【文章內(nèi)容簡介】 張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。 (三 )單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的 賠償金 收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。 (二十 )單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入 減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓 原價 后的余額為營業(yè)額。 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入 減去 抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。 房地產(chǎn)政策法規(guī) 35 中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知 銀發(fā) [2022]195號 規(guī)范個人商業(yè)用方貸款管理。借款人申請個人商業(yè)用方抵押貸款的抵借 比不得超過60%，貸款期限最長不得超過 10年，所購商業(yè)用方應(yīng)為 現(xiàn)房 。 關(guān)于取消本市非居住房屋租售對象限制的通知 滬房地資市 [2022]40號 自 2022年 3月 1日起，取消本市國有土地上的各類非居住房屋的租售對象限制（但國家和本市有特殊規(guī)定的除外），全面建立開放、統(tǒng)一的商品房交易市場 ： 一、 取消 本市國有土地上的商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等各類非居住房屋 （以下簡稱各類非居住房屋）租售對象內(nèi)、外銷之分，境內(nèi)外單位、個人均可購買和租賃。 二、在建的各類非居住房屋應(yīng)按規(guī)定 取得 商品房預(yù)售許可證后，境內(nèi)外單位、個人方可預(yù)購和預(yù)租。 房地產(chǎn)政策法規(guī) 36 上海市地方稅務(wù)局關(guān)于加強個人 非居住用房出售、租賃行為稅收征管理工作通知 滬地稅流 (2022) 603號 對個人出售辦公房、商業(yè)用房、生產(chǎn)用房等非自己居住用房 (以下簡稱非居住用房 )，應(yīng)按規(guī)定全額繳納營業(yè)稅 、按規(guī)定繳納土地增值稅、各種附加和個人所得稅。 二、對個人出租非居住用房，應(yīng)按規(guī)定全額征收 5%的營業(yè)稅，按規(guī)定繳納 12%的房產(chǎn)稅和個人所得稅。（ 約為 16%） 三、個人出租非居住用房的租金收入低于本市營業(yè)稅征收標準的，免征營業(yè)稅，但仍應(yīng)按規(guī)定繳納 12%的房產(chǎn)稅和個人所得稅。 四、對個人出租非居住用房，在本市城鎮(zhèn)土地使用稅開征范圍內(nèi)的，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 房地產(chǎn)政策法規(guī) 37 宏觀政策分析 寫字樓市場分析 項目競爭分析 項目定位分析 客戶定位分析 項目設(shè)計建議 寫字樓市場分析 上海市甲級寫字樓市場分析 靜安區(qū)甲級寫字樓市場分析 寫字樓用戶市場趨勢分析 38 上海市甲級寫字樓市場分析 寫字樓市場分析 39 靜安 沿南京西路，以“梅恒泰”為核心，跨國綜合客戶。 長寧 以虹橋及延安西路為中心，客戶多為展覽、貿(mào)易、物流類。 徐匯 以徐家匯商圈為核心，目前規(guī)模不大，客戶多為科技類。 盧灣 樓盤沿淮海中路分布，客戶多為跨國綜合類客戶。 陸家嘴 陸家嘴樓盤品質(zhì)高，客戶多為金融機構(gòu)。 黃浦 樓盤分布在人民廣場周邊、外灘及延安東路，客戶特征不明顯 上海甲級寫字樓的分布區(qū)域 40 ?本區(qū)域甲級寫字樓最為聚集的虹橋在未來幾年甲級寫字樓供應(yīng)量很少。 ? 中山公園地區(qū) IT企業(yè)的集聚效應(yīng)正在形成。 ? 上海經(jīng)濟重心東移的趨勢對長寧地區(qū)寫字樓的市場帶來了負面影響。 ? 徐匯區(qū)甲級寫字樓比例在現(xiàn)有 6個 CBD區(qū)域最低。 ? 徐家匯、淮海中路西段、肇嘉浜路將成為本區(qū)域未來3~5年甲級寫字樓主要聚集區(qū)域。 ? 數(shù)量少、分布分散的特征將導(dǎo)致徐匯區(qū) CBD在新一輪的競爭中處于相對劣勢。 長寧 徐匯 上海甲級寫字樓區(qū)域市場特征 虹橋 中山公園 淮海路 徐家匯 肇嘉浜路 41 ?目前靜安 CBD主要甲級寫字樓分布在南京西路東段 (成都路到銅仁路 )，和盧灣 CBD一起保持著浦西最高的租金水平和入住率。 ? 未來的 3~5年，南京西路西段 (銅仁路到鎮(zhèn)寧路 )沿線，將成為浦西國際甲級寫字樓最為集中供應(yīng)的地區(qū)。 ? 南京西路將成為浦西最頂級的甲級寫字樓街區(qū)。 ?盧灣 CBD主要沿淮海中路分布，目前與靜安南京路共同扮演著浦西甲級寫字樓市場的主要角色。 ? 未來 3~5年，本區(qū)域?qū)⒊蔀槟壳?6個 CBD中新供應(yīng)量最少的地區(qū)。 ? 較少的未來供應(yīng)量將使本區(qū)域在新一輪 CBD競爭中落后于其他區(qū)域。 靜安 盧灣 上海甲級寫字樓區(qū)域市場特征 淮海路 太平橋地區(qū) 南京西路 42 ?黃浦 CBD甲級寫字樓主要分布在人民廣場、延安東路沿線、外灘沿線。 ? 未來 3~5年，人民廣場地區(qū)將有大量寫字樓供應(yīng)，此地區(qū)將成為大量政府機構(gòu)辦公的聚集地。 ? 外灘金融區(qū)的功能將被加強，外灘附近的一些街區(qū)將被改造為具有上海歷史特色的商務(wù)區(qū)。 ? 受益于國家金融中心的定位和上海經(jīng)濟中心東移的趨勢，陸家嘴 CBD成為目前上海甲級寫字樓供應(yīng)量最大的CBD。 ? 未來 3~5年，陸家嘴甲級寫字樓供應(yīng)量仍將保持全上海新供應(yīng)量的第一位。 ?大連路隧道及復(fù)興東路隧道的建成以及陸家嘴地區(qū)商務(wù)配套設(shè)施的進一步完善，將使陸家嘴 CBD對于金融類為主的公司更具吸引力。 陸家嘴 黃浦 上海甲級寫字樓區(qū)域市場特征 小陸家嘴 人民廣場 延安東路沿線 外灘 43 上海甲級寫字樓供應(yīng)量 44 上海甲級寫字樓供應(yīng)分析（區(qū)域劃分） 45 上海甲級寫字樓市場供應(yīng)量介紹 注：此預(yù)測數(shù)據(jù)僅供參考 未來 5年的甲級寫字樓供應(yīng)量將超過此前 10年供應(yīng)量總和的 。 46 上海歷年甲級寫字樓（ 部分） 1996 之前 上海商城 上海國貿(mào)中心 東海商業(yè)中心一期 仲盛金融中心 華都大廈 1996 船舶大廈 二百永興 瑞安廣場 招商局廣場 港泰大廈 港陸廣場 1997 東海商業(yè)中心二期 上海證券大廈 蘭升大廈 百富勤大廈 梅龍鎮(zhèn)廣場 1998 嘉里中心 百騰大廈 中區(qū)廣場 香港廣場 上海廣場 美羅大廈 匯豐大廈 世界廣場 1999 中環(huán)廣場 金鐘廣場 金貿(mào)大廈 浦項商務(wù)廣場 中國保險大廈 2022 中信泰富廣場 中銀大廈 中海大廈 大上海時代廣場 恒隆廣場 1大部分的發(fā)展商來自東南亞地區(qū)。 ，由于部分樓盤的停工，市場供應(yīng)量有所減少。 2022 虹橋上海城一期 中國電信大廈 仙樂斯廣場 2022 中欣大廈 外灘中心 海洋大廈 虹橋上海城二期 浦發(fā)大廈 萬都中心 海通證券大廈 香港新世界大廈 47 2022年供應(yīng)量 編號 項目名稱 區(qū)域 寫字樓建面 等級 1 航新大廈 徐匯區(qū) 29,279 A 2 萬泰大廈 靜安區(qū) 21,000 A 3 中商大廈 陸家嘴 55,000 A 4 海通證券大廈 黃浦區(qū) 61,000 A 5 長春藤大廈 靜安區(qū) 14,704 A 6 均瑤大廈 徐匯區(qū) 60,000 A 7 震旦大廈 陸家嘴 66,000 A 8 來福士大廈 黃浦區(qū) 87,733 A+ 9 兆豐大廈 長寧區(qū) 55,000 A 10 輕科大廈 徐匯區(qū) 11,000 A 11 白渡路商辦樓 黃浦區(qū) 20,000 A 12 埃力生國際大廈 黃浦區(qū) 19,502 A 13 企業(yè)大道 盧灣區(qū) 77,000 A 總計 577， 218 由于市場的不確定性，以上數(shù)據(jù)僅供參考 1 8 6 7 9 5 3 4 10 11 12 2 14 13 48 編號 項目名稱 區(qū)域 寫字樓建面 等級 1 銀峰大廈 陸家嘴 33,101 A 2 天安中心 黃浦區(qū) 45,000 A 3 華敏翰尊國際 長寧區(qū) 136,000 A 4 大正三角地廣場 虹口區(qū) 31,952 A 5 新京大廈 靜安區(qū) 25,000 A 6 黃浦 104地塊 黃浦區(qū) 40,952 A 7 建誼大廈 閘北區(qū) 34,485 A 8 華爾登廣場二期 徐匯區(qū) 74,000 A+ 9 財富廣場 陸家嘴 35,000 A 10 上海國際商城 陸家嘴 20,000 A 11 元海大廈 靜安區(qū) 39,000 A 總計 514490 4 6 2 5 8 3 7 1 10 11 9 由于市場的不確定性，以上數(shù)據(jù)僅供參考 2022年新供應(yīng)量 49 編號 項目名稱 區(qū)域 寫字樓建面 等級 1 虹橋綠丹蘭大廈 虹橋 36,000 A 2 印尼黃金置地大廈 陸家嘴 75,000 A+ 3 平安金融廣場 徐匯區(qū) 42,618 A 4 上海嘉華中心 徐匯區(qū) 66,000 A 5 上海銀行大廈 陸家嘴 85,000 A+ 6 花旗集團大廈 陸家嘴 89,000 A+ 7 中融世紀廣場 陸家嘴 89,000 A+ 8 晶采世紀大廈 靜安區(qū) 28,771 A 9 港匯廣場二期 徐匯區(qū) 125,000 A+ 總計 607389 9 1 8 3 2 7 6 5 4 由于市場的不確定性，以上數(shù)據(jù)僅供參考 2022年新供應(yīng)量 50 編號 項目名稱 區(qū)域 寫字樓建面 等級 1 平安保險大廈 陸家嘴 90,000 A+ 2 中融壁玉藍天大廈 陸家嘴 100,000 A+ 3 高寶金融中心 陸家嘴 79,106 A+ 4 GIC大廈 陸家嘴 60,000 A+ 5 大中里項目 靜安區(qū) 71,000 A 6 中金廣場 徐匯區(qū) 30,000 A 7 越洋大廈 靜安區(qū) 101,865 A+ 8 匯德豐廣場 靜安區(qū) 112,075 A+ 總計 631,565 8 7 6 5 3 4 2 1 由于市場的不確定性，以上數(shù)據(jù)僅供參考 2022年新供應(yīng)量 51 編號 項目名稱 區(qū)域 寫字樓建面 等級 1 開開項目寫字樓 靜安區(qū) 100,000 A+ 2 嘉里中心二期 靜安區(qū) 67,000 A+ 3 萬都淮海路項目 徐匯區(qū) 75,000 A+ 4 廖創(chuàng)興金融中心大樓 黃浦區(qū) 85,000 A 5 新梅聯(lián)合廣場 陸家嘴 85,000 A 6 益來國際大廈 陸家嘴 30,000 A 7 招商集團陸家嘴項目 陸家嘴 100,000 A+ 8 正大集團總部 陸家嘴 50,000 A+ 9 光大銀行大廈 陸家嘴 62,300 A 10 伊藤忠開發(fā)大廈 陸家嘴 38,700 A 11 協(xié)和廣場二期 靜安區(qū) 76,000 A+ 12 恒成廣場 靜安區(qū) 48,000 A 13 新鴻基美食城 靜安區(qū) 300,000 A+ 14 恒隆廣場二期 靜安區(qū) 70,000 A+ 15 北外灘中心（世貿(mào)） 虹口區(qū) 150,000 A 16 環(huán)球金融中心 陸家嘴 240,000 A+ 總計 1,542,000 7 10 15 9 8 5 14 2 1 12 4 3 11 13 16 6 7 10 由于市場的不確定性，以上數(shù)據(jù)僅供參考 其他新供應(yīng)量 52 ? 未來 3~5年原有六大 CBD區(qū)域甲級寫字樓將迎來供應(yīng)高峰， CBD地位日益鞏固。 ? 靜安 CBD、 小陸家嘴 CBD將分別成為浦西、浦東最具競爭力的 CBD區(qū)域。 ?北外灘、世博園區(qū)將成為新興 CBD地區(qū) ? 樓宇經(jīng)濟對于區(qū)域財政及經(jīng)濟的促進作用導(dǎo)致閘北、普陀、楊浦、虹口、閔行 等區(qū)紛紛啟動寫字樓項目，這些新興區(qū)域?qū)懽謽菍⑽齾^(qū)域型客戶的入駐，形成不同規(guī)模的 “ 衛(wèi)星商務(wù)區(qū) ” — SBD(Satellite Business District ) 今后 3~5年上海甲級寫字樓供應(yīng)總體趨勢 53 今后 3~5年上海甲級寫字樓供應(yīng)區(qū)域分布特征分析 北外灘 世博園 ? 原有六大 CBD區(qū)域?qū)懽謽侨詫⒋罅考? 供應(yīng)， CBD地位日益鞏固。 ? 小陸家嘴將在 2022年前完成所有地塊的 啟動開發(fā)，南京西路主要商務(wù)地塊也將 在近 2~3年內(nèi)全部啟動。 ? 北外灘、世博園區(qū)將成為新興 CBD地區(qū) ? 樓宇經(jīng)濟對于區(qū)域財政及經(jīng)濟的促進作 用導(dǎo)致閘北、普陀、楊浦、虹口、閔行 等區(qū)紛紛啟動寫字樓項目，這些新興區(qū) 域?qū)懽謽菍⑽齾^(qū)域型客戶的入駐，形 成不同規(guī)模的 “ 區(qū)域商務(wù)中心 ” — DBC(District Bussiness Centre) ? 今后 3~5年上海寫字樓供應(yīng)將出現(xiàn)如下局面：