【文章內(nèi)容簡介】 試驗(yàn)區(qū)的重大機(jī)遇，加快推進(jìn)西咸一體化步伐，推動城西區(qū)域設(shè)施共建共享、產(chǎn)業(yè)互聯(lián)互融。支持灃東新城加快昆明池、國際車城等四大板塊建設(shè)，加快三橋商圈、六村堡片區(qū)改造步伐。爭取啟動 1號線咸陽延伸段建設(shè)，推進(jìn)西咸公交無縫對接。此外，“絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)”、“中亞 〃 長安產(chǎn)業(yè)園”“交通體系的改善”“發(fā)放貸款 13億”等利好因素也將為西安國際化大都市的快速發(fā)展提供夯實(shí)的基礎(chǔ)，也為后期商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供空間。 四 后市預(yù)警 市場供應(yīng)走勢 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：截至 2023年 12月末，西安商服用房結(jié)轉(zhuǎn)可售面積為 ，相比去年增長 %，去化周期為 ，從數(shù)據(jù)可見，隨著商業(yè)市場開發(fā)商集中入市，以及大體量商業(yè)綜合體的開發(fā)，庫存量的增加，市場已呈現(xiàn)出明顯供大于求的態(tài)勢。 市場銷量走勢 市場雖然受到一些商鋪的關(guān)門、電商的沖擊等因素，對商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)和銷售有所影響。不過隨著西安市城鎮(zhèn)化的發(fā)展加速，市場的需求量將有所增加，以及商業(yè)模式結(jié)構(gòu)的順應(yīng)轉(zhuǎn)型，從而也提高了去化庫存的速度。 市場價(jià)格走勢 市場庫存量的增加，也將帶來各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)之間的競爭，價(jià)格空間將逐漸趨窄。再者，西安政府推出的許多招商引資的優(yōu)惠政策，以及政府的調(diào)控政策的平穩(wěn)，后期商業(yè)地產(chǎn)市場的價(jià)格將趨于穩(wěn)定。 未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特征 、多業(yè)態(tài)式商業(yè)模式成為一種趨勢 從目前市場上正在銷售的商業(yè)項(xiàng)目來看，西安的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)仍以購物零售為主，休閑娛樂業(yè)態(tài)整體發(fā)展較不完善。但西安的百貨店和大賣場也正在由原來單一的綜合體式商業(yè)轉(zhuǎn)向多元化、體驗(yàn)式的商業(yè)形態(tài)，涵蓋購物、餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)。 從目前西安在建商業(yè)項(xiàng)目來看，普遍體量較大，招商壓力有所增加。如：已經(jīng)開業(yè)的雁塔文化新天地、華南城、騾馬市的興正元廣場，目前仍有商鋪空臵。由于現(xiàn)在還有一些大體量購物中心及商業(yè)街在建，后期將在近兩年內(nèi)集中入市，屆時(shí)市場將面臨較大招商壓力，商鋪空臵率可能將進(jìn)一步上升。 從目前本土和外資零售企業(yè)所占市場份額來看，本土零售企業(yè)暫時(shí)領(lǐng)先，外資零售企業(yè)處于相對弱勢地位。相比于初來的外資零售企業(yè)，西安本土零售企業(yè)仍擁有大批忠誠消費(fèi)者，如老品牌的民生、開元等百貨商場仍占據(jù)市場的主導(dǎo)地位，而外來零售企業(yè)則相去甚遠(yuǎn)。 “新寵” 目前，購物中心建設(shè)已經(jīng)不再局限于以層為單位固定分布業(yè)態(tài)，而出現(xiàn)在各個(gè)樓層進(jìn)行業(yè)態(tài)混搭。大量體驗(yàn)式業(yè)態(tài) 。如咖啡書吧、文化主題展、 3D魔幻、溜冰場等業(yè)態(tài)廣泛布局在各個(gè)樓層，從而提高購物者在各個(gè)區(qū)域的到達(dá)率和激發(fā)到店者的消費(fèi)欲望。此外，新興的商業(yè)購物中心引進(jìn)眾多吸睛休閑功能，吸引人氣，帶動人群對商品的消費(fèi)。如新開業(yè)的西安賽格國際購物中心，項(xiàng)目融入了世界最大室內(nèi)瀑布、西北最大空中花園停車場、 1層直達(dá) 6層的心跳飛天梯、西安最大體量的兒童娛樂中心、西安最大的美食街區(qū)等等世界、西北、西安之最， 更多體驗(yàn)和休閑功能業(yè)態(tài)。 “地鐵 +商業(yè)“業(yè)態(tài)成后起之秀 隨著西安地鐵 2號線的開通運(yùn)營，拉動了西安地鐵 +商業(yè)“的新興商業(yè)地產(chǎn)模式出現(xiàn)。如：新寺商圈的中泰廣場，華東萬和城、華東萬悅城、朝陽國際廣場以及西安賽格國際購物中心等。 O2O開啟商業(yè)新時(shí)代 O2O也已成為行業(yè)最熱門的詞匯，如今西安百貨零售業(yè)正逐漸開始“試水”這種模式，以加快企業(yè)升級轉(zhuǎn)型。如國美、蘇寧兩大電器電子零售商在網(wǎng)上開通的國美在線、蘇寧易購，讓購房者在線上線下均可享受到購物的樂趣。此外， 2023年，銀泰百貨積極自建網(wǎng)站 —— 銀泰網(wǎng)，整合與共享線下客戶資源，推出覆蓋更廣消費(fèi)人群的手機(jī)客戶端，更好發(fā)揮在體驗(yàn)、服務(wù)上的差異化優(yōu)勢。據(jù)悉，以開元商城、民生百貨為代表的傳統(tǒng)百貨零售企業(yè)也開始搭建微信和微博的公共平臺，向客戶推送商場折扣與促銷活動信息，以吸引更多消費(fèi)者關(guān)注和即時(shí)消費(fèi)。 ? 2023年“三限”政策的影響下，從全國至西安由“住轉(zhuǎn)商”的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型漸成潮流，在經(jīng)歷了先期的一擁而上之后，至 2023年基于商業(yè)地產(chǎn)“供大于求”問題的逐步顯示，以及商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)運(yùn)營壓力、資金鏈等問題，至 2023年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱度趨低，在此背景下，寫字樓業(yè)態(tài)的開發(fā)再度成為年度房地產(chǎn)市場開發(fā)新的亮點(diǎn)。而之于西安房地產(chǎn)市場而言， 2023年也成為寫字樓市場新的爆發(fā)增長年。 第三章 西安寫字樓市場成交分析總結(jié) 寫字樓物業(yè)的發(fā)展外部受房企轉(zhuǎn)型影響推動，而于更深層次，作為經(jīng)營型業(yè)態(tài)受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃建設(shè)等影響推動尤為顯著。 從西安寫字樓運(yùn)營環(huán)境來看，去年至今西安已入市或即將入市的寫字樓產(chǎn)品達(dá)到近 20余個(gè)，如今隨著越來越多的世界 500強(qiáng)企業(yè)、大型央企、國企等紛紛入駐，他們對于辦公環(huán)境的要求越來越高，為了適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展和為越來越多的知名企業(yè)提供辦公場所，西安寫字樓市正慢慢走向國際化和正規(guī)化。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局 1月 20日發(fā)布數(shù)據(jù) ,初步核算 ,全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 568845億元 ,按可比價(jià)格計(jì)算 ,比上年增長 %，總體表現(xiàn)平穩(wěn)。本年度，辦公樓銷售面積增長 %?？梢姡诮衲杲?jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升、調(diào)控政策穩(wěn)定的背景下，樓市回暖跡象明顯，各房企對市場信心有所增長。作為西部大開發(fā)的重點(diǎn)城市的西安在房地產(chǎn)投資占比穩(wěn)中有升，市場發(fā)展穩(wěn)健高走，這無疑對寫字樓市場帶來了巨大的前景。 一 2023年西安寫字樓市場運(yùn)營環(huán)境 ?2023年西安建設(shè)國家化大都市的步伐將會加快，以西安市周邊開發(fā)區(qū)發(fā)展帶動城市外緣擴(kuò)展的模式將會保持較快的投資增速。加之地方招商引資政策優(yōu)惠的利好因素，如二大 500強(qiáng)企業(yè)西門子和三星分別落戶高新，這將給西安的辦公市場帶來更大的機(jī)遇和投資熱潮。 時(shí)間 核心內(nèi)容 世界 500強(qiáng)企業(yè)新華聯(lián)集團(tuán)、南翔集團(tuán)、金花投資控股入駐西咸新區(qū) 世界 500強(qiáng)企業(yè)西門子落戶高新區(qū) 西北首個(gè) 5S級奧特萊斯城市集群簽約悅美國際 西安國際港務(wù)區(qū) 12個(gè)項(xiàng)目總投資 三星簽約高新區(qū)預(yù)期銷售達(dá) 660億元 灃東新城獲批建設(shè)省級統(tǒng)籌科技改革示范區(qū) 蓮湖區(qū)將按照一站式消費(fèi)理念，全面實(shí)施土門商圈改造工程 曲江投 2023億打造中央文化商務(wù)區(qū)， 20個(gè)項(xiàng)目已開工建設(shè) 微軟落戶西咸新區(qū)灃西新城 規(guī)劃建設(shè) 在城市性質(zhì)上，規(guī)劃將大西安定位為國家重要的科技研發(fā)中心、區(qū)域性商貿(mào)物流會展中心、區(qū)域性金融中心、國際一流旅游目的地以及全國重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，將逐步建設(shè)成為世界城市之文化之都。 30 南門下穿隧道主體昨封頂 環(huán)南路明年4月底通車 我市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 —— 南門與環(huán)城南路交通綜合治理工程西起西北大學(xué)北門口，東至安東街，全長 3978米，工程總投資。全線共設(shè)臵三處分離式隧道，分別為含光門～朱雀門下穿隧道、南門下穿隧道、文昌門～和平門下穿隧道。該項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一步完善城市路網(wǎng)功能，有效緩解區(qū)域內(nèi)交通壓力，對提高中心路網(wǎng)的集散能力、提升南門區(qū)域城市形象有著十分重要的意義。 西安到 2023年將開通 6條地鐵 我市近期將建設(shè)地鐵 4號線工程、 5號線一期工程、 6號線一期工程，全長約 。其中， 4號線工程自航天東路至北客站，線路長 ，全部為地下線，設(shè)站 28座，規(guī)劃建設(shè)期為 2023年至 2023年 。5號線一期工程自和平村至紡織城火車站，線路長 ，其中地下線 ，設(shè)站 20座，規(guī)劃建設(shè)期為 2023年至 2023年 。6號線一期工程自南客站至勞動南路，線路長 ，全部為地下線，設(shè)站 15座，規(guī)劃建設(shè)期為 2023年至 2023年。 到 2023年，我市將形成 6條運(yùn)營線路、總長 軌道交通網(wǎng)絡(luò)。 全國寫字樓市整體運(yùn)行狀況 從全國范圍來看， 2023年我國寫字樓銷售面積達(dá)到 1,，增長%。全國 20大主要城市寫字樓市場甲級寫字樓總存量將近 3,400萬平方米，平均空臵率為 11%。其中，北京、上海等一線城市持續(xù)高租金及低空臵的市場。同時(shí)寫字樓是城市第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，寫字樓經(jīng)濟(jì)是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，隨著中國城市的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，寫字樓經(jīng)濟(jì)所占的比重將越來越大，寫字樓在城市中的地位與作用也將越來越大。中國寫字樓市場具有長期的投資價(jià)值與可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α? 隨著西安國際化進(jìn)程的加快，寫字樓物業(yè)受市場關(guān)注度越來越高。如近年來，城北行政中心板塊、城北大明宮板塊、城西大興新區(qū)板塊的崛起，其辦公氛圍愈發(fā)濃厚，另外地鐵 1號線、 2號線的開通，全市三環(huán)內(nèi)時(shí)間空間距離得到明顯改善，使得全市寫字樓市場有了快速發(fā)展的沃土。當(dāng)然發(fā)展?fàn)顩r最好的仍舊是高新區(qū)，憑借著區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)輻射引力，入駐的世界級企業(yè)等、經(jīng)濟(jì)地位等 。優(yōu)秀的辦公氛圍。交通、商業(yè)、酒店、購物、景觀等對企業(yè)運(yùn)營的便利及形象提升方面的多重支撐。 二 2023年西安寫字樓發(fā)展?fàn)顩r及特征 寫字樓市場供應(yīng)量充沛 對持續(xù)壘高的庫存量，如何提高去化率依舊是當(dāng)前的最大難題。截至 2023年 12月末，西安商服用房結(jié)轉(zhuǎn)可售面積為，相比去年增長 %，去化周期為 ，與去年相比基本持平 。寫字樓方面，結(jié)轉(zhuǎn)可售面積為 米，相比去年上漲 %，去化周期為，較去年增加了近 4個(gè)月。 ?隨著西安國際化進(jìn)程的加快，寫字樓物業(yè)受市場關(guān)注度越來越高。如近年來，城北行政中心板塊、城北大明宮板塊、城西大興新區(qū)板塊的崛起，其辦公氛圍愈發(fā)濃厚，另外地鐵 1號線、 2號線的開通，全市三環(huán)內(nèi)時(shí)間空間距離得到明顯改善，使得全市寫字樓市場有了快速發(fā)展的沃土。 時(shí)間 投資額（億元） 施工面積（㎡） 竣工面積（㎡） 新開工面積（㎡） 2023年 321308 935669 912667 861711 2023年 477088 983987 855569 1109228 變動 % % % % 去化率 辦公樓 商業(yè) （萬㎡） 月均銷化量（萬㎡ /月） 存量去化周期（月） ?伴隨著 12月商辦物業(yè)的持續(xù)旺銷，該物業(yè)市場存量去化周期有所縮減。但就目前來看，西安該類物業(yè)市場供應(yīng)量將持續(xù)放大，鑒于該類物業(yè)投資金額較大，同時(shí)在理性市場背景下，整個(gè)投資市場預(yù)期不佳，尤其是辦公物業(yè)供銷嚴(yán)重失衡，以目前的去化情況來看，寫字樓市場前景不容樂觀，銷售壓力仍然十分巨大。 五大城區(qū)高新、城北、城南占比最高 ?西安市寫字樓市場區(qū)域性強(qiáng)，主要辦公物業(yè)集中在高新、城南、城北、城內(nèi)和曲江這五個(gè)區(qū)域。其中以高新和城北為辦公物業(yè)的主戰(zhàn)場。城南和城內(nèi)是較早有辦公物業(yè)的區(qū)域，但近年來新開發(fā)項(xiàng)目較少，而曲江區(qū)域辦公物業(yè)則呈現(xiàn)迅速發(fā)展的態(tài)勢。 ?預(yù)計(jì)未來將成為和高新與城北競爭的另一辦公物業(yè)增長極。 ?通過分析高新和城北在售項(xiàng)目最多，是目前寫字樓出售的主力戰(zhàn)場。城南和城內(nèi)以租賃市場為主，市場占比逐年走低。曲江區(qū)域在省高院周圍形成高密度的辦公圈，發(fā)展?jié)摿Υ?，市場占比有上升趨勢? ?從 2023年至今調(diào)控逐漸進(jìn)入深水區(qū)，普通住宅受到巨大沖擊，而這一政策也給不限購的商業(yè)地產(chǎn)以快速發(fā)展的歷史機(jī)遇，隨著西安國際化大都市建設(shè)的進(jìn)程加快，開發(fā)商和投資群體都對西安的寫字樓市場非?？春?，加之寫字樓市場不受調(diào)控限制，目前處于自由開放迅速的發(fā)展態(tài)勢，這也導(dǎo)致西安寫字樓市場快速發(fā)展。 ?自 2023年至今國家堅(jiān)持住宅市場限購政策，寫字樓市場開發(fā)再度呈現(xiàn)大幅上揚(yáng)， 2023年西安寫字樓供應(yīng)面積高達(dá) ，同比 2023年增長 92%，居歷史高位。 ?同時(shí)本年度新推的西安環(huán)球貿(mào)易中心、摩爾中心、華東萬和城以 5A級和甲級寫字間的身份亮相也為西安的寫字樓市場提供有力保障。 寫字樓樓盤供應(yīng)市場一路走高 寫字樓銷量同比峰漲 ?伴隨著西安第三產(chǎn)業(yè)，未來無論是經(jīng)濟(jì)總量還是就業(yè)人口，都已遠(yuǎn)超第一、第二產(chǎn)業(yè)，而第三產(chǎn)業(yè)正是寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)需求的主力軍。從區(qū)域來看，高新、曲江、經(jīng)開依舊是寫字樓市場供應(yīng)的主力軍。西安寫字樓迎來了“三足鼎立”時(shí)代。 ? 2023年，西安市寫字樓市場成交面積為 ，相比去年同期上漲 %，呈現(xiàn)出良好的上漲態(tài)勢 ?其中，今年 10月，在大明宮中央廣場奮力成交的帶動下，寫字樓該物業(yè)銷量達(dá)到了今年的峰值，為 。 ?從 2023年開始，西安超高層寫字樓、城市綜合體商務(wù)辦公、純正的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓項(xiàng)目不斷上市，國際時(shí)尚商務(wù)會所等硬件、軟件設(shè)施，西安的寫字樓物業(yè)配套都在不斷升級。 ?這些標(biāo)志著西安高端寫字樓開發(fā)進(jìn)入了二次噴發(fā)期，西安規(guī)劃和在建的超高層高端寫字樓、綜合體已達(dá) 30余座，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，多以甲級、 5A級為主，而這些全新亮相的高端寫字樓，則以項(xiàng)目所在的區(qū)位、超大體量的辦公區(qū)總面積、闊綽舒適的標(biāo)準(zhǔn)層面、國際標(biāo)準(zhǔn)的大堂面積以及較大的層凈高，以及充足、快捷的電梯配臵而成為其區(qū)別于其他層級寫字樓，成交區(qū)域高新、城南、城北瓜分大半個(gè)市場 產(chǎn)品的多元化帶勱寫字樓高速發(fā)展 銷售排行公寓型寫字間最受歡迎 樓盤名稱