【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 平穩(wěn)定，報(bào)盤(pán)價(jià)格基本在 ?金谷系列寫(xiě)字樓租金水平走勢(shì)穩(wěn)定，其中金谷五號(hào)的整體水平最高，維持在 140元 /平米 〃月左右。 ?報(bào)盤(pán)價(jià)格基本在 ，其中金谷 5號(hào)的報(bào)盤(pán)價(jià)格最高。 ?車(chē)公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶(hù)特征分析 30 商業(yè)寫(xiě)字樓與創(chuàng)新型廠房寫(xiě)字樓價(jià)格差距 /㎡ 2023年車(chē)公廟片區(qū)商業(yè)二手字樓成交項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱(chēng) 出售套數(shù) 出售面積 (㎡ ) 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /㎡） 綠景廣場(chǎng)主樓（ NEO） 15 2953 43140 天安數(shù)碼時(shí)代大廈 15 2715 36831 大慶大廈 13 1602 34348 金運(yùn)世紀(jì)大廈 12 1857 38335 喜年中心 12 941 39083 英龍展業(yè)大廈 6 1255 29994 本元大廈 4 2097 36713 盛唐商務(wù)大廈 2 240 38007 中國(guó)有色大廈 1 174 41980 2023年車(chē)公廟片區(qū)二手創(chuàng)新型廠房寫(xiě)字樓成交項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱(chēng) 出售套數(shù) 出售面積 (㎡ ) 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /㎡） 福田天安科技創(chuàng)業(yè)園大廈 4 1791 32801 泰然蒼松大廈 12 2147 25662 泰然勁松大廈 10 2249 26955 泰然海松大廈（金谷 2號(hào)） 10 3048 33661 泰然紅松大廈（金谷 4號(hào)） 2 832 33285 泰然水松大廈（金谷 3號(hào)） 10 4195 33586 泰然雪松大廈（金谷 5號(hào)） 5 1798 34661 泰然云松大廈（金谷 1號(hào)） 3 1335 30853 天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng) 15 7774 30381 天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng)（二期） 12 6000 30554 天吉大廈 1 575 15470 天祥大廈 6 5854 23093 天展大廈 1 1129 24990 ?商業(yè)二手房成交均價(jià)在 /㎡之間，均值為 /㎡。 ?創(chuàng)新型廠房二手房成交均價(jià)在 /㎡之間，均值為 /㎡。 數(shù)據(jù)來(lái)源及說(shuō)明：深圳市房管局、價(jià)格經(jīng)估價(jià)師審核 ?車(chē)公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶(hù)特征分析 31 福田區(qū)新房商業(yè)項(xiàng)目主要集中在中心區(qū)、新洲片區(qū)，新房成交均價(jià)維持在 /㎡ 左右，車(chē)公廟無(wú)新房商業(yè)項(xiàng)目 ?由于下半年福田區(qū)商業(yè)新房大量供應(yīng)，下半年成交量大幅上漲，價(jià)格下降。11年年底至 12年 2月成交量?jī)r(jià)小幅上升，市場(chǎng)前景看好。在售項(xiàng)目主要集中在中心區(qū)，成交面積占 60%，車(chē)公廟無(wú)新項(xiàng)目。 數(shù)據(jù)來(lái)源及說(shuō)明：深圳市房管局、華房房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源系統(tǒng) 2023年福田各片區(qū)商業(yè)在售項(xiàng)目成交情況 片區(qū) 項(xiàng)目名稱(chēng) 銷(xiāo)售月 成交套數(shù) 成交面積（㎡） 均價(jià)（元 /㎡ ） 新洲 嘉葆潤(rùn)金座家園（新洲中心廣場(chǎng)） 2023年 1月 75 2958 43301 新洲 嘉葆潤(rùn)金座家園（新洲中心廣場(chǎng)） 2023年 2月 74 2836 45666 新洲 君臨天下名苑（國(guó)都高爾夫花園三期） 2023年 1月 2 87 40955 新洲 君臨天下名苑（國(guó)都高爾夫花園三期） 2023年 2月 9 614 42131 中心區(qū) 世紀(jì)匯廣場(chǎng) 2023年 1月 5 478 46471 中心區(qū) 世紀(jì)匯廣場(chǎng) 2023年 2月 7 455 42449 ?車(chē)公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶(hù)特征分析 32 福田區(qū)三級(jí)市場(chǎng)商業(yè)成交從 11年上半年成交火爆轉(zhuǎn)為下半年的平穩(wěn)過(guò)渡，車(chē)公廟片區(qū)成交量少，價(jià)格穩(wěn)定 ?福田區(qū)三級(jí)市場(chǎng)商業(yè)成交從 11年上半年成交火爆轉(zhuǎn)為下半年的平穩(wěn)過(guò)渡。商鋪價(jià)格維持在 / ㎡左右，商場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上升。 ?車(chē)公廟三級(jí)市場(chǎng)商業(yè)主要成交在豐盛町、深南路沿線(xiàn)寫(xiě)字樓商業(yè)、盛唐商務(wù)大廈底商，成交量較少，底商價(jià)格在 1525萬(wàn)元 / ㎡。 數(shù)據(jù)來(lái)源及說(shuō)明：深圳市房管局、價(jià)格經(jīng)估價(jià)師審核 2023年車(chē)公廟片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目成交情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)型 成交樓層 成交套數(shù) 成交面積（ m2） 估價(jià)師參考均價(jià) （元 /m2） 成交時(shí)間 豐盛町 A區(qū) 商業(yè)街 2 1 17 117706 202305 豐盛町 A區(qū) 商業(yè)街 2 1 10 240833 202306 豐盛町 A區(qū) 商業(yè)街 1 1 13 241297 202306 豐盛町 BCD區(qū) 商業(yè)街 2 1 7 240061 202308 豐盛町 BCD區(qū) 商業(yè)街 2 1 5 239316 202309 豐盛町 BCD區(qū) 商業(yè)街 1 1 9 219730 202312 本元大廈 寫(xiě)字樓裙樓 3 1 520 37506 202310 金運(yùn)世紀(jì)大廈 寫(xiě)字樓主樓 6 7 1080 32994 202304 金運(yùn)世紀(jì)大廈 寫(xiě)字樓主樓 12 1 138 38438 202305 金運(yùn)世紀(jì)大廈 寫(xiě)字樓主樓 6 4 639 35993 202308 盛唐商務(wù)大廈 寫(xiě)字樓底商 1 2 281 152470 202307 陽(yáng)光高爾夫大廈 寫(xiě)字樓底商 1 29 1634 95000 202306 ?車(chē)公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶(hù)特征分析 33 車(chē)公廟入駐企業(yè)多為自主創(chuàng)業(yè)型、商務(wù)服務(wù)類(lèi)企業(yè)；但金融業(yè)企業(yè)能承受租金最高 ?車(chē)公廟地區(qū)入駐公司行業(yè)以通訊設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)，批發(fā)業(yè)，商務(wù)服務(wù)業(yè)占據(jù)了絕大多數(shù)。 ?車(chē)公廟地區(qū)入駐公司以金融行業(yè)承受的租金最高，其次是商務(wù)服務(wù)業(yè)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：華房數(shù)據(jù) — 中國(guó)工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng) 34 從企業(yè)種類(lèi)來(lái)看，民企占據(jù)了絕大多數(shù)； 從企業(yè)來(lái)源地看，深圳企業(yè)占據(jù)了主體 ?民營(yíng)企業(yè)占據(jù)了絕大部分比例。 ?來(lái)自本土的企業(yè)是入駐企業(yè)中的主體。 數(shù)據(jù)來(lái)源：華房數(shù)據(jù) — 中國(guó)工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng) ?車(chē)公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng)情況 ?客戶(hù)特征分析 35 房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) ?從宏觀形勢(shì)看，深圳市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將保持良好態(tài)勢(shì)，居民消費(fèi)信心指數(shù)高，而商辦物業(yè)作為政策調(diào)控的“漏網(wǎng)之魚(yú)”，或?qū)⒊蔀橥顿Y熱點(diǎn)。 ?從商業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況看，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)寬松，新房?jī)r(jià)格仍有上漲空間，二手房租金穩(wěn)定。 ?從創(chuàng)新型廠房寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況看，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)寬松；目前供不應(yīng)求，價(jià)格上升；二手房成交量穩(wěn)定，價(jià)格呈上升態(tài)勢(shì)。金谷系列寫(xiě)字樓租售情況與區(qū)域市場(chǎng)情況相仿，租金水平穩(wěn)定。 ?車(chē)公廟地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，創(chuàng)新型廠房寫(xiě)字樓穩(wěn)中有升，空臵率低，投資價(jià)值明顯；金谷系列產(chǎn)品在市場(chǎng)中表現(xiàn)良好；商業(yè)市場(chǎng)成交價(jià)格穩(wěn)定。 創(chuàng)新型廠房寫(xiě)字樓市場(chǎng)態(tài)勢(shì)良好，競(jìng)爭(zhēng)較為寬松；在市場(chǎng)中已逐漸成為一個(gè)投資熱點(diǎn)。 金谷 6號(hào)項(xiàng)目概況 ?項(xiàng)目位臵 ?項(xiàng)目簡(jiǎn)介及開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目周邊及交通情況 36 ?香蜜湖高尚居住、旅游度假區(qū) ?項(xiàng)目區(qū)位解析 —— 區(qū)域位臵優(yōu)越，地塊稀缺 ? 區(qū)位： 項(xiàng)目位于深圳兩條城市交通干道之間，交通優(yōu)勢(shì)非常明顯。 ? 人文： 固定的高檔富人居住區(qū)支持周邊商業(yè)；整個(gè)區(qū)域體現(xiàn)安靜、整潔、休閑的居住氛圍。 ? 發(fā)展方向 ：中心區(qū)西移，而項(xiàng)目占據(jù)中心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)向西發(fā)展的重要區(qū)域 —— 車(chē)公廟辦公區(qū)的核心位臵。 ?金谷 6號(hào)項(xiàng)目位于深圳市福田區(qū)泰然工業(yè)園區(qū)泰然十一路和泰然八路交匯處西北角，屬于車(chē)公廟片區(qū)西南部。 ?項(xiàng)目位臵 ?項(xiàng)目簡(jiǎn)介 及開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目周邊及交通情況 37 ?香蜜湖高尚居住、旅游度假區(qū) ?蓮花山 ?深圳高爾夫 ?中心區(qū) 38 項(xiàng)目四至：矗立于金谷系列寫(xiě)字樓群之間，片區(qū)發(fā)展成熟 ?北臨：泰然六路，與雪松大廈相對(duì)。 ?項(xiàng)目位臵 ?項(xiàng)目簡(jiǎn)介 及開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目周邊及交通情況 ?東臨：泰然十一路，雙向 2車(chē)道，與海松大廈相對(duì) ?南臨：泰然八路，雙向2車(chē)道，與云松大廈相對(duì) ?西臨：與京港澳高速毗鄰（接駁口尚未打通） N E W S 39 項(xiàng)目將與原金谷系列協(xié)同，以工業(yè)寫(xiě)字樓形式面市，預(yù)計(jì)上市時(shí)間為今年五月 ?泰然金谷系列現(xiàn)已形成了相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)寫(xiě)字樓園區(qū)。其中已建云松大廈、水松大廈、海松大廈、紅松大廈和雪松大廈，目前已完全投入使用，空置率很低，為本次定位定價(jià)研究的主要對(duì)象。金谷 6號(hào)項(xiàng)目目前正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)正式上市時(shí)間為 2023年 5月。 ?項(xiàng)目位臵 ?項(xiàng)目簡(jiǎn)介 及開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目周邊及交通情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 金谷六號(hào) 項(xiàng)目周報(bào)地塊用地性質(zhì) 工業(yè)用地 規(guī)模及類(lèi)型 分 A、 B、 C、 D、 E、 F區(qū) /工業(yè)廠房 建筑設(shè)計(jì) 深圳市筑博工程設(shè)計(jì) 入市時(shí)間 預(yù)計(jì) 2023年 5月 產(chǎn)權(quán)有效期 2023年 — 2056年， 50年 樓體高度 (M) 總戶(hù)數(shù) 259套 主力戶(hù)型 300500平米 裝修狀況 交樓毛坯 容積率 綠化率 30% 實(shí)用率 7386% 面積 占地面積 (㎡ ) 24521平米 建筑面積 (㎡ ) 168943平米 辦公面積 (㎡ ) 10萬(wàn)左右 商業(yè)面積 (㎡ ) 約 3萬(wàn) 標(biāo)準(zhǔn)層 (㎡ ) 2300平米左右 層高 標(biāo)準(zhǔn)層層高 (M) 裙樓首層 裙樓其他層 (M) 地下室 (M) / 停車(chē)場(chǎng) 共 1000個(gè)，地下 998個(gè)，地面 2個(gè) 40 外部交通較為便利；微觀可通達(dá)性尚可，但存在不足之處 ?項(xiàng)目位臵 ?項(xiàng)目簡(jiǎn)介 及開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目周邊及交通情況 ?外部交通圖 ?微觀交通圖 ?項(xiàng)目所處宏觀區(qū)位路網(wǎng)交通較為便利，南北方向從東到西依次為香蜜湖路、泰然九路、京港澳高速路；東西方向則擁有深南大道、濱河大道兩條城市主干道；城市交通干道和園區(qū)生活干道在項(xiàng)目周邊交織成便捷的交通網(wǎng)。此外，地鐵站車(chē)公廟距離項(xiàng)目近 900米左右。 ?從項(xiàng)目微觀位臵上看，對(duì)外可通達(dá)性尚可，現(xiàn)狀項(xiàng)目南邊接近濱河大道輔道（出入口），可直接與外部交通網(wǎng)銜接，北邊可通過(guò)泰然九路直通深南大道，交通可達(dá)性好；不足之處在于西行未能與高速路打通接口，且泰然九路太窄，容易發(fā)生堵車(chē)現(xiàn)象。 金谷 6號(hào) 金谷 6號(hào) 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 ?項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布 ?典型案例 41 42 新近上市的工業(yè)寫(xiě)字樓主要分布在華僑城、車(chē)公廟片區(qū)；產(chǎn)品系列以天安、金谷和花樣年為主；花樣年福年廣場(chǎng)或?qū)⒊蔀轫?xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ?項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布 ?典型案例 新近在售（剛售完）工業(yè)寫(xiě)字樓清單 行政區(qū) 片區(qū) 系列名稱(chēng) 樓盤(pán)名稱(chēng) 狀態(tài) 南山 華僑城 其他 智慧廣場(chǎng) 售罄 /出租完畢 南山 華僑城 花樣年 香年廣場(chǎng) 售罄 /出租完畢 南山 蛇口 花樣年 美年廣場(chǎng) 售罄 /出租完畢 福田 車(chē)公廟地區(qū) 金谷 雪松大廈 售罄 /出租完畢 福田 車(chē)公廟地區(qū) 天安 天安數(shù)碼時(shí)代大廈 售罄 /出租完畢 福田 車(chē)公廟地區(qū) 天安 天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng) 售罄 /出租完畢 福田 保稅區(qū) 其他 花樣年福年廣場(chǎng) 待售 龍崗 龍崗中心區(qū) 天安 龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園 售罄 /出租完畢 ?南山 ?華僑城、蛇口 ?福田 ?車(chē)公廟 ?福田 ?保稅區(qū) ?龍崗 ?中心區(qū) ?智慧廣場(chǎng) ?香年廣場(chǎng) ?美年廣場(chǎng) ?雪松大廈 ?天安數(shù)碼時(shí)代大廈 ?天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng) ?福年廣場(chǎng) ?龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園 ?近兩年來(lái)，深圳工業(yè)寫(xiě)字樓上市項(xiàng)目較少，主要分布在南山的華僑城片區(qū)、福田的車(chē)公廟地區(qū)以及龍崗中心區(qū)。 ?產(chǎn)品以天安系列、金谷系列以及花樣年工業(yè)寫(xiě)字樓為主。 ?從運(yùn)營(yíng)狀態(tài)看，普遍非常樂(lè)觀，基本上市項(xiàng)目售罄或出租完畢。 ?目前，待售中的花樣年福年廣場(chǎng)或?qū)⒊蔀榻鸸?6號(hào)項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 43 典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手運(yùn)營(yíng)狀況良好，特別是同關(guān)內(nèi)的工業(yè)寫(xiě)字樓；關(guān)內(nèi)寫(xiě)字樓售價(jià)集中在 /㎡之間 ?項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布 ?典型案例 項(xiàng)目名稱(chēng) 智慧廣場(chǎng) 香年廣場(chǎng) 美年廣場(chǎng) 天安數(shù)碼 時(shí)代大廈 創(chuàng)新科技 廣場(chǎng)一期 創(chuàng)新科技 廣場(chǎng)二期 龍崗天安 數(shù)碼創(chuàng)新園 福年廣場(chǎng) 辦公總體量（萬(wàn)㎡） 在建 已租（入駐）面積（萬(wàn)㎡） 空置面積 （萬(wàn)㎡） 空置率 % 平均租金（元 /㎡ /月） 160 130 118 150 120 145 60 平均售價(jià)（元 /㎡） 48000 36000 31000 38000 32023 35000 12500 投資回報(bào)率 % % % % % % % ?主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)