【文章內(nèi)容簡介】 機 場 、 徐 州 觀 音 機 場 、 連 云 港 港 口 和 機 場 分別 只 有 2 個 半 小 時 、 1 個 半 小 時 、 1 小 時 的 路 程 ， 正 在 建 設 淮 安 機 場 。 初 步 形 成 了 一 個以 高 等 級 公 路 為 主 骨 架 、 水 陸 空 并 舉 的 交 通 網(wǎng) 絡 ， 凸 現(xiàn) 了 淮 安 在 江 蘇 乃 至 全 國 的 交 通 樞紐 地 位 。社 會 累 計 完 成 貨 運 量 5260 萬 噸 ， 客 運 量 萬 人 ， 同 比 分 別 增 長 ％ 和%； 貨 運 周 轉(zhuǎn) 量 億 噸 公 里 ， 同 比 增 長 ％ ， 客 運 周 轉(zhuǎn) 量 億 人 公 里 ，同 比 增 長 ％ 。完 成 郵 電 業(yè) 務 收 入 億 元 ， 同 比 增 長 ％ 。 其 中 ， 郵 政 業(yè) 務 收 入 億元 ， 增 長 ％ ； 電 信 業(yè) 務 收 入 億 元 ， 增 長 ％ 。第 三 章 未 來 城 市 規(guī) 劃第 一 節(jié) 城 市 遠 景城市性質(zhì)：國家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射 2022 萬人口的中心城市。城市規(guī)模：中期（2022 年）100 萬人，遠期（2020 年）120 萬人。城市建設用地規(guī)模：規(guī)劃遠期（2020 年）城市建設用地約 120 平方公里，城市化水平為 55%。遠景城市人口 180 萬人，城市建設用地規(guī)模為 200 平方公里。8 / 34淮安城市的特點可概括為“一個高速圈、兩大組團、三條軸線、四水穿城” 。一個高速圈：由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路組成的一個高速公路圈。兩大組團：指中心城區(qū)包括主城區(qū)組團和古城組團兩個組團，兩組團以生態(tài)綠地相連。三條軸線：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務軸、生活休閑軸。四水穿城：指貫穿城市的鹽河、古黃河、里運河、大運河。第 二 節(jié) 都 市 圈 規(guī) 劃淮安市未來發(fā)展規(guī)劃,定位為江蘇省長江以北地區(qū)的重要中心城市，長三角北部地區(qū)的重要交通樞紐、區(qū)域商貿(mào)中心、制造業(yè)基地和重要節(jié)點城市,南京都市圈成員城市。人口方面：主城區(qū)人口 120 萬，高教園區(qū) 30 萬,新城區(qū) 90 萬,開發(fā)區(qū) 60 萬,市區(qū)人口總計將達到 300 萬人，城市化率達到 80%，建成特大型城市,總量爭取進入江蘇省第五、六位。交通方面：近期開工建設淮揚鎮(zhèn)城際鐵路、連鹽淮城際鐵路、宿淮鐵路，并對現(xiàn)有的新長鐵路進行電氣化改造；中期規(guī)劃建設寧淮城際鐵路，進行滬徐鐵路（淮安段）的前期準備工作。同時，在中期規(guī)劃中還包括建設城市快速公交系統(tǒng)(BRT)、城市快速通道以及軌道交通。高等教育方面：對現(xiàn)有高校資源進行優(yōu)化配制，籌劃組建綜合性淮安大學。縣域規(guī)劃方面(20222020 年)：漣水縣規(guī)劃城區(qū)人口 40 萬人，城鎮(zhèn)化 80%，建成中等城市；洪澤縣規(guī)劃城區(qū)人口 25 萬人。9 / 34城市建設用地規(guī)劃：從用地規(guī)劃來看，本項目附近區(qū)域以住宅用地為主，開發(fā)區(qū)以工業(yè)用地為主，城西邊緣同樣是工業(yè)用地，城南為大學城教育用地，城區(qū)中心以商業(yè)和住宅用地為主。10 / 34第 三 節(jié) 旅 游 規(guī) 劃位于蘇北腹地的淮安歷史悠久，人文薈萃，擁有“中國歷史文化名城” 、 “周恩來總理故鄉(xiāng)” 、 “中國淮揚菜之鄉(xiāng)”三大城市品牌，具有國家級、省級文物保護單位 22 處，可供開發(fā)的景區(qū)景點 60 多處，旅游資源非常豐富，旅游業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。一、提高發(fā)展旅游業(yè)重要性的認識旅游業(yè)是新興的“無煙工業(yè)”和“朝陽產(chǎn)業(yè)” ，也是一個綜合帶動效應很強的產(chǎn)業(yè)?；窗猜糜伟l(fā)展的現(xiàn)狀和在全省大旅游發(fā)展中的位置與淮安豐富的旅游資源極不相稱。因此，充分認識旅游業(yè)的重要地位和作用，正確認識淮安旅游工作所面臨的新形勢，切實增強發(fā)展旅游業(yè)的自覺性和緊迫感。二、重視旅游規(guī)劃在旅游發(fā)展中的先導作用《淮安市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》已經(jīng)編制完成并以政府文件的形式下發(fā)。對旅游規(guī)劃的權威性進一步加強宣傳，切實增強全社會按照規(guī)劃進行旅游開發(fā)的主動性和自覺性。同時加緊編制縣（區(qū)）旅游規(guī)劃和景區(qū)景點單體規(guī)劃，盡快提上議事日程。三、以項目為中心打造一批富有地方文化特色的旅游精品豐富獨特的歷史文化人文景觀、旖旎的自然風光奠定了今日淮安在蘇北旅游業(yè)中的重要地位，歷史文化名城的特色主題也自然成為淮安市旅游業(yè)今后發(fā)展的根本立足點?；窗彩新糜螛I(yè)的發(fā)展應利用現(xiàn)有的旅游產(chǎn)業(yè)基礎，圍繞歷史文化名城的發(fā)展主題，加大名人文化、名城文化、漕運文化、美食文化等系列旅游品牌產(chǎn)品的開發(fā)力度，重視和加強對淮安文化旅游整體氛圍的營造以及相關的文化旅游商品研發(fā)，做大、做強、做響文化旅游的文章。圍繞淮安 20 個旅游重點項目加快旅游新產(chǎn)品開發(fā)，努力形成一批上規(guī)模、有品位、影響大的景區(qū)景點和特色線路，盡快形成以市區(qū)為一級旅游發(fā)展核心，以盱眙為次級發(fā)展核心，以洪澤湖沿湖風景帶為重點發(fā)展軸，以金湖、漣水為新的旅游增長點的淮安大旅游發(fā)展格局。四、加大旅游投入，探索多元化融資途徑淮安屬于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，資金瓶頸更為突出，搞旅游開發(fā)更要積極探索多元化融資途徑。融資途徑有三條，一是制定優(yōu)惠政策，降低市場準入門檻，加大招商引資力度，吸引民間資本和外來資本投入；二是抓住國家加大基礎設施投入、加快旅游開發(fā)的機遇，積極尋求上級的支持；三是加大地方財政金融支持力度。從近年情況看，在政府財力不足的狀況下，由政府出面，擠出錢來抓一些重點項目建設，通過項目選題、策劃、包裝和建設，11 / 34然后再以市場化手段進行公開轉(zhuǎn)讓或拍賣，收回前期投資，這是一種有效的旅游開發(fā)方式，值得嘗試和推廣。五、立足長江三角洲及華東市場，加強淮安旅游宣傳促銷政府和旅游部門通過媒體廣告發(fā)布、參加旅交會、辦好旅游網(wǎng)站、組織外出促銷等多種形式，提高宣傳促銷的時效性和針對性，加強對旅游整體形象和旅游產(chǎn)品的宣傳和促銷。從淮安近幾年的客源市場地域分布構(gòu)成來看，以京滬高速和寧連一級公路、寧徐一級公路所構(gòu)成的以淮安為節(jié)點“Y”型旅游交通骨架，形成了淮安旅游市場地域分布結(jié)構(gòu)的基本框架。作為蘇北南部的重要旅游城市，淮安旅游業(yè)發(fā)展面對的長江三角洲及整個華東中短程旅游客源市場的開拓潛力非常巨大，將之作為近幾年淮安旅游宣傳促銷的重點和突破口。六、通過舉辦節(jié)慶會展活動推動假日經(jīng)濟和商務旅游發(fā)展 近年來， “中國淮安淮揚菜美食文化節(jié)” 、 “金湖荷花藝術節(jié)” 、盱眙“中國龍蝦節(jié)” 、“中國優(yōu)質(zhì)稻米博覽會”等一系列節(jié)慶會展活動的陸續(xù)開展，吸引了游客、集聚了人氣，有力推動了淮安旅游經(jīng)濟的發(fā)展。實踐證明，政府組織策劃大型節(jié)慶活動，打造節(jié)慶品牌，可以形成轟動效應，吸引外地客源，有力推動一個地區(qū)旅游經(jīng)濟、社會、文化各項事業(yè)發(fā)展，進一步擴大現(xiàn)有節(jié)慶會展活動的影響，同時創(chuàng)造條件籌備舉辦更多具有地方特色的旅游節(jié)慶會展活動，大力發(fā)展假日經(jīng)濟和商務旅游，從而將淮安的旅游經(jīng)濟發(fā)展推向一個新的高度。第 四 章 專 業(yè) 市 場 需 求 分 析第 一 節(jié) 房 地 產(chǎn) 市 場 供 求 分 析2022 年 1 月 ， 淮 安 樓 市 延 續(xù) 去 年 底 走 勢 ， 成 交 量 持 續(xù) 放 大 ， 共 完 成 商 品 房 銷 售 萬 平 方 米 ， 環(huán) 比 增 加 35%。 但 受 季 節(jié) 等 因 素 的 影 響 ， 商 品 房 上 市 量 大 幅 度 減少 ， 而 可 售 量 壓 力 依 然 很 大 ， 截 至 1 月 31 日 ， 商 品 房 可 售 量 達 萬 平 方米 。 受 此 因 素 的 影 響 ， 樓 市 將 “繼 續(xù) 調(diào) 整 ”成 為 當 時 普 遍 的 論 調(diào) 。 但 是 春 節(jié) 七 天長 假 ， 淮 安 樓 市 成 交 商 品 房 44 套 ， 統(tǒng) 計 數(shù) 據(jù) 顯 示 ， 增 長 率 處 于 全 省 前 列 。 市 場 意外 的 “春 光 乍 現(xiàn) ”， 在 給 不 少 開 發(fā) 企 業(yè) 帶 來 希 望 的 同 時 ， 現(xiàn) 在 來 看 ， 或 多 或 少 也 為市 場 的 回 暖 埋 下 了 伏 筆 。12 / 342022 年 2 月 ， 在 各 項 樓 市 暖 風 的 吹 拂 下 ， 加 上 房 企 促 銷 力 度 的 加 大 ， 商 品 房 銷售 突 然 開 始 發(fā) 力 ， 在 延 續(xù) 著 第 四 個 月 持 續(xù) 增 長 的 同 時 ， 最 后 三 天 突 然 呈 “井 噴 ”之 勢 。 據(jù) 淮 安 市 網(wǎng) 上 樓 市 統(tǒng) 計 顯 示 ， 當 月 淮 安 市 共 完 成 商 品 房 銷 售 萬 平方 米 。 最 后 三 天 實 現(xiàn) 銷 售 987 套 ， 成 交 量 占 到 當 月 比 例 的 30%。 與 此 同 時 ， 由 于1~2 月 商 品 房 上 市 量 較 少 ， 可 售 量 出 現(xiàn) 了 首 次 減 少 。2022 年 3 月 ， 淮 安 市 共 完 成 商 品 房 銷 售 萬 平 方 米 ， 統(tǒng) 計 數(shù) 據(jù) 顯 示 ， 截至 3 月 份 ， 淮 安 市 可 售 商 品 房 變 為 萬 平 方 米 ， 比 去 年 減 少 萬 平 方 米 ，除 開 發(fā) 區(qū) 供 大 于 求 ， 楚 州 區(qū) 供 小 于 求 外 ， 市 場 已 經(jīng) 趨 于 平 衡 。 4 月 份 ， 受 暖 市 政策 以 及 春 季 房 博 會 的 順 利 舉 行 ， 各 房 企 推 出 了 目 前 來 看 “最 后 的 優(yōu) 惠 大 餐 ”等因 素 的 影 響 ， 商 品 房 成 交 量 創(chuàng) 了 去 年 以 來 的 月 度 新 高 —— 萬 平 方 米 。3 月 ， 雖 然 市 場 銷 售 增 加 ， 但 從 統(tǒng) 計 的 情 況 來 看 ， 不 同 區(qū) 域 、 不 同 樓 盤 的 銷 量 出現(xiàn) 了 冷 熱 不 均 的 現(xiàn) 象 ， 有 些 樓 盤 仍 然 持 續(xù) 低 迷 ， 而 有 些 樓 盤 則 開 始 減 少 了 優(yōu) 惠 的 力度 ， 到 了 2022 年 4 月 ， 中 心 城 區(qū) 樓 盤 出 現(xiàn) 了 價 格 上 漲 現(xiàn) 象 。進入 2022 年 5 月，隨著市場回暖跡象日益明顯，樓市失去的信心終于完全找回。從而催生出市場一派忙碌的景象。房企忙拿地、開工、開盤和招人，購房者則忙著看房、選房、買房。據(jù)淮安網(wǎng)上樓市統(tǒng)計顯示，淮安市共完成商品住房 萬平方米，銷售商品住房套數(shù) 4216 套，成為今年以來最高成交量。2022 年 6 月，網(wǎng)上樓市數(shù)據(jù)顯示，淮安市共成交商品住房 萬平方米。051015202530354045501月 份 2月 份 3月 份 4月 份 5月 份 6月 份（ 萬 平 方 米 ）2022年2022年資料顯示，2022 年 13 月份，淮安房地產(chǎn)市場商品房可售量逐月遞減，而銷售量則逐月創(chuàng)新高，初顯房地產(chǎn)市場復蘇跡象。到 4 月份，開發(fā)商開始提價，5 月份，市場回復日13 / 34甚，開發(fā)商拿地、開工、開盤和成交量均突破前期高點。分析人士認為去年樓市失去的信心已完全找回。第 二 節(jié) 寫 字 樓 客 戶 市 場 分 析一、客戶類型分析隨著淮安市社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，眾多外來企業(yè)的涌入、本地一批企業(yè)的成長壯大，為專業(yè)寫字樓的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的發(fā)展空間。據(jù)調(diào)查分析，目前支撐淮安市寫字樓市場發(fā)展的三大主力是：一是具有雄厚實力和長遠發(fā)展歷史的大中型公司。這類公司經(jīng)過多年的發(fā)展，實力雄厚，能承受得起高檔寫字樓不菲的售價或租金，這類公司已經(jīng)在市場中樹立起良好的信譽和形象，選擇形象高檔的寫字樓作為實力的見證； 二是發(fā)展中的中小型公司。這類公司起步較晚，但處于發(fā)展的前期，對樹立自身形象作為主要目標。他們愿意盡可能的選擇形象好、品質(zhì)高的寫字樓物業(yè)； 三是剛剛起步的小型公司。由于起步艱難，為求公司立足生存，限于財力，會選擇價廉實惠的中低檔物業(yè)。 二、客戶基本需求分析是否符合公司發(fā)展及形象的要求；商務辦公物業(yè)的租金和售價；進出辦公地點的交通順暢、方便；商務辦公物業(yè)所處的位置，是否是商業(yè)繁華地段；商務和辦公配套是否完善及方便程度；辦公環(huán)境的舒適性、健康性(如就餐是否方便，通風、采光條件是否良好等) ；辦公環(huán)境安靜、整潔；停車便利、有充足的停車位；提供餐廳或餐飲配套，解決上班的工作餐；網(wǎng)絡和寬帶、中央空調(diào)的配備；對入駐企業(yè)的整體素質(zhì)進行選擇，事前控件有利于提升物業(yè)自身檔次；建立整個物業(yè)內(nèi)各租戶的通訊錄，方便業(yè)務聯(lián)絡。三、客戶需求發(fā)展趨勢分析大型企業(yè)客戶群。該類客戶群主要包括各類大型的金融企業(yè)、工商企業(yè)、制造企業(yè)、14 / 34房地產(chǎn)企業(yè)。這類客戶群的寫字樓主要集中在淮海路段與中山路段。該類客戶是未來淮安高檔寫字樓的重要消費群體，且具有較大的增長潛力。逐漸壯大的中小企業(yè)、外資企業(yè)、跨國公司駐淮安分公司、快速發(fā)展壯大的高新企業(yè)等，都是這類客戶群體需求擴大的基礎。 中小型企業(yè)客戶群。淮安經(jīng)濟的發(fā)展過程也是大量民營企業(yè)快速成長的過程。他們創(chuàng)業(yè)之初資金實力有限，而且企業(yè)作風低調(diào)務實，因此“宜居宜辦公”的商住樓成為最好的選擇。但隨著企業(yè)的逐步成長，形像宣傳和品牌塑造會促使這類客戶群體產(chǎn)生較大的高檔商辦寫字樓需求。未來該類客戶群體的需求將主要分布在傳統(tǒng)市中心區(qū)域和西部商圈。 投資性需求的客戶群體。隨著淮安樓市物業(yè)價值的上漲，寫字樓相對較好的發(fā)展前景及較穩(wěn)定的投資回報率，將會吸引一定數(shù)量的純粹投資型客戶群體。他們將成為未來淮安寫字樓市場的“助燃劑”與“潤滑劑” 。