【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 老總說(shuō)的那樣和上海、香港來(lái)比，你要多比一比國(guó)內(nèi)其它的絕大部分的省市都沒(méi)有深圳的房地產(chǎn)價(jià)格這么高，內(nèi)地的生活水平并非就那么低。 觀點(diǎn)之四：通過(guò)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)滿足需求 新增供應(yīng)維持3%可保平衡 陳勁松 世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng) 而未來(lái)看，如果說(shuō)我們?cè)黾拥耐恋毓?yīng)，房地產(chǎn)投資增速扭轉(zhuǎn)負(fù)增長(zhǎng)，新增加只要維持到3%，我們預(yù)計(jì)很快會(huì)達(dá)成供求平衡。 目前，深圳每三年就有10%的常住人口就轉(zhuǎn)變?yōu)橹械仁杖爰彝亩a(chǎn)生置業(yè)需求，這樣的話，每三年增長(zhǎng)10%，那大概就是每年要有2%多的新樓盤推出量的增長(zhǎng)才是平衡的。而今年不太平衡的就是，今年預(yù)售批的量增長(zhǎng)沒(méi)有到這個(gè)數(shù)，%。如果每年大概接近3%就好了，這樣新增的買房的人和你新推出的批準(zhǔn)預(yù)售的房就吻合了。如果恢復(fù)到3%的新增房屋供應(yīng)，市民的感覺(jué)也就不一樣，樓價(jià)也不會(huì)飛漲。 增加首付提高置業(yè)門檻 陳楓 海岸地產(chǎn)副總經(jīng)理 如果要在短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)，加息、加稅作用不大，但是提高置業(yè)門檻，可能有一定的作用。目前深圳房屋需求旺盛，并不是深圳消費(fèi)者很有錢，而是深圳消費(fèi)者很有信心，深圳房地產(chǎn)行業(yè)在每年的GDP占了10%左右，大家對(duì)房地產(chǎn)比較樂(lè)觀，消費(fèi)者的信心來(lái)自銀行的支持，目前大概有超過(guò)85%的消費(fèi)者是按揭買房的?，F(xiàn)在銀行提供的按揭高達(dá)8成，寫字樓是7成，商鋪是6成，如果把住宅貸款門檻的首期付2成上升到3成，會(huì)消除掉不真實(shí)需求，平衡供求關(guān)系，最終達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的作用。 觀點(diǎn)之五：“房荒”依然存在 人為因素造成“房荒” 鄭叔倫 中原地產(chǎn)副總經(jīng)理 我們看一些數(shù)據(jù)，從5月份開始，連續(xù)三個(gè)月的供應(yīng)量每月減少30%左右，減少數(shù)量的原因主要是兩方面，第一方面是發(fā)展商在工程方面有拖延的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)預(yù)售的面積減少了。第二個(gè)，有些發(fā)展商雖然拿到了預(yù)售證但推遲開盤。以前通常什么時(shí)候拿到預(yù)售證什么時(shí)候賣?，F(xiàn)在我們有100多萬(wàn)平方米的面積是拿到預(yù)售證但是還沒(méi)有推出來(lái)，這種情況就間接造成了“房荒”。我個(gè)人認(rèn)為一些人為因素造成了這種現(xiàn)象。 中等戶型“一房難求” 李洪偉 普通置業(yè)者 作為普通消費(fèi)者，我們的想法就是房?jī)r(jià)的確漲得太快了，可選擇的樓盤太少，雖然我們國(guó)家在搞宏觀調(diào)控，但對(duì)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)產(chǎn)生什么作用。 深圳的豪宅趨勢(shì)是越來(lái)越大了，好像房地產(chǎn)商們推出來(lái)的樓盤，特別是以特區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，百分之八九十都是冠上了豪宅的名義，可有的連1：1的車位都保證不了。但是真正主流需要的中等戶型卻“一房難求”。寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量猛增 空置率持續(xù)降低價(jià)格走高2004年，是深圳房地產(chǎn)的“寫字樓年”，迎來(lái)了發(fā)展的最高峰，各種指標(biāo)紛紛走高，也給2005年帶來(lái)了較大的市場(chǎng)壓力。特別是供應(yīng)方面，因?yàn)榇媪烤薮螅袌?chǎng)需要時(shí)間去消化，后市競(jìng)爭(zhēng)更加激烈?！　「ツ晖谙啾?，2005年13季度，寫字樓總體表現(xiàn)為新供應(yīng)量和買賣成交單數(shù)下降幅度較大、成交面積略有下降、成交均價(jià)大幅度上升。　　2005年是房地產(chǎn)的“政策年”。在地產(chǎn)新政的影響下，寫字樓經(jīng)歷了一個(gè)短暫的市場(chǎng)觀望期，買賣成交在7—8月份達(dá)到今年的最低谷。但在經(jīng)濟(jì)、政策等利好因素支撐下，9月份市場(chǎng)開始全面回暖，未來(lái)一季度將迎來(lái)今年寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)與銷售高峰期。 　　供應(yīng)量分析　　(一)新供應(yīng)量分析：新供應(yīng)總量銳減、純寫字樓鳳毛麟角　　19月，深圳辦公樓共有6個(gè)盤面市：諾德中心環(huán)球發(fā)售；南方國(guó)際廣場(chǎng)C、D“大使樓”面市；重新包裝推出市場(chǎng)的中銀大廈；以及鴻基儷景中心、金潤(rùn)大廈、鼎誠(chéng)國(guó)際等三個(gè)新推出市場(chǎng)的商務(wù)公寓?！　。c去年同期相比，供應(yīng)量大幅度下降。2004年1—9月，今年純寫字樓只有環(huán)球發(fā)售的諾德中心，其它均為商務(wù)公寓?！　懽謽枪?yīng)結(jié)構(gòu)　　2004年，利好消息不斷，特別是市民中心與地鐵投入使用、中小企業(yè)板啟動(dòng)，以及中心區(qū)超乎常規(guī)的發(fā)展，使得各在建寫字樓紛紛搶灘這個(gè)黃金時(shí)段，推向市場(chǎng)。而2005年寫字樓市場(chǎng)面臨的情況大為不同，市場(chǎng)存量巨大、消化滯后，加上新政短暫的影響，使得發(fā)展商放慢開發(fā)速度，等待市場(chǎng)下一個(gè)消化高峰期的來(lái)臨?！　?二)主要在售項(xiàng)目分析：供應(yīng)集中、層次分明　　(主要在售項(xiàng)目列表)　　2005年，在售物業(yè)主要集中在福田中心區(qū)以及其輻射區(qū)域，如中心區(qū)的安聯(lián)大廈、諾德中心、華融大廈、大中華交易廣場(chǎng)；車公廟的天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng)二期、金潤(rùn)大廈；華強(qiáng)北的鼎誠(chéng)國(guó)際等。其它區(qū)域在售項(xiàng)目十分稀缺，只有南山的新豪方大廈和龍崗中心城的鴻基儷景中心。除卻在售項(xiàng)目已銷售部分，2005年1—9月，深圳辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)量約為48萬(wàn)平方米，其中中心區(qū)占70%?！　^(qū)域是影響寫字樓檔次的重要因素，什么樣的區(qū)域，就需求什么樣的檔次寫字樓。在售項(xiàng)目呈現(xiàn)三個(gè)不同檔次：中心區(qū)一枝獨(dú)秀，均為高檔項(xiàng)目，／平方米(中銀大廈為整改項(xiàng)目，各種原因造成低價(jià)銷售)；泛中心區(qū)以中高檔商務(wù)公寓為主，—／平方米之間；南山及其他區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量小，需求也少，多為中低檔商務(wù)公寓，價(jià)格低于8000元／平方米?！　≠I賣成交分析　　(一)成交單數(shù)分析：進(jìn)入門檻高，成交單數(shù)下滑幅度大成交單數(shù)　　2005年1—9月，寫字樓買賣成交1053單，其中第一季度成交515單，第二季度385單，第三季度共153單，均比去年同期有較大幅度下降。%，%；第二季度有所回升，%；第三季度在地產(chǎn)新政的沖擊下再度下滑，%?！　?005年成交單數(shù)同比2004年大幅度降低主要原因有兩個(gè)，一是因?yàn)槟壳皩懽謽枪?yīng)量集中在中心區(qū)，隨著中心區(qū)日漸成熟，寫字樓價(jià)格水漲船高，而且門檻越來(lái)越高，普遍把客戶定位于國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)，造成成交呈現(xiàn)面積大、數(shù)額高、單數(shù)少的局面；二是新政出臺(tái)，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)，成交單數(shù)自然下降。　　(二)成交面積分析：“地產(chǎn)新政”影響巨大，波動(dòng)十分明顯　　成交面積(萬(wàn)平方米)　　與成交單數(shù)全面萎縮不同，2005年前三季度寫字樓成交面積并沒(méi)有大范圍下降。2005年1—，%，%；，%。但新政之后，市場(chǎng)觀望態(tài)度異常明顯，使得第三季度成交銳減，%，從而使1—9月總成交面積同比2004年下降了二成。　　(三)成交價(jià)格分析：保持穩(wěn)定，高位運(yùn)行　　成交價(jià)格(元／平方米)　　2005年寫字樓成交價(jià)格比去年同期有較大幅度的上揚(yáng)，呈現(xiàn)堅(jiān)挺。19月寫字樓成交平均價(jià)格為11716元／平方米，%，其中第一季度為11754元／平方米，%；第二季度為11555元／平方米，%；第三季度約為12042元／平方米，%。　　去年，深圳寫字樓供應(yīng)量主要集中在中心區(qū)和車公廟兩個(gè)片區(qū)，另外羅湖以及南山也有少量供應(yīng)。中心區(qū)主要供應(yīng)是高檔物業(yè)，其他區(qū)域以中高檔物業(yè)為主，影響總體成交價(jià)格。今年成交主要集中在中心區(qū)，使得總體均價(jià)較去年同期有較大上升，在成交面積持平的基礎(chǔ)上，成交金額必然大幅度上漲?！　‖F(xiàn)代物流業(yè)、高新技術(shù)、金融業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)作為深圳發(fā)展的四大支柱產(chǎn)業(yè)，其相關(guān)企業(yè)扮演著寫字樓市場(chǎng)需求的主角。無(wú)論是買賣成交，還是租賃活動(dòng)，國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)、港資企業(yè)、外資銀行、保險(xiǎn)公司以及其它金融機(jī)構(gòu)共同構(gòu)成成交的主體?！　∽赓U成交分析　　市場(chǎng)需求旺盛，空置不斷創(chuàng)新低。　　隨著地鐵的開通，地鐵沿線的辦公物業(yè)備受青睞，蔡屋圍、華強(qiáng)北——上海賓館、中心區(qū)和車公廟等幾個(gè)片區(qū)是成交最為密集的區(qū)域，這幾個(gè)區(qū)域的成交量約占總成交量的90%。而南山需求雖然較為旺盛，但總體樓盤質(zhì)量偏低、物業(yè)出租率高等因素造成成交并不十分活躍?！　≈袡n寫字樓的租金均價(jià)與2004年底基本持平，維持在75—85元／平方米；甲級(jí)寫字樓平均租金略有上升，為115元／平方米，%。　　深圳甲級(jí)寫字樓最受市場(chǎng)的青睞，整體空置率在10%以下。　　深圳寫字樓目前處于高入住的水平，在各種利好的不斷沖擊下，市場(chǎng)一直較為活躍，特別是中小企業(yè)不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)需求呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。　　甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)持續(xù)良好的買賣與租賃勢(shì)頭，受到市場(chǎng)的青睞。蔡屋圍、中心區(qū)，以及它們周邊的甲級(jí)寫字樓都處于高入住水平，不單成為國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)入住的首選，而且很多中小企業(yè)也紛紛進(jìn)駐，使空置率不斷下降，創(chuàng)造新低?！　∈袌?chǎng)表現(xiàn)最為明顯的中心區(qū)新近入伙寫字樓，受到市場(chǎng)較大的青睞。　　中原成交分析　　租賃四平八穩(wěn)，買賣突飛猛進(jìn)中原成交記錄(成交面積：平方米)　　自從中原提出“兩條腿走路”之后，寫字樓業(yè)務(wù)得到了大力發(fā)展，除第一季度和第三季度的租賃業(yè)務(wù)較去年同期有所下降之外，其他時(shí)段無(wú)論是租賃，還是買賣業(yè)務(wù)都比去年同期有大幅度上升。特別是買賣物業(yè)，同比有了長(zhǎng)足的發(fā)展?！　≡趯懽謽亲赓U方面，%，%，%，%。一方面，新政出臺(tái)，是市場(chǎng)需求萎縮，影響物業(yè)；另一方面，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，各大中介商紛紛殺入商用物業(yè)市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)份額?！　≡趯懽謽琴I賣方面，中原以前所未有的速度在增長(zhǎng)。與去年同期相比，%，%，%，%。在寫字樓二級(jí)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，三級(jí)市場(chǎng)也欣欣向榮。　　發(fā)展趨勢(shì)分析　　(一)供應(yīng)量猛增　　寫字樓市場(chǎng)將迎來(lái)巨量投放時(shí)期。中心區(qū)的金中環(huán)商務(wù)大廈、星河世紀(jì)、中國(guó)鳳凰大廈、新世界中心、卓越時(shí)代廣場(chǎng)、地