【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，加快城市公共基礎(chǔ)設(shè)施向東輻射延伸，力爭(zhēng)秦漢大道年內(nèi)建成通車(chē)。“西聯(lián)”，就是借助西咸新區(qū)成為國(guó)家創(chuàng)新城市發(fā)展方式試驗(yàn)區(qū)的重大機(jī)遇，加快推進(jìn)西咸一體化步伐，推動(dòng)城西區(qū)域設(shè)施共建共享、產(chǎn)業(yè)互聯(lián)互融。支持灃東新城加快昆明池、國(guó)際車(chē)城等四大板塊建設(shè)，加快三橋商圈、六村堡片區(qū)改造步伐。爭(zhēng)取啟動(dòng) 1號(hào)線(xiàn)咸陽(yáng)延伸段建設(shè)，推進(jìn)西咸公交無(wú)縫對(duì)接。此外，“絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)”、“中亞 〃 長(zhǎng)安產(chǎn)業(yè)園”“交通體系的改善”“發(fā)放貸款 13億”等利好因素也將為西安國(guó)際化大都市的快速發(fā)展提供夯實(shí)的基礎(chǔ)，也為后期商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供空間。 四 后市預(yù)警 市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì) 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：截至 2023年 12月末，西安商服用房結(jié)轉(zhuǎn)可售面積為 ，相比去年增長(zhǎng) %，去化周期為 ，從數(shù)據(jù)可見(jiàn)，隨著商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商集中入市，以及大體量商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)，庫(kù)存量的增加，市場(chǎng)已呈現(xiàn)出明顯供大于求的態(tài)勢(shì)。 市場(chǎng)銷(xiāo)量走勢(shì) 市場(chǎng)雖然受到一些商鋪的關(guān)門(mén)、電商的沖擊等因素，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)和銷(xiāo)售有所影響。不過(guò)隨著西安市城鎮(zhèn)化的發(fā)展加速，市場(chǎng)的需求量將有所增加，以及商業(yè)模式結(jié)構(gòu)的順應(yīng)轉(zhuǎn)型，從而也提高了去化庫(kù)存的速度。 市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì) 市場(chǎng)庫(kù)存量的增加，也將帶來(lái)各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)之間的競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格空間將逐漸趨窄。再者，西安政府推出的許多招商引資的優(yōu)惠政策，以及政府的調(diào)控政策的平穩(wěn)，后期商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將趨于穩(wěn)定。 未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特征 、多業(yè)態(tài)式商業(yè)模式成為一種趨勢(shì) 從目前市場(chǎng)上正在銷(xiāo)售的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，西安的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)仍以購(gòu)物零售為主，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)整體發(fā)展較不完善。但西安的百貨店和大賣(mài)場(chǎng)也正在由原來(lái)單一的綜合體式商業(yè)轉(zhuǎn)向多元化、體驗(yàn)式的商業(yè)形態(tài)，涵蓋購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑等業(yè)態(tài)。 從目前西安在建商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，普遍體量較大，招商壓力有所增加。如：已經(jīng)開(kāi)業(yè)的雁塔文化新天地、華南城、騾馬市的興正元廣場(chǎng)，目前仍有商鋪空臵。由于現(xiàn)在還有一些大體量購(gòu)物中心及商業(yè)街在建，后期將在近兩年內(nèi)集中入市，屆時(shí)市場(chǎng)將面臨較大招商壓力，商鋪空臵率可能將進(jìn)一步上升。 從目前本土和外資零售企業(yè)所占市場(chǎng)份額來(lái)看，本土零售企業(yè)暫時(shí)領(lǐng)先，外資零售企業(yè)處于相對(duì)弱勢(shì)地位。相比于初來(lái)的外資零售企業(yè)，西安本土零售企業(yè)仍擁有大批忠誠(chéng)消費(fèi)者，如老品牌的民生、開(kāi)元等百貨商場(chǎng)仍占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，而外來(lái)零售企業(yè)則相去甚遠(yuǎn)。 “新寵” 目前，購(gòu)物中心建設(shè)已經(jīng)不再局限于以層為單位固定分布業(yè)態(tài)，而出現(xiàn)在各個(gè)樓層進(jìn)行業(yè)態(tài)混搭。大量體驗(yàn)式業(yè)態(tài) 。如咖啡書(shū)吧、文化主題展、 3D魔幻、溜冰場(chǎng)等業(yè)態(tài)廣泛布局在各個(gè)樓層，從而提高購(gòu)物者在各個(gè)區(qū)域的到達(dá)率和激發(fā)到店者的消費(fèi)欲望。此外，新興的商業(yè)購(gòu)物中心引進(jìn)眾多吸睛休閑功能，吸引人氣，帶動(dòng)人群對(duì)商品的消費(fèi)。如新開(kāi)業(yè)的西安賽格國(guó)際購(gòu)物中心，項(xiàng)目融入了世界最大室內(nèi)瀑布、西北最大空中花園停車(chē)場(chǎng)、 1層直達(dá) 6層的心跳飛天梯、西安最大體量的兒童娛樂(lè)中心、西安最大的美食街區(qū)等等世界、西北、西安之最， 更多體驗(yàn)和休閑功能業(yè)態(tài)。 “地鐵 +商業(yè)“業(yè)態(tài)成后起之秀 隨著西安地鐵 2號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，拉動(dòng)了西安地鐵 +商業(yè)“的新興商業(yè)地產(chǎn)模式出現(xiàn)。如：新寺商圈的中泰廣場(chǎng)，華東萬(wàn)和城、華東萬(wàn)悅城、朝陽(yáng)國(guó)際廣場(chǎng)以及西安賽格國(guó)際購(gòu)物中心等。 O2O開(kāi)啟商業(yè)新時(shí)代 O2O也已成為行業(yè)最熱門(mén)的詞匯，如今西安百貨零售業(yè)正逐漸開(kāi)始“試水”這種模式，以加快企業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型。如國(guó)美、蘇寧兩大電器電子零售商在網(wǎng)上開(kāi)通的國(guó)美在線(xiàn)、蘇寧易購(gòu)，讓購(gòu)房者在線(xiàn)上線(xiàn)下均可享受到購(gòu)物的樂(lè)趣。此外， 2023年，銀泰百貨積極自建網(wǎng)站 —— 銀泰網(wǎng)，整合與共享線(xiàn)下客戶(hù)資源，推出覆蓋更廣消費(fèi)人群的手機(jī)客戶(hù)端，更好發(fā)揮在體驗(yàn)、服務(wù)上的差異化優(yōu)勢(shì)。據(jù)悉，以開(kāi)元商城、民生百貨為代表的傳統(tǒng)百貨零售企業(yè)也開(kāi)始搭建微信和微博的公共平臺(tái)，向客戶(hù)推送商場(chǎng)折扣與促銷(xiāo)活動(dòng)信息，以吸引更多消費(fèi)者關(guān)注和即時(shí)消費(fèi)。 ? 2023年“三限”政策的影響下，從全國(guó)至西安由“住轉(zhuǎn)商”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型漸成潮流，在經(jīng)歷了先期的一擁而上之后，至 2023年基于商業(yè)地產(chǎn)“供大于求”問(wèn)題的逐步顯示，以及商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)運(yùn)營(yíng)壓力、資金鏈等問(wèn)題，至 2023年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度趨低，在此背景下，寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)再度成為年度房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)新的亮點(diǎn)。而之于西安房地產(chǎn)市場(chǎng)而言， 2023年也成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)新的爆發(fā)增長(zhǎng)年。 第三章 西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交分析總結(jié) 寫(xiě)字樓物業(yè)的發(fā)展外部受房企轉(zhuǎn)型影響推動(dòng)，而于更深層次，作為經(jīng)營(yíng)型業(yè)態(tài)受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃建設(shè)等影響推動(dòng)尤為顯著。 從西安寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)環(huán)境來(lái)看，去年至今西安已入市或即將入市的寫(xiě)字樓產(chǎn)品達(dá)到近 20余個(gè)，如今隨著越來(lái)越多的世界 500強(qiáng)企業(yè)、大型央企、國(guó)企等紛紛入駐，他們對(duì)于辦公環(huán)境的要求越來(lái)越高，為了適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展和為越來(lái)越多的知名企業(yè)提供辦公場(chǎng)所，西安寫(xiě)字樓市正慢慢走向國(guó)際化和正規(guī)化。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 1月 20日發(fā)布數(shù)據(jù) ,初步核算 ,全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 568845億元 ,按可比價(jià)格計(jì)算 ,比上年增長(zhǎng) %，總體表現(xiàn)平穩(wěn)。本年度，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng) %?？梢?jiàn)，在今年經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升、調(diào)控政策穩(wěn)定的背景下，樓市回暖跡象明顯，各房企對(duì)市場(chǎng)信心有所增長(zhǎng)。作為西部大開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)城市的西安在房地產(chǎn)投資占比穩(wěn)中有升，市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)健高走，這無(wú)疑對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的前景。 一 2023年西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)環(huán)境 ?2023年西安建設(shè)國(guó)家化大都市的步伐將會(huì)加快，以西安市周邊開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展帶動(dòng)城市外緣擴(kuò)展的模式將會(huì)保持較快的投資增速。加之地方招商引資政策優(yōu)惠的利好因素，如二大 500強(qiáng)企業(yè)西門(mén)子和三星分別落戶(hù)高新，這將給西安的辦公市場(chǎng)帶來(lái)更大的機(jī)遇和投資熱潮。 時(shí)間 核心內(nèi)容 世界 500強(qiáng)企業(yè)新華聯(lián)集團(tuán)、南翔集團(tuán)、金花投資控股入駐西咸新區(qū) 世界 500強(qiáng)企業(yè)西門(mén)子落戶(hù)高新區(qū) 西北首個(gè) 5S級(jí)奧特萊斯城市集群簽約悅美國(guó)際 西安國(guó)際港務(wù)區(qū) 12個(gè)項(xiàng)目總投資 三星簽約高新區(qū)預(yù)期銷(xiāo)售達(dá) 660億元 灃東新城獲批建設(shè)省級(jí)統(tǒng)籌科技改革示范區(qū) 蓮湖區(qū)將按照一站式消費(fèi)理念，全面實(shí)施土門(mén)商圈改造工程 曲江投 2023億打造中央文化商務(wù)區(qū)， 20個(gè)項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè) 微軟落戶(hù)西咸新區(qū)灃西新城 規(guī)劃建設(shè) 在城市性質(zhì)上，規(guī)劃將大西安定位為國(guó)家重要的科技研發(fā)中心、區(qū)域性商貿(mào)物流會(huì)展中心、區(qū)域性金融中心、國(guó)際一流旅游目的地以及全國(guó)重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，將逐步建設(shè)成為世界城市之文化之都。 30 南門(mén)下穿隧道主體昨封頂 環(huán)南路明年4月底通車(chē) 我市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 —— 南門(mén)與環(huán)城南路交通綜合治理工程西起西北大學(xué)北門(mén)口，東至安東街，全長(zhǎng) 3978米，工程總投資。全線(xiàn)共設(shè)臵三處分離式隧道，分別為含光門(mén)～朱雀門(mén)下穿隧道、南門(mén)下穿隧道、文昌門(mén)～和平門(mén)下穿隧道。該項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一步完善城市路網(wǎng)功能，有效緩解區(qū)域內(nèi)交通壓力，對(duì)提高中心路網(wǎng)的集散能力、提升南門(mén)區(qū)域城市形象有著十分重要的意義。 西安到 2023年將開(kāi)通 6條地鐵 我市近期將建設(shè)地鐵 4號(hào)線(xiàn)工程、 5號(hào)線(xiàn)一期工程、 6號(hào)線(xiàn)一期工程，全長(zhǎng)約 。其中， 4號(hào)線(xiàn)工程自航天東路至北客站，線(xiàn)路長(zhǎng) ，全部為地下線(xiàn)，設(shè)站 28座，規(guī)劃建設(shè)期為 2023年至 2023年 。5號(hào)線(xiàn)一期工程自和平村至紡織城火車(chē)站，線(xiàn)路長(zhǎng) ，其中地下線(xiàn) ，設(shè)站 20座，規(guī)劃建設(shè)期為 2023年至 2023年 。6號(hào)線(xiàn)一期工程自南客站至勞動(dòng)南路，線(xiàn)路長(zhǎng) ，全部為地下線(xiàn)，設(shè)站 15座，規(guī)劃建設(shè)期為 2023年至 2023年。 到 2023年，我市將形成 6條運(yùn)營(yíng)線(xiàn)路、總長(zhǎng) 軌道交通網(wǎng)絡(luò)。 全國(guó)寫(xiě)字樓市整體運(yùn)行狀況 從全國(guó)范圍來(lái)看， 2023年我國(guó)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積達(dá)到 1,，增長(zhǎng)%。全國(guó) 20大主要城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量將近 3,400萬(wàn)平方米，平均空臵率為 11%。其中，北京、上海等一線(xiàn)城市持續(xù)高租金及低空臵的市場(chǎng)。同時(shí)寫(xiě)字樓是城市第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，隨著中國(guó)城市的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)所占的比重將越來(lái)越大，寫(xiě)字樓在城市中的地位與作用也將越來(lái)越大。中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)具有長(zhǎng)期的投資價(jià)值與可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α? 隨著西安國(guó)際化進(jìn)程的加快，寫(xiě)字樓物業(yè)受市場(chǎng)關(guān)注度越來(lái)越高。如近年來(lái)，城北行政中心板塊、城北大明宮板塊、城西大興新區(qū)板塊的崛起，其辦公氛圍愈發(fā)濃厚，另外地鐵 1號(hào)線(xiàn)、 2號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通，全市三環(huán)內(nèi)時(shí)間空間距離得到明顯改善，使得全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)有了快速發(fā)展的沃土。當(dāng)然發(fā)展?fàn)顩r最好的仍舊是高新區(qū)，憑借著區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)輻射引力，入駐的世界級(jí)企業(yè)等、經(jīng)濟(jì)地位等 。優(yōu)秀的辦公氛圍。交通、商業(yè)、酒店、購(gòu)物、景觀(guān)等對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的便利及形象提升方面的多重支撐。 二 2023年西安寫(xiě)字樓發(fā)展?fàn)顩r及特征 寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量充沛 對(duì)持續(xù)壘高的庫(kù)存量，如何提高去化率依舊是當(dāng)前的最大難題。截至 2023年 12月末，西安商服用房結(jié)轉(zhuǎn)可售面積為，相比去年增長(zhǎng) %，去化周期為 ，與去年相比基本持平 。寫(xiě)字樓方面，結(jié)轉(zhuǎn)可售面積為 米，相比去年上漲 %，去化周期為，較去年增加了近 4個(gè)月。 ?隨著西安國(guó)際化進(jìn)程的加快，寫(xiě)字樓物業(yè)受市場(chǎng)關(guān)注度越來(lái)越高。如近年來(lái)，城北行政中心板塊、城北大明宮板塊、城西大興新區(qū)板塊的崛起，其辦公氛圍愈發(fā)濃厚，另外地鐵 1號(hào)線(xiàn)、 2號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通，全市三環(huán)內(nèi)時(shí)間空間距離得到明顯改善，使得全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)有了快速發(fā)展的沃土。 時(shí)間 投資額（億元） 施工面積（㎡） 竣工面積（㎡） 新開(kāi)工面積（㎡） 2023年 321308 935669 912667 861711 2023年 477088 983987 855569 1109228 變動(dòng) % % % % 去化率 辦公樓 商業(yè) （萬(wàn)㎡） 月均銷(xiāo)化量（萬(wàn)㎡ /月） 存量去化周期（月） ?伴隨著 12月商辦物業(yè)的持續(xù)旺銷(xiāo)，該物業(yè)市場(chǎng)存量去化周期有所縮減。但就目前來(lái)看，西安該類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量將持續(xù)放大，鑒于該類(lèi)物業(yè)投資金額較大，同時(shí)在理性市場(chǎng)背景下，整個(gè)投資市場(chǎng)預(yù)期不佳，尤其是辦公物業(yè)供銷(xiāo)嚴(yán)重失衡，以目前的去化情況來(lái)看，寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀(guān)，銷(xiāo)售壓力仍然十分巨大。 五大城區(qū)高新、城北、城南占比最高 ?西安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，主要辦公物業(yè)集中在高新、城南、城北、城內(nèi)和曲江這五個(gè)區(qū)域。其中以高新和城北為辦公物業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)。城南和城內(nèi)是較早有辦公物業(yè)的區(qū)域，但近年來(lái)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，而曲江區(qū)域辦公物業(yè)則呈現(xiàn)迅速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 ?預(yù)計(jì)未來(lái)將成為和高新與城北競(jìng)爭(zhēng)的另一辦公物業(yè)增長(zhǎng)極。 ?通過(guò)分析高新和城北在售項(xiàng)目最多，是目前寫(xiě)字樓出售的主力戰(zhàn)場(chǎng)。城南和城內(nèi)以租賃市場(chǎng)為主，市場(chǎng)占比逐年走低。曲江區(qū)域在省高院周?chē)纬筛呙芏鹊霓k公圈，發(fā)展?jié)摿Υ?，市?chǎng)占比有上升趨勢(shì)。 ?從 2023年至今調(diào)控逐漸進(jìn)入深水區(qū)，普通住宅受到巨大沖擊，而這一政策也給不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)以快速發(fā)展的歷史機(jī)遇，隨著西安國(guó)際化大都市建設(shè)的進(jìn)程加快，開(kāi)發(fā)商和投資群體都對(duì)西安的寫(xiě)字樓市場(chǎng)非?？春?，加之寫(xiě)字樓市場(chǎng)不受調(diào)控限制，目前處于自由開(kāi)放迅速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，這也導(dǎo)致西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)快速發(fā)展。 ?自 2023年至今國(guó)家堅(jiān)持住宅市場(chǎng)限購(gòu)政策，寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)再度呈現(xiàn)大幅上揚(yáng)， 2023年西安寫(xiě)字樓供應(yīng)面積高達(dá) ，同比 2023年增長(zhǎng) 92%，居歷史高位。 ?同時(shí)本年度新推的西安環(huán)球貿(mào)易中心、摩爾中心、華東萬(wàn)和城以 5A級(jí)和甲級(jí)寫(xiě)字間的身份亮相也為西安的寫(xiě)字樓市場(chǎng)提供有力保障。 寫(xiě)字樓樓盤(pán)供應(yīng)市場(chǎng)一路走高 寫(xiě)字樓銷(xiāo)量同比峰漲 ?伴隨著西安第三產(chǎn)業(yè)，未來(lái)無(wú)論是經(jīng)濟(jì)總量還是就業(yè)人口，都已遠(yuǎn)超第一、第二產(chǎn)業(yè)，而第三產(chǎn)業(yè)正是寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)需求的主力軍。從區(qū)域來(lái)看，高新、曲江、經(jīng)開(kāi)依舊是寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)的主力軍。西安寫(xiě)字樓迎來(lái)了“三足鼎立”時(shí)代。 ? 2023年，西安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交面積為 ，相比去年同期上漲 %，呈現(xiàn)出良好的上漲態(tài)勢(shì) ?其中，今年 10月，在大明宮中央廣場(chǎng)奮力成交的帶動(dòng)下，寫(xiě)字樓該物業(yè)銷(xiāo)量達(dá)到了今年的峰值，為 。 ?從 2023年開(kāi)始，西安超高層寫(xiě)字樓、城市綜合體商務(wù)辦公、純正的標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓項(xiàng)目不斷上市，國(guó)際時(shí)尚商務(wù)會(huì)所等硬件、軟件設(shè)施，西安的寫(xiě)字樓物業(yè)配套都在不斷升級(jí)。 ?這些標(biāo)志著西安高端寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)進(jìn)入了二次噴發(fā)期，西安規(guī)劃和在建的超高層高端寫(xiě)字樓、綜合體已達(dá) 30余座，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，多以甲級(jí)、 5A級(jí)為主，而這些全新亮相的高端寫(xiě)字樓，則以項(xiàng)目所在的區(qū)位、超大體量的辦公區(qū)總面積、闊綽舒適的標(biāo)準(zhǔn)層面、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的大堂面積以及較大的層凈高，以及充足、快捷的電梯配臵而成