上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-19 03:53 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 較高。只要有較好的辦公樓推出就會(huì)形成市場(chǎng)的熱點(diǎn)，2000年推出的中信泰富以及2001年推出的恒隆廣場(chǎng)俱是當(dāng)年的風(fēng)云個(gè)案，不僅本身熱租，而且其所帶來(lái)的連鎖反映，帶動(dòng)了整個(gè)辦公樓租賃市場(chǎng)。靜安區(qū)的辦公樓的租金以南京西路沿線上海商城、恒隆廣場(chǎng)、中信泰富為最高，依次向外輻射遞減。叁、上海甲級(jí)樓銷(xiāo)售市場(chǎng)一、2002年上海銷(xiāo)售甲級(jí)寫(xiě)字樓案名區(qū)域價(jià)格銀城數(shù)碼大廈黃浦2500美金/平方米京銀大廈浦東2400美金/1）、京銀大廈簡(jiǎn)介位置：浦東南路308號(hào) 概況京銀大廈座落于上海陸家嘴國(guó)際金融中心，居十萬(wàn)平方米中央綠地東北側(cè)的浦東大道及浦東南路交匯處，緊靠中國(guó)人民銀行，與著名的東方明珠電視塔遙相輝映，其周?chē)缆翻h(huán)繞，配套合理，是理想的全智能化高檔辦公大廈。京銀大廈占地8，600平方米，總建筑面積70，912平方米，地下兩層，地上裙樓三層及36層標(biāo)準(zhǔn)辦公大樓。京銀大廈整體規(guī)劃、質(zhì)量均由名師設(shè)計(jì)，為進(jìn)駐的國(guó)際企業(yè)提供一個(gè)最有利、高效率和自動(dòng)化的辦公環(huán)境。 銷(xiāo)售周期：自開(kāi)盤(pán)至完成銷(xiāo)售共10個(gè)月?2）、銀城數(shù)碼大廈位置：黃浦區(qū)CBD地區(qū)概況該物業(yè)地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施齊全，屬于傳統(tǒng)中心城區(qū)。項(xiàng)目配套設(shè)施齊全檔次較高，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目齊全，電梯、空調(diào)等設(shè)施品質(zhì)較高銷(xiāo)售周期：自面市至完成銷(xiāo)售共11個(gè)月二、2003年上海在售寫(xiě)字樓區(qū)域分布情況說(shuō)明amp。 浦東、％；amp。 浦東2002年上市甲級(jí)寫(xiě)字樓1個(gè)，2002年前3個(gè)月就已有2個(gè)物業(yè)面市， amp。 傳統(tǒng)辦公樓聚集區(qū)域虹橋甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)依舊維持只租不售的市場(chǎng)現(xiàn)狀，市場(chǎng)供應(yīng)量不足；amp。 均瑤國(guó)際廣場(chǎng)的發(fā)售較大程度的緩解了徐家匯區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)較為緊張的局面。三、2003年上海在售寫(xiě)字樓一覽表案名區(qū)域級(jí)別勝康廖氏大廈浦東甲級(jí)上海國(guó)際商城浦東甲級(jí)均瑤國(guó)際廣場(chǎng)徐匯甲級(jí)靜安新時(shí)代大廈靜安甲級(jí)富麗大廈靜安乙級(jí)國(guó)科大廈虹口乙級(jí)致遠(yuǎn)大廈盧灣乙級(jí)四、上海在售甲級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格情況說(shuō)明amp。 在售物業(yè)最高售價(jià)均在20000元/平方米；amp。 均價(jià)主力范圍集中在15000－19000元/平方米；在上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體回升的情況下，隨著中心城區(qū)土地批租量發(fā)的逐漸減少，大量企業(yè)不斷入駐上海，產(chǎn)品的供應(yīng)量逐漸的減少，本報(bào)告認(rèn)為價(jià)格會(huì)維持在目前的水平的情況下將穩(wěn)步上升。 五、市場(chǎng)銷(xiāo)售情況案名銷(xiāo)售率銷(xiāo)售周期勝康廖氏大廈99％6個(gè)月上海國(guó)際商城90％7個(gè)月均瑤國(guó)際廣場(chǎng)95％6個(gè)月新時(shí)代大廈80％3個(gè)月說(shuō)明amp。 市場(chǎng)的火熱程度可見(jiàn)一斑，預(yù)計(jì)在售個(gè)案在6－10個(gè)月內(nèi)均能完成銷(xiāo)售；肆、虹橋CBD地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況因本項(xiàng)目位于虹橋地區(qū)，所以本報(bào)告將虹橋地區(qū)作為重點(diǎn)，對(duì)其做一個(gè)較為詳細(xì)的描述。一、虹橋地區(qū)概況虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)地處上海的西部，位于內(nèi)外環(huán)之間，東臨貫穿東西直抵市中心的延安路高架，西接虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，交通十分便捷。由于地理位置的得天獨(dú)厚，先后經(jīng)上海市人民政府和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為中國(guó)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。上海虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)乃中國(guó)最早成立的國(guó)家重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，成立至今已十年，卻是上海市內(nèi)規(guī)劃最好、發(fā)展最成熟、配套設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美的理想辦公及住宅區(qū)域。 區(qū)內(nèi)萬(wàn)商云集，包括數(shù)十家銀行、國(guó)際級(jí)酒店、政府辦公大樓、展覽中心等，加上國(guó)際學(xué)校、大型商場(chǎng)及高級(jí)住宅環(huán)布四周，一切起居所需不假外求，堪稱(chēng)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的明星。開(kāi)發(fā)區(qū)以涉外經(jīng)貿(mào)為特色，集展覽展示、洽談交易、辦公居住、餐飲娛樂(lè)為一體的上海對(duì)外活動(dòng)的一個(gè)中心和窗口。區(qū)內(nèi)國(guó)際展覽展銷(xiāo)終年不斷，如一年一度的“華東地區(qū)進(jìn)口商品交易會(huì)”就在這里舉行；蜚聲中外的國(guó)賓館——西郊賓館虹橋迎賓館及龍柏飯店、陽(yáng)光大酒店、運(yùn)峰賓館等十多家高級(jí)賓館連成一片，形成虹橋路賓館一條街 ，為中外客商貿(mào)易、辦公、居住、游憩提供了理想的場(chǎng)所；美、日等多國(guó)也紛紛在區(qū)內(nèi)置地建領(lǐng)事館；上海市外經(jīng)委、市外資委及貿(mào)易促進(jìn)會(huì)也在區(qū)內(nèi)辦公。 二、虹橋?qū)懽謽鞘袌?chǎng)概況 虹橋作為上海改革開(kāi)放的前沿陣地，1995年前辦公樓之興旺占據(jù)整個(gè)上海市場(chǎng)的半壁江山。1997年以后，隨著浦東陸家嘴、淮海路以及南京路一大批新興甲級(jí)辦公樓相繼建成，虹橋優(yōu)勢(shì)有所下降。辦公樓入住率從過(guò)去的90％以上降至62％，而且辦公樓建設(shè)也出現(xiàn)“斷層”。2001年后上海經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，各國(guó)企業(yè)相繼入駐上海，這一情況有明顯改變，特別是近兩年，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)一片火熱。租金、出租率均有大幅度上升。當(dāng)前，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量不足，商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓入住率基本達(dá)到９０％以上。短期內(nèi)進(jìn)入上海的外資企業(yè)只能向二級(jí)辦公地區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓進(jìn)駐。預(yù)計(jì)在今年年底會(huì)出現(xiàn)大批進(jìn)駐上海的現(xiàn)象。三、虹橋CBD地區(qū)寫(xiě)字樓租金情況租金情況示意圖（單位：USD/平方米*天）說(shuō)明：amp。 價(jià)格分布情況較為均勻， USD/平方米*天－ USD/平方米*天；amp。 USD/平方米*天amp。 預(yù)計(jì)價(jià)格隨上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢上移， USD/平方米*天－ USD/平方米*天。 USD/平方米*天短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)的阻力較大；amp。 周邊90年代開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓目前設(shè)施已逐漸陳舊，租金會(huì)逐漸下滑。 USD/平方米*天－ USD/平方米*天左右徘徊；amp。 以萬(wàn)都中心為例，其總建筑面積約13萬(wàn)平方米，商鋪面積和地下車(chē)庫(kù)等配套設(shè)施面積約4萬(wàn)平方米。辦公9萬(wàn)平方米，以低于其目前出租率的85％計(jì)算車(chē)位出租，其租金收入為1262250USD/月，車(chē)位共400個(gè)，每個(gè)150 USD/月，按60％租出計(jì)算，每月收益36000 USD/月。其投資收益不言而寓。四、區(qū)域?qū)懽謽亲赓U情況說(shuō)明：amp。 在上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展的環(huán)境下，各類(lèi)公司不斷搶駐上海。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租賃市場(chǎng)也異常火爆。出租率都高于90％；amp。 從地理位置來(lái)看。仙霞路、遵義路交界處憑借其有力的交通優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)（配套、物業(yè)等），周邊項(xiàng)目的出租率要略高于區(qū)域內(nèi)其它物業(yè)；amp。 遠(yuǎn)東國(guó)際硬件設(shè)施配套齊全，建筑風(fēng)格獨(dú)特。在出租市場(chǎng)也有不俗的業(yè)績(jī)。amp。 上海世貿(mào)商城租戶(hù)中不乏英特爾、沃爾瑪?shù)让惺澜?00強(qiáng)企業(yè)，在租賃市場(chǎng)火爆的情況下，將用做健身會(huì)館的30樓改造推出?？傮w租賃情況良好。amp。 區(qū)域市場(chǎng)的高出租率為本案奠定了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。五、代表性物業(yè)配套由于時(shí)間關(guān)系，本報(bào)告選取區(qū)域內(nèi)具有代表性的高檔物業(yè)“上海萬(wàn)都中心”對(duì)其配套及做一個(gè)較詳細(xì)的闡述。上海萬(wàn)都中心位于虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)中心，道路網(wǎng)絡(luò)異常發(fā)達(dá)，利用高架公路往市中心只需15分鐘車(chē)程，加上鄰近計(jì)劃興建的地鐵2號(hào)線虹橋站出口，交通便利，四通八達(dá)。上海萬(wàn)都中心占地12,761平方米，三面臨街，總建筑面積約132,800平方米。分別提供共四組每層由1,600至2,000平方米不同面積，合共90,000平方米的辦公室空間，另有附屬商場(chǎng)四層，面積約20,000平方米，及地下停車(chē)場(chǎng)兩層。全幢樓高55層，是虹橋最高的建筑物。 上海萬(wàn)都中心引進(jìn)多項(xiàng)最先進(jìn)設(shè)備，是區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施較為先進(jìn)的寫(xiě)字樓之一，具體設(shè)施如下：252。 中空雙層玻璃幕墻，保持室內(nèi)溫度于最佳狀態(tài)。 252。 18部高速客用電梯及兩部服務(wù)電梯，出入便捷。 252。 使用光纖綜合
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