某商業(yè)寫字樓市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-19 20:09 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2）對(duì)行業(yè)的選擇性強(qiáng)，客戶面較窄（ 3）提供 5星級(jí)酒店服務(wù)的產(chǎn)權(quán)式寫字樓優(yōu)點(diǎn)：1） 作為一種純投資物業(yè)，投資吸引力較大，銷售實(shí)現(xiàn)較容易，能迅速收回投資；2） 打造 5星級(jí)酒店式寫字樓，個(gè)性化較強(qiáng)，容易打響知名度，易于推廣；3） 售價(jià)通常比一般同性質(zhì)項(xiàng)目高很多（約高 20—30% ）；4）由于經(jīng)營(yíng)權(quán)歸發(fā)展商，發(fā)展商既能實(shí)現(xiàn)銷售，又能通過大面積租賃的方式，吸引國(guó)內(nèi)外大型知名企業(yè)尤其是外資跨國(guó)企業(yè)的進(jìn)駐，從而大大提升項(xiàng)目以及發(fā)展商自身的品牌；5）充分利用酒店資源，并提升項(xiàng)目的附加值，實(shí)現(xiàn)酒店與寫字樓的聯(lián)動(dòng)，形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的互動(dòng)與互補(bǔ)，在這方面其它項(xiàng)目難以做到；6）填補(bǔ)片區(qū)市場(chǎng)空白點(diǎn)，具有明顯的差異化；7）近兩年投資類物業(yè)銷售理想，給市場(chǎng)及客戶充足的信心；劣勢(shì)：1） 項(xiàng)目售磬后，因需要后續(xù)經(jīng)營(yíng)，發(fā)展商風(fēng)險(xiǎn)仍將存在；一旦長(zhǎng)期空置或租金持續(xù)低落，則難以保證給業(yè)主的投資回報(bào)；2） 提供 5星級(jí)酒店式服務(wù)會(huì)在一定程度上增加開發(fā)成本；3） 將來(lái)的管理費(fèi)用較高；本項(xiàng)目定位建議我司認(rèn)為本項(xiàng)目最佳定位為 產(chǎn)權(quán)式 5星級(jí)酒店服務(wù)式寫字樓 來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售 ， 其次是傳統(tǒng)的 綜合性超甲級(jí)寫字樓理由如下：（ 1）打造差異化產(chǎn)品（ 2）尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)（ 3）充分利用酒店資源（ 4）極大提高項(xiàng)目的檔次和發(fā)展商品牌（ 5）市場(chǎng)調(diào)研論證（三）形象定位綜合性超甲級(jí)寫字樓的形象定位：后 WTO 時(shí)代 國(guó)際型企業(yè)升級(jí)平臺(tái)產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)型寫字樓的形象定位：后 WTO 時(shí)代 知性投資新方向（四）目標(biāo)客戶群分析目前中心區(qū)寫字樓客戶層面分析（ 1）深圳 中心區(qū)寫字樓目標(biāo)客戶現(xiàn)狀 金融證券 (%)貿(mào)易 (%)實(shí)業(yè) (%)中介服務(wù) (%)物流（ %）高科(%)投資(%)其他(%)25 20 12 10 8 6 15 4（ 2）目前中心區(qū)寫字樓不同需求面積客戶所占比例 小面積需求客戶 中面積需求客戶 大面積需求客戶法律、會(huì)計(jì)、廣告、 IT科技公司、投資者；具備一定實(shí)力，且發(fā)展前景較好的中型國(guó)際貿(mào)易、高新科技、物流公司，以及大型企業(yè)的駐深辦事處等國(guó)內(nèi)外的著名大型金融、證券、保險(xiǎn)公司，以及跨國(guó)大型實(shí)力集團(tuán)公司的總部等。20% 30% 50%（ 3）目前中心區(qū)客戶來(lái)源統(tǒng)計(jì) 福田 羅湖 香港 南山 關(guān)外 外省、國(guó)外中心區(qū)現(xiàn)狀65％ 15％ 3％ 8％ 5％ 4％（ 4）中心區(qū)未來(lái)寫字樓市場(chǎng)的主要承接力 ? 金融、外向型經(jīng)濟(jì)體、服務(wù)業(yè)和高科技是深圳寫字樓市場(chǎng)最主要承接力，而其它行業(yè)則是有力的輔助力量 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位分析 ? （ 1）綜合型寫字樓的目標(biāo)客戶群 小面積需求客戶（ 100—300M 2）中面積需求客戶（ 300—600M 2）大面積需求客戶（ 600M2以上）法律、會(huì)計(jì)、廣告、 IT科技公司、投資者；具備一定實(shí)力，且發(fā)展前景較好的中型國(guó)際貿(mào)易、高新科技、物流公司，以及大型企業(yè)的駐深辦事處等國(guó)內(nèi)外的著名大型金融、證券、保險(xiǎn)公司，以及跨國(guó)大型實(shí)力集團(tuán)公司的總部等。15% 25% 60%（ 2）產(chǎn)權(quán)式寫字樓的目標(biāo)客戶群 自用型客戶 投資型客戶購(gòu)買面積所占比例20％ 80％（五）寫字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)建議寫字樓價(jià)格建議? 依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法估價(jià)理論和我司多年商務(wù)物業(yè)銷售經(jīng)驗(yàn)，本 項(xiàng)目寫字樓部分實(shí)收均價(jià)為： 11000～11500元 /M2；若本項(xiàng)目定位為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)寫字樓 ,本項(xiàng)目?jī)r(jià)格可在綜合型寫字樓的價(jià)格上上浮 20~30%， 即實(shí)收均價(jià)為：13000~15000元 /M2；第二篇 商業(yè)篇? 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查與分析一、深圳市商服物業(yè)市場(chǎng)分析歷年商服用房開發(fā)投資額及施工面積 2023年商服用房施工面積區(qū)域分布商業(yè)用地出讓面積1）歷年商業(yè)用地出讓面積商服用房新開工及竣工面積1）歷年商服用房新開工及竣工面積2） 2023年商服用房新開工面積區(qū)域分布3） 2023年商服用房竣工面積區(qū)域分布 歷年商服用房批準(zhǔn)預(yù)售面積商服用房銷售面積1）歷年商服用房銷售面積2） 2023年商服用房銷售面積區(qū)域分布 空置面積及空置率1）歷年商服用房空置面積及空置率2） 2023年商服用房空置面積區(qū)域分布 小 結(jié) ? 深圳商服物業(yè)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的階段，這與深? 圳的階段性的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整基本完成、經(jīng)濟(jì)駛?cè)肟? 車道相吻合； 商服市場(chǎng)交投兩旺前景看好； 福田區(qū)在 2023～ 2023年將面臨巨大的商服物業(yè)集中? 供應(yīng)、集中投放市場(chǎng)的壓力； 二、中心區(qū)商服物業(yè)特征政府統(tǒng)一規(guī)劃，構(gòu)筑中心區(qū)商業(yè)圈商服物業(yè)發(fā)揮空間大高檔次品牌、商家少商業(yè)氛圍成熟，需假以時(shí)日小 結(jié)：高起點(diǎn)、高規(guī)劃、高投入的中心區(qū)將是無(wú)可爭(zhēng)議的深圳未來(lái)商業(yè)中心，是深圳未來(lái)最具國(guó)際性、現(xiàn)代性、最高檔的商圈， shoppingmall、高中檔百貨、高中檔餐飲、高中檔娛樂的發(fā)展空間巨大。中心區(qū)目前商業(yè)氛圍尚未形成，隨著中心區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，片區(qū)商業(yè)物業(yè)的價(jià)值須經(jīng)數(shù)年的增長(zhǎng)，方可能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。三、地鐵商業(yè)簡(jiǎn)析? 深圳地鐵規(guī)劃特點(diǎn)? —— 高起點(diǎn) 高規(guī)劃 高投入國(guó)內(nèi)外核心城市地鐵商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的啟示? 1）發(fā)展商出租，經(jīng)營(yíng)者入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)交納租金；2）發(fā)展商自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)（保底扣點(diǎn)方式抽取租金）；3）發(fā)展商出售給投資商或小業(yè)主，投資商或小業(yè)主對(duì)? 外租賃或經(jīng)營(yíng)。地鐵商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)? A、 以租賃經(jīng)營(yíng)為主要方式，銷售為輔助方式，租賃? 的對(duì)象為大中型商家；B、 地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)也較為復(fù)合化，市場(chǎng)定位較完善，? 160
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