認(rèn)可接受，但構(gòu)成需求的潛力小往往成了其銷售的最大障礙。可能由于整個(gè)公寓式寫字樓市場(chǎng)的火熱，從而使得期樓與現(xiàn)樓在銷售過程中沒有表現(xiàn)出大的差異。因?yàn)樵谡{(diào)查中，雅荷中環(huán)大廈和海洋大廈均已封頂，但銷售平平。而藍(lán)色硅谷BC座和華融商務(wù)大廈公寓式寫字樓在封頂之前，就已銷售過半。因此，對(duì)于公寓式寫字樓而言，由于市場(chǎng)推出量相對(duì)純寫字樓而言較小而需求又偏大，以致銷售成功與否在現(xiàn)時(shí)來看并沒有與樓盤的工期，或現(xiàn)樓或期樓的狀況之間表現(xiàn)出明顯區(qū)別和不同。表十三：銷售率達(dá)90%以上的優(yōu)績(jī)公寓式寫字樓項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表表十四：銷售六各月以上銷售率低于40%的公寓式寫字樓項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表整體來看，公寓式寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)良好，個(gè)別的失敗并不能歸咎于市場(chǎng)原因。以新城國(guó)際為例，它雖然處在鬧市區(qū)，但建成時(shí)間較早，采光與通風(fēng)條件差，整體結(jié)構(gòu)不合理，定位不明確，都是阻礙其銷售的直接原因。（三） 銷售業(yè)績(jī)優(yōu)秀和業(yè)績(jī)較差的高層住宅項(xiàng)目分析高層住宅與公寓式寫字樓的市場(chǎng)表現(xiàn)比較接近。11個(gè)樓盤業(yè)績(jī)良好，4個(gè)樓盤業(yè)績(jī)較差，數(shù)量上前者占了主角，代表了市場(chǎng)的需求和趨勢(shì)。從地域分布來看，10個(gè)業(yè)績(jī)優(yōu)秀的樓盤項(xiàng)目集中分布在南A區(qū)，中C區(qū)只占了一個(gè)招商局廣場(chǎng)，且由于推出時(shí)間較早，難以代表現(xiàn)時(shí)趨勢(shì)。而在銷售業(yè)績(jī)較差的4個(gè)樓盤中，有2個(gè)處在南A區(qū)，另外2個(gè)分別處在中B區(qū)和中C區(qū)。分析全局我們認(rèn)為，象明德廣廈，即使其售價(jià)較低且處在明德門區(qū)域內(nèi)較好位置，也并不能保證項(xiàng)目的絕對(duì)性成功。因此看來，成功是所有關(guān)鍵性因素的集合，任何單一的因素都難以改變最終結(jié)果。從現(xiàn)狀來看，高層住宅較高的售價(jià)是它的位置和地價(jià)所造成的，它也并不能成為高尚住宅的代名詞。通常情況下，高層住宅都地處主干道或黃金地段，地價(jià)普遍較高，在此情況下，發(fā)展商為了獲取足夠利潤(rùn)，只有提高容積率。此外目前由于不少高層住宅配置較高，售價(jià)也較高，因此給大眾造成了一種錯(cuò)覺，片面認(rèn)為高層住宅就是豪宅，是高尚生活的體現(xiàn)。從現(xiàn)有各區(qū)域的高層住宅數(shù)量來看，南A區(qū)最多，而中B區(qū)由于地價(jià)及城市規(guī)劃限制等原因高層住宅數(shù)量較少。從調(diào)查結(jié)果來看，南A區(qū)目前無(wú)疑是高層住宅的最佳選擇區(qū)域。從位置和配置來看，高層住宅對(duì)位置的要求并沒有公寓式寫字樓那樣嚴(yán)格，象明德千禧閣、名人居等，雖然距離主干道較遠(yuǎn)，但這并沒有影響其銷售。此外，高層住宅的配置和智能化程度普遍略低于公寓式寫字樓，但大多都是寬帶網(wǎng)接入，這可能與信息時(shí)代的發(fā)展趨勢(shì)有關(guān)。除便利性和實(shí)用性外，高層住宅都是天然氣到戶，間隔更加注重私密性，售價(jià)和使用成本也普遍低于公寓式寫字樓，因此從多個(gè)方面來看，高層住宅更加偏向、適合于居住。從樓盤的交付時(shí)間來看，全是2000年以來的新開發(fā)項(xiàng)目，這表明了高層住宅這兩年的發(fā)展速度和市場(chǎng)需求狀況。但從銷售業(yè)績(jī)較差的4個(gè)項(xiàng)目來看，有3個(gè)都是在2002年及2003年才交付使用。因此對(duì)于高層住宅來說，客戶的等待時(shí)間有限，期樓的銷售難度相對(duì)而言大于現(xiàn)樓或封頂以后的準(zhǔn)現(xiàn)樓。除此之外，象福園瑞市和興慶花園相對(duì)價(jià)格較高但樓盤整體質(zhì)素一般、明德廣廈和金源雅居建筑面積大但周邊環(huán)境差都可能是導(dǎo)致其銷售業(yè)績(jī)差的主要因素。另外，從間隔面積、實(shí)用率、管理費(fèi)和配置等方面看，績(jī)優(yōu)樓盤和業(yè)績(jī)較差的樓盤基本相同，兩者之間沒有明顯區(qū)別，不構(gòu)成決定樓盤成敗的主要因素。表十五：銷售率達(dá)90%以上的高層住宅項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表表十六：銷售六個(gè)月以上銷售率低于40%的高層住宅項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表七、價(jià)格走勢(shì)分析（一）寫字樓價(jià)格走勢(shì)分析在47個(gè)寫字樓項(xiàng)目中，有3個(gè)樓盤沒有價(jià)格記錄或只租不售，除此之外的44個(gè)項(xiàng)目中，5000元以上的占19個(gè)，4000~5000元之間的占18個(gè)，僅有7個(gè)寫字樓售價(jià)在4000元以下。在4000~5000元的18個(gè)項(xiàng)目中，推出時(shí)間自98年開始每年都有，其中10個(gè)是現(xiàn)樓。而在5000元以上的19個(gè)項(xiàng)目中，大多是2000年以后推出的，期樓有8個(gè)，現(xiàn)樓有9個(gè)。由此來看，價(jià)格在5000元以上的寫字樓項(xiàng)目反映了目前的需求特征，占據(jù)了主流位置，且有進(jìn)一步壯大發(fā)展之勢(shì)。從區(qū)域分布來看，南A區(qū)寫字樓項(xiàng)目最多，價(jià)格在5000元以上的有6個(gè)，大多分布在高新開發(fā)區(qū)主干道沿線，位置好。而價(jià)格在4000元以下的有4個(gè)，大多分布在位置較偏遠(yuǎn)或商務(wù)氛圍不太濃郁的區(qū)域，象西部電子A座寫字樓、雁塔商務(wù)都屬于此類。但從南A區(qū)在每個(gè)價(jià)格范圍內(nèi)樓盤的數(shù)量來看，都處在各區(qū)域前列，真可謂“成也蕭何，敗也蕭何”。盡管中B區(qū)不象南A區(qū)那樣高新技術(shù)公司密集并有足夠的發(fā)展空間，但其寸土寸金地價(jià)高、濃郁的商業(yè)氛圍奠定了其最終售價(jià)絲毫不會(huì)遜色于南A區(qū)。在中B區(qū)的10個(gè)樓盤中，有8個(gè)價(jià)格在5000元以上，有2個(gè)在4000~5000元之間，而4000元之下的寫字樓為零，因此，如果哪位客戶如果想在中B區(qū)尋找4000元以下的寫字樓，那可真是找錯(cuò)了地方。即使等待若干年，中B區(qū)的寫字樓價(jià)格預(yù)計(jì)也不會(huì)下跌。由于受位置和區(qū)域環(huán)境的影響，其它區(qū)域的寫字樓價(jià)格就沒有南A區(qū)和中B區(qū)那樣高高在上。在5000元以下的樓盤中，有13個(gè)處在南B區(qū)、中A區(qū)、中C區(qū)和北區(qū)。這反映了此類區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格的普遍走勢(shì)和現(xiàn)狀。如果從樓盤檔次和配置來看，5000元以上的寫字樓項(xiàng)目一般所處環(huán)境好、位置顯要，交通便利，外觀流暢美觀，公共部分裝修與檔次普遍較高，此外，其智能化程度高、電梯與中央空調(diào)都采用國(guó)外名牌，且都有商務(wù)會(huì)所、停車場(chǎng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和寬帶網(wǎng)接入，能順應(yīng)時(shí)代潮流提供完善舒適的辦公環(huán)境和優(yōu)良的管理服務(wù)，但相應(yīng)地其管理費(fèi)用也高，一般都在10~15元之間，使用成本高于低質(zhì)素寫字樓。表十七：純寫字樓銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)表價(jià)格范圍/區(qū)域南A區(qū)南B區(qū)中A區(qū)中B區(qū)中C區(qū)北 區(qū)合計(jì)（個(gè)）4000元/平方米以下51100074000~5000元/平方米之間241245185000元/平方米以上63081119 注：由于個(gè)別樓盤沒有價(jià)格記錄或只租不售，因此不在本統(tǒng)計(jì)表之列。而從5000元以下的寫字樓現(xiàn)狀來看，位置和周邊環(huán)境相比5000元以上的寫字樓項(xiàng)目而顯得有些不如，如凱鑫國(guó)際大廈外觀和配置均不錯(cuò)，但位置決定了其最終售價(jià)不可能突破5000元。另外，此類寫字樓有些位置雖然好，但推出時(shí)間早，或外觀形象差、配置較低，從而影響了其整體檔次，制約了其售價(jià)。如新興大廈、華苑大廈、百隆廣場(chǎng)A座等都屬于此類。通過以上分析我們可以初步認(rèn)為：位置決定了寫字樓的價(jià)格范圍，屬于先天性決定因素。而推出時(shí)間和軟硬件配置決定了項(xiàng)目的檔次，屬于后天性決定因素。從客戶的類型和需求來看，5000元以上的高檔次寫字樓和5000元以下的中低檔次寫字樓都有其市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間。但隨著寫字樓市場(chǎng)的規(guī)范完善以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，一部分小規(guī)模的公司不斷被市場(chǎng)淘汰，從而使另一部分小公司發(fā)展壯大，這種結(jié)果使得低檔次寫字樓的發(fā)展空間越來越小，而中高檔次的寫字樓市場(chǎng)會(huì)借機(jī)得以進(jìn)一步擴(kuò)充和發(fā)展。因此我們不妨可以預(yù)測(cè)：未來的寫字樓市場(chǎng)將以中高檔次為主，而價(jià)格普遍不會(huì)低于4500元。從統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，中A區(qū)寫字樓項(xiàng)目最少。但其售價(jià)趨于中等，而中A區(qū)和中C區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和人口密度、交通狀況方面有一定的等同性，因此，這表明中A區(qū)和中C區(qū)一樣，具有等同位置的先天性價(jià)格取向。且由于中A區(qū)開發(fā)時(shí)間短、寫字樓市場(chǎng)供給量小、競(jìng)爭(zhēng)程度低而使得該地區(qū)具有中C區(qū)不可比擬的市場(chǎng)需求潛力，有待商家挖掘。（二） 公寓式寫字樓價(jià)格走勢(shì)分析通過表九、表十的對(duì)比分析，我們發(fā)現(xiàn)，公寓式寫字樓的售價(jià)明顯低于寫字樓，兩者的平均價(jià)差在1000~2000元之間。拋開兩者之間建筑成本方面的差距而單從購(gòu)買成本來看，也就不難理解公寓式寫字樓為什么會(huì)得到如此快速和規(guī)模性發(fā)展。從數(shù)量和區(qū)域分布來看，公寓式寫字樓共有33個(gè)，其中，12個(gè)分布在南A區(qū)、6個(gè)分布在南B區(qū)、5個(gè)分布在北區(qū)、其余不同數(shù)量分布在其它三個(gè)區(qū)域之內(nèi)。而在4000元以上的7個(gè)公寓式寫字樓當(dāng)中，南A區(qū)占了4個(gè)，中B區(qū)占了2個(gè)，南B區(qū)占了1個(gè)。在3000~3999元之間的11個(gè)公寓式寫字樓之中，仍舊有4個(gè)在南A區(qū)，南B區(qū)有3個(gè)，其余各區(qū)各有1個(gè)。在2999元以下的公寓式寫字樓項(xiàng)目中，北區(qū)占了4個(gè)，南A區(qū)、南B區(qū)和中C區(qū)各占1個(gè)。由此來看，3000~4000元之間的公寓式寫字樓為市場(chǎng)主流，而4000元以上的公寓式寫字樓代表了部分高檔次市場(chǎng)的需求趨勢(shì)。和寫字樓一樣，公寓式寫字樓的地域特征比較明顯。高質(zhì)素項(xiàng)目大多分布在南A區(qū)和中B區(qū)。相比之下，南B區(qū)略低一等，公寓式寫字樓以中檔次為主。而北區(qū)雖然總體數(shù)量